«Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью»

Н. Г. Пономарева Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью Введение

Пожалуй, нет другой такой категории вещей, которой все мы не уделяли бы столь большое внимание, как недвижимость. И это очевидно, так как каждый из нас в какой-то степени является владельцем той или иной недвижимой вещи.

Недвижимость (недвижимые вещи) – объекты, перемещение которых в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 1, 2, 3 и 4) (далее – ГК РФ). В ст. 130 ГК РФ называет недвижимыми вещами земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в ч. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Данный закон относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Ранее этот момент вызывал множество споров, так как до внесения изменений данные объекты считались движимом имуществом. Так, некоторые авторы считали, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты не могут считаться недвижимыми, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей [1] .

Одним из принципов гражданского права является возможность совершения субъектами любых сделок, не запрещенных законом. «Под сделками законными разумеются не только сделки, основывающиеся на прямом определении положительного законодательства, на той или иной статье Свода законов, но также и сделки, только не противные законодательству» [2] .

Сделка представляет собой действие субъекта гражданских правоотношений, направленное на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Регулирование отношений по поводу недвижимости, как правило, носит специальный характер. Это находит свое выражение, например, в обязательствах по передаче ее в собственность, в аренду и т. д.

Права на недвижимость, такие как право собственности, иные вещные права, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации уполномоченными учреждениями в едином государственном реестре.

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. При таких обстоятельствах приобретает весьма важное значение практика российских судебных органов, среди которых центральное место занимает Высший Арбитражный Суд РФ.

Время подтвердило справедливость суждения, высказанного В. В. Витрянским: в целом успех (или неуспех) ГК РФ во многом будет зависеть от того, насколько точно и правильно будут применяться новые гражданско-правовые нормы в судебной практике [3] .

Нельзя не заметить того влияния на сферу правового регулирования имущественного оборота, которое оказали содержащиеся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ выводы по сделкам с недвижимостью.

Автор данного издания имел целью проанализировать судебную арбитражную практику по сделкам с недвижимостью в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.)(далее – ЗК РФ), Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188 (далее – ЖК РФ), который вступил в законную силу с 1 марта 2005 г и других нормативных актов Российской Федерации.

Глава 1. Аренда недвижимости

Арендные отношения всегда вызывали немало вопросов в судебной арбитражной практике.

В данной главе приведены не только отдельно взятые арбитражные споры, рассмотренные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, но и примеры из арбитражной практики, которые нашли свое отражение в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенный Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ до сведения арбитражных судов Информационным письмом от 11 января 2002 г. № 66 [4] (далее – Обзор практики по аренде), Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.) в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 [5] (далее – Обзор практики по Закону о регистрации), Обзоре практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований в Информационном письме от 29 декабря 2001 г. № 65 [6] (далее – Обзор практики по зачету), Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров в Информационном письме от 5 мая 1997 г. № 14 [7] (далее – Обзор практики по договорам) и Обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства в Информационном письме от 27 февраля 2001 г. № 61 [8] (далее – Обзор практики по земельному законодательству).

Арендные отношения регламентируются в основном гл. 34 ГК РФ. Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК РФ. Нелогично отсутствие в ГК РФ такого вида договора, как аренда недвижимости. Данный вид регламентируется ЖК РФ. Здесь надо сказать о том, что новый ЖК РФ затрагивает данные отношения поверхностно. Вероятно, законодатель решил, что правоприменителю будет достаточно общих положений ГК РФ об аренде, хотя, на наш взгляд, аренда недвижимости имеет свои специфические особенности, которые необходимо было бы рассмотреть в отдельных статьях ЖК РФ. Практически ничего не сказано в ГК РФ и об аренде земли, лишь раскрываются общие права данного вида сделки в ч. 1 гл. 17 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ не вносит полной ясности в арендные отношения. По сути дела, ст. 22 ЗК РФ изменяет или дополняет ГК РФ. Полноценный раздел, посвященный аренде земли, отсутствует в ЗК РФ.

Прежде всего необходимо разобрать основополагающие начала аренды недвижимого имущества.

Итак, что же такое аренда недвижимости?

По общему правилу к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [9] в ч. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Данный закон относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Ранее этот вопрос был наиболее спорным, так как до внесения изменений данные объекты считались движимым имуществом. Так, некоторые авторы считали, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты не могут оцениваться в качестве недвижимости, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. [10]

Аренда – это один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование. Правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не имущество, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд.

В зависимости от особенностей субъективного состава, вида и целей использования имущества, иных существенных признаков аренда недвижимости делится на: аренду земельных участков, аренду жилых помещений, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, аренду иного недвижимого имущества.

Договор аренды относится к числу возмездных, консенсуальных, двусторонне-обязывающих. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование, основные обязанности арендатора заключаются во внесении арендной платы и возврате арендованного имущества после прекращения договора аренды (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ).

Согласно ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.) [11] (далее – Федеральный закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 2 ст. 13 Федерального закона о регистрации).

По поводу регистрации договора аренды выносит свое мнение Высший Арбитражный Суд РФ в вышеназванном Обзоре практики разрешения споров, связанных с применение Федерального закона о регистрации.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как нормы ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ из ч. 3 ст. 26 Федерального закона следует, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации, то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающее в связи с заключением и исполнением такого договора аренды (п. 6 Обзора по Федеральному Закону РФ о регистрации).

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Поскольку регистрация договора аренды сопряжена с известными сложностями (например, высокой платой за регистрацию), арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик (арендатор) иск не признал, ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный Суд РФ отказал в удовлетворении иска.

В договоре аренды здания срок его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., т. е. составлял ровно 1 год, поэтому такой договор в соответствии с вышеуказанной нормой подлежал государственной регистрации и из-за ее отсутствия не мог считаться заключенным. К примеру, если бы датой окончания договора было не 31 число, а 30 мая 2001 г., то договор считался бы заключенным, а иск, следовательно, был бы удовлетворен (п. 3 Обзора практики по аренде).

Срок договора аренды может быть определенным и неопределенным. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 130 ГК РФ (ч. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента за 3 месяца (при аренде недвижимого имущества). Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго (ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

В качестве иллюстрации применения данной нормы очень интересен следующий пример, приведенный Высшим Арбитражным Судом РФ в Обзоре практики по аренде.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о выселении из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Арендатор подал кассационную жалобу в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене решения суда первой инстанции. Кассационная жалоба арендатора была отклонена.

