«Ипотека. Энциклопедия»

Ипотека. Энциклопедия (fb2) - Ипотека. Энциклопедия 512K скачать: (fb2) - (epub) - (mobi) - Татьяна Семенистая

Татьяна Семенистая Ипотека. Энциклопедия

Основные понятия и термины. Виды кредитов, процентные ставки, первоначальный взнос

Что такое ипотека и ипотечный кредит? В чем отличие ипотечного кредита от других кредитов?

Ипотека – залог.

Ипотечный кредит – кредит под залог недвижимости.

Ипотека – это слово греческого происхождения, которое в переводе означает залог.

Мы привыкли любой кредит, который используется на приобретение недвижимости, называть ипотечным. Однако, это не так. Строго говоря, ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый под залог какого-либо объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, производственного или офисного помещения и т. п.).

И не обязательно кредит выдается на приобретение объекта недвижимости, он может также выдаваться под залог уже имеющейся недвижимости, а потрачен может быть на что угодно.

С другой стороны, достаточно часто потребительские кредиты, кредиты не связанные с залогом недвижимости, используются на приобретение недвижимости, особенно в тех случаях, когда для покупки дома или квартиры не достает какой-то небольшой суммы, имею ввиду, небольшой по сравнению со стоимостью объекта недвижимости. Такой кредит ипотечным не будет.

Поэтому, если сказать проще, есть залог – это ипотечный кредит, нет залога – это не ипотечный кредит.

Планирую приобрести квартиру в ипотеку. От чего зависит сумма ипотечного кредита?

Сумма ипотечного кредита зависит от:

– размера подтвержденного дохода;

– возраста;

– наличия финансовых обязательств;

– стоимости приобретаемой недвижимости;

– первоначального взноса;

– срока кредитования;

– наличия созаемщиков с подтвержденным доходом.

Сумма кредита, которую вы можете получить в банке для приобретения жилья, будет зависеть от многих факторов: от размера вашего дохода, от вашего возраста, от наличия финансовых обязательств и количества иждивенцев, от стоимости приобретаемого жилья и первоначального взноса, от срока, на который вы собираетесь оформить кредитный договор, от наличия созаемщиков с подтвержденным доходом.

Рассмотрим все эти величины, влияющие на сумму кредита, по порядку.

Ваша платежеспособность напрямую зависит от размера вашего дохода. Чем выше доход, тем большую сумму кредитных средств может предоставит вам банк. При этом размер вашего дохода должен быть подтвержден документально. Если вы работаете по найму, то должны будете предоставить в банк справку по форме 2-НДФЛ, также многие банки допускают подтверждение дохода справкой по форме банка.

Справку по форме банка предоставляют те граждане, реальный доход которых, получаемый в качестве заработной платы на предприятии или организации, существенно отличается от официально выплачиваемой заработной платы, с которой владелец предприятия платит налоги в пенсионный фонд и другие внебюджетные фонды, то есть речь идет о «серой» зарплате. Но и в этом случае справка по форме банка должна быть подписана руководителем и главным бухгалтером предприятия.

В случае если вы являетесь индивидуальным предпринимателем и работаете с использованием упрощенной системы налогообложения, для подтверждения размера своего дохода вам необходимо будет предоставить в банк Декларацию о доходах за два последних года, кассовую книгу (при наличии), книгу о доходах и расходах. Возможно, банк запросит и другие документы. Если работаете по патенту или в качестве системы налогообложения применяете ЕНВД, то тут дело с подтверждением размера дохода намного сложнее. Иногда в этом случае можно предоставить заключенные договора с поставщиками и клиентами. Однако гражданам, оплачивающим ЕНВД (Единый налог на вмененный доход), банки очень редко предоставляют ипотечный кредит.

Также банк учитывает ваши дополнительные доходы, например, доходы от сдачи в аренду, имеющейся недвижимости. Но получение этих доходов тоже необходимо подтвердить. В данном случае подтверждением будет служить сданная в Налоговую инспекцию Декларация по форме 3-НДФЛ. На Декларации обязательно должна стоять отметка налоговой инспекции.

От размера ваших доходов напрямую зависит ежемесячная сумма вашего платежа по кредиту. Ежемесячный платеж по кредиту не может превышать 50-70 % вашего ежемесячного дохода. Этот процент зависит от размера вашего дохода, чем ниже доход, тем ниже процент, так как при расчетах учитывается минимальный прожиточный уровень, установленный в регионе. При этом из суммы вашего дохода перед расчетом будут вычтены все платежи по разным финансовым обязательствам. Например, налоги, платежи по имеющимся кредитам других банков, алименты, ежемесячные платежи по решению суда и др.

Хочу подчеркнуть, что даже если вы готовы всю свою зарплату отдавать на погашение ипотечного кредита, и жить впроголодь, на всем экономя, банк вам этого не позволит. Вернее банку не позволят отбирать у вас все ваши деньги. Банк не имеет права заключать с вами такой кабальный договор, иначе нарушит правила и может лишиться лицензии.

Рассмотрим ситуацию на примере. При расчете я буду использовать калькулятор одного из банков. Вы хотите получить кредит на покупку квартиры в размере 3 000 000 рублей на срок 10 лет. Ваш ежемесячный доход за вычетом налогов составляет 50 000 рублей. В том случае, если вы заключите с банком договор на 10 лет и получите кредит в размере 3 000 000 рублей под 12 %, ваш ежемесячный платеж составит 43 000 рубль. При таком ежемесячном платеже ваш доход по требованию банка должен составлять 66 000 рублей. Таким образом, чтобы получить необходимую сумму кредита, нужно либо увеличить срок кредитования, если это возможно, или найти созаемщика.

Размер суммы предоставляемого банком кредита зависит от количества созаемщиков и размера их подтвержденного дохода. Таким образом, часто молодые люди, не имеющие еще высоких доходов, привлекают в качестве созаемщиков своих родителей, братьев и сестер. Некоторые банки допускают привлечение не одного, а сразу нескольких созаемщиков. При расчете максимальной суммы кредита банк учитывает размер дохода всех созаемщиков. Иногда созаемщиками могут выступать и лица, не имеющие с вами родственных связей.

Созаемщики должны предоставить в банк такой же пакет документов, как если бы они лично получали бы кредит на приобретение жилья. Созаемщики так же несут ответственность за погашение кредита. В случае невыплаты платежей по кредиту в срок, банк может взыскать задолженность с любого из созаемщиков.

В вышеописанной ситуации. Напомню: необходимая сумма кредита – 3 000 000 рублей, срок кредита – 10 лет, под 12 %. Как было показано выше, размер дохода 50 000 рублей не дает возможности получить такую сумму кредита. При таком доходе можно получить только 2 265 000 рублей. Чтобы получить 3 000 000 на срок 10 лет, необходимо, чтобы размер дохода составлял не менее 66 000 рублей. А вот если вы привлечете созаемщика, например, брата, размер дохода которого составляет 27 000 рублей, то этого будет достаточно, чтобы получить необходимую сумму кредита. При этом замечу, что у брата-созаемщика не должно быть никаких обязательств финансового характера, а также не должно быть иждивенцев.

Если нет возможности привлечь созаемщика, можно увеличить срок кредитования. Чем больше срок, на который предоставляется кредит, тем больше может быть сумма кредита.

Например, в вышеописанной ситуации, банк на срок 10 лет может предоставить кредит в размере 2 265 000 рублей. А если увеличить срок предоставления кредита до 20 лет, то при доходе 50 000 рублей и ставке кредита 12 %, сумма, которую может предоставить банк будет уже 3 000 000 рублей.

Но здесь нужно учесть, что увеличить срок кредитования возможно не всегда. Срок, на который банк может предоставить кредит зависит от возраста заемщика. В большинстве банков (есть и исключения) возраст заемщика на дату последнего платежа не должен превышать для женщин – 55 лет, для мужчин – 60 лет. Не всегда, но, как правило.

Поэтому, в нашем случае, если заемщику-мужчине не более 40 лет, то он может увеличить срок кредита до 20 лет, и при доходе 50 000 рублей, и ставкой банка 12 %, может получить кредит в размере 3 000 000 рублей, а вот если заемщику-мужчине уже исполнилось 50 лет, то сумма, которую он может получить в качестве кредита будет 2 265 000 рублей, так как попросить об увеличении срока кредитования он не может.

Правда, в некоторых банках допускается, что бы возраст заемщика на дату последнего платежа был 70 лет.

Сумма кредита также зависит от наличия у вас обязательств по различным платежам. Например, если получаемая вами зарплата составляет 50 000 рублей, но не так давно вы приобрели в кредит автомобиль и ежемесячный платеж по автокредиту составляет 18 000 рублей, то эта сумма будет вычтена из размера вашего дохода при расчете суммы ипотечного кредита. В такой ситуации вы сможете получить в качестве ипотечного кредита на срок 10 лет сумму в размере 1 340 000 рублей, а не 2 265 000 рублей, если бы у вас не было обязательств по выплате автокредита.

Наличие иждивенцев также влияет на сумму ипотечного кредита. Сумму, которую может получить в банке одинокий мужчина с доходом 50 000 рублей, будет намного выше той, которую может получить женщина с таким же доходом, но мать-одиночка, имеющая на иждивении двоих несовершеннолетних детей. Да и сможет ли получить?

Стоимость объекта недвижимости, который вы планируете приобрести за счет кредитных средств, также влияет на сумму кредита. Если вы планируете приобрести квартиру, рыночная стоимость которой 3 000 000 рублей, то вам не получить в качестве ипотечного кредита 3 000 000 рублей. Максимальная сумма, которую вы можете получить в банке на приобретение жилья должна составлять не более 80 % от его рыночной стоимости. То есть в данном случае, 2 400 000 рублей. А вот при стоимости объекта 3 750 000 рублей, сумма кредита будет 3 000 000 рублей.

Что такое АИ ЖК? Кто имеет право на получение кредита в АИ ЖК?

АИ ЖК – это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано Правительством РФ в 1997 году в форме открытого акционерного общества со 100 % государственным капиталом.

АИ ЖК выполняет несколько функций. Во-первых, финансирует банки, выдающие ипотечные кредиты, путем выкупа прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, то есть путем рефинансирования этих кредитов. Финансы, которые направляются Агентством на покупку прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, поступают от продажи облигаций Агентства на фондовом рынке.

Выглядит это так. Банк выдает заемщику ипотечный кредит за счет собственных ресурсов. Агентство выпускает ценные бумаги – облигации – с государственной гарантией. Размещает их на фондовом рынке. Средства, полученные от продажи облигаций, идут на покупку прав требований по кредитам, выданным банками. Производя рефинансирование кредитов, банки восстанавливают свои ресурсы. Затем за счет этих ресурсов выдают новый кредит и опять рефинансируют его.

Таким образом, Агентство не занимается выдачей ипотечных кредитов. Агентство кредитует не граждан, а банки. И эти банки выдают ипотечные кредиты по стандартам, разработанным АИ ЖК. Если вы слышите в разговоре, что кто-то взял ипотечный кредит АИ ЖК, то это значит, что ваш знакомый получил ипотечный кредит, соответствующий стандартам АИ ЖК. Такой стандарт называется Федеральный Ипотечный Стандарт.

Это вторая функция АИ ЖК – разрабатывать единые стандарты ипотечного жилищного кредитования и осуществлять контроль за их соблюдением.

Банки-партнеры АИ ЖК могут выдавать ипотечные кредиты как по своим собственным стандартам, так и по стандартам АИ ЖК. Отличие кредита, выданного по стандартам АИ ЖК в том, что в нем отсутствуют риски для заемщика. Являясь заемщиком именно по такому кредиту, вы можете не беспокоиться по поводу того, что банк потребует досрочно вернуть полученный кредит, или что изменятся условия погашения кредита. Да и сама процентная ставка зачастую ниже процентной ставки других ипотечных кредитов.

Основные требования, предусмотренные стандартами АИ ЖК:

– Кредит может быть предоставлен только гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 до 65 лет, зарегистрированным по месту жительства или по месту пребывания на территории РФ;

– Кредит выдается на срок до 30 лет;

– Обеспечением по кредиту является залог приобретаемого жилья.

– Обязательное страхование предмета ипотеки от гибели и повреждения.

Получили одобрение на ипотечный кредит. В банке сказали, что выплачивать кредит должны будем аннуитетными платежами. Что это такое? Какие виды платежей бывают?

На сегодняшний день банки используют две схемы для расчета платежей по кредиту: дифференцированные платежи и аннуитетные. Причем гораздо чаще используются аннуитетные платежи. При выплате кредита и дифференцированными, и аннуитетными платежами Вы выплачиваете ежемесячно банку и проценты по кредиту, и сам кредит. В чем же отличие?

Дифференцированные платежи – сумма вашего долга по кредиту распределяется на весь период кредитования. Каждый месяц вы возвращаете банку одинаковую часть долга по кредиту. Например, если вы получили кредит в размере 1 200 000 рублей сроком на 10 лет, то каждый месяц вы будете возвращать в банк 10 000 рублей основного дола по кредиту.

Кроме того банком буду начислены проценты за пользование кредитными средствами. И в первые месяцы суммы денежных средств, выплачиваемых в качестве процентов за пользование кредитными средствами будут самыми большими. Поэтому платежи в первые месяцы будут самыми большими. Так как сумма, выплачиваемая в качестве долга по кредиту неизменна и к ней прибавляются еще проценты по кредиту, которые к окончанию срока платежа сходит на нет.

Преимущества этой схемы в том, что с первого месяца выплат по кредиту вы начинаете выплачивать сам кредит, а не только проценты по нему. Недостатки заключаются в том, что нагрузка на заемщика в первые месяцы и даже первые два года очень велика. Выплаты могут поглощать существенную часть дохода заемщика. Однако благодаря тому, что сумма долга по кредиту начинает снижаться с первого месяца, заемщик существенно экономит на платежах по процентам.

Дифференцированные платежи используются банками крайне редко. Связано это скорее всего с тем, что платеж заемщика по кредиту не может превышать 40-50 % его дохода. Такая схема снижает возможности заемщика при получении кредита.

Максимальную сумму кредита заемщик может получить в случае, если выплаты будут производиться аннуитетными платежами, как в вашем случае.

Аннуитетные платежи – заемщик производит выплаты кредита равными платежами в течение всего срока кредитования. Каждый платеж включает в себя и проценты по кредиту и сумму основного долга. Но так как платежи в течение всего периода выплат равные, то в первые месяцы проценты по кредиту будут почти полностью «съедать» весь платеж, соотношение долг/проценты будет приблизительно 10 %/90 %. Позже по мере выплаты основного долга, это соотношение будет меняться.

Например, при выплате кредита с десятилетним сроком выплаты, полученного под 14,5 % это соотношение к пятому году будет 50 %/50 %. Преимуществами этой схемы является равномерность кредитной нагрузки на бюджет семьи, возможность планировать свои расходы, ведь так как платеж одинаков каждый месяц Вы заранее знаете, какая сумма уйдет из бюджета семьи на погашение кредита. Недостатком является то, что при такой схеме погашения кредита, вам придется заплатить больше денег в качестве процентов за пользование кредитными средствами, так как в первые месяцы вы почти не гасите долг по кредиту, а платите проценты по нему.

Собираюсь оформить ипотечный кредит. В банке мне сказали, что я могу оформить кредит как с фиксированной процентной ставкой, так и с плавающей. В чем отличие, и какая ставка для меня будет более выгодной?

На сегодняшний день в банке при заключая с вами договор на предоставление кредитных средств, могут предложить вам как фиксированную, так и плавающую процентную ставку. Чаще всего конечно встречается фиксированная процентная ставка.

Чтобы вам определиться с тем, какой вид процентной ставки выбрать, необходимо знать, в чем их отличия, а также плюсы и минусы?

Фиксированная процентная ставка – название говорит само за себя. На протяжении всего срока кредитования величина этой ставки будет неизменной. Банк будет начислять одинаковый процент за пользование кредитными средствами и в начале периода кредитовании, и в конце. На процент, установленный банком, не будет влиять экономическая ситуация на рынке, изменение рыночной ставки. И при его спадах, и при подъемах ставка по кредиту будет для вас одинакова.

Плюсом для вас в этой ситуации является то, что вы можете быть уверены, что при ухудшении экономической ситуации, увеличения темпов роста инфляции и подорожания кредитов (повышения процентных ставок по ним), ваш процент по ипотечному кредиту останется неизменным. Вы заранее можете планировать свои расходы, не опасаясь их увеличения.

А вот минусом здесь является то, что при снижении процентных ставок и удешевлении кредитов, процентная ставка по вашему кредиту опять же не изменится. И для вас заемные деньги будут более дорогими (выше процент), чем для тех заемщиков, которые оформили кредит позже вас в период более благоприятной экономической ситуации.

Например, если при покупке квартиры в ипотеку, кредитным договором была установлена процентная ставка 13 %, то при возникновении неблагоприятной ситуации и увеличения процентных ставок по кредитам до 14 %, процентная ставка по вашему кредиту останется неизменной и будет на уровне все тех же 13 %. В случае возникновения благоприятной ситуации на рынке и снижения процентных ставок по кредитам до 12 %, процентная ставка по вашему кредиту опять же останется неизменной и будет составлять все те же 13 %.

Но из этой ситуации имеется выход. В случае, если ставка по кредитам снизится, вы можете подать заявку на рефинансирование вашего ипотечного кредита под более низкий привлекательный процент. Конечно, не всегда, но достаточно часто банки идут на это. В крайнем случае, если вам откажет в рефинансировании ваш банк, вы всегда можете обратиться в другой банк. Если вы вовремя вносили платежи по кредиту, не нарушали условий, оговоренных договором с банком, то получить ипотечный кредит по программе «рефинансирования» вам не составит труда.

Плавающая процентная ставка – опять название говорит само за себя. Это изменяющаяся процентная ставка. Она зависит от экономической ситуации. На нее прямо влияет уровень цен на кредитные средства. Состоит эта процентная ставка из двух слагаемых: общерыночной ставки по кредитам и фиксированного процента банка.

Для определения общерыночной ставки при расчете процентов по кредитам на российском рынке, банки используют или Лондонскую (LIBOR) среднюю межбанковскую ставку для кредитов в валюте (По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать кредиты другим банкам), или Московскую (MOSPRIM) среднюю межбанковскую ставку для кредитов в рублях. (Ставка предоставления рублевых кредитов на Московской бирже).

При расчете банком процентной ставки по кредиту к межбанковской процентной ставке прибавляется фиксированный процент банка. Это заработок банка.

Таким образом, если межбанковская ставка, ставка по которой одни банки кредитуют другие банки, растет, растет и процентная ставка по Вашему кредиту. Следовательно, увеличивается ваш платеж по кредиту. Если межбанковская ставка снижается, снижается и процентная ставка по вашему кредиту, следовательно, уменьшается ваш платеж.

Если при заключении кредитного договора, вы выберете плавающую процентную ставку, то ваша процентная ставка всегда будет зависеть от ситуации на рынке. Она всегда будет соответствовать рыночной. Но не всегда это является плюсом.

Если вы работаете по найму, ваша зарплата вряд ли изменится с изменением рыночной процентной ставки. Таким образом, ваш платеж может увеличиться, а доход останется прежним. И это может стать для вас проблемой.

В момент заключения договора размер плавающей процентной ставки обычно меньше, чем размер фиксированной, ведь в нее банк закладывает риски, связанные с возможным повышением межбанковской процентной ставки. И выглядят такие ставки более привлекательными.

Я бы рассматривала заключение договора с плавающей процентной ставкой в том случае, если сумма, которую вы берете в качестве ипотечного кредита невелика, и срок, на который вы берете эту сумму тоже невелик, или если вы в данный момент имеете хороший доход и планируете рассчитаться по кредиту в течение 2-3 лет.

В других случаях, я бы посоветовала вам хорошенько подумать прежде, чем заключать договор с плавающей процентной ставкой.

Собираюсь купить квартиру в ипотеку. Первоначального взноса нет, поэтому собираюсь озвучить банку стоимость квартиры не 2 500 000 рублей, а 3 000 000 рублей. Смогу ли я получить кредит без первоначального взноса, если завышу стоимость квартиры?

При расчете возможной суммы кредита под залог квартиры банк будет опираться на стоимость этой квартиры, указанную в отчете оценщика.

Конечно, я наслышана о таких ситуациях, когда при подаче документов на квартиру в банк, покупатель заявлял завышенную стоимость квартиры, продавец расписывался в получении аванса в размере первоначального взноса, хотя никакой аванс не получал, а банк выплачивал после сделки оставшуюся сумму, какая и составляла реальную стоимость квартиры.

Оформляя такую сделку, завышая стоимость квартиры, вы вводите в заблуждение банк, попросту мошенничаете. И будьте готовы к тому, что если ваша афера не удастся, и обо всем станет известно сотрудникам банка, то кредит вы врядли получите в этом банке, а может быть вам откажут и в других банках.

Учтите и то, что перед сделкой квартира будет оцениваться профессиональными оценщиками, работающими именно с этим банком, и банк будет опираться именно на ту цену, которую назовет оценщик. И даже если цена квартиры действительно выше той цены, которую в своем отчете указал оценщик, для банка именно эта цена будет главной для расчета суммы, предоставляемого вам кредита.

Если у вас в собственности уже имеется какая-либо недвижимость, то вы можете взять ипотечный кредит под залог данного объекта недвижимости и приобрести на эти деньги другую квартиру. Если этих денег не достаточно для приобретения недвижимости, то вы можете взять два ипотечных кредита. Один – под залог имеющейся недвижимости на первоначальный взнос, другой – под залог приобретаемой квартиры.

В случае, если вы не имеете в собственности недвижимости, то можете воспользоваться потребительским кредитом для оплаты первоначального взноса. Однако процентная ставка по такому кредиту будет значительно выше процентной ставки по ипотечному кредиту.

Что собой представляет ипотека с господдержкой на приобретение жилья на первичном рынке, и какими критериями должна обладать семья, чтобы ею воспользоваться?

Воспользоваться ипотекой на приобретение жилья на первичном рынке по льготной процентной ставке могут любые категории граждан.

Ипотека с господдержкой представляет собой ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке у юридического лица (застройщика). Жилье может быть готовым и быть оформлено по договору купли-продажи или находится на этапе строительства и быть оформлено по договору долевого участия в строительстве.

Государство предоставляет субсидии не гражданам, а кредитным организациям и АИ ЖК. Кредитные организации выдают кредит на приобретение жилья на первичном рынке по заниженной ставке (не более 12 %), а субсидии, полученные этими организациями от государства, идут на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным с льготной ставкой.

Данная программа призвана поддержать строительные компании в период кризиса.

В соответствии с Постановлением правительства РФ от 13.03.2015 года № 220, государственные субсидии предоставляются банкам и АИЖК (Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Если:

– кредитный договор заключен в рублях не ране «01» марта 2015 года;

– размер кредита составляет до 3 млн. рублей (для г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга – сумма кредита может составлять до 8 млн. рублей);

– договор заключен на срок не более 362 месяцев;

– заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20 % стоимости приобретаемого жилья;

– ставка по кредиту не должна превышать 12 % годовых.

Воспользоваться кредитом на приобретение жилья на первичном рынке с льготными условиями кредитования могут все категории граждан, независимо от того, нуждаются ли они в улучшении жилищных условий или приобретают жилье с целью сдачи в аренду или в инвестиционных целях для последующей продажи.

Цель данной программы – поддержать строительные компании от банкротства во время кризиса.

В соответствии с Постановлением правительства РФ от 13.03.2015 года № 220 срок данной программы ограничен: с «01» марта 2015 года до «01» марта 2016 года. Возможно, он будет продлен.

Требования к заемщику, или кто может получить ипотечный кредит

Собираюсь купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Работаю по найму. Какие требования предъявляет банк к заемщикам? Какие документы нужно подать в банк для получения кредита?

После анализа предложений банков сложился идеальный образ заемщика:

– большинство банков принимают заявки только от граждан РФ, причем в том случае, если супруг этого заемщика не является гражданином РФ, банк рассматривает доходы исключительно только заемщика, а доходы супруги не учитываются при расчете платежа по кредиту, также банк требует оформления брачного договора, подтверждающего раздельный режим собственности на предмет залога, при этом приобретаемая с использованием кредитных средств недвижимость приобретается в индивидуальную собственность супруга-заемщика.

Однако некоторые банки рассматривают также и возможность предоставления ипотечного кредита и не гражданам РФ, при этом они должны предоставить документы, подтверждающие законность их пребывания и занятости на территории РФ.