В договоре аренды нежилого помещения было указано окончание срока действия договора – до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Данное событие произошло; началась плановая реконструкция соответствующего здания.

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам п. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ, т. е. он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке с предварительным предупреждением об этом другой стороны при аренде недвижимости – за 3 месяца.

Вывод суда основывался на норме ст. 190 ГК РФ, согласно которой срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т. е. не зависит от воли и действий сторон, а начало реконструкции к числу таких событий не относится, поскольку оно зависит от воли и действий арендодателя.

В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, он мог это сделать в любое время (п. 4 Обзора практики по аренде).

Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного в упомянутой норме срока. Такой иск оставляется без рассмотрения, но по истечении требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, так как оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение (п. 7 Обзора практики по аренде).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, например, в соответствии с ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 27 февраля 2003 г.) [12] (далее – Федеральный закон о приватизации) предельный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу, не может превышать 49 лет. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ч. 3 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2000 г. № 3015/00 было установлено, что суд отказал в иске о расторжении договора аренды и освобождении помещения правомерно, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды между арендодателем и арендатором возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды и освобождении арендатором занимаемого им помещения.

Судом первой инстанции иск был удовлетворен.

Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. В кассационном порядке предыдущие решения были отменены и в иске отказано.

Между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды нежилого помещения на определенный срок с 1 января 1999 г. по 1 января 2000 г. После окончания срока аренды арендатор продолжал пользоваться данным помещением, так как арендодатель не требовал вернуть арендованное имущество. Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В данном случае между арендатором и арендодателем был возобновлен договор аренды, но уже на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон может расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Арендодатель поясняет, что предупредил арендатора о расторжении договора в частной беседе и просил его освободить помещение с 01 апреля 2000 г. Но арендатор отказался от данного требования и потребовал официального предупреждения. После данной беседы арендодатель больше не настаивал на расторжении договора, а просто обратился в суд с иском.

В данном случае судом обоснованно принято к сведению мнение о том, что арендодатель не предупреждал арендатора о расторжении договора аренды, так как данный факт не был подтвержден материалами дела.

Арендатор правомерно использует арендованное им помещение в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

В арбитражной практике немало дел, в которых оспариваются непосредственно права и обязанности сторон арендных отношений.

Обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если это не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).

Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (ч. 2 ст. 611 ГК РФ).

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 388 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ч. 3 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (не должен был знать) об этих скрытых недостатках. Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества объясняется тем, что арендодатель является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения, в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков (ст. 211 ГК РФ).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Сроки соответствующего требования или уведомления определяются в соответствии с нормами ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ч. 1 ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2 ст. 612 ГК РФ).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. № 1577/03 [13] установлен факт передачи арендованного имущества без документаций и в аварийном состоянии.

Арендодатель предъявляет иск к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения.

Своим решением суд первой инстанции произвел зачет стоимости произведенных ответчиком ремонтных работ в счет арендной платы и в удовлетворении исковых требований отказал.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение изменено: во взыскании с арендатора пеней решение оставлено без изменения; в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить нежилые помещения исковые требования удовлетворены.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе по следующим основаниям.

Между арендодателем и арендатором при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды, в соответствии с которым арендатору сданы в аренду нежилые помещения на срок 15 лет.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.

После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь п. 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.

Проверка производилась с участием представителя арендодателя, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.

Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости. Они не противоречат содержанию акта приемки-передачи основных средств от Минимущества РФ в хозяйственное ведение арендодателя, в котором были зафиксированы те же недостатки.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендатор, обнаружив недостатки, сообщил об этом Минимущества РФ и арендодателю письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указал ориентировочную стоимость ремонта имущества и просил заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.

Минимущества РФ и арендодатель дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений ст. 612 ГК РФ не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущества РФ не является арендодателем по договору аренды.

Арендатор заключил договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки и по мере приемки выполненных работ направлял арендодателю и территориальному управлению Минимущества РФ документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.

Учитывая указанные обстоятельства, суд признал произведенное арендатором удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязанностей ответчика освободить арендуемые помещения.

Обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Установление этих характеристик арендной платы в законе и подзаконных актах ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-нибудь нормативным актом, договор аренды должен обязательно содержать ссылку на этот акт. В противном случае применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре (ч. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон (не чаще 1 раза в год). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

Высший Арбитражный Суд РФ рекомендует судам при применении ч. 3 ст. 614 ГК РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме ч. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще 1 раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что ч. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону ч. 3 ст. 614 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и ч. 3 ст. 614 ГК РФ, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался ч. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которой в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении ст. 140 ГК РФ является неосновательным.

Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ (п. 11 Обзора практики по аренде).

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (ч. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам – риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние обстоятельства по отношению к предмету договора аренды, то в этом случае речь идет о риске случайной невозможности исполнения договора.

Однако потребовать уменьшения арендной платы арендатор может не при любых обстоятельствах, а лишь при существенных. Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о взыскании излишне уплаченной арендной платы.

В ходе судебного разбирательства было выяснено, что между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Однако для достижения целей аренды арендатору необходимо было переоборудовать арендованные помещения, и п. 2.1 договора аренды стороны предусмотрели данное обстоятельство.

В п. 4.3 договора аренды указано, что капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещений возмещаются арендатору путем частичного (до 50 %) погашения арендной платы в течение 22 месяцев при предоставлении согласованных актов на выполненные работы.

При таких обстоятельствах право арендатора на уменьшение арендной платы с целью возмещения затрат по переоборудованию помещений возникает при наличии названных документов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 апреля 2000 г. № 8567/99) [14] .

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд (ч. 5 ст. 614 ГК РФ). Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества.

Договором аренды могут быть установлены и иные правила (например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков, но и при других условиях).

Департамент государственного и муниципального имущества (арендодатель) и ТОО «Дива» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован комитетом по регистрации прав.

Согласно п. 4.1.4 договора в 20-дневный срок после регистрации договора арендуемое имущество передается арендатору по акту.

Порядок внесения арендных платежей установлен п. 5.1, 5.2, 6.2 договора аренды, в том числе и условие о том, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы более 2 раз подряд, арендодатель имеет право требовать досрочного внесения арендной платы за 2 срока.

В связи с невнесением арендатором арендной платы арендодателем предъявлен иск в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате за 2 срока аренды, а также взыскания досрочной арендной платы за 2 срока.

Согласно ч. 5 ст. 614 ГК РФ, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. Данная норма была оговорена сторонами в договоре аренды.

Судом установлено, что арендатор не вносил арендную плату за 2 срока подряд в связи с простоем производства, что не является смягчающим обстоятельством.

В данном случае данное требование правомерно и подлежит удовлетворению, о чем и вынесено постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июля 2002 г. № 4093/02 [15] .

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ч. 1 ст. 615 ГК РФ). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 615 ГК РФ).

АО «Зенит» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ЧП «Соловьев» о расторжении договора аренды.

Истец требует расторжение договора аренды на основании ч. 3 ст. 615 ГК РФ по причине использования нежилого помещения не в соответствии с договором аренды.

Арендодатель и арендатор заключили договор аренды, согласно которому первый предоставляет второму в аренду нежилое помещение с условием использования его в качестве склада промышленных товаров.

Арендатор вместо склада организовал в арендуемом помещении обувную мастерскую и тем самым нарушил условие договора. Кроме того, арендатор содержит данное помещение в ненадлежащем виде.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен.

Ответчик не согласился с вынесенным решением, объяснив, что данное помещение состоит из 2 комнат, в одной комнате находится склад, а в другой мастерская. Ответчик считает, что условия договора он не нарушил. Суды апелляционной и кассационной инстанций в иске отказали.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ вынес постановление, на основании которого решение суда первой инстанции остается в силе, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Согласно ч. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 6754/02).

Арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (по так называемому перенайму), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все вышеназванные действия направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей требует обязательного согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель, а ему не безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, а также в форме одностороннего действия.

В п. 18 Обзора практики по аренде Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает на то, что генеральное разрешение на перенаем может содержаться и в самом договоре аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.

Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований ч. 2 ст. 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.

При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует ч. 2 ст. 615 ГК РФ.

Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда по смыслу ч. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.

По смыслу ч. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя не обязательно должно быть дано в отношении каждой конкретной сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этой норме сделок. Поскольку ч. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение таких сделок, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

В случаях, указанных в ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору запрещается передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место в случае перенайма.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Как следует из материалов дела, в 1995 г. комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).

В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.

Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.

По мнению истца, к договору субаренды неприменимы положения ч. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований ст. 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 г. с согласия арендодателя сроком на 5 лет, оснований для его выселения не имелось (п. 17 Обзора практики по аренде).

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может заключаться на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствии со ст. 168 ГК РФ будет недействительным.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется и на договор субаренды.

АО «Оазис» (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Лето» (субарендатору) о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции доводы заявителя признал необоснованными, указав, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В гражданском законодательстве (в частности, в ГК РФ и в Федеральном Законе РФ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Постановлением от 30 мая 2000 г. № 7859/99 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал вывод суда первой инстанции обоснованным и правомерным. Договор субаренды нежилого помещения в силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации. [16]

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды ничтожен, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ч. 2 ст. 618 ГК РФ).

Комментируя данные нормы Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 15 Обзора практики по аренде дает следующее пояснение.

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.

Истец, подтверждая свои требования, сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Данные судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не получив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.

В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.

Между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 5 лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого можно сделать вывод, что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.

Первоначально договор субаренды был заключен сроком на 1 год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на 2 года, т. е. на весь оставшийся срок аренды.

По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно – за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании ч. 1 ст. 618 ГК РФ.

Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.

Обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором аренды. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость проведения ремонта, он должен быть произведен в разумный срок. Ремонт производится за счет арендодателя и его силами. На время ремонта арендатор приостанавливает свою деятельность или ограничивает пользование арендованным имуществом, это устанавливается договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 1 ст. 616 ГК РФ).

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено и иск арендодателя удовлетворен с ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.

При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.

Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.

Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждается необходимость проведения ее капитального ремонта.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.

Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.

Приняв во внимание изложенное, а также учитывая, что иной задолженности по арендной плате у ответчика не имелось, суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца (п. 21 Обзора практики по аренде).

Обязанностью арендатора является поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).

Поддержание в исправном состоянии имущества – это обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Это устранение неисправностей имущества без прекращения его использования.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой главных составных частей. Текущий ремонт не увеличивает стоимость арендованного имущества.

Расходы по содержанию имущества – это расходы, которые обусловлены социально-экономическими условиями использования имущества, без которых его невозможно использовать.

Арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, однако арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Если в период с момента прекращения договора аренды до возврата арендованного имущества арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Закрытое акционерное общество «Телос» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «АРС» (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании ч. 2 ст. 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.

В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что ст. 622 ГК РФ не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.

В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию независимо от основания его возникновения.

Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.

Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, суд отметил, что норма ч. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2004 г. № 3661/04).

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 1 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения. После окончания договора аренды такие улучшения могут быть оставлены арендатором.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 2 ст. 623 ГК РФ). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Высший Арбитражный Суд РФ в соответствии с вышеуказанными нормами разъясняет следующее.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей.

Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.

Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен ст. 623 ГК РФ.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что ч. 2 ст. 623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Часть 2 ст. 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

Так как ст. 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст. 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора (п. 8 Обзора практики по зачету).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 623 ГК РФ).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ч. 4 ст. 623 ГК РФ).

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Таким образом, договоренность о выкупе арендованного имущества может возникнуть на любой стадии арендных отношений.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2003 г. № 3343/03 [17] признало положение законодательства о том, что возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, неправомерным, так как действовавшее на момент направления оферты для заключения сделки приватизации законодательство о приватизации такого требования не содержало.

Истец ООО «Ярославна» обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным распоряжения департамента и плана приватизации муниципального предприятия «Гостиница «Золотой колос»» в части внесения в уставный капитал ОАО «Гостиница «Золотой колос»» нежилого помещения, которое является собственностью истца. Исковые требования мотивированы тем, что общество «Ярославна» как правопреемник арендного предприятия, выкупившего арендованное государственное имущество магазина и арендовавшего указанное помещение, в соответствии с п. 2.6 и 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 (в ред. Указов Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370, от 16 августа 2004 г. № 1084) [18] (далее – Государственная программа приватизации), имеет исключительное право приобретения в собственность или долгосрочной аренды арендованного помещения. Планом приватизации магазина, утвержденным Комимуществом, помещение было передано истцу в аренду с правом выкупа через 1 год.