– возраст 21-55 лет для женщин или 21-60 лет для мужчин; то есть тот период, когда заемщик ведет активную трудовую деятельность. Но нередки случаи, когда банк выдает ипотечный кредит или рассчитывает платежи по кредиту с выплатами до 75 лет. При этом требуется, что бы заемщик имел созаемщиков или поручителей, которые будут полностью отвечать требованиям банка на момент достижения заемщиком возраста пенсии по старости.

– заемщики-мужчины не должны иметь проблем с военкоматом. Поэтому заемщики-мужчины в возрасте до 27 лет включительно должны предоставить банку документальное подтверждение того, что они прошли военную службу по призыву или не подлежат призыву. Банк должен быть уверен в том, что после получения кредита вас не призовут в армию и платить этот кредит будет некому.

– заемщик на момент обращения в банк должен быть трудоустроен, причем официально. Желательно, чтобы это была постоянная работа по найму с регулярными выплатами, а не временная. Причем место вашей работы может находиться в любом субъекте РФ, а не только там, где расположено отделение банка.

На последнем месте работы вы должны проработать не менее месяцев. Для некоторых банков достаточно и трех месяцев. А вот общий стаж трудовой деятельности должен быть не менее года. И в этом вопросе банки единодушны.

Также банки неохотно рассматривают предпринимателей, особенно тех, кто платит ЕНВД (единый налог на вмененный доход) или тех, кто работает по упрощенке и платит налог от доходов 6 %. Более благосклонны банки к предпринимателям, которые платят налоги по общей системе налогообложения или по упрощенке доходы минус расходы.

– Также необходимо упомянуть, что заемщик не должен состоять на учете в психоневрологическом диспансере. Для подтверждения этого необходимо предоставить справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую это, а для водителей достаточно будет предоставить водительское удостоверение.

Документы, которые заемщик-наемный работник должен предоставить в банк при подаче заявки на предоставление ипотечного кредита:

Основные документы:

– документы, удостоверяющие личность: паспорт гражданина РФ(копии всех страниц). Для иностранных граждан: паспорт иностранного гражданина, а также виза и документы, подтверждающие легальность пребывания и занятости на территории РФ. Для военнослужащих – военный билет.

– Военный билет (если заемщик – мужчина в возрасте до 27 лет);

– Свидетельство о присвоении ИНН;

– Документы об образовании (дипломы, сертификаты);

– Свидетельство о заключении брака, Свидетельства о рождении детей.

– Брачный контракт (при наличии), согласие супруги(а) на приобретение и залог квартиры (если заемщик состоит в браке);

– Справка из психоневрологического диспансера или водительское удостоверение.

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

– копия трудовой книжки (копии страниц должны быть заверены печатью и подписью работодателя); для военнослужащих – контракт о прохождении военной службы;

– Справка с основного места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка;

– Справка с дополнительного места работы (если есть) по форме 2-НДФЛ или по форме банка;

– Документы, подтверждающие другие дополнительные доходы (платежи за аренду, проценты по вкладам, дивиденды и др.).

Документы, подтверждающие наличие активов:

– Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения и т. п. и Свидетельство о государственной регистрации права), подтверждающие наличие в собственности недвижимости (квартира, дом, дача, гараж, земельный участок), или автомобиля;

– Выписки по банковским текущим и депозитным счетам;

– Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров);

Я студентка. Не работаю. Могу ли я получить ипотечный кредит, если деньги на его оплату мне будут давать родители?

Нет.

Нет, если вы не работаете, вы не можете получить кредит в банке, в том числе и на покупку квартиры.

При подаче заявки на получение ипотечного кредита вы должны будете подтвердить свою платежеспособность. Кроме того, на момент подачи заявки в банк вы должны быть официально трудоустроены.

Основные требования к заемщикам:

– непрерывный стаж работы на последнем месте не менее 3 месяцев;

– подтвержденный постоянный доход за последние 3-6 месяцев.

Подтвердить доход можно либо справкой о доходах по форме 2-НДФЛ, либо справкой по форме банка. Справки должны быть подписаны руководителем и главным бухгалтером предприятия, на котором трудится заемщик.

Так что пока вы не устроитесь на работу, подать заявку на получение кредита, вы не сможете.

Мне 19 лет. Я учусь и работаю. Общий стаж работы шесть месяцев. Могу ли я получить ипотечный кредит?

В большинстве случаев возраст заемщика от 21-го года.

Общий трудовой стаж от одного года.

Большинство банков, предоставляющих ипотечные кредиты, рассматривают заемщиков в возрасте от 21-го года, а также с общим трудовым стажем от одного года. От четырех до шести месяцев необходимо проработать на последнем месте работы.

Но данные требования предъявляются в большинстве случаев. Возможно, вы найдете банк, который одобрит вашу заявку на получение ипотечного кредита.

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. В данный момент не работаю. Имею в собственности две квартиры и дачу. Квартиры сдаю в аренду и получаю хороший доход. Сама живу на даче. Могу ли я получить кредит на приобретение третьей квартиры?

Доход от сдачи в аренду квартир большинством банков будет рассматриваться только в качестве дополнительного дохода. И если вы нигде не работаете и не имеете доходов от трудовой деятельности, а также не относитесь к категории пенсионеров по старости, которые получают пенсию, а живете только на доходы от сдачи в аренду жилья, то получить ипотечный кредит вам будет проблематично.

Чтобы банк при принятии решения о выдаче вам ипотечного кредита учитывал только доходы, полученные от сдачи в аренду, вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения и выбрать вид деятельности «сдача жилья в аренду». В этом случае для банка вы уже не безработная, а индивидуальный предприниматель с доходным бизнесом.

Здесь имеется одна проблема. Банк будет рассматривать вас в качестве индивидуального предпринимателя в том случае, если вы занимаетесь бизнесом как минимум два года, имеете доход, вовремя сдаете декларации о доходах и платите налоги. Для подтверждения дохода в банк необходимо будет предоставить декларации, как минимум за два отчетных периода (два года). А также другие документы по требованию банка.

Индивидуальный предприниматель также может приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Такая система отчетности выглядит проще – не надо заморачиваться с Декларациями, отчетами и т. д. Покупай патент и сдавай в аренду. Однако при легализации доходов от сдачи в аренду через покупку патента, вы не сможете подтвердить размер вашего дохода от сдачи в аренду, а следовательно, возникнут проблемы при расчете суммы ипотечного кредита.

Работаю в бюджетной организации. Доход небольшой. Сдаю в аренду комнату в своей квартире. Будут ли учтены банком мои доходы от сдачи в аренду при рассмотрении моей заявки на получение ипотечного кредита?

Доходы от сдачи в аренду жилья чаще всего рассматриваются банком в качестве дополнительного дохода, если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и сдача в аренду не является вашим основным видом предпринимательской деятельности.

При этом нужно иметь в виду, что банк при расчете суммы ипотечного кредита будет учитывать только те доходы, полученные от аренды, которые поступают продолжительное время (не менее года) и с данных доходов заемщиком платятся налоги.

То есть, недостаточно предоставить договор аренды, или точнее, коммерческого найма. Необходимо предоставить Декларацию о доходах физического лица (по форме 3-НДФЛ) за предыдущий год с отметкой налоговой инспекции. В Декларации будет отражена сумма, полученного вами дохода от сдачи в аренду за год и сумма начисленных налогов (13 %). Дополнительно, банк может попросить вас предоставить справку из налоговой инспекции о том, что налог вами оплачен и задолженностей нет.

Требования к предмету залога, или какую недвижимость можно приобрести в ипотеку или передать в залог. Необходимые документы

Как можно использовать ипотечный кредит? Какие требования предъявляют банки к предмету залога?

На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные виды ипотечных кредитов. Использовать деньги ипотечного кредита можно как на приобретение или строительство жилья, так и на другие цели:

1. На приобретение готового жилья – квартиры.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемая на вторичном рынке квартира. Это самый распространенный вид ипотечного кредита. Квартира – вторичка – самый ликвидный объект. И ограничений по объекту у банков немного.

Чаще всего эти ограничения касаются года постройки (если в доме не проводился капремонт) и процента износа (обычно банки рассматривают квартиры, находящиеся в домах с износом не более 50 % – данные есть в техпаспорте), также ограничена ипотека для квартир в домах с деревянными перекрытиями, но здесь все зависит от статуса дома (если это старинный особняк в центре города и на квартиру в таком доме велик спрос, тогда другое дело), страховая компания, страхуя квартиру в доме с деревянными перекрытиями, обычно увеличивает тариф, так как риски выше. Также в аутсайдерах квартиры с форсунками, колонками, АГВ. Но эти квартиры банк также иногда рассматривает как предмет залога, но страховая компания увеличивает тариф, так как отопительное газовое оборудование, установленное в квартире, несет дополнительные риски повреждения имущества.

В крупных городах банк может отказаться брать в качестве обеспечения по кредиту квартиру в панельной хрущевке, так как эти дома подлежат сносу и ликвидность их невысока, а в небольших городах с низкими темпами строительства нового жилья, банк готов будет рассмотреть и квартиру в старом фонде, не то что хрущевку, так как ассортимент рынка жилья в данном городе невелик. Так что требования, которые предъявляются к предмету залога – квартире, зависят от местоположения этой квартиры на карте страны.

2. На приобретение готового жилья – жилого дома с земельным участком.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемый жилой дом с земельным участком (если участок в собственности), или жилой дом и право аренды на земельный участок (если земельный участок в долгосрочной аренде).

Жилой дом – менее ликвидный объект, на его реализацию банком может быть потрачено больше времени, чем на реализацию квартиры, в случае неплатежей заемщика. К тому же дом, часто возводится самостоятельно владельцами участка, часто без разрешительных документов, и к тому же имеет много индивидуальных особенностей. Поэтому к индивидуальным домам банки бывают более требовательны, чем к квартирам.

Важную роль здесь играет год постройки дома, материал стен и перекрытий, соблюдение технических норм при установке газового оборудования. Также определяется моральный износ, то есть учитываются недостатки планировки, устарелость материалов, из которых построен дом.

Что касается земельного участка, то многие банки рассматривают индивидуальный дом как предмет залога только в том случае, если земельный участок находится в собственности заемщика, другие же допускают, что земельный участок может быть не только в собственности, но и в долгосрочной аренде.

3. На приобретение земельного участка.

Ликвидность предмета залога зависит от местоположения земельного участка. Земельный участок должен находиться в зоне жилой застройки, границы земельного участка должны быть определены и соответствовать плану межевания.

Если на данном земельном участке впоследствии будет возведен жилой дом, то при регистрации права собственности на этот дом обременение будет наложено и на жилой дом.

4. Для оплаты договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В этом случае будет иметь место залог права требования по договору долевого участия в строительстве. При выдаче ипотечного кредита банком будет изучена репутация и опыт застройщика.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков, банки часто ограничивают круг застройщиков, на приобретение объектов которых готовы выдавать ипотечные кредиты.

5. На любые цели под залог недвижимости, принадлежащей заемщику на праве собственности.

В этом случае залогом по кредиту будет объект недвижимости заемщика, который был приобретен им ранее. Объектом, под залог которого выдается ипотечный кредит, может быть и квартира, и индивидуальный дом, и земельный участок.

Деньги, полученные под залог имеющейся недвижимости, можно потратить на любые цели, давать отчет банку не требуется. Это может быть и ремонт, и строительство, лечение и обучение и другое. Кредит называется ипотечным не потому, что за счет средств этого кредита приобретается жилье, а потому, что для обеспечения этого кредита в залог банк берет имеющуюся у заемщика недвижимость.

Как правило, максимальная сумма ипотечного кредита, выданного под залог имеющейся недвижимости, составляет 70 %, а то и 50 % (зависит от банка) от рыночной стоимости объекта недвижимости, в отличие от ипотечных кредитов на приобретение жилья, которые могут составлять до 90 %, а в кризисные периоды до 80 % от рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Часто банки не выдают кредит под залог уже имеющегося жилья, если это жилье является единственным для заемщика. Или если в нем зарегистрированы несовершеннолетние дети. Требования к таким объектам значительно выше требований, предъявляемых к приобретаемому за счет ипотечного кредита жилью.

5. Для погашения ранее полученного ипотечного кредита (рефинансирование кредита).

В случае если после получения ипотечного кредита, ставка по ипотечным кредитам снизится, Заемщик может получить новый кредит под более низкий процент для погашения уже существующего кредита. При этом предмет залога остается тот же. За счет полученного нового ипотечного кредита гасится первый ипотечный кредит, и у заемщика возникают обязательства по новому кредиту, но уже с более выгодными условиями, что позволяет снизить кредитные платежи.

Приобретаю квартиру в ипотеку. Какие документы на квартиру я должна предоставить в банк для подготовки к сделке?

После получения одобрения на получение кредита и подбора объекта недвижимости для покупки, вам необходимо предоставить пакет документов на объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) в банк для получения одобрения банком этого объекта в качестве предмета залога и подготовки договора купли-продажи.

Как правило, договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, готовит юрист банка. Но бывают и исключения. Например, получая ипотечный кредит в Сбербанке, вы сами или при помощи своих знакомых юристов готовите договор купли-продажи, согласовывая текст договора с юристом отделения Сбербанка.

До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемую квартиру:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор на передачу квартиры в частную собственность граждан (если квартира получена вследствие приватизации), свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, справка о выплаченном пае в ЖСК (если собственник получил квартиру как член жилищно-строительного кооператива), договор долевого участия в строительстве и др.

В банке вы оставляете копию этого документа, оригинал предоставляете сотруднику банка только для ознакомления, если это потребуется.

2. Свидетельство о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру было зарегистрировано в ЕГРП, или Регистрационное удостоверение на те квартиры, где правоустанавливающим документом является Договор на передачу квартиры в частную собственность, оформленный ранее 2000 года, или Справка ЖСК о выплаченном пае, выданная ранее 2000 года, на основании которой собственником было получено Регистрационное удостоверение БТИ.

Копию этого документа вы оставляете в банке, а оригинал только показываете сотруднику банка для ознакомления.

3. Выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним). Должны предоставить как на объект, зарегистрированный в ЕГРП, так и не зарегистрированный. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.

Выписку из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках у вас потребуют предоставить выписку из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить ее и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписка из ЕГРП для сделки должна быть получена в день сделки.

4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены на объект недвижимости до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, квартира была приватизирована в 1997-м году и на руках у продавца имеется договор на передачу квартиры в частную собственность граждан и регистрационное удостоверение.

Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.

5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, оформленном в 1996-м году.

Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в Регистрационной службе.

5. Технический паспорт на квартиру.

Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются. Также в техническом паспорте указан год постройки дома и процент износа, что является для банков важным при принятии решения по объекту.

Одни банки принимают при рассмотрении документов на квартиру технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.

Так что если у собственника квартиры нет нового технического паспорта, то его придется заказывать вновь, даже если никаких изменений в квартире не было.

В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.

6. Кадастровый паспорт на квартиру. В том случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровый паспорт не требуется. Однако этот документ является необходимым для банка.

В банк предоставляете копию.

7. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Предоставляете копию. Оригинал необходимо будет предоставить в Регистрационную службу при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.

8. Копия финансово-лицевого счета. Отражается как характеристика жилого помещения, так и сведения о задолженностях по коммунальным услугам, или об отсутствии задолженностей.

В некоторых случаях бухгалтерия, например ТСЖ, выдают просто справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

9. В случае, если продавец квартиры стал собственником этой квартиры в результате дарения, необходимо предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности об уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения.

Далеко не все банки требуют такую справку. Необходимо будет уточнить в вашем банке. Можно предоставить копию.

10. В случае, если квартира была приобретена Продавцом в браке, необходимо предоставить нотариально оформленное согласие супруги или супруга продавца на продажу квартиры. Требуется, если приобретение было осуществлено на возмездной основе. Если квартира была получена в результате дарения, наследования, приватизации, то согласие супруги не требуется.

В некоторых банках такое согласие требуют предоставить только в день оформления договора купли-продажи, а в некоторых банках требуют согласие не только того супруга, в браке с которым была приобретена квартира, но и того, с кем был оформлен брак позже, после приобретения квартиры и развода. Хотя это требование не соответствует действующему законодательству. Однако, если хочешь приобрести квартиру, приходится выполнять требования банка.

11. В случае, если собственником приобретаемой в ипотеку квартиры или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника квартиры, а также оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры.

В случае, если в разрешении на продажу квартиры, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.

12. Оригинал отчета об оценке приобретаемой квартиры, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.

13. Копию гражданского паспорта собственника квартиры.

14. Справку из психоневрологического диспансера на имя собственника квартиры или водительское удостоверение.

Список документов на приобретаемую квартиру в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, вы можете получить в банке.

Покупаю квартиру с использованием ипотечного кредита. Какие дополнительные документы я должна предоставить в банк для одобрения сделки, если собственником квартиры является организация (Общество с ограниченной ответственностью)?

Так как собственником приобретаемой вами в ипотеку квартиры является юридическое лицо, то дополнительно к основным документам необходимо будет предоставить в банк и документы, касающиеся юрлица:

1. Копию учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями.

2. Копию Свидетельства о государственной регистрации юрлица.

3. Выписка из Единого государственного реестра юрлиц.

4. В случае, если договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ООО, будет подписывать руководитель, то необходимо предоставить:

– копию протокола об избрании его руководителем ООО или приказа о его назначении на должность директора, который имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности, или, если учредитель один, и он же является директором, решение учредителя о назначении себя директором;

– копия гражданского паспорта руководителя.

5. В случае, если договор купли-продажи будет подписывать представитель ООО, действующий на основании доверенности, то документы будут следующими:

– доверенность, оформленная в соответствии с требованиями к доверенности, подписанная руководителем ООО (или иным уполномоченным лицом); в доверенности должна быть указана дата составления, срок полномочий и должны быть четко прописаны все полномочия представителя по доверенности. Доверенность может быть составлена в простой письменной форме, на ней должна стоять подпись руководителя и печать организации.

В случае, если доверенность оформлена в простой письменной форме, необходимо также предоставить документы, подтверждающие полномочия руководителя юрлица на оформление подобных доверенностей.

– копия гражданского паспорта представителя по доверенности.

6. Решение (распоряжение) о продаже юрлицом принадлежащей юрлицу квартиры. В решении должна быть указана сумма, за которую решено продать данную недвижимость.

Какие документы на дом и на землю нужно предоставить в банк для подготовки к сделке купле-продажи с использованием ипотечного кредита?

Если вы собираетесь приобрести с использованием ипотечного кредита индивидуальный жилой дом с земельным участком, то после одобрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита вам необходимо предоставить в банк пакет документов на дом и земельный участок, во-первых, для одобрения банком данного предмета залога, во-вторых, для подготовки договора купли-продажи юристами банка.

До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемый дом с земельным участком:

На дом

1. Свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого возникло право продавца на дом. Таким документом может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда, акт ввода в эксплуатацию и т. д.

В том случае, если право собственности Продавца на дом возникло до начала проведения государственной регистрации права и внесения сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в Единый государственный реестр (ЕГРП), то от продавца вам достаточно будет получить копию правоустанавливающего документа с отметкой БТИ о проведенной регистрации. Если право собственности в ЕГРП не регистрировалось, то Свидетельства о государственной регистрации права у продавца не будет. До 2000 года такой регистрацией занималось БТИ.

Если на земельном участке кроме дома расположены хозпостройки (летняя кухня, гараж (капитальный), сарай и т. п.), то в том случае, если была произведена регистрация права собственности, и продавцом были получены Свидетельства о государственной регистрации права собственности на хозпостройки, то необходимо будет предоставить в банк также Свидетельства и на эти хозпостройки.

В банк предоставляете копии этих документов.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, Распоряжение Главы администрации о предоставлении земельного участка под строительство, Свидетельство о праве собственности на землю, выданное Комитетом по земельным ресурсам, договор аренды земельного участка и т. п.).

Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии). В случае, если земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, то такого Свидетельства у продавца не будет, но на договоре аренды будет надпись о том, что в ЕГРП внесена соответствующая запись.

2. Выписки из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним) на дом и на земельный участок. Если на участке также расположены хозпостройки и на каждую постройку имеется отдельное Свидетельство о государственной регистрации, то необходимо предоставить Выписки из ЕГРП на каждую постройку. Если домовладение со всеми строениями зарегистрировано как сложный объект – в одном Свидетельстве о государственной регистрации права через запятую перечислены все строения, расположенные на земельном участке, то нужно предоставить одну выписку на комплекс строений (будет отображен как один объект) и одну выписку на земельный участок. Сколько Свидетельств – столько выписок из ЕГРП. Должны предоставить как на объекты, зарегистрированные в ЕГРП, так и на незарегистрированные. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.

Выписки из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках вас обяжут предоставить Выписки из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить их и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписки из ЕГРП для сделки должны быть получены в день сделки.

4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на дом и (или) земельный участок не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, дом был приобретен в 1996-м году по договору купли-продажи. В этом случае земельный участок мог быть выкуплен позже, например, в 2010-м году, и право собственности на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП. Справка БТИ об отсутствии ареста нужно предоставлять в банк в обязательном порядке.

При этом если в ЕГРП не зарегистрировано право ни на дом, ни на землю, справка БТИ об отсутствии ареста нужна одна. В справке БТИ отражается информация об отсутствии (или наличии) ареста по определенному адресу.

Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.

5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на дом не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником дома на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, полученном в 1988-м году. И на Свидетельстве о праве на наследство только штамп БТИ.

Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в регистрационной службе.

5. Технический паспорт на домовладение. В техническом паспорте указываются все постройки, расположенные на земельном участке, включая не только жилые дома, но и гаражи, летние кухни, сараи и т. п., если таковые имеются.

Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются, и самовольные постройки. Также в техническом паспорте указан год постройки строений и процент износа, материал стен и фундамента. Все это является для банков важным при принятии решения по объекту.

Одни банки принимают при рассмотрении документов технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.

Так что, если у продавца отсутствует новый технический паспорт, то его придется заказывать вновь, даже если никаких самовольных построек и реконструкций после изготовления технического паспорта не произведено не было.

В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.

6. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Если на участке несколько строений, то кадастровый паспорт предоставляете на каждое строение. В том случае, если право собственности на дом и земельный участок зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровые паспорта не требуются. Однако этот документ является необходимым для банка.

В банк предоставляете копию.

7. Справка о составе семьи или Выписка из домовой книги. Предоставляете копию. Оригинал необходимо будет предоставить в Регистрационную службу при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.

8. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (электричество, газ, вода и канализация, вывоз мусора).

9. В случае, если продавец стал собственником продаваемого дома в результате наследования или дарения, необходимо предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности об уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения.

Далеко не все банки требуют такую справку. Необходимо будет уточнить в вашем банке. Можно предоставить копию.

10. В случае, если дом был приобретен в браке, необходимо предоставить нотариально оформленное согласие супруги или супруга продавца на продажу. Требуется, если приобретение было осуществлено на возмездной основе. Если продавец стал собственником дома в результате дарения, наследования, приватизации, то согласие супруги не требуется.

В случае, если дом был приобретен до брака, а земельный участок был выкуплен позже, когда продавец состоял в браке, то необходимо согласие супруги. Если дом был получен продавцом на основании договора дарения, наследования, а земельный участок выкуплен на основании Распоряжения Главы администрации, то также при продаже необходимо получить согласие супруги.

В некоторых банках такое согласие требуют предоставить только в день оформления договора купли-продажи, а в некоторых банках требуют согласие не только того супруга, в браке с которым было приобретено недвижимое имущество, но и того, с кем был оформлен брак позже, после приобретения недвижимости и развода. Хотя это требование не соответствует действующему законодательству, однако, если хочешь приобрести дом, приходится выполнять требования банка.

11. В случае, если собственником приобретаемого в ипотеку дома или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника дома, а так же оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить Разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

В случае, если в разрешении на продажу дома, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.

12. Оригинал отчета об оценке приобретаемого дома и земельного участка, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.

13. Копию гражданского паспорта продавца.

Список документов на приобретаемый дом с земельным участком в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, Вы можете получить в банке.

Приобретаю в ипотеку индивидуальный дом. Земельный участок находится в собственности продавца. Какие требования предъявляет банк к индивидуальному жилому дому как предмету залога? Могу ли я оформить покупку жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, разными договорами и в залог передать только жилой дом?

Если вы собираетесь приобрести индивидуальный жилой дом с земельным участком, использовав при покупке ипотечный кредит банка, то вам необходимо при выборе дома руководствоваться требованиями банка, предъявляемыми к индивидуальным жилым домам, как предмету залога. Требования к частному дому у банков более жесткие, чем к квартирам в многоквартирных домах.