Судом первой инстанции иск был удовлетворен.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции. При этом суд ссылался на ч. 12 ст. 43 Федерального закона о приватизации, согласно которой возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, а также на то, что спорное помещение находилось у гостиницы на праве хозяйственного ведения, арендовалось истцом по договору аренды, заключенному с гостиницей, который не предусматривал права выкупа помещения арендатором.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Истец, согласно договору аренды с правом выкупа от 11 декабря 1990 г. арендовал занимаемое им помещение по договорам аренды с муниципальным предприятием «Гостиница «Золотой колос»», которое являлось балансодержателем помещения.

На момент предъявления иска (11 апреля 2002 г.) еще действовали п. 2.6. и 15.14.6 Государственной программы о приватизации (Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 Государственная программа о приватизации признана утратившей силу за исключением разделови п. 3.1. приложения 2), согласно которым истец приобрел исключительное право на приобретение арендуемого помещения в собственность или долгосрочную аренду. При этом заключение договора аренды предполагало в дальнейшем возможность выкупа помещения. Согласно п. 2.6 Государственной программы приватизации отказ в продаже сданных в аренду зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах арендаторам, приватизировавшим имущество государственных или муниципальных предприятий, допускается только в случае, когда приватизация этих объектов запрещена, а также в отношении зданий и сооружений, являющихся недвижимыми объектами исторического и культурного значения, культовых зданий и зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти и управления, а также судами. Объекты, находящиеся в хозяйственном ведении государственных и муниципальных предприятий, в этот перечень не включены.

Законодательство о приватизации, не ставило право на выкуп занимаемых помещений указанными арендаторами в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп помещения.

Ссылка в постановлениях судов на то, что в соответствии со ст. 43 Федерального закона РФ о приватизации возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, является неправомерной, так как эта норма не подлежала в данном случае применению.

Департамент при издании распоряжения о преобразовании муниципального предприятия «Гостиница «Золотой колос»» в открытое акционерное общество включил в состав имущества, передаваемого в уставный капитал акционерного общества, и помещение, занимаемое истцом, тем самым нарушил исключительное право истца на приобретение в собственность помещения. В этой части распоряжение является незаконным.

Согласно ч. 2 ст. 43 Федерального закона о приватизации № 178 с даты его вступления в силу продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, когда до указанной даты тем или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации. В этих случаях сделка должна заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством о приватизации.

Истец направил оферту о приватизации помещения 23 января 2002 г., которая департаментом была принята 24 января 2002 г., т. е. до вступления в силу Федерального закона о приватизации № 178.

Прекращение договора аренды производится по основаниям, предусмотренным гл. 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617–620 ГК РФ, частично изменяющих общепринятый порядок.

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (ч. 1 ст. 617 ГК РФ).

Пример из арбитражной практики.

Общество с ограниченной ответственностью «Главный вычислительный центр Интуриста» (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к АКБ «Еврофинанс» (арендодателю) об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды.

Решением суда первой инстанции в иске отказано, постановлением апелляционной инстанции решение было отменено. Апелляционная инстанция привлекла к участию в деле в качестве третьего ответчика Москомрегистрацию и обязала ее произвести государственную регистрацию договора аренды.

Суд кассационной инстанции оставил вышеуказанные решения без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Договор аренды от 6 июля 1999 г. административно-офисного здания заключен между арендодателем и арендатором сроком на 5 лет.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя произвести государственную регистрацию этого договора в срок не позднее 3 месяцев со дня его подписания.

При рассмотрении дела судом установлено, что арендодатель в установленный договором срок регистрацию не произвел. Направив в регистрирующий орган письмо от 18 октября 1999 г. о проведении регистрации договора аренды и получив уведомление Москомрегистрации от 16 ноября 1999 г. о приостановлении государственной регистрации договора аренды ввиду отсутствия некоторых необходимых для этого документов, арендодатель не известил арендатора о необходимости предоставить данные документы.

Арендодатель 18 февраля 2000 г. заключил договор купли-продажи спорного здания с ЗАО «НПП «Тема», право собственности которого на этот объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20 апреля 2000 г.

Принимая решение, суд первой инстанции правильно исходил из того, что к ЗАО «НПП «Тема»» не перешли права и обязанности арендодателя по договору от 06 июля 1999 г. в силу ст. 608, 617 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 617 ГК РФ, перейти не могли, а арендодатель с момента перехода права собственности на здание к ЗАО «НПП «Тема»» перестал быть стороной по договору аренды.

Следовательно, требование истца об обязании произвести регистрацию договора аренды не подлежало удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2002 г. № 6810/01). [19]

При перемене собственника сданного в аренду имущества далеко не всегда производится переоформление договора аренды на нового собственника, поэтому важное значение имеет сделанный в п. 23 Обзора практики по аренде вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такой вывод основан на правиле ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По этой же причине переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Однако это правило не распространяется на внесение в договор изменений в части сведений об арендодателе, поэтому новый собственник вправе с соблюдением правил ст. 452 ГК РФ предъявить иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе. Такой подход основан на том, что в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества, в связи с чем при смене собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды (п. 24 Обзора практики по аренде).

Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенно ухудшает арендованное имущество (абз. 1, 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора.

ООО «Колос» (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к частному предпринимателю о расторжении договора аренды.

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения в отдельно стоящем здании под швейные мастерские. В п. 2.1. договора аренды это условие было предусмотрено. Также договором аренды были установлены срок договора и арендная плата. Состояние арендованного имущества было удовлетворительным.

Арендатор стал использовать данное помещение не в соответствии с его назначением, он открыл в нем магазин. Помещение было переоборудовано, сделан дополнительный вход. Также ответчик несвоевременно вносил арендную плату.

Согласно ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор своими действиями нарушил условия договора, в котором было определено условие – использовать нежилые помещения под швейный мастерские.