Связано это прежде всего с тем, что банк при выдаче ипотечного кредита должен получить в качестве обеспечения этого кредита достаточно ликвидный объект. А индивидуальные жилые дома часто возводятся гражданами самостоятельно, нередки случаи несоблюдения строительных норм и правил застройки, или правила застройки и требования к строениям, в то время, когда был построен дом, уже устарели, и сейчас действуют другие нормы и правила.

Да и планировка индивидуальных жилых домов часто бывает настолько индивидуальна, что может сказаться на ликвидности данного объекта. И если вы вдруг не сможете вносить платежи по кредиту, а банку необходимо будет вернуть выданные средства путем наложения взыскания на заложенный объект, то при его реализации может возникнуть проблема в связи с низкой ликвидностью.

Приведу некоторые довольно часто встречающиеся требования. Часто, это не значит всегда. Бывают исключения. А бывает так, что требования меняются. Если в стране наблюдается стабильность и экономическая ситуация благоприятная, то требования к предмету залога могут быть ослаблены, а если экономическая ситуация неблагоприятная, то банки начинают выдвигать очень жесткие требования как к заемщикам, так и к предмету залога.

Требования к местоположению:

1. Индивидуальный жилой дом с земельным участком должен располагаться в том же регионе, в котором располагается банк или его отделение.

2. Не должен находиться на территории какого-либо закрытого административно-территориального образования, например, на территории, прилегающей к режимному объекту, доступ на которую разрешен только ограниченному кругу лиц.

3. В населенном пункте, в котором находится данный жилой дом, должны находиться и другие жилые дома, которые пригодны для проживания.

4. Должен находиться на территории, не подлежащей согласно градостроительному плану сносу.

Требования к индивидуальному жилому дому:

1. Часто банки вносят ограничения по году постройки индивидуального жилого дома. Если квартира, рассматриваемая банком как предмет залога, может находиться в доме, например 1940 года постройки, так как эта квартира может быть достаточно ликвидной, то для индивидуальных жилых домов это исключено. Часто рассматриваются только те дома, которым не более двадцати лет.

2. Процент износа не должен превышать 50 %. В некоторых случаях банки заявляют о том, что допускается износ и в 60 %. Однако на практике часто банки рассматривают только достаточно новые дома с процентом износа не более 20-30 %.

3. Дом должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

4. Стены дома должны быть кирпичными или каменными. Никакой саман, обложенный кирпичом, не допускается.

5. Дом должен быть подключен к коммуникациям (электричество, газ, питьевая вода, центральная канализация).

6. Дом должен быть в состоянии, пригодном для круглогодичного проживания, в исправном состоянии должны быть коммуникации и крыша дома.

7. Дом должен иметь подъездную дорогу, по которой возможен подъезд в течение всего года, независимо от времени года и погоды.

В соответствии с действующим законодательством при передаче в залог жилого дома, земельный участок, на котором он расположен, тоже передается в залог одновременно с жилым домом. И независимо от того, что вы хотите оформить покупку дома и земельного участка разными договорами, при оформлении закладной вам придется передать в залог банку и земельный участок.

Поэтому следующие требования я обобщу.

Требования к документам на жилой дом и земельный участок:

1. И на дом, и на земельный участок у продавца должны быть правоустанавливающие документы. Некоторые банки рассматривают варианты, когда на земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, но здесь мы этот вариант не рассматриваем, так как в вашей ситуации земельный участок находится в собственности Продавца.

Право собственности продавца и на дом, и на земельный участок, на котором он расположен, должно быть зарегистрировано в установленном порядке и должно быть подтверждено соответствующими документами (Свидетельством о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающими документами (договором купли-продажи, мены, дарения, свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию и т. п. Если дом или земельный участок были приобретены Продавцом до 2000 года, то вместо Свидетельства о государственной регистрации права на правоустанавливающем документе должен стоять штамп БТИ, подтверждающий регистрацию в реестре БТИ).

2. И дом, и земельный участок должны быть свободны от прав третьих лиц, в том числе не должны быть обременены договорами найма или аренды. Продавцом должны быть предоставлены документы об отсутствии арестов и обременений.

3. План дома должен соответствовать плану БТИ, не должно быть самовольного переоборудования и пристроек к дому. Любая реконструкция дома должна быть зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством.

4. Границы земельного участка должны быть установлены и соответствовать плану межевания.

5. И жилой дом, и земельный участок должны иметь кадастровый номер. Границы земельного участка должны быть установлены согласно межевому плану.

6. Подключение к коммуникациям должно быть произведено с разрешения соответствующих служб. Продавец должен иметь на руках проекты, разрешения, акты выполненных работ на подключение воды, канализации, газа, энергоснабжения. Довольно часто Продавцы предъявляют документы, подтверждающие разрешение на подключение, например, воды и канализации, при этом подводка воды и канализации к самому дому и разводка по дому выполнена бывает самовольно.

В заключение хочу сказать, что в данном перечне рассмотрены только общие требования. В каждом банке они могут быть свои. И что допустимо в одном, совершенно исключено в другом. Это касается и года постройки, и процента износа, и других технических характеристик. Поэтому, прежде чем заниматься подбором объекта недвижимости для покупки в ипотеку, уточните требования к предмету залога именно в своем банке.

Иногда в объявлениях о продаже недвижимости встречается фраза «Ипотека невозможна». В каких случаях возникают такие ограничения, с чем это связано, и возможно ли решить эту проблему? Чего должен опасаться покупатель, приобретая такую квартиру, хоть и не в ипотеку?

Ситуаций таких много, и чаще всего это никак не связано с рисками. Примеры: объект недвижимости в собственности менее трех лет, сложная сделка с последующей покупкой другого объекта; продажа по доверенности; есть перепланировка или переоборудование; продавец просто не желает продавать квартиру ипотечникам, думая, что оформление сделки растянется во времени, или при снятии денег со счета банк удержит проценты и т. п.

Фраза «Ипотека невозможна» может встречаться в двух случаях:

– продажа недвижимости покупателю-ипотечнику не устраивает продавца, и

– объект залога (приобретаемый объект недвижимости) не устраивает (или может не устроить) банк.

Сначала рассмотрим первый случай, когда сам продавец категорически против продажи своей квартиры или дома покупателю-ипотечнику. Такая проблема может возникнуть в следующих ситуациях:

1. Продавец сам стал собственником продаваемого объекта недвижимости менее трех лет назад. Стал собственником, это значит, что он не только оформил договор купли-продажи, но и зарегистрировал право собственности на объект недвижимости. Ведь право собственности возникает с момента проведения государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае с недвижимым имуществом, полученным в наследство, право у наследника на это имущество возникает не с момента проведения государственной регистрации права, а с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя или вступлении в законную силу решения суда о признании его умершим).

Чего опасается в этом случае продавец? Того, что он обязан будет показать в договоре купли-продажи полную стоимость, так как недвижимость приобретается за счет заемных средств, которые покупателю выделяет банк под залог приобретаемой недвижимости.

А показав в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость квартиры, он от этой суммы за минусом одного миллиона рублей (предоставляемая государством льгота) и должен будет заплатить налог в размере 13 %.

Конечно, далеко не каждый продавец при данных обстоятельствах согласится указывать в договоре купли-продажи полную стоимость продаваемого жилья. Конечно, занижать цену нельзя. Но практика показывает, что так поступает подавляющее большинство продавцов, которые владели своей недвижимостью менее трех лет.

Есть ли возможность, оформить такую квартиру с использованием ипотечного кредита, не заставив продавца платить безумные суммы налогов?

Да. Есть. Во-первых, в случае, если продавец после продажи квартиры приобретает другой объект недвижимости, он одновременно с покупкой получает возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом с суммы до двух миллионов рублей. Таким образом, если цена продаваемой квартиры составляет не более трех миллионов, а приобретаемой не менее двух миллионов, то необходимо объяснить продавцу, что налог ему платить не придется, так как сумма налогового вычета при покупке квартиры компенсирует сумму налога, необходимого уплатить продавцу при продаже первой квартиры.

Во-вторых, существуют банки, которые готовы к тому, что в договоре купли-продажи будет указана заниженная стоимость приобретаемого объекта недвижимости. В этом случае на процедуру оформления сделки и выплату денег продавцу понадобится чуть больше времени, потому что, сначала будет оформлен договор купли-продажи и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, а потом уже в регистрационную службу будет подана закладная и после выплачены деньги продавцу.

2. Продавец одновременно является покупателем другой квартиры, и он опасается, что деньги за проданную квартиру не будут получены вовремя, тем самым он может не уложиться в сроки, и не выполнить обязательства перед своим продавцом, тем самым потеряет задаток.

В этом случае нужно объяснить продавцу, что банк, в котором вы берете кредит надежный, и деньги будут перечислены вовремя. Так же необходимо встретиться с продавцом второй квартиры и увеличить сроки для окончательного расчета, указанные в договоре задатка.

3. Для банка требуется более расширенный пакет документов, чем если бы эта сделка проводилась бы без использования ипотечного кредита. Это требует дополнительных финансовых затрат. Например, банки требуют технический паспорт на квартиру, изготовленный не ранее, чем пять лет назад, а иногда и не ранее, чем один год. Для оформления сделки в простой письменной форме, тем более, если право на данный объект недвижимости уже зарегистрировано в регистрационной службе, технический паспорт вообще не требуется.

Поэтому, в этом случае, покупатель должен предложить продавцу взять на себя расходы или часть расходов по изготовлению нового технического паспорта.

Во втором случае, когда банк не устраивает предмет залога, возможны следующие варианты:

1. Объект недвижимости продается по доверенности. Не смотря на то, что доверенное лицо может приходиться продавцу близким родственником, банк откажет в оформлении такой сделки. За всю свою многолетнюю деятельность я не встречала ситуаций, когда банк согласился бы оформить такую сделку. Продажа по доверенности безусловно законна. Однако проверить доверенность сложно, да и много рисков с ее возможной отменой до окончания регистрации. А банку дополнительные риски ни к чему.

2. В квартире есть неузаконенная перепланировка или переоборудование. Банк может не устроить такая квартира в качестве предмета залога. Это становится абсолютно невозможным, если без проекта и разрешения снесены или нарушены несущие стены, перенесено газовое оборудование, произведены пристройки (на первых этажах) на земле, не принадлежащей собственнику квартиры и т. д., словом то, что узаконить нельзя. Однако некоторые банки готовы рассмотреть варианты с незначительной перепланировкой, например, совмещенный санузел (разумеется, если стена между ванной и туалетом не несущая), демонтированные кладовки и другое, словом, такие перепланировки, не нарушают строительных норм.

В этом случае, оценщик, при оценке квартиры, учитывает сумму, которую необходимо будет потратить на узаконивание данной перепланировки и вычитает ее из окончательной цены. А покупатель, в свою очередь берет на себя обязательство перед банком в течение определенного времени после приобретения узаконить данную перепланировку.

Здесь мною рассмотрено только несколько ситуаций. Бывают и другие. Но довольно часто проблему можно решить. А опасения продавца чаще всего возникают из-за незнания путей решения.

Хочу получить кредит под залог земельного участка. Земельный участок был предоставлен мне в собственность за плату на основании Распоряжения Главы Администрации города, так как я являлся собственником жилого дома, расположенного на этом земельном участке. Сейчас дом снесен. Я собираюсь строить новый. Могу ли я получить ипотечный кредит под залог земельного участка, если дом снесен? Какие документы нужно предоставить в банк на земельный участок для получения ипотечного кредита под его залог?

Да. Вы можете оформить кредит под залог земельного участка.

Конечно, вы можете получить кредит под залог земельного участка, так как земельный участок находится в вашей частной собственности. И вполне может являться объектом обеспечения исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Вы являетесь его собственником и можете распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе можете передать в залог.

Дом, находящийся на земельном участке, на который у вас было оформлено право собственности, являлся основанием для передачи вам в собственность земельного участка. После того, как вы оформили договор купли-продажи земельного участка, заплатили денежную сумму за выкуп земельного участка, зарегистрировали право собственности на земельный участок и получили Свидетельство о государственной регистрации права, вы имеете полное право, как произвести снос строений, расположенных на земельном участке, так и построить новое строение. Главное при этом, не нарушать градостроительных норм, соблюдать правила застройки и не нарушать прав соседей.

Так как в Кадастровой палате снесенный дом стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер, а в Регистрационной службе сведения о данном доме внесены в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), то для начала вам необходимо погасить данные записи.

Для того, чтобы снять с кадастрового учета снесенный дом, вам необходимо обратиться в Кадастровую палату с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить акт обследования, который подтверждает прекращение существования объекта недвижимости, в данном случае жилого дома.

Акт обследования составляет кадастровый инженер. Он выезжает по адресу и осматривает место нахождения строения. На основании осмотра выдает Акт обследования, которым подтверждает полное уничтожение объекта недвижимости.

В результате обращения в Кадастровую палату с заявлением о снятии с кадастрового учета жилого дома, вы получите Кадастровую выписку на данный объект, в которой будет указано, что данный объект недвижимости снят с кадастрового учета такого-то числа.

Далее вы обращаетесь в Регистрационную службу с заявлением о прекращении права собственности на указанный жилой дом в связи с его сносом и внесением изменения записи в ЕГРП. К заявлению необходимо приложить кадастровую выписку, подтверждающую снятие дома с кадастрового учета.

После того, как запись о зарегистрированном объекте недвижимости будет погашена, можете обращаться в банк с пакетом документов на земельный участок, который собираетесь предоставить в залог банку в качестве обеспечения по ипотечному кредиту.

Для оформления договора ипотеки на земельный участок, вам необходимо предоставить в банк следующие документы на земельный участок:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок

2. Договор купли-продажи земельного участка, Распоряжение Главы Администрации города о предоставлении земельного участка в собственность.

3. Кадастровый паспорт земельного участка.

4. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений и арестов.

5. Акт обследования земельного участка или Справка БТИ о том, что на участке отсутствуют строения.

6. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов. (Требуется только в некоторых банках).

7. Так как на земельном участке ранее располагался жилой дом, то может потребоваться справка о том, что отсутствуют задолженности по коммунальным платежам (газ, электричество, вывоз мусора и.т.п.). (Не во всех банках потребуют).

8. Отчет о рыночной стоимости, выполненный независимым оценщиком. (Оценочную компанию нужно выбирать из списка, предоставленного банком).

Так как вы в дальнейшем собираетесь построить дом на данном земельном участке и после окончания строительства будете регистрировать право собственности в Регистрационной службе, то при регистрации права собственности, в случае, если ипотечный кредит не будет выплачен к тому времени, и земельный участок будет обременен ипотекой, ипотека будет также наложена и на регистрируемый дом. Свидетельство о праве собственности на дом вы получите с обременением «Ипотека».

В соответствии со ст. 65 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на здания и сооружения, возведенные на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке.

Хочу получить ипотечный кредит под залог здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находится в муниципальной собственности и оформлен мною в аренду на 49 лет. Должен ли я передавать земельный участок в залог, и какие дополнительные документы необходимо предоставить в банк на земельный участок?

Да. С передачей в залог здания, принадлежащего вам на праве собственности, вы передаете в залог право аренды на земельный участок, на котором расположено здание.

В соответствии с п.3 ст.340 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года, если в залог передается здание, то такой залог допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» залог прав аренды земельного участка допускается только на срок действия договора аренды этого участка и с согласия собственника земельного участка.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ в случае, если земельный участок, переданный в аренду находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды долгосрочный и оформлен на срок более чем пять лет, залог прав аренды возможен без согласия собственника земельного участка, достаточно будет письменного уведомления.

Это как раз ваш случай. Договор долгосрочный и согласия собственника не требуется.

Однако в случае, если в договоре аренды земельного участка указано иное, то есть в договоре прописано, что передать в залог земельный участок, на котором расположено принадлежащее вам здание, возможно только с согласия собственника земельного участка, то вам придется это согласие получить.

Документы, которые вы должны предоставить в банк на земельный участок:

– договор аренды земельного участка;

– кадастровый паспорт на земельный участок;

– согласие собственника земельного участка (если получение такого согласия предусмотрено договором аренды земельного участка).

Получил ипотечный кредит под залог земельного участка. Деньги потратил на строительство жилого дома на этом участке. Сейчас дом проходит регистрацию. Могу ли я получить второй ипотечный кредит под залог построенного дома?

При проведении регистрации права собственности на построенный дом, находящийся на земельном участке, который находится в залоге у банка, вы обязаны написать заявление о регистрации ипотеки и на этот жилой дом, так как он расположен на этом земельном участке. Это делается потому, что в случае вашего отказа платить по кредитному договору, банк мог бы без труда реализовать заложенное имущество. В случае, если земельный участок будет в залоге у банка, а дом нет, это будет сделать достаточно проблематично, так как нельзя продать земельный участок без дома, на нем расположенного.

После проведения регистрации права собственности на жилой дом вы получите свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот дом с обременением «Ипотека в силу закона».

Если вы планируете получить еще один кредит в каком-либо банке под залог дома, то вам откажут, так как зарегистрировать второй договор залога на уже заложенный объект недвижимости невозможно, регистрационная служба в этом откажет.

А вот увеличить сумму кредита в банке, который и является залогодержателем вашей недвижимости, думаю, вполне возможно.

Собираюсь приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита. Квартиру подобрал. Но хозяйка квартиры в данный момент проживает в другом городе. Есть доверенность на продажу на имя сына хозяйки. Могу ли я приобрести эту квартиру, ведь законом разрешено продавать недвижимость по доверенности?

Конечно, вы можете приобрести квартиру, и заключить договор купли-продажи через доверенное лицо, если доверенность оформлена в соответствии с действующим законодательством. Но, не в ипотеку.

Дело в том, что с 2008-го года АИЖК изменило стандарты и перестало выкупать кредиты, по которым договоры купли-продажи были подписаны третьими лицами, действующими по доверенности.

Такие договоры купли-продажи несут в себе дополнительные риски. Дело в том, что доверенность должна быть действительной не только на момент подписания договора купли-продажи, но также до конца проведения государственной регистрации. Доверенность не может быть отозвана доверителем и сам доверитель (собственник квартиры) должен быть жив до конца проведения государственной регистрации права.

Проверить доверенность очень трудно, даже банку, так как здесь вступает в силу понятие тайны нотариального действия. Никто, даже доверенное лицо, не имеет права получить данные о том, была ли отменена доверенность. Доверенное лицо может получить такие данные только от доверителя (собственника квартиры). Впрочем, доверенность может быть отменена и на этапе государственной регистрации.

В этом случае, если вы возьмете ипотечный кредит, приобретете квартиру по доверенности, а впоследствии сделка будет расторгнута, то кредит вам платить все равно придется.

Мои знакомые в 2006-м году приобрели квартиру в ипотеку. Сделка была оформлена по доверенности. Впоследствии выяснилось, что хозяйка квартиры умерла до заключения сделки. Сделка была расторгнута по заявлению родственников. А человек, действовавший по доверенности, уехал с деньгами за пределы России.

Мои знакомые не получив квартиры, но подписав кредитный договор и получив по нему деньги, вынуждены выплачивать этот кредит, так как могут пострадать их поручители. У поручителей есть в собственности недвижимость, и в случае не поступления платежей по кредиту, банк имеет право взыскать эти платежи с поручителей или наложить взыскание на их имущество. Да и кредитная история не только заемщиков, но и поручителей будет испорчена.

Хочу добавить, что прежде чем выплачивать кредит, мои знакомые обращались в суды разных инстанций. И им везде было отказано. Подписывая кредитный договор, вы берете на себя ответственность по выплате кредита, независимо от того, что случится с квартирой. Хоть пожар. Здесь уже возникают ваши отношения со страховой компанией. Ничего не происходит автоматически.

После смерти родителей мы с братом вступили в права наследства на однокомнатную квартиру по 1/2 доле каждый. Брат предложил мне выкупить его долю. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для выкупа 1/2 доли квартиры?

Да. Можете.

В залог банку будет передана вся квартира.

Понятие 1/2 доля в праве собственности на квартиру не конкретно. В этом случае не происходит выделения доли как отдельного жилого помещения, которое будет служить обеспечением по исполнению кредитного договора, и которое без труда можно будет реализовать, если Заемщик не сможет вернуть полученный кредит.

В случае, если бы после приобретения вами этой 1/2 доли в праве собственности на квартиру, какая-либо часть этой квартиры оставалась бы в собственности другого лица, ипотечный кредит банк вам бы однозначно не предоставил.

Но так как в результате выкупа этой доли вы становитесь собственником всей квартиры, то банк предоставит вам ипотечный кредит. Но только при условии, что в залог банку будет передана вся квартира. Только в этом случае у банка не возникнут проблемы с реализацией этого жилья, если вы не сможете выплачивать ипотечный кредит.

Одна проблема все же может возникнуть при получении ипотечного кредита. Банки неохотно выдают кредиты на приобретение недвижимости у родственников. Особенно это касается бывших супругов. Это делается для того, чтобы избежать фиктивных сделок.

В вашем случае вы тоже не застрахованы от отказа, так как приобретаете долю квартиры у своего родного брата. Однако если вы проживаете и зарегистрированы в квартире, долю которой желаете выкупить у брата, а ваш брат уже долгое время зарегистрирован в другом месте жительства, еще лучше, если в другом городе, то здесь, я думаю, у вас не возникнет труда доказать банку, что сделка не является фиктивной, а действительно имеет место купля-продажа.

Собираюсь приобрести комнату в коммунальной квартире. Так как приватизация этой коммуналки была произведена в 1992-м году, квартира была приватизирована не покомнатно, а в долях. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения 33/100 долей коммунальной квартиры?

Нет. Не можете.

Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат» могут быть предметом ипотеки.

В вашем же случае речь идет о приобретении 33/100 долей в праве собственности всей коммунальной квартиры. Эти 33/100 доли в праве собственности не выделяют какую-либо часть коммунальной квартиры в отдельное жилое помещение. Банк не может взять в залог долю в праве собственности, так как не понятно, на какую часть квартиры накладывать обременение, и на какую часть квартиры обращать взыскание в случае, если заемщик не сможет вносить платежи по ипотечному кредиту. То есть не понятно, какая часть квартиры в залоге у банка, а какая нет.

Кроме того, при продаже доли в праве собственности на квартиру, совладельцы квартиры имеют право первоочередной покупки. А это значит, что у банка возникают дополнительные трудности при продаже доли квартиры. Это связано с тем, что совладельцы достаточно часто уклоняются от оформления отказа от первоочередного права покупки, а также уклоняются от получения уведомлений о предстоящей продаже, поэтому при продаже долей в праве собственности на квартиру требуется намного больше времени для подготовки документов, необходимых для совершения сделки.

На сегодняшний день я не знаю такие банки, которые предоставляли бы ипотечный кредит на приобретение доли квартиры. Это возможно только в том случае, если покупатель уже является собственником какой-либо доли, и приобретаемая доля является последней. В результате такой сделки покупатель становится собственником всей квартиры.

В вашем случае возможно воспользоваться потребительским кредитом. Потратить его вы можете на покупку доли в коммунальной квартире. Здесь есть свои плюсы и минусы. Плюсы: не нужно тратить деньги на страхование предмета залога, жизни и трудоспособности (причем ежегодно); не нужно проводить оценку предмета залога. Минусы: более короткий срок кредитования – до пяти, в некоторых банках до 7 лет; более высокие проценты за предоставление потребительского кредита по сравнению с ипотечным.

Имею в собственности двухкомнатную квартиру. Проживаю в ней с мамой и ребенком двенадцати лет. Хочу получить кредит на небольшой бизнес, оставив в залог банку свою квартиру. Могу ли я это сделать?

По закону вы имеете право предложить банку в качестве залога свою квартиру. Однако банк вряд ли захочет выдать вам ипотечный кредит под залог вашего единственного жилья, в котором проживает несовершеннолетний ребенок и ваша мама-пенсионерка. Как правило, банки, с которыми мне приходилось сталкиваться в качестве залога брали только жилье, в котором не было зарегистрированных лиц. Но это уже пожелания банка, а не требование закона.

Это связано с тем, что банку не нужны риски, связанные с выпиской и выселением престарелых и несовершеннолетних.

Вашу тягу к предпринимательству, на которое вы собираетесь потратить полученный кредит, банк тоже будет рассматривать как повышенный риск. Предприниматели вообще не в чести у банков, а тем более те, которые хотят отдать в залог единственное жилье.