Также ответчик переоборудовал помещение под магазин. По материалам дела видно, что ответчик сместил несколько стен, а также вывел дополнительный вход наружу. На все свои действия арендатор не получил согласие собственника арендованного имущества.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ иск арендодателя о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1998 г. № 4279/98) [20] ;

2) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);

Высший Арбитражный Суд РФ в п. 26 Обзора практики по аренде поясняет следующее. Несмотря на то что абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч. 2 ст. 619 ГК РФ не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 ст. 619 ГК РФ, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более 2 раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как просрочка уплаты, но и еще 2 элемента: «более 2 раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены;

3) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (абз. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ может быть основанием к досрочному расторжению договора аренды только в случае, если в результате данного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение арендованного имущества.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

По этому поводу выносит свое пояснение Высший Арбитражный Суд РФ в п. 28 Обзора практики по аренде.

Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано в связи с тем, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная к взысканию задолженность.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Стороны в договоре аренды не оговорили возможность его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере. Такое основание досрочного расторжения договора ст. 619 ГК РФ не содержит.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Данные нормы были применены в следующем арбитражном деле.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу закрытого типа (арендатору) о его выселении из занимаемого нежилого помещения.

В качестве третьего лица на стороне истца к участию в деле привлечено Правительство г. Москва.

В обоснование исковых требований арендодатель сослался на то, что договор аренды от 28 февраля 1995 г. им расторгнут в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства г. Москва от 23 апреля 1996 г. «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».

Решением суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил и в иске отказал, сославшись на неправильное применение судом первой инстанции и апелляционной инстанцией норм материального права.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения. На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.

В материалах дела имеется постановление Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. и распоряжение заместителя премьера правительства г. Москвы от 1 августа 1996, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» (в ред. Федерального закона от 26 ноября 2001 г. № 147-ФЗ) [21] обязательные для сторон договора нормы ч. 2 ГК РФ об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие ч. 2 Кодекса независимо от даты их заключения.

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что имело место в данном случае.

Арендодатель направил арендатору уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и в противном случае о расторжении договора аренды.

Арендодатель выполнил все условия порядка расторжения досрочного договора в соответствии с ч. 2, 3 ст. 619 ГК РФ, поставил вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.

Постановление кассационной инстанции отменено.

Решение суда и постановление апелляционной инстанции оставлено в силе (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. № 4181/97). [22]

Арендатор в свою очередь может расторгнуть договор аренды досрочно в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имущества может трактоваться очень широко.

Вот очень интересный (на наш взгляд) пример из арбитражной практики по данному поводу.

Предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (арендодателю) о досрочном расторжении договора аренды и взыскании убытков в виде недолученных доходов, возникших вследствие препятствий в пользовании арендованным помещением, созданных арендодателем, а также компенсации за совершение действий, порочащих его деловую репутацию.

Решением суда в иске отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции изменил решение и взыскал с арендодателя убытки в полном объеме. В остальной части решение оставлено без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум полагает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, по договору аренды арендодателем передано предпринимателю (арендатору) нежилое помещение под офис. Срок (на 1 год) и арендная плата установлены договором аренды.

Пунктом 7.2 договора арендатору предоставлено право пользоваться системами коммуникаций, расположенными в здании, обозначать свое местонахождение путем размещения вывесок, указательных табличек, рекламных стендов на входе в здание и перед входом в помещение.

Согласно свидетельству о регистрации предприниматель (арендатор) осуществляет свою деятельность без образования юридического липа, занимаясь оказанием юридических услуг, торгово-закупочной и посреднической деятельностью.

Предприниматель (арендатор) представил суду акты, из которых следует, что ответчик (арендодатель) систематически удалял с входных дверей здания, в котором находится арендованное помещение, бумажные таблички, отпечатанные на компьютере, которые извещали о расположении в комнате № 219 (предмете аренды) юридической консультации. Пластмассовая вывеска, на которой имелась надпись «Юридическая консультация. Устные консультации. Составление любых заявлений. Подготовка договоров, в том числе договоров дарения, мены, купли-продажи и др. Составление учредительных документов для предприятий всех видов собственности. Участие в суде по уголовным и гражданским делам и другие юридические услуги (с последующим адресом и телефоном)», была снята.

Из актов видно, что ответчик неоднократно опечатывал комнату № 219, а предприниматель, чтобы пользоваться своим офисом, вынужден был срывать печати. Кроме того, в комнате отключались электроэнергия и телефон.

Указанные обстоятельства (по мнению истца) привели к тому, что вследствие отсутствия необходимой информации о деятельности предпринимателя и невозможности пользования арендованным помещением он понес убытки в виде неполученных доходов за указанный период времени.

Размер убытков определен расчетным путем. За основу расчета истцом взяты данные о его доходах за 1 месяц.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются также неполученные доходы (упущенная выгода), которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Однако для взыскания убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, лицо, требующее их возмещения, в силу ст. 393 ГК РФ должно доказать совершение ответчиком противоправных действий и наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В случае выяснения всех обстоятельств и утвердительного решения о том, что ответчик препятствовал истцу использовать арендованное имущество по назначению согласно абз. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, иск в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что систематически снимал бумажные вывески в связи с тем, что они указывали на нахождение в комнате № 219 юридической консультации, а не предпринимателя, оказывающего услуги, в том числе и юридические. Опечатывание кабинета производилось на время командировки истца в другой город с целью обеспечения сохранности имущества. Возникшие нарушения в энергоснабжении арендованного помещения могли быть устранены, но заявок на это от арендатора не поступало. Доказательств, что в указанные в актах дни истец не пользовался спорным помещением, не представлено.

Однако этим доводам суд не дал оценки.

При новом рассмотрении спора необходимо исследовать вопрос, являются ли действия ответчика по снятию упомянутых вывесок и опечатыванию кабинета нарушением условий договора (препятствием в пользовании арендным помещением по назначению) и прав гражданина-предпринимателя, а если являются, то имеется ли причинная связь между этими действиями и убытками истца (неполученными доходами) в заявленной ко взысканию сумме и подлежит ли расторжению договор аренды.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2004 г. № 4163/03);

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виноват в том арендодатель или нет.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора в виде систематических неплатежей арендной платы, невыполнения обязательств по ремонту арендованного помещения, заключения договоров субаренды без разрешения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров).