Порядок предоставления и выплаты ипотечного кредита. Оформление сделки. Последующая продажа

Планирую оформить ипотечный кредит для покупки жилья. Как выбрать банк и программу кредитования, какие вопросы необходимо задать кредитным консультантам в банках, на что обратить внимание?

Прежде чем обращаться в банк за информацией об условиях банка по предоставлению ипотечного кредита и о возможности его получения, вам необходимо определиться с вопросом, какое жилье вы собираетесь приобрести с использованием заемных средств. Во многих банках для каждого типа жилья разработана своя программа. Например, условия предоставления, процентные ставки по ипотечному кредиту на приобретение новостройки могут сильно отличаться от условий и процентных ставок по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке. А от процентной ставки зависит сумма кредита, которую вы сможете получить в банке.

Также вам необходимо определиться с тем, каким образом вы сможете подтвердить свой доход. Разумеется, если вы работаете в госучреждении или в крупной компании и получаете исключительно «белую» зарплату и не имеет каких-либо дополнительных доходов, то задумываться не о чем. Ваш доход будет равен доходу, указанному в справке 2-НДФЛ.

А вот если ваш доход на основном месте работы существенно отличается от суммы, указанной в ведомости на получение заработной платы, а также вы имеете дополнительный доход. Например, от сдачи жилья в аренду или какой-либо гонорар за написание литературных произведений, то в данном случае, прежде чем обращаться в банк для расчета суммы кредита, вам необходимо, во-первых, уточнить у руководителя предприятия, какую сумму реальной заработной платы он укажет в справке о доходах по форме банка (подавляющее число банков допускают такую форму справки, а не только 2-НДФЛ). Во-вторых, подготовить все документы, подтверждающие получение вами дополнительного дохода. Это могут быть и документы, которые подтверждают ваш доход косвенно. Например, не декларацию о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду, а договор коммерческого найма, не выписка по счету в банке, на который поступили суммы, полученные за написание литературного произведения, а договор с издательством и т. д.

Придя в банк с этими документами, вам будет легче определить, какую максимально возможную сумму вы сможете получить в качестве кредита, а сравнивая условия и требования различных банков, вы сможете выбрать тот, который будет учитывать все ваши доходы, несмотря на то, что они не подтверждены справкой 2-НДФЛ. Ведь не все банки принимают к рассмотрению доходы, неподтвержденные Справкой по форме 2-НДФЛ. Также далеко не все банки готовы при расчете суммы кредита принимать во внимание дополнительные доходы.

Для того, чтобы выбрать банк с наиболее подходящими для себя условиями, на встрече с ипотечным консультантом вам необходимо получить ответы на несколько вопросов.

1. Под какой процент вы сможете получить ипотечный кредит в данном банке?

При этом вам нужно будет сообщить ипотечному консультанту, какое именно жилье вы собираетесь приобрести, потому что процентные ставки на приобретение разных видов жилья могут различаться. Например, процентные ставки по кредиту, предоставляемому на приобретение квартиры на первичном рынке, отличаются от процентных ставок по кредитам на приобретение квартиры на вторичном рынке или на приобретение жилого дома.

2. Какую максимальную сумму вы можете получить, обратившись в данный банк?

Сумма кредита зависит от многих факторов. Во-первых, на какой максимальный срок вам может быть предоставлен кредит, что в свою очередь зависит от того, какой максимальный срок предоставления ипотечных кредитов установлен в данном банке и каков максимальный возраст заемщиков. Одни банки предоставляют кредит с исполнением обязательств по достижении пенсионного возраста. Другие же допускают, что выплаты по кредиту могут осуществляться заемщиком и по достижении им пенсионного возраста. Во втором случае срок, на который может быть предоставлен кредит, будет больше, следовательно, и сумма кредита будет выше.

Также, сумма кредита будет зависеть от того, будут ли учтены при расчетах ваши дополнительные доходы, будет ли рассматривать банк доходы, не подтвержденные справкой 2-НДФЛ, а подтвержденные только справкой по форме банка, а также какую форму подтверждения дополнительных доходов требует банк.

3. Какой минимальный первоначальный взнос вы должны сделать?

В одном банке это может быть 10 % от стоимости приобретаемой квартиры, в другом – 15 %, а в третьем, и все 20 %.

Если вы планируете использовать ипотечный кредит на приобретение квартиры в новостройке, то первоначальный взнос может быть и 30 %, в зависимости от степени готовности объекта, а также от политики банка.

Если вы индивидуальный предприниматель, то в некоторых банках от вас потребуют внести до 50 % от стоимости приобретаемой квартиры.

4. Какую минимальную сумму может предоставить банк в качестве ипотечного кредита?

Ответ на этот вопрос будет небезынтересен вам в том случае, если у вас есть в наличии почти вся необходимая сумма для приобретения жилья, и вы обращаетесь в банк, что бы добрать недостающую сумму.

Всего несколько лет назад минимальная сумма, которая могла быть предоставлена в качестве ипотечного кредита составляла 600 000 – 700 000 рублей. С суммой ниже банки просто не желали связываться и предлагали оформить потребительский кредит. Как правило, процент по потребительскому кредиту значительно отличается от процента по ипотечному, и сам займ становится дороже. В данной ситуации существуют банки, которые готовы предоставить ипотечный кредит с низкой процентной ставкой даже в том случае, если вам недостает для приобретения жилья всего 50 000 рублей.

Но если вы берете небольшую сумму в банке в качестве ипотечного кредита, то тут сразу следует интересоваться размером дополнительных расходов, например, оценка, и страхование. Не «съедят» ли вашу экономию на процентах дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотечной сделки. Или может быть выгоднее оформить потребительский кредит, с более высокой процентной ставкой, но без дополнительных расходов.

5. Каков размер дополнительных расходов? С какими оценочными и страховыми компаниями сотрудничает банк и каков размер их тарифов?

Если банк работает с несколькими оценочными и страховыми компаниями, то у вас будет выбор. Как правило, вы не можете привлекать иные оценочные и страховые компании. И если к оценщику вы обращаетесь один раз, чтобы получить Отчет об оценке предмета залога (приобретаемого вами жилья), то со страховой компанией вам необходимо будет общаться на протяжении всего периода кредитования, ежегодно внося страховые суммы. Согласно закону об ипотеки. страхование является обязательным элементом в процедуре оформления ипотеки.

Хочу отметить, что некоторые банки берут на себя расходы по проведению оценки рыночной стоимости предмета залога. Для заемщика это дополнительная экономия собственных средств.

6. Возможно ли использовать материнский капитал?

Если вашей семьей получен сертификат на материнский (семейный) капитал, и вы планируете потратить эти средства на улучшение жилищных условий, то вам не безынтересно будет узнать, сможете ли вы использовать эти средства на оплату ипотечного кредита?

Как правило, большинство банков принимают средства материнского капитала на погашение уже оформленного ипотечного кредита в качестве досрочного погашения. Однако не все банки до на стоящего времени принимали средства материнского капитала на оплату первоначального взноса. В связи с тем, что возможности использования материнского капитала были расширены в 2015 году (теперь использовать эти средства можно и на уплату первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку, даже в том случае, если ребенку не исполнилось еще трех лет), думаю, список банков, принимающих средства материнского капитала в качестве первоначального взноса, будет расширен.

7. Каков срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, сколько времени действует решение банка о выдаче ипотечного кредита и что делать, если этот срок истечет, а вариант покупки не будет еще найден?

Как правило, срок рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредита составляет от 2-х до 5-ти дней. При условии, что все документы, заемщика, необходимые банку, будут предоставлены в срок при подаче заявки. Однако если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или владельцем бизнеса, то срок рассмотрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита для вас может быть увеличен. Это связано с тем, что банк, рассматривая вас как заемщика, должен будет по сути дела оценить ваш бизнес, и риски в сфере вашей деятельности.

Что касается срока, в пределах которого будет действовать решение банка о предоставлении вам ипотечного кредита, то он может составить от 3-х до 5-ти месяцев после принятия такого решения. До истечения этого срока вам необходимо будет подобрать вариант жилья для покупки, соответствующий требованиям банка, подготовить пакет документов (или получить эти документы от продавцов) для банка на объект недвижимости, заключить договор с оценщиком и получит от него Отчет об оценке данного предмета залога. И все эти документы предоставить в банк.

Как правило, если вы не успеете подобрать вариант покупки и предоставить в банк документы до истечения срока действия решения банка на предоставление вам ипотечного кредита, вам необходимо будет заново собирать весь пакет документов, в том числе и подтверждающих вашу платежеспособность и подавать новую заявку в банк на предоставление ипотечного кредита. Однако некоторые банки требуют предоставить только новую справку о доходах и продлевают срок действия решения о предоставлении ипотечного кредита еще на один месяц.

8. Какова процедура возврата ипотечного кредита?

Вас, конечно, должно интересовать, какие способы погашения кредита существуют в данном банке. Как правило, все банки вам могут предложить оплату кредита путем внесения денег в кассу банка. А есть ли другие способы, например, через платежные терминалы или при помощи интернет-банка. Ответ на этот вопрос особенно важен в том случае, если ваша работа связана с командировками.

9. Возможно ли досрочное погашение кредита? Возможно ли частичное досрочное погашение кредита?

Ответ на этот вопрос особенно актуален, если вы оформляете кредит на максимальный срок, что бы сумма платежей не была для вас обременительной в случае потери работы или других непредвиденных обстоятельств, а погашать кредит вы планируете большими суммами. Или вы купили квартиру в ипотеку, а на продажу вами выставлен дачный участок и после продажи этого участка вы планируете полностью рассчитаться с банком.

Вам следует узнать в банке, предусмотрен ли какой-либо мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита, то есть в течение какого времени вы не можете досрочно погасить кредит, или вы имеете право вернуть кредит на следующий же день, оплатив при этом проценты только за один день пользования денежными средствами.

Как происходит частичное досрочное погашение кредита? Возможно ли произвести досрочное погашение в любой день месяца или необходимо ждать определенного числа и подавать заявку на частичное досрочное погашение кредита за неделю или за месяц до списания? Если банк готов списать сумму, внесенную вами для досрочного погашения в день вашего обращения в банк и для этого не нужно ждать недели, то это дает вам экономию на процентах.

То же самое касается и возможности при частичном досрочном погашении переоформить график платежей таким образом, что бы сократился срок, а не сумма ежемесячных платежей. В этом случае вы опять будете иметь возможность сэкономить на процентах.

10. Чем ограничены ваши права в связи с тем, что жилье, приобретенное вами в ипотеку будет находиться в залоге у банка? То есть, кто может быть зарегистрирован в квартире без согласия банка, а так же возможно ли сделать ремонт в приобретенной квартире и др.

Если вы планируете прописаться в квартире сами, а также прописать в ней членов своей семьи, то обычно это не является проблемой, а вот если вы собираетесь прописать в квартиру кого-либо из родственников, например брата или сестру, даже временно, то здесь вам может понадобиться согласие банка, так как он является залогодержателем данной квартиры. Чтобы не попасть в такую ситуацию, вам необходимо внимательно ознакомиться с ограничениями, которые накладывает на вас банк как залогодержатель квартиры.

11. Возможно ли продать залоговую квартиру, не выплатив платеж по кредиту в полном объеме?

Так как ипотечный кредит оформляется на длительный срок и может составлять даже 30 лет, то этот вопрос я считаю очень важным, даже если вы в данный момент и не планируете продавать квартиру, а намерены прожить в ней всю свою оставшуюся жизнь.

У вас может возникнуть потребность в переезде или в обмене меньшей квартиры на большую, или просто с наступлением очередного кризиса вам будет очень сложно выплачивать платежи по кредиту и единственным выходом для вас будет являться продажа данной квартиры и покупка меньшей по стоимости. Впрочем, причины не важны. Главное, еще до заключения договора с банком, вам необходимо узнать, как может быть решена данная проблема.

Чем больше вариантов – тем лучше.

12. Какие санкции наложит на вас банк в случае, если у вас будет просрочка по кредиту или вы вообще не сможете выплачивать кредит?

Конечно, вам может показаться, что глупо задавать такие вопросы в тот момент, когда вы обращаетесь в банк, чтобы получить кредит и хотите доказать свою платежеспособность. Однако договор на ипотечный кредит заключается на очень длительный срок и в вашей жизни могут произойти такие события, о которых вы сейчас даже не можете и подумать. Поэтому вы должны знать заранее, как поведет себя банк в случае, если у вас возникнут проблемы с выплатой кредита: пойдет ли навстречу и разрешит продать квартиру с невыплаченной ипотекой, возможно ли будет при переоформлении квартиры перевести долг по кредиту на другое лицо, возможно ли будет рефинансировать кредит, увеличив срок и уменьшив сумму платежей, возможно ли будет воспользоваться кредитными каникулами и т. д.

Ответ на этот вопрос считаю важным еще и по той причине, что вам необходимо при заключении договора с банком знать с кем вы имеете дело. Насколько категоричен ваш банк, не закабалят ли вас штрафные санкции банка так, что вы, допустив одно нарушение договора, до конца дней своих будете выплачивать штрафы и пени.

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Что нужно сделать сначала – получить кредит или найти квартиру и собрать документы? Будет ли банк рассматривать мою заявку, если на квартиру, которую собираюсь приобрести не готовы документы?

Сначала получить одобрение банка на получение кредита, потом – подбирать квартиру для покупки.

Документы на квартиру при подаче заявления на предоставление ипотечного кредита не требуются.

Прежде чем подбирать квартиру для покупки вам необходимо узнать, какую сумму кредитных средств вы можете получить от банка. Для этого нужно собрать документы, которые требуются, что бы банк рассмотрел вас как заемщика и рассчитал бы для вас возможную сумму кредита.

Срок рассмотрения заявления на предоставление ипотечного кредита в разных банках несколько отличается, но в среднем занимает от трех до десяти дней.

На этапе рассмотрения вас как заемщика нет необходимости подавать документы на квартиру, которую собираетесь приобрести за счет кредитных средств, даже нет необходимости в том, что бы определиться с покупкой. Для этого у вас будет еще достаточно времени после принятия банком положительного решения по вашей заявке. Для подбора объекта недвижимости и подготовки документов банки дают в среднем три – четыре месяца после одобрения.

Единственное, с чем вам необходимо будет определиться до подачи заявки в банк, это какой тип недвижимости вы будете приобретать – квартиру или дом. И если квартиру, то на первичном (новостройка, квартира у строительной организации, договор долевого участия в строительстве) или на вторичном рынке (право на квартиру зарегистрировано, собственник – частное лицо, и не имеет значения, что квартира без отделки, договор купли-продажи).

От того, на покупку чего (квартиры или дома) и на каком рынке (первичном или вторичном) вы собираетесь приобрести жилье, будет зависеть процентная ставка, а, следовательно, и максимально возможная сумма вашего кредита.

Каков план действий при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита?

План действий такой:

– определяетесь с тем, что будете покупать: дом, дачу, квартиру в новостройке или квартиру на вторичном рынке;

– определяетесь с банком, в который будете подавать документы. Например, в одном банке более выгодные условия для приобретения квартиры на вторичном рынке, а в другом, аккредитовано большое количество строительных компаний, и именно здесь для покупателей квартир этих компаний предлагаются выгодные условия;

– собираете документы, подтверждающие вашу платежеспособность, и другие, которые требует именно выбранный вами банк;

– получаете одобрение банка;

– подбираете объект для покупки;

– оформляете предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса с продавцом, в котором оговариваете все условия предстоящей сделке и подробно расписываете порядок расчетов; в договоре обязательно указываете, что платеж по этому предварительному договору, назовете вы его авансом или задатком, возвращается покупателю и договор расторгается без штрафных санкций в случае, если приобретаемая квартира не устроит банк, как предмет залога.

– готовите пакет документов на квартиру для банка (вернее готовит этот пакет документов продавец, а вы ему помогаете, или контролируете его (кому как нравится); в том числе заключаете договор с оценочной компанией на оценку. Оценочная компания должна быть только из списка банка.

– предоставляете в банк пакет документов на квартиру и акт оценки;

– после рассмотрения документов на квартиру банком оформляете договор купли-продажи квартиры, одновременно заключая с банком кредитный договор;

– вместе с продавцом подаете документы на государственную регистрацию (срок регистрации по ипотечным сделкам – 5 рабочих дней);

– после проведения государственной регистрации и получения Свидетельства о государственной регистрации права на приобретенную квартиру на свое имя (с обременением в пользу банка) обращаетесь в банк для проведения окончательного расчета с продавцом (на счет продавца, или продавец получает право изъять деньги из банковской ячейки, которые были заложены при подписании договора купли-продажи);

– через несколько лет выплачиваете кредит; на основании документов, полученных из банка, регистрационная служба снимает обременение, и вы получаете повторное свидетельство о праве собственности на квартиру, но уже без обременения.

Собираюсь оформить ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку. От чего будет зависеть сумма кредита, которую мне предоставит банк. Или я могу выбрать любую квартиру и получить в банке такую сумму, которая мне нужна для покупки?

Конечно, не любую сумму, которую пожелаете вы можете получить в банке на покупку квартиры в ипотеку, даже если у вас работа стабильная и всю свою зарплату вы готовы тратить на погашение кредита. Банк всегда будет действовать в соответствии с действующим законодательством РФ. У банка тоже есть инструкции, нарушая которые, он может лишиться лицензии. Например, если вы готовы недоедать, и все 90 %, а то и 100 % своей зарплаты тратить на погашение кредита, банк вам этого позволить не может, так как не имеет права загнать вас в такую кабалу.

Некоторые банки не допускают, чтобы сумма вашего ежемесячного платежа превышала 60 % вашего дохода. Другие производят расчеты, учитывая количество иждивенцев и размер минимального прожиточного минимума, а также ежемесячные расходы заемщика.

Вы же получив кредит, можете самостоятельно увеличить сумму ежемесячных платежей, внося дополнительные денежные средства для погашения вашей задолженности перед банком. Тем самым сможете погасить кредит ранее указанного в договоре срока и сэкономить на процентах.

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Какие дополнительные расходы, связанные с оформлением кредитного договора и сделки купли-продажи квартиры мне предстоят?

При оформлении ипотечной сделки существует ряд расходов, которые являются обязательными, но часто не учитываются заемщиками. Некоторые из них являются постоянными, а некоторые зависят от срока кредитования, размера ипотечного кредита, количества заемщиков, возраста заемщиков; типа жилья.

Это следующие расходы:

– Комиссия банка за рассмотрение заявки на выдачу кредита, за выдачу кредита наличными, за повторное рассмотрение заявки. В большинстве банков такие комиссии отсутствуют. Однако встречаются банки, в которых о таких комиссиях не говорится открыто, однако они существуют. Например, иногда при получении денег из кассы банка, Вы можете получить сумму несколько отличную от той, за которую расписались в договоре.

– Нотариальные расходы, связанные с оформлением согласий супругов на покупку и залог, а также оформление доверенностей на подачу документов на государственную регистрацию. Доверенности оформляются по желанию покупателя, если он желает, что бы документы на регистрацию за него сдал риэлтор или юрист.

– Оплата за аренду банковской ячейки, если расчеты производятся с использованием банковской ячейки.

– Оценка объекта недвижимости, передаваемого в залог банку. Обязательные расходы.

– Страхование предмета залога (квартира, дом, гараж и т. д.) от уничтожения и повреждения. Этот вид страхования является обязательным.

Иногда банки при заключении кредитного договора требуют, что бы заемщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также требуют страхования титула (страхование от риска утраты права собственности).

Страхование предмета залога (жилья) и страхование жизни и трудоспособности осуществляется на весь период страхования. Полисы оформляются ежегодно. Суммы взноса в страховую компанию рассчитываются в зависимости от остатка задолженности по кредитному договору. Что касается риска утраты права собственности на жилье (страхование титула), то некоторые банки требуют страховать его на весь период ипотечного кредитования, а другие на период три года (срок исковой давности).

Страхование жизни и трудоспособности не является обязательным. Однако банки рассчитывают процентную ставку по кредиту с учетом того, что ваша жизнь и трудоспособность застрахованы. В случае вашего отказа от данного вида страхования, не исключено, что процентная ставка по кредиту будет увеличена.

Производить оценку залога (приобретаемой недвижимости), а так же оформлять договор страхования вы можете только в компаниях-партнерах банка, а не в любых, имеющих разрешение на данный вид деятельности или лицензию.

Имею долю квартиры в Ростове, в ней же и зарегистрирована. Сейчас живу и работаю в Москве. Хочу приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я подать документы на получение кредита в Москве или нужно обращаться в банк по месту постоянной регистрации?

Можно по месту регистрации. А можно по месту работы.

Такая ситуация встречается достаточно часто, когда место постоянной регистрации находится в одном городе, а место трудовой деятельности – в другом. Раньше обязательным условием для банка при подаче документов на получение ипотечного кредита было наличие постоянной регистрации в регионе, в котором расположен банк.

В данный момент это требование для многих банков не обязательно. Главное, чтобы вы имели постоянную регистрацию на территории Российской Федерации, а также вы должны проработать на последнем месте работы не менее шести месяцев. Но это требования для всех заемщиков одинаково. Некоторые банки также требуют, чтобы заемщик проживал именно там, где он планирует приобрести жилье не менее шести месяцев, то есть нужно предоставить документ, подтверждающий временную регистрацию по месту нахождения приобретаемой недвижимости.

Однако для банка отсутствие у вас постоянной регистрации по месту приобретения объекта недвижимости это определенные риски. В этом случае банк может потребовать более существенный первоначальный взнос, а также может предоставить ипотечный кредит по более высокой процентной ставке.

Если вы хотите приобрести недвижимость по месту трудовой занятости, лучше обращаться в банк, находящийся в городе, в котором вы работаете. Так банку легче будет проверить вашу платежеспособность.

Если вы планируете приобрести недвижимость по месту постоянной регистрации, то желательно подать заявление на предоставление ипотечного кредита в банк по месту нахождения объекта недвижимости. Так банку легче проверить объект залога, то есть приобретаемую вами недвижимость. Да и сделка будет проводиться и регистрироваться по месту нахождения объекта недвижимости.

Конечно идеальный вариант, когда банк имеет несколько отделений, и в городе, в котором вы работаете, и в городе, в котором приобретаете недвижимость.

Тогда подать документы на получение ипотечного кредита вы можете по месту работы, не тратя время на поездки в другой город, а документы на приобретаемый объект недвижимости предоставить в отделение этого же банка по месту нахождения этого объекта. Документы, подтверждающие одобрение выдачи вам ипотечного кредита, придут в это отделение по электронной почте из отделения банка, в котором было принято решение о выдаче вам ипотечного кредита.

Пять лет назад приобрела квартиру в ипотеку. На данный момент выплачена половина суммы долга. Сейчас возникла потребность продать квартиру. Как это сделать, если квартира в залоге у банка?

Если вы приобрели квартиру в ипотеку, это не значит, что вы обязаны проживать в ней пожизненно, по крайней мере до тех пор, пока не выплатите кредит. Вы не раб свой квартиры. И при необходимости у вас есть возможность продать квартиру, находящуюся в залоге у банка.

Причины могут быть разными: невозможность платить по кредиту, или переезд в другой город, или смена работы и необходимость переехать в другой микрорайон.

Главное, что вы должны знать, это то, что оформить продажу квартиры, находящейся в залоге у банка, вы можете только с согласия банка, так как в соответствии с законом об ипотеке, заемщик – собственник квартиры, не имеет права в полной мере распоряжаться этой квартирой до момента полного погашения кредита, то есть не имеет права продавать, менять, дарить заложенную квартиру без согласия банка.

Поэтому, первое, что вы должны сделать – это получить письменное согласие банка на продажу своей квартиры. Некоторые банки неохотно дают такое согласие. Так как если вы платили вовремя и являлись для банка образцовым заемщиком, банку не очень хочется терять такого заемщика и искать другого для того, что бы пристроить свои деньги. Ведь для банка деньги – это товар, а плата за товар – процент по кредиту.

В банке вам могут предложить сначала погасить оставшуюся часть долга, потом снять обременение в регистрационной службе, потом оформить сделку. Такая сделка ничем не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи.

Главный вопрос здесь – где взять деньги для погашения кредита. Оставим за скобками обращение к знакомым и родственникам.

Если ваш банк настаивает на такой схеме, то вам необходимо будет либо взять потребительский кредит для того, чтобы погасить свой долг по ипотечному кредиту. А после продажи квартиры погасить потребительский кредит деньгами, полученными от продажи. Получить потребительский кредит в большом размере при наличии кредита ипотечного, не просто, но возможно.