Отдельные виды договоров аренды требуют к себе особого внимания.

Аренда земельного участка. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) и могут быть переданы в аренду (ч. 1 ст. 607 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, за исключением изъятых из оборота участков, указанных в ч. 4 ст. 27 ЗК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законодательство пока не определилось. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25–50 лет) сроки аренды.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ) [23] (далее – Федеральный закон о землях сельхозназначения) в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

По данному поводу имеется судебный спор между фермерским хозяйством (арендодателем) и акционерным обществом (арендатором).

Сторонами был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности арендодателя. Данные земли предоставлены арендатору для ведения подсобного хозяйства.

Арендатор выдвинул против арендодателя исковые требования в отношении срока аренды данных земель. Арендатор требует заключения аренды земельного участка на срок 49 лет, т. е. предельный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик согласен заключить с истцом договор аренды, но не на 49 лет, а на 48, так как арендатор уже год арендует данные земли.

Проанализируем ситуацию.

Между сторонами был заключен договор аренды сроком на 1 год. После истечения срока договора арендатор продолжал использовать арендованные земли, а арендодатель не возражал против этого.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Иными словами, договор – новый, а его условия прежние, кроме условия срока – договор считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, между сторонами есть заключенный и зарегистрированный договор аренды сроком на 1 год, который в силу ст. 621 ГК РФ возобновляется, но уже на неопределенный срок. Так как в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона РФ о землях сельхозназначения назначения договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет, то можно считать, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен на 49 лет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 октября 2002 г. № 1206/01).

В соответствии с ч. 3 ст. 28 Федерального закона о приватизации собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может заключить договор аренды соответствующего участка на срок не более 49 лет. Договор аренды указанного земельного участка не является препятствием для его выкупа.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (ст. 621 ГК РФ, ч. 3 ст. 35, ст. 22 ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными закона (ч. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).

На практике подобных договоров очень мало по причине того, что нет возможности уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А принудить всех собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований, так как заключение договора аренды является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.

В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений, при этом в договорах указывается доля в праве аренды или доля в арендной плате. Но Высший Арбитражный Суд РФ признает такие договоры недействительными сделками.

Постановлением от 1 июля 2003 г. № 12168/02 [24] Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отказал в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка исходя из того, что действующим законодательством предусмотрена возможность сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, а не долей в праве аренды на них, что в данном случае просил зарегистрировать истец.

Гаражно-строительный кооператив (арендатор) обратился в суд с иском к городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и земельным комитетом и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Суд первой инстанции удовлетворил иск и признал отказ в регистрации сделки незаконным.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили данное решение без изменения.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона о регистрации при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Ответчиком было отказано истцу в государственной регистрации договора аренды земли по тем основаниям, что договор не соответствовал требованиям ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в части множественности лиц на стороне арендатора.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен земельным комитетом с ГСК, т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москва, устанавливающее ГСК долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 га на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

Предметом договора аренды является общий земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка. Такой объект не отвечает установленным ч. 1 ст. 607 ГК РФ требованиям, согласно которым в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.

Иной порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Высший Арбитражный Суд РФ не поясняет (настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из собственников права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора), как поступать в случае, когда один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, а остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка, существует риск признания такого договора аренды ничтожной сделкой.

Размер арендной платы определяется договором аренды (ч. 4 ст. 22 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды земельного участка (ч. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с данной нормой размер арендной платы был признан существенным условием договора аренды земельного участка и данный договор был расторгнут согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 февраля 2000 г. № 2192/99.

Арендодатель подал иск в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды с арендатором по причине систематического невнесения арендной платы в полном объеме.

Арендатор с иском не согласен и утверждает, что в договоре была обусловлена арендная плата, в соответствии с размером которой он и вносил плату за арендованный земельный участок.

Арендодатель поясняет, что спустя год после заключения договора аренды были внесены изменения, размер арендной платы увеличился. С увеличением арендной платы арендатор был тогда согласен. Но спустя некоторое время выказал несогласие по поводу размера арендной платы. Арендодатель рекомендовал решить вопрос об уменьшении размера арендной платы в судебном порядке. Но арендатор не стал подавать иск в суд, а нашел другое решение, просто платил арендную плату в первоначальном размере.

Судом было вынесено правильное мнение о том, что арендатор существенно нарушил условия договора.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Арендатор изменил размер самовольно и вносил его в прежнем размере, тем самым нарушил условие договора аренды о размере арендной платы (с изменениями).

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды на основаниях предусмотренных ч. 2 ст. 450 ГК РФ – при существенном нарушении договора другой стороной.

Ответчиком доказано, что при продолжении действия договора аренды он может понести ущерб в форме упущенной выгоды и расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ). Данная норма схожа с ч. 2 ст. 615 ГК РФ с маленьким различием в согласии арендодателя на данные действия.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ч. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Условия сохранения прав, указанных в ч. 1 ст. 39 ЗК РФ, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Требование гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется также и на договор субаренды.

В п. 19 Обзора практики по аренде Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ приводит следующий пример.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ и ч. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 и 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей (предоставление земли в аренду является сделкой) подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (ст. 26 Федерального закона о регистрации).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем 1 год, не подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).

До разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ) [25] ).

Аренда жилых помещений. В ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) [26] (данный закон утратил свою силу с 1 марта 2005 г.) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Жилые помещения могли сдаваться как гражданам, так и юридическим лицам. Понятия «аренда» и «коммерческий наем» отождествлялись в данном законе. ГК РФ разводит эти понятия.

Новый ЖК РФ по данному поводу не делает никаких нововведений, лишь незначительно кодифицирует нормы о праве собственника жилищного помещения сдать его в аренду.

Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме.

Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.

По договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ может быть только юридическое лицо, но надо заметить, что арендатором может быть и физическое лицо – индивидуальный предприниматель. Арендодателем может быть не только юридическое лицо, но и гражданин.

Арендатор обязан использовать жилое помещение только как жилье. В основном в качестве арендатора выступают работодатели, которые арендуют жилые помещения для проживания в них своих работников.

По договору аренды жилое помещение собственником данного жилого помещения может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование (ч. 2 ст. 671 ГК РФ), т. е. жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование.

Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

Жилищное законодательство устанавливает ограничения на передачу в аренду жилищных помещений. Не подлежат передаче в аренду специализированные жилищные помещения, в качестве которых используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (например, служебные жилые помещения, общежития) (ст. 92 ЖК РФ).

Пока трудно говорить что-либо об аренде жилого помещения. Принят новый ЖК РФ, который затрагивает данную тему неопределенно, не конкретизирует арендные отношения жилого помещения. Возможно, через некоторое время, к новому ЖК РФ присоединятся другие специальные нормативные акты, которые помогут нам разобраться в арендных отношениях жилого помещения.

Данным арендным отношениям не уделяет внимание и Высший Арбитражный Суд РФ. Не дает Суд никаких пояснений по аренде жилого помещения. За последнее время было рассмотрено лишь одно спорное дело, в котором предметом спора явилось жилое помещение. Но, думается, данное дело не представляет в настоящее время никакого интереса. И все же проанализируем следующую ситуацию.

Префектура Западного административного округа г. Москва обратилась в арбитражный суд с иском об обязании открытого акционерного общества «Восток-94» освободить помещение. В последующем истец уточнил исковое требование: просил обязать ответчика освободить жилые помещения по указанному адресу и передать их истцу по акту.

Решением суда исковое требование удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Прокуратурой РФ вынесен протест с требованием отмены указанных судебных актов.

Право на занятие спорного жилого помещения появилось у ответчика на основании договора аренды от 01 января 1993 г., заключенного между РЭУ № 17 ДЕЗ Западного округа и московским строительным трестом «Росвостокстрой», правопреемником которого является ОАО «Восток-94». Жилые помещения предоставлялись в аренду на срок до 31 декабря 1995 г. для использования под семейное общежитие. После истечения установленного срока ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом. В этом случае согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно ст. 610 ГК РФ каждая их сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Префектура письмом от 24 ноября 1998 г. предложила ответчику освободить занимаемые жилые помещения по указанному адресу и передать их префектуре.

Поскольку помещения не были освобождены, префектура обратилась с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из того, что ответчик занимает помещения для размещения общежития без законных оснований. Право истца на предъявление иска подтверждено Положением об административном округе, утвержденным распоряжением мэра Москвы от 17 марта 1997 г.

Между тем арбитражным судом города Москвы в 1998 г. было рассмотрено дело по иску МП ДЕЗ района «Солнцево» к АООТ «Восток-94» о взыскании задолженности по коммунальным платежам и техническому обслуживанию дома по указанному адресу. Решением суда первой инстанции от 23 сентября 1998 г. исковое требование было удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции по тому же делу решение от 23 сентября 1998 г. было отменено, в иске отказано, поскольку к тому времени всем проживающим в общежитии вместо временной прописки была оформлена постоянная прописка (регистрация по местожительству), все жильцы имели собственные лицевые счета и производили самостоятельную оплату за жилые помещения.

При рассмотрении иска об обязании ОАО освободить жилые помещения необходимо учесть, что ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора аренды, поэтому его следует считать продленным на неопределенный срок, а так как на момент предъявления иска всем проживающим в спорном помещении была оформлена постоянная прописка, необходимо проверить, кому принадлежит право обращаться с данным иском и не будет ли решение суда затрагивать интересы физических лиц.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2001 г. № 4037/01). [27]

Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ч. 1 ст. 650 ГК РФ).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло с принятием ч. 2 ГК РФ исходя из предмета данных арендных отношений.

Здания и сооружения неразрывно связаны с землей, на которой они расположены. Пользование зданием и сооружением невозможно без использования земельных участков.

Здания и сооружения характеризуются своей фундаментальностью, рассчитаны на длительный срок использования, отличаются значительной стоимостью.

Существенным условием договора аренды является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать, опираясь на ее особые признаки. При аренде здания и сооружения необходимо указать в договоре адрес, техническую характеристику здания, площадь. Надо заметить, что указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства, т. е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его существенным условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

В чем же различие между зданиями и сооружениями. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, используется людьми в качестве места работы и т. п.

Форма договора аренды зданий и сооружений письменная, причем обязательно составление единого документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания и сооружения влечет его недействительность.

На сроке договора аренды здания или сооружения следует остановиться особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Как уже говорилось выше, процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом ч. 2 ст. 651 ГК РФ, которое требует регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1 года. Способы избежания регистрации различны. Наиболее часто стороны заключают договор на срок менее 1 года с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, что обычно и происходит (ч. 2 ст. 621 ГК РФ). Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на основании которого стороны состоят в арендных отношениях гораздо более года.

Суд обычно в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договора, не пытаясь усмотреть в нем признаки притворной сделки, т. е. если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. Таким образом, такой подход следует считать обоснованным и по смыслу ч. 2 ст. 651 ГК РФ и Федерального закона о регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения. [28]

Договор аренды здания и сооружения на срок менее 1 года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы, т. е. после подписания документа.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более 1 года. Следовательно, согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т. е. менее 1 года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее 1 года (п. 10 Обзора практики по Закону о регистрации).

Договор, заключенный на год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации делает договор незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании ч. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В аспекте правового значения государственной регистрации весьма интересен п. 7 Обзора практики по Федеральному закону о регистрации.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании ч. 3 ст. 165 ГК РФ.

Внимание здесь привлекают доводы ответчика, пытавшегося квалифицировать требование о государственной регистрации, предъявленное в соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, как требование о понуждении заключить договор в соответствии ч. 4 ст. 445 ГК РФ, которое может предъявляться лишь в случае, когда в соответствии с законом заключение договора обязательно для одной из его сторон. В ситуации с заключением договора аренды ответчик такой обязательности не усматривал и просил отказать в иске.

Арбитражный суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

Суд удовлетворил иск, обосновав принятое решение тем, что из буквального содержания ч. 3 ст. 165 ГК РФ не следует ограничение возможности ее применения лишь случаями, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной, поэтому правила этой нормы применимы и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Принятое решение представляется правильным, но необходимо добавить, что ч. 3 ст. 165 ГК РФ применима именно к договорам как двусторонним сделкам. Отсутствие государственной регистрации договора, если обязательность такой регистрации установлена законом, по общему правилу ч. 3 ст. 433 ГК РФ влечет признание договора не недействительным, а незаключенным. Кроме того, ч. 4 ст. 445 ГК РФ устанавливает последствия уклонения одной из сторон от заключения договора, а не от государственной регистрации.