Другой вариант. Вам необходимо найти покупателя на свою квартиру с наличными деньгами. Получить от него по расписке или по договору займа сумму, необходимую для погашения вашего ипотечного кредита. После вы вносите эту сумму в банк для досрочного погашения кредита. После списания денег и закрытия кредита, вы получаете закладную с отметкой банка об исполнении вами обязательства по кредиту, или с сотрудником банка отправляетесь в регистрационную службу для того, что бы снять обременение с квартиры и получить повторное свидетельство на квартиру без отметки об обременении.

После этого оформляете сделку купли-продажи со своим покупателем, получаете оставшуюся сумму за продаваемую квартиру, или же эта сумма закладывается в банковскую ячейку до окончания регистрации перехода права к покупателю). Договор купли-продажи подписываете с одновременным гашением долга по договору займа.

Теперь рассмотрим вариант, когда банк дает письменное согласие на продажу залоговой квартиры.

Вы получаете согласие банка на продажу. Находите покупателя. Подписываете с ним договор купли-продажи квартиры (Квартира еще в залоге у банка). Далее производится регистрация права собственности покупателя на эту квартиру с обременением. (Срок регистрации – пять рабочих дней, такой же, как и срок регистрации при ипотеке). Теперь квартира находится в собственности вашего покупателя, но она находится в залоге у банка. А должником по кредиту остаетесь вы.

Далее вы (продавец) гасите средствами покупателя свой долг по кредитному договору. Банк выдает вам закладную с отметкой о том, что обязательства по кредиту исполнены и регистрационная служба снимает обременение и выдает покупателю Свидетельство о праве собственности на квартиру уже без отметки об ипотеке.

После этого вы получаете разницу между суммой продажи и суммой вашего долга по кредитному договору.

Следующий вариант.

После получения согласия банка на продажу квартиры, вы подписываете со своим покупателем договор купли-продажи.

Сумма задолженности по кредитному договору перечисляется покупателем на счет банка, оставшаяся сумма, разница между ценой продажи и суммой задолженности, закладывается в банковскую ячейку, доступ к этим деньгам вы (продавец) получите только после регистрации перехода права собственности к покупателю и снятия обременения с квартиры.

Получив от покупателя сумму в размере задолженности по кредитному договору, вы получаете от банка закладную с отметкой о том, что обязательство по кредитному договору исполнено.

С договором купли-продажи и закладной вы вместе с покупателем обращаетесь в регистрационную службу. Там одновременно регистрируется снятие обременения на продаваемую квартиру, а также переход права от продавца к покупателю и право собственности покупателя. В результате покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права на приобретенную квартиру без обременения.

А Вы получаете в банке из ячейки оставшуюся часть денег – разницу между ценой квартиры и долгом по кредиту. Причем цену квартиры устанавливаете только вы. Это договорная рыночная цена. На эту цену никак не может влиять банк, не смотря на то, что квартира находится в залоге у банка.

Еще один вариант.

Для того, чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо, что бы покупатель был одобрен этим же банком в качестве заемщика. Кредит, предоставляемый банком, должен быть ипотечный, и суммы этого кредита в совокупности с собственными средствами покупателя-заемщика было бы достаточно для приобретения вашей квартиры.

После того как ваш покупатель одобрен банком как заемщик, вы (продавец-заемщик прежний), банк и покупатель (заемщик) подписываете одновременно договор купли-продажи квартиры и соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту от вас (продавца) к покупателю. Происходит замена должника. И теперь уже ваш покупатель становится обязанным погасить долг по ипотечному кредиту, а вы освобождаетесь от обязательства по кредитному договору и получаете оставшуюся сумму – разницу между ценой продажи и долгом по кредитному договору.

Семь лет назад приобрела квартиру в ипотеку. Сейчас возникла возможность погасить кредит досрочно. Как погасить кредит досрочно и как снять обременение с квартиры, какие документы для этого нужны?

Для того, чтобы погасить кредит досрочно, вам необходимо обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита и с просьбой рассчитать точную сумму для досрочного погашения.

Известить банк о досрочном погашении вы должны будете заблаговременно, в срок от одного дня до тридцать дней до планируемой даты списания денежных средств, в зависимости от банка, с которым у вас заключен кредитный договор.

Получив расчет, вы должны внести необходимую сумму в кассу банка. Также вам необходимо написать заявление о списании внесенных вами денежных средств в счет досрочного погашения кредита. Если вы этого не сделаете, то внесенные вами деньги могут так и остаться лежать на счете, а платежи будут производиться согласно вашего графика платежей. В конце концов внесенных вами денег окажется недостаточно, чтобы погасить кредит, так как набегающие проценты съедят большую часть внесенной вами суммы.

После списания вашего долга и закрытия кредита (обычно списание денег в счет досрочного погашения происходит в день списания денежных средств, определенный графиком платежей), вам необходимо снять обременение с квартиры в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, так как ваш долг погашен. Обременение в вашем случае – ипотека.

Обременение не снимается автоматически. Конечно, этим должен заниматься банк, но на практике приходится бегать собственникам.

В соответствии со ст. 25 «Погашение регистрационной записи» Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление других документов не требуется».

Исходя из вышесказанного, для того, чтобы снять обременение и иметь полное право распоряжаться своей собственностью – квартирой, вам (залогодателю) необходимо вместе с представителем банка представитель залогодержателя), действующем по доверенности от банка, обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в отдел регистрации прав с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Возможен второй вариант. Банк выдает вам закладную с отметкой о том, что вами (залогодателем) выполнены обязательства по договору потеки и кредит погашен. Вы обращаетесь в Управление Федеральной службы государственной регистрации и подаете заявление о погашении регистрационной записи и прикладываете к нему закладную с отметкой банка.

На основании заявления и документов, подтверждающих исполнение вами обязательств по кредитному договору, обеспечением по которому была ваша квартира, Управление Федеральной службы государственной регистрации погасит запись об ипотеке в течение трех дней. Если вы планируете получить Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру без обременения, то вам необходимо будет написать заявление о повторной выдаче свидетельства и заплатить госпошлину за его выдачу – 350 рублей. Снятие обременения – бесплатно.

Собираюсь продать квартиру, которую ранее приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Квартира находится в залоге у банка. Должна ли я согласовывать с банком цену продажи? Влияет ли на цену то, что квартира была приобретена в ипотеку и в данный момент находится в залоге у банка?

В соответствии с законодательством с банком-залогодержателем вы обязаны согласовать сам факт продажи залогового жилого помещения. Банк не имеет права устанавливать продажную цену предмета залога или каким-либо образом влиять на нее.

Цена, за которую вы планируете продать свою квартиру, может регулироваться только рынком. Цена согласовывается только с покупателем. Та сумма, за которую покупатель готов приобрести вашу квартиру и будет являться ее ценой.

Будет ли влиять на цену то, что квартира находится в залоге у банка? Это зависит от многих факторов, во-первых, какие возможности предоставляет банк для продажи залоговой квартиры. Конечно, если банк требует сначала погасить кредит, а потом оформлять сделку купли-продажи, то ваши шансы найти покупателя, имеющего на руках наличные деньги и готового отдать большую сумму своих денег вам под расписку для погашения долга по ипотечному кредиту, невелики. И так как на рынке есть другие интересные предложения, вам необходимо будет чем-то привлечь покупателя. А привлекаются покупатели в основном заниженной ценой.

Во-вторых, это зависит от ситуации на рынке и ценности вашего объекта для рынка: насколько велик спрос вообще на недвижимость и насколько велик спрос на квартиры именно с такими характеристиками, насколько много на рынке квартир именно с такими характеристиками?

Поэтому, если вы продаете квартиру в обычной панельке в спальном районе, где продается много таких же квартир, в период с низким уровнем спроса, то опять же нужно понижать цену, так как приобретая вашу квартиру, покупатель изначально видит документы на квартиру с обременением, что его может не очень радует, потом вносит деньги, а после получает подтверждение о снятии обременения. Да и вся эта схема может показаться покупателю сложной и рискованной.

Но если на ваш объект недвижимости есть спрос, но мало предложений на рынке, и продаете вы квартиру в сезон, и банк лоялен и предлагает несколько схем для оформления продажи, то в цене вы ничего не потеряете.

Для некоторых покупателей преимуществом будет являться то, что вы приобретали квартиру в ипотеку. Значит, банк проверил историю квартиры, ведь не стал бы он выдавать кредит под залог квартиры, которая имеет проблемные документы.

Купил квартиру в ипотеку. В данный момент платить по кредиту не могу. Имеет ли банк право забрать у меня эту квартиру, если она является моим единственным жильем?

Может ли банк забрать у вас квартиру в случае, если вы не будете платить по кредиту? Конечно может. Согласно российского законодательства, а именно ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса «Взыскание… не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности…, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Как правило, взыскание на единственное жилье должника не допускается. Однако ипотечные квартиры являются исключением из этого правила.

Продаю квартиру Покупателю-ипотечнику. Деньги за проданную квартиру будут зачислены банком покупателя на мой счет. Какой процент я должен буду заплатить банку при снятии этих денег со счета? И могу ли я получить их наличными?

Снятие денег со счета при ипотечной сделке производится без комиссий.

При снятии денег, зачисленных на ваш счет в качестве оплаты за проданную квартиру, приобретенную покупателем за счет кредитных средств банка, какие-либо комиссии за снятие денег со счета платить не нужно. Сумма, поступившая на ваш счет по ипотечной сделке, может быть снята вами со счета в полном объеме сразу же после зачисления.

Для того, чтобы вы могли снять деньги в день зачисления на ваш счет, которое производится после предоставления в банк Свидетельства о государственной регистрации права на имя покупателя, необходимо за день или два (зависит от регламента банка) сообщить кредитному инспектору вашего покупателя о своем желании получить наличные деньги. Это связано с тем, что не всегда в банке может быть необходимая сумма денег.

Вы открываете счет в банке, в котором осуществляется оформление кредита покупателем, после предоставления подтверждения о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю банк осуществляет зачисление денег, полученных покупателем для приобретения жилья на ваш счет, а далее вы идете в кассу банка и получаете наличные деньги.

Права и обязанности собственника залоговой квартиры (Заемщика)

Приобрела квартиру в ипотеку. Жить в ней не собираюсь. Обязана ли я прописаться в этой квартире, и могу ли произвести ремонт в квартире и сдавать ее в аренду?

Прописываться не обязательно.

Косметический ремонт вы можете сделать без согласования с банком. Перепланировка квартиры допускается только с разрешения банка и архитектуры.

Заключать договор аренды или коммерческого найма квартиры можно без согласования с банком, если в договоре с банком не указано иное.

Приобретя квартиру с использованием ипотечного кредита, вы не обязаны проживать и регистрироваться в этой квартире ни постоянно, ни временно.

Что касается ремонта квартиры, то, вам никто не запретит произвести ремонт в квартире, главное, чтобы этот ремонт не ухудшил потребительские качества квартиры, так как квартира до выплаты вами кредита находится в залоге у банка. Также вы не имеете права производить какую-либо перепланировку в квартире без согласия на то банка.

Даже для того, чтобы произвести незначительную перепланировку, например, совместить туалет с ванной, вам необходимо получить разрешение из архитектуры. А разрешение вы такое получите только в том случае, если предоставите письмо из банка с согласием на такую перепланировку.

Все свои действия, связанные с использованием квартиры, находящейся в залоге у банка, вы должны согласовывать с этим самым банком. Будь то перепланировка или сдача в аренду.

В соответствии со ст. 40 «Закона об ипотеке», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование», но в законе существует оговорка: «если иное не предусмотрено договором». Поэтому чаще всего банки требуют согласования с ними действий по сдаче в аренду заложенного имущества.

Прочтите внимательно договор. В договоре, который вы заключили с банком, должно быть указано, при каких условиях вы можете сдать квартиру в аренду. Обычно эта фраза звучит так «заемщик не имеет права сдавать квартиру в аренду или вселять третьих лиц иначе, чем с согласия банка…». В некоторых случаях право сдавать квартиру в аренду и без согласия банка прописывается в самом кредитном договоре, но при этом либо процент по кредиту выше, либо, первоначальный взнос заемщика больше 50-70 % от стоимости квартиры.

Как правило, без согласия банка сдавать квартиру, находящуюся в залоге нельзя. Сдача в аренду предмета залога для банка дополнительные риски.

Конечно, на практике, я очень редко встречала людей, которые приобретя квартиру в ипотеку, что-либо согласовывали с банком. Как правило, никто не проверяет, как вы используете квартиру, приобретенную вами за счет ипотечного кредита. Главное, что бы платежи по кредиту вносили во время. Мои знакомые даже умудрились произвести перепланировку в квартире. И ни один сотрудник банка к ним не пришел. Так и выплатили кредит, и сняли обременение.

Однако, все хорошо, что хорошо кончается. А вот если вдруг при производстве работ по демонтажу кладовки на вас пожалуются соседи, или ваши квартиранты зальют соседей, а те в свою очередь подадут заявление в суд на возмещение ущерба, то в банке вас могут ожидать неприятности, так как вы нарушили условия договора, сдав предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка).

Гораздо хуже при возникновении страхового случая. Например, в квартире случился пожар. И так как в квартире проживали не вы, а ваши квартиранты, страховая компания, с которой вы заключили договор при оформлении договора купли-продажи квартиры, и оплачиваете ежегодно не маленькие деньги, откажет вам в выплате страховки, так как ни в банк, ни в страховую компанию вы не заявили о том, что будете сдавать квартиру в аренду.

Сдача квартиры в аренду – это дополнительные риски и для банка, и для страховой компании, потому что квартиранты, как правило, не относятся так же бережно к имуществу, как собственники. А если существуют дополнительные риски для страховой компании, то и оплата при страховании будет выше.

Риски также существуют и для вас. В случае, если ваш квартирант вам не платит и не выезжает из квартиры и вы обращаетесь в суд, чтобы получить плату за проживание и выселить его из квартиры, в суде возникнет вопрос, а каким образом вы заключили договор с вашим квартирантом, если банк не дал вам на то согласия.

Так что брать ли в банке разрешение на сдачу квартиры в аренду или не брать, решайте сами. Одно могу сказать, что делать это нужно, иначе в большинстве случаев вы нарушите договор, заключенный с банком.

Приобрела квартиру в ипотеку. Могу ли я прописать в эту квартиру свою маму и сестру с детьми?

Оформив договор купли-продажи квартиры, вы стали собственником квартиры. И не имеет значения, что квартира была приобретена за счет кредитных средств банка в ипотеку и сейчас находится в залоге у того самого банка. Собственник – вы. Банк – залогодержатель.

Следовательно, у вас при приобретении квартиры возникли те же самые права и обязанности собственника, как если бы вы приобрели бы квартиру за счет собственных, а не кредитных средств.

В некоторых случаях ваши права собственника могут быть ограничены условиями кредитного договора, но только в той его части, где делать что-либо вы можете с согласия банка. Например, продавать, сдавать в наем (но не всегда), производить реконструкцию и перевод в нежилой фонд и т. д.

Что касается прописки в квартире, находящейся в залоге у банка, то этот вопрос не имеет четкого ответа в Российском законодательстве. Некоторые банки в кредитном договоре запрещают прописку в залоговой квартире (что бывает крайне редко), некоторые разрешают прописку без согласия банка только собственнику-заемщику, некоторые разрешают прописку без согласия банка так же членам семьи собственника (дети, родители, супруг), а для прописки в квартиру других лиц, не являющихся членами семьи собственника-заемщика, например братьев, сестер и др. требуют согласование этого вопроса с банком.

Конечно, ограничения, наложенные на использование собственником залоговой квартиры, противоречат действующему законодательству РФ. В соответствии со ст 346 Гражданского кодекса РФ и ст.29 «Закона об ипотеке» залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по ипотечному договору в соответствии с его назначением и по своему усмотрению. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Также согласие банка-залогодержателя на прописку даже членов семьи, а посторонних лиц тем более, могу потребовать работники паспортного стола, хотя это и противоречит действующему законодательству. Но так как четких правил насчет прописки в залоговой квартире нет, то тут каждый придумывает свою трактовку.

Можно, конечно, обратиться в суд, и оспорить данное требование. Но легче, конечно, получить согласие банка на прописку членов семьи. А вот если в банке вам откажут в этом, тогда можно и в суд пойти. Но в моей практике таких ситуаций не было, банки никогда не отказывали в даче согласия на прописку членов семьи собственника.

В вашей ситуации, вам в первую очередь нужно внимательно еще раз прочитать подписанный вами договор с банком. Если в договоре указано, что при прописке кого-либо в квартиру вам необходимо получить согласие банка, обращайтесь в банк. Согласие банка на прописку мамы, вы получите без проблем, так как мама является членом вашей семьи. Вот с пропиской сестры и племянницы, сложнее.

В вашем случае, так как в квартиру вы планируете прописать несовершеннолетнего ребенка, дочь вашей сестры, в банке могут потребовать так же подписать обязательство выписать несовершеннолетнего ребенка в случае, если на заложенную квартиру будет наложено взыскание и ее необходимо будет реализовать для погашения долга по кредитному договору.

Такое обязательство чистая формальность, так как в соответствии с действующим законодательством при наложении взыскания на заложенное имущество вы и так обязаны выписаться и выписать всех членов семьи, невзирая на то, что среди них есть несовершеннолетние.

Приобрела квартиру в ипотеку. После вселения в квартиру оказалось, что рядом нет детского сада, сосед алкоголик, а одна из стен покрыта грибком, так как квартира угловая. Могу ли я расторгнуть договор с банком, или предъявить претензии банку, или не платить по кредиту?

Договор с банком расторгнуть не можете, банк исполнил свои обязательства по кредитному договору. Банк не несет ответственности за состояние квартиры.

Вы можете обратиться в суд и потребовать снижения цены или возмещения вам затрат на устранение недостатков квартиры (ликвидация грибка) от продавца квартиры.

Вы имеете право продать квартиру с согласия банка.

Расторгнуть договор с банком или предъявить банку претензии вы не можете, так как нет на то оснований. Банк выполнил перед вами свои обязательства – выдал вам кредит, согласно условий кредитного договора. А отвечать за состояние объекта недвижимости, который вы приобрели с использованием заемных средств, выданных банком, это не его забота.

Не платить кредит вы не можете. Даже если банк в счет вашего долга заберет у вас приобретенную квартиру, у вас все равно могут возникнуть проблемы. За то время, когда вы не будете платить по кредиту, у вас образуется не только просроченная задолженность, но также набегут штрафы, пени и т. д. На погашение всех долгов может не хватить суммы, вырученной от продажи квартиры, на что вы так надеетесь, тем более что продажа может быть произведена по очень низкой цене.

Кроме того, что у вас возникнет долг перед банком, вы еще испортите себе кредитную историю, и уже не сможете воспользоваться кредитными продуктами банков. Не сможете получить не только ипотечный кредит, но и другие виды кредитов, и не только в том банке, в котором у вас ипотечный кредит, но и во всех других.

Что вы можете сделать, так это предъявить претензии вашему продавцу по причине обнаружения скрытых недостатков в квартире. При этом алкоголик за стенкой к скрытым недостаткам никак относиться не может, а вот наличие грибка на стенке – это как раз и является скрытым недостатком, то есть тем, который не может быть обнаружен путем осмотра, а выявляется только вследствие проведения ремонтных работ.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае, когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как то обнаружение неустранимых недостатков…. Покупателю предоставляется право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Исходя из вышесказанного, вы имеете право обратиться в суд с иском к продавцу квартиры с требованием выплатить сумму, необходимую для проведения работ для устранения грибка на стене квартиры, либо можете пригласить ремонтно-строительную организацию, производящую такие работы, а продавцу предъявить требование оплатить понесенные вами расходы.

Второй вариант. Вы можете продать не понравившуюся вам квартиру, при этом скрытые недостатки при продаже нужно будет либо устранить, либо оговорить с покупателем, письменно зафиксировав то, что он предупрежден об этих недостатках и покупная цена, оговоренная между вами и покупателем, учитывает и недостатки квартиры.

Это необходимо сделать для того, чтобы впоследствии ваш покупатель не мог бы предъявить вам претензий по качеству квартиры.

Вы имеете право продать непонравившуюся вам квартиру, даже в том случае, если кредит вами не выплачен. Оформление такой сделки сложнее, чем если бы квартира не была в залоге, но все же это возможно.

Сообщаете в банк о том, что собираетесь продать квартиру. Получаете на то согласие банка. Необходимо, так как квартира находится в залоге у банка.

Покупатель выплачивает деньги за квартиру банку при заключении договора. Из этих денег часть средств идет на выплату ипотечного кредита, а остаток вам. Банк снимает обременение с квартиры, и покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру уже без обременения.

Возможен вариант, когда покупатель тоже получил одобрение на предоставление ипотечного кредита в этом же банке и суммы предоставляемого банком кредита достаточно для того, что бы приобрести вашу квартиру. В этом случае происходит замена лиц в обязательстве по кредитному договору, долг по ипотечному кредиту переходит на покупателя, который обязуется его погасить. Одновременно покупатель становится собственником квартиры с обременением.

Приобрел квартиру в ипотеку. Имею ли я право завещать эту квартиру своей дочери?

Безусловно, вы можете завещать квартиру, приобретенную в ипотеку, в том числе если кредит еще не выплачен и квартира находится в залоге у банка. И даже в том случае, если в договоре с банком прописано, что вам запрещено это делать до полной выплаты кредита.

В соответствии со ст. 37 «Закона об ипотеке» «Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны».

К вашей дочери в случае вашей смерти перейдут не только права (право владеть, пользоваться, распоряжаться квартирой), но и обязанности (обязанность платить по кредитному договору). В результате наследования, ваша дочь займет ваше место в кредитном договоре. В случае, если у вас на момент смерти будут какие-либо просроченные задолженности, то обязанность по их выплатам со штрафами и пенями тоже ляжет на плечи вашей дочери.

В случае, если при покупке квартиры в ипотеку вы застраховали не только квартиру (предмет ипотеки) от гибели и повреждения, что является обязательным, но также застраховали свою жизнь и здоровье, что является необязательным, у вашей дочери будет шанс погасить ипотечный кредит за счет страховых выплат.

Пять лет назад я приобрела в ипотеку квартиру. Кредит еще не выплачен. Имею ли я право подарить квартиру своей двадцатипятилетней дочери?

Да. Имеете право подарить своей дочери, но только с согласия банка (Залогодержателя).

В случае переоформления квартиры на имя вашей дочери, к ней перейдет обязанность по выплате ипотечного кредита.

Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена …лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст. 38 того же Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения…. Становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

Исходя из вышеперечисленного, вы можете подарить квартиру, приобретенную в ипотеку, своей дочери, но только в том случае, если получите на то согласие банка-залогодержателя.

В договорах об ипотечном кредите часто оговаривается запрет на дарение. На такую сделку банки идут неохотно. Это связано с тем, что при переоформлении заложенной квартиры на третье лицо, даже и члена семьи прежнего собственника-заемщика, банку, в случае, если платежи по кредиту не будут выплачиваться, будет сложнее, как показывает практика, обратить взыскание на заложенную квартиру.

Поэтому, в вашем случае, прежде чем обращаться в банк с просьбой разрешить подарить заложенную квартиру дочери, подать вашей дочери документы на получение ипотечного кредита в размере вашей оставшейся задолженности по кредитному договору. В случае, если банк одобрит ту сумму кредита, которая необходима для погашения имеющейся у вас задолженности, вы сможете получить от банка разрешение об отчуждении квартиры вашей дочери. Но в данном случае придется оформлять договор купли-продажи.

В результате, банк с вашей дочерью заключит новый кредитный договор, по которому будут получены денежные средства, направленные на погашение вашего кредита. Одновременно будет оформлен договор купли-продажи квартиры, в котором вы будете выступать в качестве продавца, а ваша дочь Покупателя.

Или после того как ваша дочь будет одобрена банком как заемщик, вы (продавец-заемщик прежний), банк и ваша дочь (заемщик) подписываете одновременно договор купли-продажи квартиры и соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту от вас (продавца) к вашей дочери. Происходит замена должника.

Возможен ли такой вариант перевода долга при оформлении договора дарения. Не уверена. Так как ваша дочь будет производить выплаты по кредиту, предоставленному на приобретение жилья. Здесь нарушается принцип безвозмездности, характерная черта, отличающая договор дарения от других договоров.

В том случае, если вы оформите договор дарения без разрешения банка, то банк вправе по своему выбору потребовать признания сделки недействительной либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В случае если вы по требованию банка не сможете сразу после получения такого требования выплатить всю оставшуюся сумму задолженности по кредитному договору, банк имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру независимо от того, кому в данный момент принадлежит эта квартира, вам или вашей дочери.

Купила квартиру в ипотеку. Должна ли я платить налог на эту квартиру, если она находится в залоге у банка, и я не могу ею распоряжаться?

Независимо от того, что квартиру вы приобрели за счет ипотечного кредита и приобретенная вами квартира находится в залоге у банка, именно вы являетесь ее собственником. И, разумеется, обязаны платить налог на недвижимость.

Что касается ограничений, то ипотека действительно накладывает на вас некоторые ограничения на возможность распоряжаться квартирой. Вы можете ею распоряжаться (продавать, менять, дарить, в некоторых случаях сдавать в аренду), но только получив согласие банка.

Имею в собственности квартиру, которую приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Месяц назад вышла замуж и сменила фамилию. Обязана ли я сообщать об этом банку, если платежи по кредиту вношу вовремя?

В соответствии со ст. 19 Гражданского кодекса РФ, «гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственное имя, а также отчество…Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени».

Кроме того, что требование об уведомлении кредиторов об изменении фамилии, содержится в ГК РФ, во многих кредитных договорах также прописано это требование. В соответствии с кредитным договором, вы обязаны уведомить банк (кредитора) не только о смене фамилии, но также о смене своего статуса в случае заключения брака и создания семьи, о смене места работы и места жительства, смене телефона и др. Прочтите внимательно кредитный договор. В нем указан срок, в пределах которого вы обязаны уведомлять банк обо всех изменениях.

Поэтому вам необходимо обратиться в банк с заявлением о смене фамилии в связи с оформлением брака, к заявлению необходимо приложить копию Свидетельства о браке. Также в банке с вами будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору о смене фамилии в обязательстве.

При покупке жилья в ипотеку необходимо застраховать это самое жилье от риска утраты и повреждения. Могу ли я сам выбрать страховую компанию?

Да, вы можете сами выбрать страховую компанию, так же как можете сами выбрать оценочную компанию для проведения оценки предмета залога, но только в пределах того списка, который вам выдаст банк.

Каждый банк работает с небольшим числом страховых компаний, именно этим компаниям он доверяет. И если вы предоставите договор страхования объекта недвижимости, заключенный с компанией, которой нет в списке банка, банк этот договор не устроит.

Собираюсь снять квартиру для проживания. Хозяйка квартиры приобрела ее в ипотеку. И в данный момент квартира находится в залоге у банка. В случае, если хозяйка квартиры не сможет платить кредит, выселят ли меня из квартиры или я смогу проживать в ней до конца действия договора найма?

Собственник заложенной квартиры вправе сдавать ее в аренду без согласия банка (залогодержателя), если конечно это не запрещено договором с банком. Однако даже в этом случае, если собственник квартиры сдаст ее в аренду, а позже не сможет платить по кредиту, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. И вот в этом случае все договоры аренды, заключенные без согласия банка (залогодержателя), будут прекращены. И вам придется искать другую квартиру.

Из закона «Об ипотеке»: «В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество… все права аренды, …предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя…с момента вступления в законную силу решения суда об обращения взыскания на имущество…».

Поэтому, арендовать квартиру, находящуюся в залоге можно, но если вы собираетесь арендовать ее на длительный срок. Позаботьтесь о том, чтобы арендодатель предоставил вам письменное согласие банка (залогодержателя) на оформление договора аренды. В этом согласии должен быть указан срок, на который будет заключен договор.

Только в этом случае, даже если арендодатель (залогодатель) не сможет платить кредит банку и банк заберет квартиру в счет непогашенного кредита или она будет реализована, у вас будет возможность арендовать эту квартиру до конца срока действия договора найма.

Права и обязанности поручителя

Моя подруга собирается приобрести квартиру в ипотеку и обратилась ко мне с просьбой быть поручителем по ипотечному кредиту. Какие обязанности у меня возникнут в связи с этим? Чем я рискую? Смогу ли я спустя два года тоже приобрести квартиру в ипотеку?

У поручителя возникают те же обязанности, что и у заемщика. В случае неплатежей заемщиком, обязанность платить по кредиту возникает у поручителя.

Сможете получить кредит, но при расчете вашей платежеспособности будут учитываться платежи по кредитному договору, в котором вы выступаете поручителем.

В настоящий момент очень редко банки, оформляя ипотечный кредит, требуют поручителей. Такое требование является дополнительной гарантией для банка.

Существует мнение, что быть поручителем по ипотечному кредиту, формальность, потому что в залоге у банка находится недвижимость заемщика, и если заемщик не заплатит, то банк заберет эту недвижимость.

Это мнение ошибочное. Банку не нужна квартира заемщика, ему нужны деньги. Реализовывать недвижимое имущество, оставленное в залог по ипотечным сделкам, хлопотно и долго. При ипотеке с поручителем шансы банка вернуть кредит деньгами, а не заложенной недвижимостью гораздо выше.

Отличием ипотечного кредита с поручителем от ипотечного кредита без поручителя является то, что в первом случае, в случае, если заемщик не может платить по ипотечному кредиту, требование об оплате по кредитному договору банк предъявляет поручителю, а потом уже, в случае неплатежеспособности поручителя, долг по кредитному договору погашается через обращение взыскания на предмет залога.

Поэтому вы, как поручитель несете солидарную с заемщиком, вашей подругой, ответственность. Становясь поручителем, вы, вопреки расхожему мнению, рискуете многим:

Во-первых, может пострадать ваше финансовое положение. Если ваша подруга не сможет во время производить платежи по кредиту, то эта обязанность ляжет на ваши плечи. При этом вам нужно будет выплачивать не только сумму полученного кредита, но и все проценты по кредиту, а также штрафы и пени за просрочку.

При этом ответственность поручителя может быть как солидарной (полной), так и субсидиарной (дополнительной). В первом случае, при солидарной (полной) ответственности, банк обращается к поручителю сразу же, как только возникла просрочка у заемщика. Если ответственность поручителя дополнительная, то банк обращается к поручителю только в случае, если невозможно взыскать деньги с заемщика.

Вид ответственности, сроки платежей, суммы платежей указываются в договоре поручительства, который вы заключите с банком, если будете выступать поручителем по кредитному договору вашей подруги.

Во-вторых, если ваша подруга будет вносить платежи по кредитному договору с просрочками, то это испортит ее кредитную историю. Такая же плохая кредитная история будет и у вас, если вы будете ее поручителем. А плохая кредитная история никак не поможет вам в получении кредита, если он вам вдруг понадобится.

В-третьих, если ни ваша подруга, ни вы не сможете оплатить платежи по кредиту, взыскание будет наложено не только на имущество вашей подруги (заемщика), но и на ваше имущество (поручителя).

В-пятых, если у вас возникнет потребность в получении кредита, то при расчете вашей платежеспособности, банк будет учитывать то, что вы являетесь поручителем по уже существующему кредиту. Сумма вашего возможного платежа по запрашиваемому вами кредиту будет уменьшена на сумму платежа вашей подруги по уже имеющемуся ипотечному кредиту, так как вы выступаете поручителем, и в случае неплатежей вашей подругой, этот кредит придется выплачивать вам. Следовательно, сумма предоставляемого вам кредита, будет значительно меньше.

Выйти из поручительства не просто. Заемщику нужно будет предоставить банку другого поручителя и этот поручитель должен устроить банк.

Поэтому, хорошо подумайте, прежде чем подписывать договор поручительства.

Военная ипотека

Что такое «Военная ипотека?»

Суть военной ипотеки изложена в Федеральном законе от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, названная народом «военная ипотека» была создана для того, что решить жилищную проблему военнослужащих. При этом обязательство государства по обеспечению военнослужащих жильем заменяется обязательством государства предоставить военнослужащим денежную сумму на приобретение этого жилья. Величина этой денежной суммы одинакова для всех военнослужащих и не зависит от званий и родов войск, а также от количества членов семьи военнослужащего.

Суть системы заключается в том, что на имя военнослужащего по его рапорту открывается личный счет и на этот личный счет военнослужащего государство за счет средств Федерального бюджета ежегодно перечисляет деньги. Ежегодно производится индексация этого накопительного взноса. Например, в 2005 году эта сумма составляла 37 000 рублей, в 2010 году – 175 600 рублей, а в 2015 году эта сумма уже равняется 245 880 рублей.

Чтобы стать участником накопительно-ипотечной системы необходимо заключить контракт о прохождении военной службы и подать рапорт на внесение в реестр участников накопительно-ипотечной системы для военнослужащих.

Став участником накопительно-ипотечной программы, военнослужащий может воспользоваться накопительными вносами, перечисленными на его счет государством в следующих случаях:

– по истечении двадцати лет службы;

– при увольнении из армии в связи с достижением предельного возраста, сокращения, признания негодным к службе, если военнослужащий прослужил не менее десяти лет;

– при получении целевого жилищного займа, предоставленного государством в лице «Росвоенипотеки».

Чтобы иметь возможность прибрести недвижимость по военной ипотеке, воспользовавшись целевым жилищным займом, участнику НИС необходимо прослужить как минимум три года. Целевой жилищный заем является беспроцентным займом и складывается из двух составляющих – суммы, уже накопленных денежных средств на личном счете военнослужащего и суммы, которую военнослужащий мог бы накопить к окончанию воинской службы.

Чтобы приобрести жилье после трех лет службы необходимо подать рапорт на получение Свидетельства о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа.

Деньги, которые были накоплены в течение трех лет на личном счете участника НИС будут перечислены банку Федеральным учреждением «Росвоенипотека» уже после того как военнослужащий выберет квартиру, а банк согласует сделку и подпишет с военнослужащим кредитный договор. Эти деньги будут являться первоначальным взносом заемщика-военнослужащего. На остальную сумму военнослужащий заключает с банком кредитный договор на получение ипотечного кредита. Максимальна сумма ипотечного кредита для военнослужащих в 2015 году составляет 2 400 000 рублей.

В отличие от обычной ипотеки на жилье, приобретенное по военной ипотеке, накладывается два обременения. Данное жилье будет находиться в залоге у банка, предоставившего ипотечный кредит и в залоге у Российской Федерации, предоставившей через Федеральное учреждение «Росвоенипотека» целевой жилищный заем военнослужащему.

Ипотечный кредит, полученный военнослужащим в банке погашается за счет средств, поступающих на личный счет военнослужащего, которые перечисляются банку «Росвоенипотекой». После того, как срок службы военнослужащего подойдет к концу, целевой жилищный заем будет автоматически погашен военнослужащим.

В случае если военнослужащий решит покинуть армию ранее оговоренного срока, не выполнив свои обязательтства перед «Росвоенипотекой», то целевой жилищный займ станет процентным и выплатить его военнослужащий должен будет в течение 10 лет, что бы погасить свои обязательства перед «Росвоенипотекой». Эта сумма будет включать в себя всю сумму, перечисленную на счет военнослужащего с того момента, как он стал участником НИС. Одновременно с эти военнослужащий должен будут выплачивать платежи по кредитному договору, так как никто их теперь за него платить не будет.

Кто может стать участником НИС и при каких условиях? С какой даты возникает обязанность у государства зачислять на именной накопительный счет военнослужащего взносы из Федерального бюджета

В соответствии с законодательством накопления участника накопительно-ипотечной системы формируются не с того момента как он был внесен в реестр участников НИС, а с момента возникновения основания для включения его в реестр.

Согласно ст. 9 Федерального закона № 117-ФЗ от 20.08.2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» все участники накопительно-ипотечной системы разделены на две группы – это обязательные и добровольные участники НИС.

Обязательные участники НИС:

1. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года, которым присвоено первое воинское звание офицера.

Основание для включения в реестр участников НИС – получение первого воинского звания.

2. Офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года.

Основание для включения в реестр – заключение первого контракта о прохождении военной службы.

3. Прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет три года.

Основание для включения в реестр – общая продолжительность военной службы по контракту три года.

4. Военнослужащие, не имеющие воинского звания офицера и получившие первое воинское звание офицера в связи в поступлением на военную службу по контракту и назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 01.01.2008 года.

Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания.

5. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 01.01.2008 года.

Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания офицера.

6. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с окончанием курсов по подготовке младших офицеров начиная с 01.01.2008 года.

Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания офицера.

7. Военнослужащие, поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса, если они были они были исключены из реестра участников и не получили денежную выплату или не воспользовались ранее правом стать участниками накопительно-ипотечной системы.

Основание для включения в реестр – заключение нового контракта о прохождении военной службы.

Добровольные участники НИС:

1. Сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 01.01.2005 года.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

2. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования начиная с 01.01.2005 года, заключившие первый контракт до 01.01.2005 года.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

3. Прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит 3 года начиная с 01.01.2005 года, если они заключили первый контракт о прохождении военной службы до 01.01.2005 года.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

4. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования в период после 01.01.2005 года, до 01.01.2008 года, получившие первое воинское звание офицера в процессе обучения.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

5. Военнослужащие, не имеющие воинского звания офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, в период после 01.01.2005 года до 01.01.2008 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее трех лет.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

6. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с окончанием курсов по подготовке младших офицеров в период после 01.01.2005 года до 01.01. 2008 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее трех лет.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

Недавно стал участником НИС (накопительно-ипотечной системы). Какая сумма денежных средств будет зачисляться на мой счет ежегодно? Как я смогу узнать сумму накоплений, находящихся на моем именном лицевом счете, например, через два года?

Сумма, которая зачисляется не счет участника накопительно-ипотечной системы каждый год меняется. Устанавливается эта сумма законом о бюджете и каждый год возрастает. Кроме того этот взнос каждый год подлежит индексации с учетом ровня инфляции.

Ниже приведены размеры ежегодных зачислений на счет участника НИС по годам.

2005 г. – 37 000 рублей

2006 г. – 40 600 рублей

2007 г. – 82 800 рублей

2008 г. – 89 900 рублей

2009 г. – 168 000 рублей

2010 г. – 175 600 рублей

2011 г. – 189 800 рублей

2012 г. – 205 200 рублей

2013 г. – 222 000 рублей

2014 г. – 233 100 рублей

2015 г. – 245 880 рублей.

Суммы, уже зачисленные на счет участника НИС индексации не подлежат, но их размер возрастает за счет того, что они инвестируются управляющими компаниями в низкорисковые, но высокодоходные активы, например государственные ценные бумаги.

Управляющую компанию выбирает «Росвоенипотека» через проведение конкурса.

Таким образом, средства, которые будут накоплены на личном счете участника НИС, состоят из ежегодного взноса, поступающего из федерального бюджета, который каждый год индексируется в зависимости от уровня инфляции, а также из доходов от инвестиций уже находящихся на счете денежных средств в высокодоходные активы.

Зачисление денежных средств на счет участника НИС производится ежемесячно равными платежами. Установленная законом сумма делится ни 12 частей по количеству месяцев в году и эта 1/12 доля от ежегодной суммы и зачисляется ежемесячно.

Ежегодно до 31 марта текущего года Росвоенипотека передает Министерству обороны сведения о состоянии именного лицевого счета военнослужащего на конец отчетного года. В срок до 15 апреля текущего года эти сведения направляются Министерством обороны органам военного управления для вручения военнослужащим.

В том случае, если вам не будут предоставлены данные сведения, вы можете подать рапорт на имя начальника части о предоставлении вам сведений о состоянии вашего лицевого счета.

Также вы можете зарегистрироваться на сайте Росвоенипотеки и через личный кабинет оформить соответствующий запрос. Срок рассмотрения такого запроса 4 дня, после чего вам будет предоставлена вся необходимая информация о состоянии вашего лицевого счета.

Ипотека и материнский капитал

Планирую приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, если второму ребенку еще не исполнилось трех лет?

Да. Возможно использовать средства материнского капитала на оплату первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку.

В соответствии в Федеральным законом № 131-ФЗ, который был принят 23.05.2015 года, вы можете использовать средства материнского капитала на уплату первоначального взноса по кредитам или займам на покупку или строительство жилья (в том числе обеспеченных залогом недвижимости, или ипотекой) независимо от срока, прошедшего с момента рождения или усыновления второго или последующего ребенка.

До принятия этого закона (№ 131-ФЗ от 23.05.2015 года) в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 года № 256-ФЗ граждане могли внести средства материнского капитала в качестве первоначального взноса только в том случае, если ребенку, с рождением которого, и возникло право на получение материнского капитала, исполнилось три года.

До наступления трехлетия ребенка Закон о материнском капитале допускал использование средств материнского капитала на погашение основного долга и процентов по кредитам и займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты.

То есть ипотечный кредит уже должен был быть оформлен, квартира уже должна быть приобретена, и платежи должны проводиться. Тогда на погашение уже оформленного кредита можно было использовать средства материнского капитала.

Погасить уже оформленный ипотечный кредит средствами материнского капитала можно и сегодня. Однако данный закон расширяет возможности использования средств материнского капитала до наступления трехлетия ребенка.

Планирую приобрести квартиру на первичном рынке в ипотеку с господдержкой. Могу ли я использовать средства материнского капитала на оплату первоначального взноса?

В случае, если вы планируете приобрести квартиру на первичном рынке, воспользовавшись ипотекой с господдержкой, в качестве первоначального взноса вы должны внести свои собственные сбережения.

Ипотека с господдержкой представляет собой ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке у юрлица (застройщика). При этом государство субсидирует часть процентной ставки по ипотечному кредиту, в связи с чем, процентная ставка по кредитам, выданным на приобретение жилья на первичном рыке, значительно ниже процентной ставки по кредитам, выданным на приобретение жилья на вторичном рынке.

В соответствии с Постановлением правительства РФ от 13.03.2015 года № 220, государственные субсидии предоставляются банкам и АИЖК (Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Если:

– кредитный договор или договор займа на сумму не более 3 млн. рублей (для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей) заключен в рублях после «01» марта 2015 года на срок не более 362 месяцев.

– процентная ставка не может быть больше 12 % годовых;

– заемщик в качестве первоначального взноса должен оплатить за счет собственных денежных средств не менее 20 % стоимости приобретаемого жилья.

Средства материнского капитала не могут являться «собственными средствами заемщика». Материнский капитал – это субсидия государства, выделяемая семьям при рождении второго или последующего ребенка.

Таки образом, использовать средства материнского капитала на оплату первоначального взноса при покупке квартиры с ипотеку с льготной процентной ставкой (ипотека с господдержкой), вы не можете.

В данном случае, вы можете приобрести квартиру на первичном рынке, воспользовавшись ипотекой с господдержкой, уплатив в качестве первоначального взноса свои собственные сбережения, а потом, оформив кредит, вы можете погасить часть этого кредита и начисленные проценты средствами материнского капитала.

Выплачиваю ипотечный кредит за квартиру, которую купила еще до вступления в брак. Сейчас в семье двое детей. Второму ребенку нет еще трех лет. Могу ли я погасить ипотечный кредит средствами материнского капитала? Как это сделать? На кого должна быть оформлена квартира?

Да. Можете.

После выплаты долга по ипотечному кредиту вы должны будете переоформить квартиру на всех членов семьи: на себя, мужа и детей.

Для того, чтобы погасить ипотечный кредит средствами материнского капитала вам не нужно ждать, когда ребенку исполнится три года. Это исключение из правил.

В соответствии с законом о материнском капитале, если семья хочет использовать средства материнского капитала на погашение основного долга, уплату процентов по кредитам и займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленные по кредитному договору, то распорядиться этими средствами можно до исполнения ребенку трех лет.

Для того, чтобы погасить ипотечный кредит средствами материнского капитала, нужно:

Первое. Вам необходимо обратиться в банк, в котором был получен ипотечный кредит, чтобы поставить в известность банк о том, что вы собираетесь погасить долг по кредитному договору средствами материнского капитала, а также вам необходимо получить в банке справку об остатке долга по ипотечному кредиту.

Второе. После посещения банка и получения справки об остатке долга, вам следует обратиться в отделение Пенсионного фонда по месту регистрации, чтобы подать заявление на распоряжение средствами материнского капитала и необходимый пакет документов.

Бланк заявления вам выдадут в Пенсионном фонде. К нему необходимо приложить следующие документы и их копии:

– паспорт;

– Сертификат на материнский (семейный) капитал;

– кредитный (ипотечный) договор;

– справка из банка об остатке долга по кредиту;

– Правоустанавливающие документы на квартиру, которая приобретена с использованием заемных средств:

– договор купли-продажи;

– свидетельство о государственной регистрации права;

– Нотариально заверенное письменное обязательство лица, в чью пользу приобретено жилье (в данном случае квартира), оформить его в общую собственность семьи (в вашем случае детей и мужа);

– Справка о составе семьи и копия финансово-лицевого счета.

В отделении Пенсионного фонда при приеме документов вам должны выдать расписку, в которой будет указан перечень принятых документов, дата подачи заявления.

Срок рассмотрения заявления согласно закону не должен превышать один месяц.

В случае принятия положительного решения Пенсионный фонд обязан по закону перечислить деньги на кредитный счет в течение двух месяцев.

После того, как деньги поступили на кредитный счет, вам необходимо обратиться в банк и оформить заявление о полном досрочном погашении ипотечного кредита.

После списания денежных средств с вашего кредитного счета в счет погашения ипотечного кредита и полного погашения долга по кредитному договору, вам необходимо вместе с сотрудником банка (или получив пакет документов в банке) обратиться в Регистрационную службу, чтобы снять обременение с вашей квартиры, в связи с исполнением обязательств по кредитному договору.

После снятия обременения и получения нового Свидетельства о государственной регистрации права, вам необходимо переоформить квартиру в собственность всех членов семьи, так как это было условием использования материнского капитала, так как вы брали на себя такое обязательство.

В вашем случае квартиру необходимо переоформить в равных долях на имя мужа и двоих детей, каждому по 1/4 доле в праве собственности на квартиру. Это можно сделать, оформив договор дарения. При этом дарить вы будете не всю квартиру, а 3/4. В этом случае вы будете выступать дарителем, а ваш муж будет действовать и за себя, и как законный представитель своих несовершеннолетних детей, одаряемых.

В итоге доли на квартиру распределятся следующим образом: у вас – 1/4 доля, у вашего мужа – 1/4, у ваших детей – у каждого по 1/4 доле.

В законе о материнском капитале прописано, что доли при переоформлении квартиры на всех членов семьи определяются по соглашению, то есть доли могут быть и не равными, однако на практике жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в равных долях на всех членов семьи.

Если ваш муж не является отцом ваших детей, то от имени детей должен действовать или их отец, или представитель органов опеки и попечительства. Вы не можете выступать в одном лице и дарителем и представителем одаряемых.

После оформления договора дарения документы необходимо подать в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации перехода права и права общей долевой собственности на квартиру.

Переоформление квартиры на всех членов семьи должно быть оформлено в течение шести месяцев после использования средств материнского капитала на оплату долга по кредитному договору.

Оформила кредит под залог своей квартиры, приобретенной ранее. Деньги использовала на ремонт. Могу ли я погасить ипотечный кредит средствами материнского капитала, если второму ребенку еще не исполнилось трех лет?

Нет.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 года № 256-ФЗ, «средства материнского капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленные гражданам по кредитному договору,… независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго ребенка…».

Да, кредит, который вы получили в банке, является ипотечным, так как в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору вы передали банку в залог свою квартиру. И, казалось бы, вы имеете право направить средства материнского капитала на погашение этого ипотечного кредита.

Однако не выполнено главное условие – улучшение жилищных условий. Ипотечный кредит оформлен под залог уже имеющегося жилья, а не направлен на приобретение нового с последующим залогом. Ремонт квартиры, на который вами были потрачены кредитные средства, улучшением жилищных условий, в соответствии с законом о материнском капитале, не является.

Таким образом, независимо от того, исполнилось вашему ребенку, в отношении которого у вас возникло право на получение средств материнского капитала три года или не исполнилось, погасить кредит, полученный под залог уже имеющегося жилья, средствами материнского капитала вы не можете.

Ипотека для предпринимателей

Я индивидуальный предприниматель. ИП зарегистрировал пол года назад. Могу ли я получить ипотечный кредит на покупку квартиры?

Нет.

При обращении в банк с заявкой на предоставление ипотечного кредита вам необходимо подтвердить наличие дохода. Рассчитывая сумму кредита и ежемесячных платежей, банк будет исходить из размера вашего ежемесячного дохода.

Граждане, работающие по найму и получающие зарплату, для подтверждения размера своего дохода предоставляют в банк справку по форме 2-НДФЛ или по форме банка, которая подписана руководителем и главным бухгалтером организации.

Индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, подтверждают доход Декларацией о доходах. Декларацию заполняют по итогам года и после окончания отчетного периода (года) сдают в ИФНС. Декларация о доходах за год с отметкой ИФНС и будет являться подтверждением наличия дохода у индивидуального предпринимателя. Есть еще другие документы, которые требует банк для подтверждения дохода предпринимателя, например, книгу учета доходов и расходов, кассовую книгу и другие. Но Декларация о доходах является обязательным документом для индивидуального предпринимателя, который подает заявку на получение ипотечного кредита в банк.

Банку также необходимо увидеть, что бизнес индивидуального предпринимателя является стабильным и имеет положительную динамику, то есть доходы, получаемые предпринимателем от его деятельности, растут год от года, а не снижаются. И так как предприниматель отчитывается о своих доходах в ИФНС и платит налоги на полученный доход только один раз в год, то чтобы показать динамику поступления доходов, предпринимателю необходимо предоставить в банк декларации о доходах как минимум за два отчетных периода, за два последних года.

Так как вы занимаетесь предпринимательской деятельностью всего пол года, то даже если вы уже подавали декларацию о доходах в ИФНС, банку сложно будет получить представление о вас как о предпринимателе. О том, насколько стабилен бизнес, которым вы занимаетесь, не имеет ли он сезонный характер, увеличится ли ваш доход в следующем году, или вы не сможете заплатить даже налоги.

Поэтому, прежде чем обращаться в банк с заявкой на получение ипотечного кредита, вам желательно поработать два года в качестве индивидуального предпринимателя. В этот период старайтесь платить все платежи и налоги вовремя. Речь идет не только о налогах и платежах во внебюджетные фонды, но также и о платежах своим клиентам, сотрудникам, партнерам, поставщикам и др. Тем самым вы подготовитесь к предстоящей встрече с банком. Ведь банк может запросить и дополнительные документы, например, книгу доходов и расходов, выписку по банковскому счету за два года и другие.

Конечно, Банк может одобрить вам кредит и через год ведения предпринимательской деятельности, все зависит от банка, человеческого фактора, вида деятельности, которой вы занимаетесь. Но это не правило, а исключение из правил.

Я индивидуальный предприниматель. Занимаюсь розничной торговлей. Работаю по ЕНВД, то есть плачу единый налог на вмененный доход. При каких условиях я могу получить кредит на покупку квартиры?

Предприниматели достаточно часто сталкиваются с трудностями при получении ипотечного кредита. Особенно те, которые платят единый налог на вмененный доход. Дело в том, что объектом налогообложения при применении ЕНВД является не фактически полученный доход, а вмененный доход, то есть потенциально возможный. Банк же при расчете суммы ипотечного кредита должен опираться на размер вашего реального дохода, а не воображаемого. В дополнение ко всему индивидуальный предприниматель для банка – это дополнительные риски.

Но не все банки отказываются рассматривать предпринимателей, работающих в режиме ЕНВД.

Если вы занимаетесь предпринимательской деятельностью не менее двух лет, и кроме подтверждения ежеквартальной оплаты единого вмененного налога у вас есть и другие документы, подтверждающие вашу активную и успешную предпринимательскую деятельность на рынке, то вам следует обратиться в банк, предоставив эти документы: кассовую книгу (хотя для ИП, являющихся плательщиками ЕНВД, законом предусмотрена возможность расчетов без применения контрольно-кассовых машин (ККМ), книгу учета доходов и расходов, выписку из банка о движении денежных средств, договоры с поставщиками, договор аренды торгового помещения и др. Принимать решение о выдаче вам ипотечного кредита банк будет только после того, как рассмотрит ваш бизнес, оценит его доходность и перспективы развития.

Есть второй вариант. Вы можете перейти на иной режим налогообложения, например на упрощенную систему налогообложения (УСН). С 01.01.2013 года ЕНВД не является обязательным для определенных видов деятельности. Поработав два года на УСН, ведя всю необходимую документацию и вовремя сдавая декларации в налоговую инспекцию, вы можете снова обратиться в банк с заявкой на получение ипотечного кредита.

Конечно, предпринимателем вы так и остались, однако, у вас появилось документальное подтверждение размера вашего реального дохода. Банк может запросить и другие документы, относящиеся к вашей предпринимательской деятельности. Но, как показала практика, банки все же благосклонней относятся к индивидуальным предпринимателям, работающим по УСН, нежели к тем, кто работает по ЕНВД.

Есть третий вариант получения ипотечного кредита. Но для его осуществления необходимо накопить половину стоимости приобретаемого жилья. Некоторые банки предлагают программу: выдача ипотечного кредита по двум документам. Рассмотрение заявки 2-3 дня. Вам нет необходимости предоставлять все документы, подтверждающие успешность вашей предпринимательской деятельности. Минимум предоставленных документов, минимум потраченного времени и нервов – и кредит у вас в кармане. Но, напомню, этот вариант хорош для тех, у кого имеется первоначальный взнос в размере 50 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Ипотека для пенсионеров

Мне 62 года. Я пенсионер. В данный момент подрабатываю вахтером. Но это неофициально. Имеются сбережения на оплату половины стоимости квартиры. Могу ли я получить ипотечный кредит? Каковы особенности кредитования пенсионеров?

Да, у вас есть возможность получить ипотечный кредит. Но сделать это будет гораздо сложнее, чем работающему заемщику более молодого возраста.

Во-первых, нужно найти банк, который готов будет рассмотреть вас в качестве заемщика. Немногие банки имеют в своем арсенале кредитный продукт для пенсионеров, желающих приобрести жилье в кредит. А те банки, которые официально заявляют о предоставлении ипотечных кредитов пенсионерам, на практике часто отказываются принимать заявки от пенсионеров, или отказывают им в связи с малым доходом.

Однако существуют банки, которые готовы выдавать кредит заемщикам пенсионного возраста, при этом кредит рассчитывается таким образом, чтобы последний платеж по кредиту был выплачен заемщиком до достижения им 75 лет, в некоторых банках – 65 лет.

Во-вторых, вам необходимо подготовить для банка справку о размере своей пенсии, а также о дополнительном доходе, если вы еще и работаете. Даже если вы работаете неофициально. Постарайтесь получить у своего работодателя справку о доходах по форме банка. В крайнем случае, получите справку о том, что вы работаете вахтером. В заявлении, которое вы будете заполнять в банке, обязательно укажите, что в данный момент работаете и имеете дополнительный доход. Это обязательно сыграет положительную роль.

Если у вас есть сбережения на депозите в банке, и ежемесячно или ежеквартально вы получаете доход в виде процентов, обязательно возьмите справку из этого банка об имеющемся у вас вкладе.

Если вы имеете какие-либо ценные бумаги: акции или облигации, обязательно укажите эти сведения в заявлении на получение ипотечного кредита.

В-третьих, вам необходимо предоставить в банк справку о своем здоровье. Если вы не страдаете какими-либо хроническими или тяжелыми заболеваниями, то справку предоставьте даже в том случае, если предоставление такой справки добровольное. Справка из психоневрологического диспансера предоставляется в обязательном порядке (если у вас нет водительского удостоверения).

В-четвертых, заручитесь поддержкой родственников. Вашего дохода может быть недостаточно для того, чтобы получить одобрение на предоставление ипотечного кредита. Поэтому вам необходимы будут созаемщики, доходы которых будут учтены банком при расчете суммы кредита. Большинство банков допускает до трех созаемщиков, а некоторые до пяти. Ваша супруга однозначно будет выступать в качестве созаемщика, несмотря на возраст и доход.

Также в качестве созаемщиков вы можете привлечь совершеннолетних детей и совершеннолетних внуков. То есть тех, кто в случае вашей смерти, вступит в права наследства на ваше имущество, в том числе на приобретенное с использованием ипотечного кредита жилье, в связи с чем, будет в дальнейшем выплачивать ипотечный кредит вместо вас. Если детей нет, то обратитесь к близким родственникам не пенсионного возраста, например, к племянникам, сестрам и братьям, словом к тем, кто унаследует ваше имущество после вашей смерти по закону.

Если вы не сможете уговорить своих близких и родственников выступить в роли созаемщика, то сможете получить очень скромную сумму кредита. Однако без созаемщиков вы сможете обойтись, а вот поручители в вашем случае нужны будут обязательно. Поручителями могут также выступить ваши совершеннолетние дети или родственники.

Чем отличается кредит для пенсионеров от кредитов для других категорий граждан?

Пенсионеры относятся к заемщикам повышенного риска. На такую позицию банков влияет преклонный возраст заемщиков. Пенсионеры, как правило, испытывают трудности с получением работы. Но даже если пенсионер работающий, он может в любой момент лишиться своей работы. Также влияет и наличие хронических заболевания, которых у пожилых людей немало.

Поэтому, для того, чтобы снизить риски выдачи кредита пенсионеру, требуют привлечения созаемщиков и поручителей. При страховании жизни и здоровья пенсионера применяется самый высокий страховой тариф. Несмотря на то, что страхование жизни и здоровья проводится заемщиками в добровольном, а не в принудительном порядке, пенсионер, отказавшийся от страхования, просто не получит ипотечный кредит.

Сроки по ипотечному кредитованию для пенсионеров более короткие: 5 – 10 лет. Некоторые банки требуют возврата денежных средств до наступления семидесятилетия заемщика, некоторые до семидесяти пяти лет.

Мне 70 лет. Могу ли я передать в залог банку свою квартиру, чтобы жить на эти деньги?

Есть такой вид кредита – обратная ипотека. При обратной ипотеке владелец жилья передает в залог банку свою квартиру или дом, а банк выдает владельцу недвижимости кредит под определенный процент. Этот кредит отличается от прямой ипотеки. Такой кредит выдается только людям пенсионного возраста, которые имеют в единоличной собственности кокое-либо жилье. Кредит выдается единоразово всей суммой, или выплачивается по частям в течение десяти лет. Кредит владельцем залогового жилья не возвращается банку. Погашение кредита осуществляется после смерти заемщика за счет денег, полученных от реализации его жилья. При расчете суммы кредита учитываются проценты, которые будут начислены на выданный кредит, но которые банк не сможет вернуть до смерти заемщика. После смерти заемщика, его жилье, под залог которого был выдан кредит, перейдет в собственность банка и банк сможет реализовать его, и за счет полученных средств возместить свои затраты по выданному кредиту и начисленным процентам.

В случае, если у заемщика есть наследники, которые после смерти заемщика захотят включить данное залоговое жилье в наследственную массу, им необходимо будет погасить сумму кредита с процентами банку, и с данного жилья будет снято обременение.

Такой вид ипотеки был создан для поддержки малоимущих пенсионеров, в основном одиноких, имеющих в собственности жилье, часто достаточно дорогое, но не имеющих достаточных средств к существованию. Здесь прослеживается схожесть с договором пожизненной ренты. Однако при выплате суммы кредита равными платежами, эти платежи выплачиваются определенное количество раз, например, ежемесячно в течение десяти лет. В случае, если заемщик проживет дольше, по истечение этого срока платежи ему уже не выплачиваются. Но он имеет право проживать в своей квартире до самой смерти.

Одно время такой вид кредита был разрекламирован многими банками. Однако в данный момент нужно еще поискать банк, который согласится оформить с вами подобный договор.

Связано это с тем, что заключая подобный договор, банк берет на себя дополнительные риски. Риски эти заключаются в том, что родственники собственника заложенной квартиры, которые не знали о том, что их мама, бабушка, тетя и т. п. оформили ипотеку, и которые рассчитывали на наследство, оспаривают данный договор, указывая на то, что их наследодателя посто-напросто обманули, или он не понимал значения своих действий в связи с возрастом или болезнью.

Среди населения этот вид ипотеки тоже не пользуется особой популярностью, так как у нас не принято на старости лет «проедать» свое жилье, нажитое непосильным трудом, и в умах подавляющего числа населения присутствует желание оставить что-то в наследство своим детям, или племянникам, или соседу. Или незнакомому человеку.

Ипотека и несовершеннолетние

Планируем взять ипотечный кредит под залог своей квартиры. Собственниками квартиры являются: я, моя супруга и моя дочь 12 лет. Каждый имеет по 1/3 доле. Дадут ли мне кредит под залог этой квартиры?

Так как вы будете являться заемщиком по кредитному договору, то и в качестве обеспечения по кредиту вам необходимо будет предоставить именно свое имущество. В соответствии с Семейным кодексом, имущество детей не является имуществом их родителей. Оформляя какие-либо сделки с имуществом ребенка, вы действуете не как собственник этого имущества, а как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка. С 14 лет несовершеннолетние подписывают договоры сами, но с согласия одного из родителей.

Таким образом, если банк заключит с вами кредитный договор и возьмет в качестве обеспечения по кредиту квартиру, в которой доля принадлежит ребенку, то кредит не будет обеспечен залогом. Так как у ребенка не возникает обязанности по кредитному договору и в случае, если вы не сможете выплачивать кредит, банк не сможет реализовать квартиру. Поэтому банки не берут в залог квартиры, доля в праве собственности на которые принадлежит детям.

Отчуждение (продажа, мена, дарение и т. п.) недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, происходит только с согласия на то органов опеки. А органы опеки не дадут такого разрешения, если жилищные условия ребенка будут ухудшены.

Поэтому в вашем случае необходимо сначала переоформить долю, принадлежащую дочери на свое имя. Для этого получите разрешение органов опеки. Но для того, чтобы его получить необходимо будет оформить в собственность ребенка такое же количество метров, какое ему принадлежало в предыдущей квартире. Если есть бабушки и дедушки, и у них в собственности есть недвижимость, то они могут подарить часть своей квартиры или дома своей внучке.

Потом Вы получите разрешение на отчуждение доли ребенка, оформите договор дарения. Мама в этом договоре может выступать в качестве представителя ребенка и расписываться за ребенка. Далее проводите регистрацию права собственности. В результате у вас в собственности – 2/3 доли, у вашей супруги – 1/3. В банке вы оба будете созаемщиками, причем доходы супруги могут и не учитываться для расчета размера кредита и платежей. В залог банку вы с супругой передаете свою квартиру.

Однако на практике банки не очень любят давать кредит под залог квартиры, в которой кто-либо прописан.

Имею в собственности квартиру. Получил по наследству. В квартире прописан я, моя жена и несовершеннолетний ребенок семи лет. Могу ли я получить кредит под залог этой квартиры, если в ней прописан ребенок?

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законные интересы указанных лиц.

Таким образом, вам необходимо будет обращаться в органы опеки за разрешением, только в том случае, если в квартире зарегистрированы дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без родительского попечения, во всех других случаях, в том числе в вашем, обращаться за разрешением в органы опеки не нужно.

Однако на практике банки перестраховываются и не торопятся выдавать кредиты под залог квартир, в которых прописаны несовершеннолетние.

Продаю двухкомнатную квартиру с целью приобрести трехкомнатную с доплатой за счет ипотечного кредита. Собственниками продаваемой двухкомнатной являются: я, моя супруга и сын десяти лет. Дадут ли органы опеки разрешение на продажу двухкомнатной квартиры, если будет приобретена трехкомнатная большей площади, но в ипотеку?

Органы опеки дадут разрешение на продажу двухкомнатной квартиры, в которой 1/3 доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, только в том случае, если на его имя будет приобретено жилое помещение или часть жилого помещения равной или большей площади и с такими же или лучшими параметрами и условиями.

Например, вы продаете двухкомнатную квартиру площадью 50 кв.м., а приобретаете трехкомнатную площадью 70 кв.м., продаете двухкомнатную площадью 50 кв.м. в старом фонде с форсункой и деревянными перекрытиями, а приобретаете двухкомнатную площадью 50 кв.м. в новом доме и с железобетонными перекрытиями. И в одном, и в другом случае будет улучшение жилищных условий ребенка.

Что же касается квартиры в ипотеку, то в этом случае, с одной стороны это улучшение жилищных условий ребенка, ведь приобретается квартира большей площади. Однако эта квартира передается вся (долю передать нельзя) в залог банку в качестве обеспечения выполнения обязательств по ипотечному кредиту.

В случае, если вы не сможете платить по кредиту, банк должен будет реализовать предмет залога. Поэтому наделение ребенка собственностью, которая будет находиться в залоге у банка и на которую может быть наложено взыскание, является не улучшением, а ухудшением жилищных условий ребенка.

Впрочем, этот вопрос был чисто теоретическим. Банк в этой ситуации не выдаст ипотечный кредит. Недвижимость может быть оформлена только на имя заемщика. А несовершеннолетний заемщиком быть не может.

Ипотека, налоги, налоговый вычет

Я и моя супруга приобрели квартиру в ипотеку за 6 000 000 рублей. Свидетельство о государственной регистрации права оформлено на мое имя. Я предприниматель, и не являюсь плательщиком подоходного налога. Моя супруга работает по найму и платит налог на доходы физлиц 13 %. Имеет ли моя супруга право на имущественный налоговый вычет и в каком размере?

Имеет ли ваша супруга право на получение имущественного налогового вычета и размер этого вычета зависит от того, в каком году была приобретена квартира, и был ли составлен вами брачный договор, согласно которому недвижимое имущество, приобретенное одним из супругов, является его индивидуальной собственностью.

Согласно действующему законодательству, недвижимое имущество, приобретенное на имя одного из супругов, является совместной собственностью супругов, если брачным договором не установлено иное. Предположим, что брачного договора нет. Таким образом, ваша супруга имеет право на 1/2 долю квартиры.

Что же касается года приобретения квартиры, то если вы приобрели квартиру после 01.01.2014 года, когда вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, то каждый из вас имеет право на налоговый вычет с суммы 2 000 000 рублей, то есть каждый из Вас может вернуть уплаченный ранее налог в размере 260 000 рублей.

В вашем случае стоимость квартиры 6 000 000 рублей. Следовательно, 1/2 доля квартиры имеет стоимость – 3 000 000 рублей. Максимальная сумма, с которой можно получить имущественный налоговый вычет – 2 000 000 рублей, то есть 260 000 рублей. Эту сумму можно получить не единым платежом, а по частям. Сумма, которую ваша супруга сможет получать в качестве возврата подоходного налога, зависит от размера ее зарплаты, то есть от суммы налога 13 % перечисленного в бюджет. Чем выше зарплата, тем больше сумма начисленного подоходного налога, тем быстрее будет исчерпан лимит 2 000 000 рублей, на который распространяется льгота по уплате подоходного налога.

Также ваша супруга имеет право получить имущественный налоговый вычет с суммы уплаченных банку процентов за пользование кредитными средствами. Эта сумма ограничивается 3 000 000 рублей. Возврат подоходного налога осуществляется ежегодно и зависит от суммы уплаченных процентов за год.

Таким образом, максимальная сумма, на которую распространяется имущественный налоговый вычет, составляет для вашей супруги 2 000 000 (с суммы, оплаченной за квартиру) + 3 000 000 рублей (с суммы уплаченных процентов за пользование кредитными средствами банка).

Максимальная сумма, которую может получить ваша супруга в качестве возврата подоходного налога (имущественный налоговый вычет) 260 000 рублей (13 % от 2 000 000 рублей) и 390 000 рублей (13 % от 3 000 000 рублей).

В общей сложности максимальная сумма возврата может составить:

260 000 рублей + 390 000 рублей = 650 000 рублей.

Купил квартиру в ипотеку. Цена квартиры 4 000 000 рублей. С какой суммы я могу получить имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья предоставляется на сумму – 2 000 000 рублей (возврат составит 260 000 рублей).

Имущественный налоговый вычет при оплате процентов по ипотечному кредиту предоставляется на сумму 3 000 000 рублей максимально (возврат составит максимум 390 000 рублей).

Если вы работаете по найму, получаете заработную плату и платите с полученного дохода 13 % в качестве подоходного налога, вы можете вернуть себе уплаченный подоходный налог на сумму стоимости квартиры, но не более чем с 2 000 000 рублей, а также на сумму, уплаченных процентов по ипотечному кредиту.

На жилье, приобретенное до 01.01.2014 года с использованием ипотечного кредита, можно получить налоговый вычет с суммы выплаченных процентов без ограничений.

01.01.2014 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения. И теперь эта сумма ограничивается 3 000 000 рублей.

То есть, в вашем случае, максимально возможная сумма для возврата, это 13 % от 2 000 000 рублей, внесенных вами в качестве первоначального взноса, и 13 % от суммы выплаченных процентов по кредитному договору, но не более чем с 3 000 000 рублей.

В общей сложности максимальная сумма к возврату может составить:

260 000 рублей + 390 000 рублей = 650 000 рублей.

Для того, чтобы получить имущественный налоговый вычет на проценты по ипотечному кредиту, выплаченные за год, необходимо дополнительно к документам, предоставленным в налоговую инспекцию для получения налогового вычета на стоимость квартиры, предоставить справку из банка о выплаченных процентах по кредитному договору, кредитный договор, график платежей и заполнить еще одну декларацию 3-НДФЛ на выплаченные проценты.

В отличие от имущественного налогового вычета на покупку квартиры или дома, получить имущественный налоговый вычет с процентов по ипотечному кредиту, вы можете только с одного жилищного объекта (дома или квартиры). Воспользоваться таким вычетом вы можете только один раз в жизни, несмотря на то, что сумма выплаченных процентов по ипотечному кредиту будет менее 3 000 000 рублей.

Приобрел квартиру по военной ипотеке. Могу ли я рассчитывать на имущественный налоговый вычет в связи с покупкой этой квартиры?

Нет.

Только с суммы собственных вложений, произведенных при покупке квартиры.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты для налогоплательщика производится за счет выплат, предоставленных из средств Федерального бюджета.

Приобретая квартиру по военной ипотеке, вы не самостоятельно выплачиваете ее стоимость за счет собственных средств. Платит за эту квартиру государство, так как оплата производится за счет взносов из федерального бюджета, зачисленных на ваш именной счет участника накопительно-ипотечной системы.

Но в том случае, если при покупке квартиры вы внесли также и собственные сбережения, так как стоимость квартиры была выше суммы, предоставляемой по целевому жилищному займу, то на эту сумму вы можете получить имущественный налоговый вычет.

Нестандартные ситуации. Случаи из практики

Выбрала квартиру для приобретения в ипотеку. Квартира в собственности продавца менее трех лет. Продавец просит занизить сумму в договоре. Возможно ли это при ипотечной сделке и как такая сделка оформляется на практике, если сумма кредита выше одного миллиона рублей?

Сможете ли вы приобрести данную квартиру, будет зависеть от банка, в котором вы берете кредит. Некоторые банки действительно практикуют оформление договоров купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости.

На практике это выглядит так. Покупатель, он же Заемщик, оформляет кредитный договор с банком, в котором указана полная сумма, получаемого от банка кредита для приобретения квартиры. Сразу же после оформления кредитного договора оформляется договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка, в котором указывается заниженная стоимость квартиры. Далее договор купли-продажи квартиры с необходимым пакетом документов подается в регистрационную службу для проведения государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

После получения Свидетельства о государственной регистрации права на имя Покупателя, Покупатель возвращается в банк для оформления закладной на квартиру. Закладная оформляется на всю сумму кредита, при этом определяя ценность объекта залога, банк опирается на Отчет оценочной компании, которая провела независимую оценку квартиры и рассчитала ее объективную рыночную и ликвидационную стоимость. После оформления Закладной и проведения государственной регистрации банк осуществляет перечисление денежных средств на счет Продавца объекта недвижимости.

Наша дочь выходит замуж. Мы, ее родители, вместе с родителями жениха хотим купить им квартиру. Мы вносим наличными 50 % стоимости квартиры (приблизительно 2 000 000 рублей), а родители жениха берут ипотечный кредит в размере оставшихся 50 % (2 000 000 рублей) и сами его выплачивают. Как оформить квартиру, чтобы она принадлежала обеим семьям, а кредит выплачивали бы только родители жениха?

В вашем случае возможно два варианта. Первый – идеальный. Если в собственности у родителей жениха вашей дочери есть недвижимое имущество, которое соответствует требованиям банка, как предмета залога, и банк согласится взять его в качестве обеспечения по кредиту, то возможно будет оформить ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. Приобрести квартиру по 1/2 доле в праве собственности на каждую семью. Собственником 1/2 может быть любой член семьи. Муж или жена. Не имеет значения. Все равно недвижимое имущество, приобретенное на имя одного из супругов является общей совместной собственностью обоих супругов. После выплаты кредита родителями жениха ипотека погашается и с объекта недвижимости снимается обременение.

Возможен второй вариант. Он сложнее, но в случае, если у родителей жениха нет объекта недвижимости отвечающего требованиям банка или оформлен он в долевую собственности с несовершеннолетним, можно воспользоваться и им.

Схема такая: обе семьи становятся созаемщиками при покупке квартиры в ипотеку. Каждая семья получает в собственность 1/2 долю квартиры, находящуюся в залоге у банка в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. При покупке квартиры вы вносите в качестве первоначального взноса 50 % стоимости (2 000 000 рублей). При этом с семьей жениха заключаете договор займа, согласно которому вы (кредитор) даете в долг семье жениха (заемщику) сумму в размере 25 % стоимости квартиры (1 000 000 рублей).

После каждого частичного гашения обязательств по выплате ипотечного кредита семьей жениха, вы проводите частичное гашение обязательств по договору займа. Взаимозачет требований проводите в процентном соотношении, так как платежи по ипотечному кредиту будут больше, чем сумма, погашенная по договору займа, в связи с тем, что банк будет начислять еще и проценты.

Например, при гашении 100 000 рублей по договору займа, семье жениха необходимо будет внести в банк сумму 100 000 рублей плюс проценты, которые начислит банк на всю сумму остатка долга по кредитному договору на день частичного погашения.

Словарь

АИ ЖК (ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» – создано Правительством Российской Федерации в 1997 году. АИ ЖК привлекает денежные средства размещая облигации Агентства на фондовом рынке. Эти денежные средства идут на покупку у банков прав требования по долгосрочным жилищным кредитам, выданным банками населению. Покупка прав требования производится АИ ЖК с целью обеспечения ликвидности российских коммерческих банков.

Закладная – это именная ценная бумага. Может быть оформлена как при заключении договора ипотеки, так и при оформлении ипотеки в силу закона. Закладная дает ее владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

ФИС (Федеральный Ипотечный Стандарт) – базовый отраслевой документ, разработанный А ИЖК, который регламентирует деятельность всех участников ипотечного рынка, устанавливает единые правила и условия выдачи ипотечных кредитов на всей территории Российской Федерации.

Инвестиции – вложение денежных средств в проекты и объекты недвижимости для получения дохода.

Заемщик – лицо, получающее по договору займа или банковского кредита денежную сумму, которую оно обязано вернуть в установленный договором срок. Договором может быть установлена плата за пользование денежными средствами в процентном выражении от суммы кредита.

Кредитор – физическое или юридическое лицо, предоставляющее денежные средства заемщикам по договору займа или банковского кредита на условиях возвратности в установленный договором срок. Договором может быть установлена плата за пользование денежными средствами в виде процентов от суммы предоставленного кредита.

Залогодатель – должник, имеющий обязательства, обеспеченные залогом перед кредитором (залогодержателем), или третье лицо, имущество которого является предметом залога. Залогодателем имущества может быть собственник этого имущества или лицо, имеющее на это имущество право хозяйственного ведения. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит это право. Залог права аренды имущества не допускается без согласия собственника этого имущества.

Залогодержатель – кредитор, взявший в обеспечение исполнения обязательства залог. Залогом может быть вещь, принадлежащая как должнику, так и другому лицу. В случае если должник не исполнит обязательство, обеспеченное залогом, залогодержатель (кредитор) имеет право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества.

Ипотека – залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем (кредитором), при котором заложенное имущество остается в собственности залогодателя, а залогодержатель (кредитор) в случае, если должник не выполнит свои обязательства по договору, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечный кредит – долгосрочный кредит, предоставляемый банками под залог имеющейся недвижимости, или для приобретения недвижимости под залог этой недвижимости для обеспечения обязательства по его возврату. Объектами ипотечного кредитования являются: земельные участки, жилые помещения – квартиры, дома, дачи; коммерческие и производственные помещения.

Аннуитетные платежи – это способ погашения кредита, при котором заемщик производит выплаты кредита равными платежами в течение всего срока кредитования. Каждый платеж включает в себя и проценты по кредиту и сумму основного долга.

Дифференцированные платежи – это способ погашения кредита, при котором заемщик выплачивает сумму кредита равными платежами в течение всего срока кредитования, а начисление процентов производится на остаток задолженности по кредиту на момент выплаты очередного платежа.

Процентная ставка – сумма, указанная в процентном выражении к сумме полученного заемщиком кредита. Данную сумму заемщик платит за пользование кредитом. Другими словами, процентная ставка – это плата за деньги, полученные в кредит.

Поручитель – это лицо, которое дает гарантию банку выполнить обязательства заемщика в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредитному договору. То есть поручитель несет солидарную ответственность с заемщиком. В случае, если заемщик не в состоянии выплатить кредит, поручитель обязан выплатить банку сумму кредита, проценты по кредиту, все пени и штрафы, если такие имеются, а также судебные издержки, если взыскание долга производилось в судебном порядке. Поручителями могут быть как физические, так и юридические лица, например, компания-работодатель заемщика.

Созаемщик – это лицо, доходы которого учитываются при расчете суммы кредита, предоставляемого заемщику. Созаемщиком может быть либо только супруг заемщика, либо только супруг и родственники заемщика, либо вообще любое лицо. Зависит от требований конкретного банка. Количество созаемщиков, доходы которых могут быть учтены при расчете максимальной суммы кредита также зависит от конкретного банка. Некоторыми банками допускается привлечение до пяти созаемщиков.

Фиксированная процентная ставка – установленная банком процентная ставка по кредиту, действующая в течение всего срока кредитного договора. Не изменяется в связи с повышением или снижением уровня процентных ставок на рынке.

Плавающая процентная ставка – изменяющаяся в течение срока действия кредитного договора. Зависит от стоимости финансовых ресурсов на рынке. На размер процентной ставки влияние оказывают две составляющие: общерыночная ставка по кредитам + фиксированный процент банка.

Военная ипотека – механизм приобретения жилья военнослужащими в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС). Суть накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих изложена в Федеральном законе от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и заключается в том, что на имя военнослужащего по его рапорту открывается личный счет, на который государство в лице Министерства обороны ежегодно перечисляет деньги для дальнейшего приобретения военнослужащим жилья.

Брачный договор – соглашение между лицами, вступающими в брак, или супругами, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и в случае расторжения брака. Согласно Семейного кодекса РФ после вступления в семейные отношения все материальные ценности, приобретенные в браке, считаются совместной собственностью супругов, и в случае расторжения брака будут делиться поровну между супругами. Данное положение может быть изменено брачным договором. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Рефинансирование – это получение в банке нового кредита для погашения уже имеющегося кредита на более выгодных условиях. Это может быть, как снижение ежемесячной процентной ставки, так и увеличение срока кредитования. Рефинансирование кредита может быть оформлено как в рамках одного банка, так и в другом банке, предложившем более выгодные условия кредитования (перекредитования).

Приложение

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

город ……………….. «….» …………….. 201… года

Мы, граждане РФ, Семенова Валентина Ивановна, 00.00.0000 года рождения, место рождения: город ………………., паспорт серия 00 00 номер 000000, выдан (кем, когда) года, код подразделения 000-000, снята с регистрационного учета по адресу: ……………область, город ……………… ул. ………, дом №……, кв. № ……, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и Петров Иван Иванович, 00.00.0000 года рождения, место рождения: город ………………., паспорт серия 00 00 № 000000, выдан (кем, когда), зарегистрированный по адресу: …………….область, город ……………, ул. ……., дом №……., кв.№ ……., именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ продала, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а ПОКУПАТЕЛЬ купил целую квартиру, общей площадью 30,50 (тридцать целых пятьдесят сотых) кв. м., (с балконом – 31,30 кв.м.), в том числе жилой площадью 16,40 (шестнадцать целых сорок сотых) кв. м., состоящую из одной жилой комнаты, находящуюся по адресу: ………….область, город …………………, улица ………., дом №……., кв.№………, расположенную на 2 этаже 4-этажного жилого дома литер «К».

2. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 14.05.2005 г., удостоверенного нотариусом города…………… Ивановым Иваном Ивановичем, номер в реестре нотариуса: 1-0000, дата в реестре нотариуса: 14.05.2005 г. Право собственности на квартиру зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по ………………….области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00.00.0000 г. сделана запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 00.00.0000 г., выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по ……………….области, серия 00 АБ, номер 000000.

3. Указанная квартира по взаимному соглашению сторон продана ПОКУПАТЕЛЮ за 1 800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей, из которых сумма в размере 270 000 (Двести семьдесят тысяч) рублей оплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ за счет собственных средств до подписания настоящего Договора, а сумма в размере 1 530 000 (Один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей оплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ за счет кредитных средств, предоставленных ПОКУПАТЕЛЮ Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» (генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 0000 от «00» …….0000 года, ИНН 7707083893, местоположение: 117997, гор. Москва, ул. Вавилова, 19) в лице ……………………. ОСБ № 0000/0000 (далее по тексту «Банк (КРЕДИТОР)») в соответствии с Кредитным договором № 000/0000 от 00.00.0000 года, будет передана ПРОДАВЦУ в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ПОКУПАТЕЛЮ, а также государственной регистрацией Договора ипотеки квартиры и Закладной, но не позднее 00.00.0000.

4. Указанная квартира будет находиться в залоге у Банка (КРЕДИТОРА) с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на указанную квартиру. Залогодержателем по данному залогу является Банк (КРЕДИТОР). Права Залогодержателя удостоверяются Закладной. Право залога в пользу ПРОДАВЦА не возникает.

5. Передача квартиры ПРОДАВЦОМ и принятие ее ПОКУПАТЕЛЕМ в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ осуществлены до подписания сторонами настоящего договора. ПОКУПАТЕЛЬ ознакомился с техническим состоянием приобретаемой квартиры, претензий не имеет, согласен принять ее в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ. ПРОДАВЕЦ передала, а ПОКУПАТЕЛЬ принял квартиру в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передала относящуюся к квартире документацию. Стороны согласились с тем, что факт передачи имущества подтвержден условиями настоящего договора, и настоящий пункт договора носит силу также и передаточного акта.

6. С момента подписания настоящего договора обязательство ПРОДАВЦА передать имущество считается исполненным.

7. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что квартира законно принадлежит ей на праве собственности, до заключения Договора никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена. ПРОДАВЕЦ передала ПОКУПАТЕЛЮ указанную квартиру свободной от любых прав третьих лиц, о которых стороны не могли не знать в момент заключения Договора.

8. Согласно данных Справки № 000000 от 00.00.0000 года, выданной МУП ЖЭУ-5, в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован и права пользования и проживания не сохраняет. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что в отчуждаемой квартире не проживали, находящиеся под опекой или попечительством, недееспособные, ограниченно дееспособные члены семьи собственника или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.

9. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить настоящий Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

10. ПОКУПАТЕЛЬ осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

11. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость.

12. Право собственности ПОКУПАТЕЛЯ подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по …… области (краю). ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на указанную квартиру с момента регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по …………… области (краю).

13. ПРОДАВЕЦ продала указанную квартиру с согласия своего супруга Семенова Ивана Ивановича, удостоверенного 00.00.0000 года Петровым Иваном Ивановичем, нотариусом г……………………., зарегистрировано в реестре нотариуса за № 1-0000.

14. ПОКУПАТЕЛЬ на момент заключения договора в браке не состоит.

15. Расходы по заключению настоящего Договора несет ПОКУПАТЕЛЬ.

16. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

17. Настоящий Договор составлен и подписан в четырех экземплярах, один выдается ПОКУПАТЕЛЮ, один – ПРОДАВЦУ, один – Банку (КРЕДИТОРУ), и один остается в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ………. области (краю).

ПРОДАВЕЦ:

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ:

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

Оглавление

Основные понятия и термины. Виды кредитов, процентные ставки, первоначальный взнос

  Что такое ипотека и ипотечный кредит? В чем отличие ипотечного кредита от других кредитов?

  Планирую приобрести квартиру в ипотеку. От чего зависит сумма ипотечного кредита?

  Что такое АИ ЖК? Кто имеет право на получение кредита в АИ ЖК?

  Получили одобрение на ипотечный кредит. В банке сказали, что выплачивать кредит должны будем аннуитетными платежами. Что это такое? Какие виды платежей бывают?

  Собираюсь оформить ипотечный кредит. В банке мне сказали, что я могу оформить кредит как с фиксированной процентной ставкой, так и с плавающей. В чем отличие, и какая ставка для меня будет более выгодной?

  Собираюсь купить квартиру в ипотеку. Первоначального взноса нет, поэтому собираюсь озвучить банку стоимость квартиры не 2 500 000 рублей, а 3 000 000 рублей. Смогу ли я получить кредит без первоначального взноса, если завышу стоимость квартиры?

  Что собой представляет ипотека с господдержкой на приобретение жилья на первичном рынке, и какими критериями должна обладать семья, чтобы ею воспользоваться?

Требования к заемщику, или кто может получить ипотечный кредит

  Собираюсь купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Работаю по найму. Какие требования предъявляет банк к заемщикам? Какие документы нужно подать в банк для получения кредита?

  Я студентка. Не работаю. Могу ли я получить ипотечный кредит, если деньги на его оплату мне будут давать родители?

  Мне 19 лет. Я учусь и работаю. Общий стаж работы шесть месяцев. Могу ли я получить ипотечный кредит?

  Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. В данный момент не работаю. Имею в собственности две квартиры и дачу. Квартиры сдаю в аренду и получаю хороший доход. Сама живу на даче. Могу ли я получить кредит на приобретение третьей квартиры?

  Работаю в бюджетной организации. Доход небольшой. Сдаю в аренду комнату в своей квартире. Будут ли учтены банком мои доходы от сдачи в аренду при рассмотрении моей заявки на получение ипотечного кредита?

Требования к предмету залога, или какую недвижимость можно приобрести в ипотеку или передать в залог. Необходимые документы

  Как можно использовать ипотечный кредит? Какие требования предъявляют банки к предмету залога?

  Приобретаю квартиру в ипотеку. Какие документы на квартиру я должна предоставить в банк для подготовки к сделке?

  Покупаю квартиру с использованием ипотечного кредита. Какие дополнительные документы я должна предоставить в банк для одобрения сделки, если собственником квартиры является организация (Общество с ограниченной ответственностью)?

  Какие документы на дом и на землю нужно предоставить в банк для подготовки к сделке купле-продажи с использованием ипотечного кредита?

  Приобретаю в ипотеку индивидуальный дом. Земельный участок находится в собственности продавца. Какие требования предъявляет банк к индивидуальному жилому дому как предмету залога? Могу ли я оформить покупку жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, разными договорами и в залог передать только жилой дом?

  Иногда в объявлениях о продаже недвижимости встречается фраза «Ипотека невозможна». В каких случаях возникают такие ограничения, с чем это связано, и возможно ли решить эту проблему? Чего должен опасаться покупатель, приобретая такую квартиру, хоть и не в ипотеку?

  Хочу получить кредит под залог земельного участка. Земельный участок был предоставлен мне в собственность за плату на основании Распоряжения Главы Администрации города, так как я являлся собственником жилого дома, расположенного на этом земельном участке. Сейчас дом снесен. Я собираюсь строить новый. Могу ли я получить ипотечный кредит под залог земельного участка, если дом снесен? Какие документы нужно предоставить в банк на земельный участок для получения ипотечного кредита под его залог?

  Хочу получить ипотечный кредит под залог здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находится в муниципальной собственности и оформлен мною в аренду на 49 лет. Должен ли я передавать земельный участок в залог, и какие дополнительные документы необходимо предоставить в банк на земельный участок?

  Получил ипотечный кредит под залог земельного участка. Деньги потратил на строительство жилого дома на этом участке. Сейчас дом проходит регистрацию. Могу ли я получить второй ипотечный кредит под залог построенного дома?

  Собираюсь приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита. Квартиру подобрал. Но хозяйка квартиры в данный момент проживает в другом городе. Есть доверенность на продажу на имя сына хозяйки. Могу ли я приобрести эту квартиру, ведь законом разрешено продавать недвижимость по доверенности?

  После смерти родителей мы с братом вступили в права наследства на однокомнатную квартиру по 1/2 доле каждый. Брат предложил мне выкупить его долю. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для выкупа 1/2 доли квартиры?

  Собираюсь приобрести комнату в коммунальной квартире. Так как приватизация этой коммуналки была произведена в 1992-м году, квартира была приватизирована не покомнатно, а в долях. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения 33/100 долей коммунальной квартиры?

  Имею в собственности двухкомнатную квартиру. Проживаю в ней с мамой и ребенком двенадцати лет. Хочу получить кредит на небольшой бизнес, оставив в залог банку свою квартиру. Могу ли я это сделать?

Порядок предоставления и выплаты ипотечного кредита. Оформление сделки. Последующая продажа

  Планирую оформить ипотечный кредит для покупки жилья. Как выбрать банк и программу кредитования, какие вопросы необходимо задать кредитным консультантам в банках, на что обратить внимание?

  Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Что нужно сделать сначала – получить кредит или найти квартиру и собрать документы? Будет ли банк рассматривать мою заявку, если на квартиру, которую собираюсь приобрести не готовы документы?

  Каков план действий при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита?

  Собираюсь оформить ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку. От чего будет зависеть сумма кредита, которую мне предоставит банк. Или я могу выбрать любую квартиру и получить в банке такую сумму, которая мне нужна для покупки?

  Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Какие дополнительные расходы, связанные с оформлением кредитного договора и сделки купли-продажи квартиры мне предстоят?

  Имею долю квартиры в Ростове, в ней же и зарегистрирована. Сейчас живу и работаю в Москве. Хочу приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я подать документы на получение кредита в Москве или нужно обращаться в банк по месту постоянной регистрации?

  Пять лет назад приобрела квартиру в ипотеку. На данный момент выплачена половина суммы долга. Сейчас возникла потребность продать квартиру. Как это сделать, если квартира в залоге у банка?

  Семь лет назад приобрела квартиру в ипотеку. Сейчас возникла возможность погасить кредит досрочно. Как погасить кредит досрочно и как снять обременение с квартиры, какие документы для этого нужны?

  Собираюсь продать квартиру, которую ранее приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Квартира находится в залоге у банка. Должна ли я согласовывать с банком цену продажи? Влияет ли на цену то, что квартира была приобретена в ипотеку и в данный момент находится в залоге у банка?

  Купил квартиру в ипотеку. В данный момент платить по кредиту не могу. Имеет ли банк право забрать у меня эту квартиру, если она является моим единственным жильем?

  Продаю квартиру Покупателю-ипотечнику. Деньги за проданную квартиру будут зачислены банком покупателя на мой счет. Какой процент я должен буду заплатить банку при снятии этих денег со счета? И могу ли я получить их наличными?

Права и обязанности собственника залоговой квартиры (Заемщика)

  Приобрела квартиру в ипотеку. Жить в ней не собираюсь. Обязана ли я прописаться в этой квартире, и могу ли произвести ремонт в квартире и сдавать ее в аренду?

  Приобрела квартиру в ипотеку. Могу ли я прописать в эту квартиру свою маму и сестру с детьми?

  Приобрела квартиру в ипотеку. После вселения в квартиру оказалось, что рядом нет детского сада, сосед алкоголик, а одна из стен покрыта грибком, так как квартира угловая. Могу ли я расторгнуть договор с банком, или предъявить претензии банку, или не платить по кредиту?

  Приобрел квартиру в ипотеку. Имею ли я право завещать эту квартиру своей дочери?

  Пять лет назад я приобрела в ипотеку квартиру. Кредит еще не выплачен. Имею ли я право подарить квартиру своей двадцатипятилетней дочери?

  Купила квартиру в ипотеку. Должна ли я платить налог на эту квартиру, если она находится в залоге у банка, и я не могу ею распоряжаться?

  Имею в собственности квартиру, которую приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Месяц назад вышла замуж и сменила фамилию. Обязана ли я сообщать об этом банку, если платежи по кредиту вношу вовремя?

  При покупке жилья в ипотеку необходимо застраховать это самое жилье от риска утраты и повреждения. Могу ли я сам выбрать страховую компанию?

  Собираюсь снять квартиру для проживания. Хозяйка квартиры приобрела ее в ипотеку. И в данный момент квартира находится в залоге у банка. В случае, если хозяйка квартиры не сможет платить кредит, выселят ли меня из квартиры или я смогу проживать в ней до конца действия договора найма?

Права и обязанности поручителя

  Моя подруга собирается приобрести квартиру в ипотеку и обратилась ко мне с просьбой быть поручителем по ипотечному кредиту. Какие обязанности у меня возникнут в связи с этим? Чем я рискую? Смогу ли я спустя два года тоже приобрести квартиру в ипотеку?

Военная ипотека

  Что такое «Военная ипотека?»

  Кто может стать участником НИС и при каких условиях? С какой даты возникает обязанность у государства зачислять на именной накопительный счет военнослужащего взносы из Федерального бюджета

  Недавно стал участником НИС (накопительно-ипотечной системы). Какая сумма денежных средств будет зачисляться на мой счет ежегодно? Как я смогу узнать сумму накоплений, находящихся на моем именном лицевом счете, например, через два года?

Ипотека и материнский капитал

  Планирую приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, если второму ребенку еще не исполнилось трех лет?

  Планирую приобрести квартиру на первичном рынке в ипотеку с господдержкой. Могу ли я использовать средства материнского капитала на оплату первоначального взноса?

  Выплачиваю ипотечный кредит за квартиру, которую купила еще до вступления в брак. Сейчас в семье двое детей. Второму ребенку нет еще трех лет. Могу ли я погасить ипотечный кредит средствами материнского капитала? Как это сделать? На кого должна быть оформлена квартира?

  Оформила кредит под залог своей квартиры, приобретенной ранее. Деньги использовала на ремонт. Могу ли я погасить ипотечный кредит средствами материнского капитала, если второму ребенку еще не исполнилось трех лет?

Ипотека для предпринимателей

  Я индивидуальный предприниматель. ИП зарегистрировал пол года назад. Могу ли я получить ипотечный кредит на покупку квартиры?

  Я индивидуальный предприниматель. Занимаюсь розничной торговлей. Работаю по ЕНВД, то есть плачу единый налог на вмененный доход. При каких условиях я могу получить кредит на покупку квартиры?

Ипотека для пенсионеров

  Мне 62 года. Я пенсионер. В данный момент подрабатываю вахтером. Но это неофициально. Имеются сбережения на оплату половины стоимости квартиры. Могу ли я получить ипотечный кредит? Каковы особенности кредитования пенсионеров?

  Мне 70 лет. Могу ли я передать в залог банку свою квартиру, чтобы жить на эти деньги?

Ипотека и несовершеннолетние

  Планируем взять ипотечный кредит под залог своей квартиры. Собственниками квартиры являются: я, моя супруга и моя дочь 12 лет. Каждый имеет по 1/3 доле. Дадут ли мне кредит под залог этой квартиры?

  Имею в собственности квартиру. Получил по наследству. В квартире прописан я, моя жена и несовершеннолетний ребенок семи лет. Могу ли я получить кредит под залог этой квартиры, если в ней прописан ребенок?

  Продаю двухкомнатную квартиру с целью приобрести трехкомнатную с доплатой за счет ипотечного кредита. Собственниками продаваемой двухкомнатной являются: я, моя супруга и сын десяти лет. Дадут ли органы опеки разрешение на продажу двухкомнатной квартиры, если будет приобретена трехкомнатная большей площади, но в ипотеку?

Ипотека, налоги, налоговый вычет

  Я и моя супруга приобрели квартиру в ипотеку за 6 000 000 рублей. Свидетельство о государственной регистрации права оформлено на мое имя. Я предприниматель, и не являюсь плательщиком подоходного налога. Моя супруга работает по найму и платит налог на доходы физлиц 13 %. Имеет ли моя супруга право на имущественный налоговый вычет и в каком размере?

  Купил квартиру в ипотеку. Цена квартиры 4 000 000 рублей. С какой суммы я могу получить имущественный налоговый вычет?

  Приобрел квартиру по военной ипотеке. Могу ли я рассчитывать на имущественный налоговый вычет в связи с покупкой этой квартиры?

Нестандартные ситуации. Случаи из практики

  Выбрала квартиру для приобретения в ипотеку. Квартира в собственности продавца менее трех лет. Продавец просит занизить сумму в договоре. Возможно ли это при ипотечной сделке и как такая сделка оформляется на практике, если сумма кредита выше одного миллиона рублей?

  Наша дочь выходит замуж. Мы, ее родители, вместе с родителями жениха хотим купить им квартиру. Мы вносим наличными 50 % стоимости квартиры (приблизительно 2 000 000 рублей), а родители жениха берут ипотечный кредит в размере оставшихся 50 % (2 000 000 рублей) и сами его выплачивают. Как оформить квартиру, чтобы она принадлежала обеим семьям, а кредит выплачивали бы только родители жениха?

Словарь

Приложение

  Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Fueled by Johannes Gensfleisch zur Laden zum Gutenberg