Следует отметить, что арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Если вследствие незаконного отказа учреждения юстиции в регистрации права заинтересованному лицу причинены убытки, то такое лицо может требовать от органа юстиции возмещения причиненных убытков на основании ст. 16, 1069 ГК РФ и ст. 31 Федерального закона о регистрации.

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ).

Важное практическое значение имеет сформулированный в п. 12 Обзора практики по аренде вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные ч. 3 ст. 424 ГК РФ.

Так как для договора аренды недвижимости условие о размере арендной платы является существенным, договор аренды в данном случае был признан незаключенным.

При расчете арендной платы учитываются стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции.

Поскольку предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности, стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер.

В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется арендатору в соответствии со ст. 652 ГК РФ (ч. 2 ст. 654 ГК РФ). Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования.

Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения – квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и т. д.) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера (ч. 3 ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора аренды зданий и сооружений не подверглось серьезным изменениям. Обязанности сторон по данному договору сохранились.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

Договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений: арендных отношений по поводу использования здания (сооружения); отношений по поводу использования части земельного участка. [29]

Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ.

Одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ч. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, на котором расположено здание или сооружение. Стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения.

Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.

Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. В настоящее время никаких иных прав на земельный участок, кроме тех, которые происходят из договора аренды, частные лица получить не могут. Следовательно, земельный участок можно передать в безвозмездное срочное пользование на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК РФ) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).

В тему данным нормам закона проанализируем следующее арбитражное дело.

АО «Дэнис» (арендодатель) предъявляет исковые требования к АО «Гувер» (арендатору) о взыскании арендной платы за земельный участок на котором расположено арендуемое ответчиком здание.

В данной ситуации происходит следующее.

Между сторонами заключен договор аренды здания и установлена арендная плата, которая вносилась ответчиком регулярно в соответствии с установленными договором сроками. Истец требует взыскать также и арендную плату за землю, на которой расположено данное здание, в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Судом установлено, что ответчик вносил арендную плату только за арендованное им здание, это подтверждается квитанциями об оплате, а также техническими характеристиками здания.

Частью 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрено, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Материалы дела и ст. 652, 654 ГК РФ подтверждают исковые требования истца и поэтому они подлежат удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2002 г. № 5275/02). [30]

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка (ч. 3 ст. 652 ГК РФ).

Здания по своему назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилые помещения были намеренно выделены в отдельное рассмотрение, так как арендные отношения по данному объекту урегулированы Жилищным кодексом РФ.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений.

К нежилым относятся помещения, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения и, наоборот, в жилом многоквартирном доме могут находиться нежилые помещения.

Нежилые помещения не занимают и не могут занимать обособленного участка. Выделение обслуживающего такие помещения участка теоретически невозможно, практически возможно, но недостижимо. Действующее законодательство исходит из необходимости заключить в таких случаях договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).

ООО «Шерб» обратилось в арбитражный суд г. Москва с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и Московским земельным комитетом, и обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Москомрегистрация полагает, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.

Ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли на основании абз. 3 ч. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признав представленный на регистрацию договор по форме и содержанию не соответствующим требованиям ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в части множественности лиц на стороне арендатора.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ООО «Шерб», т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы, согласно которому ООО «Шерб» установлены 47/1000 доли в праве аренды земельного участка площадью 1,283 га, расположенного по указанному адресу, на условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного комплекса.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 36 ГК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ГК РФ, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В иске отказано (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. № 1971/03). [31]

Нежилые помещения по своей сути имеют больше сходства со зданиями и сооружениями, нежели с иными объектами аренды. Значит, есть все основания распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. К аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий и сооружений, его регистрации, порядке передачи объекта и внесения арендной платы. [32]

Именно такой подход изложен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [33] (далее – Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ № 53).

Согласно данному письму нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила ч. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с ч. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 2 Информационного Письма Высшего Арбитражного Суда РФ № 53).

Аналогичные разъяснения о регистрации нежилых помещений дают письма Министерства РФ по налогам и сборам от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц» [34] и от 19 апреля 2000 г. № 02-3-09/88. [35]

Аренда предприятия. По вопросам аренды такого объекта арендных отношений, как предприятие, в «арсенале» Высшего Арбитражного Суда РФ нет ничего. В своих информационных письмах Высшего Арбитражного Суда РФ не нашел применения нормам, регулирующим аренду предприятия. И напрасно. С таким стремительным развитием нашей экономики, с ростом числа богатых людей, которые скупают повсеместно недвижимость, в том числе и муниципальные и государственные предприятия, а затем превращают их в объект аренды, необходимы разъяснения данных арендных отношений на таком уровне, как Высший Арбитражный Суд РФ.

Анализ статистических показателей работы Высший Арбитражный Суд РФ свидетельствует, что на протяжении последних 5 лет было рассмотрено лишь несколько дел, разрешающих споры по аренде предприятия.

Итак, в чем же суть аренды предприятия и что это такое – предприятие?

Предприятие – имущественный комплекс, который представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а одну непотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества, образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия – недвижимые вещи – могут иногда находиться вне места расположения основной массы недвижимого имущества, образующего предприятие – в других регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом) [36] .

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 132 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим в отношении предприятия как предмета арендных отношений. Так, помимо прав требования в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 565 ГК РФ).

К аренде предприятий применяются правила 4 параграфа об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено нормами ГК РФ об аренде предприятий (ч. 2. ст. 650 ГК РФ). Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.

Арендодателями предприятия могут быть юридические лица и граждане-предприниматели, имеющие на данное предприятие право собственности. При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только орган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.

Унитарное предприятие создается и существует как юридическое лицо, наделенное в силу указания закона (ч. 1 ст. 113 ГК РФ) специальной правосубъектностью. При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса оно как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой его специальной правосубъектности. Вследствие этого в случае сдачи в аренду предприятия как имущественного комплекса унитарное предприятие, владевшее им как юридическое лицо, должно быть ликвидировано или преобразовано по решению собственника – государства, муниципии (ч. 1 ст. 295 ГК РФ).

Проанализируем ситуацию.

Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился с иском в арбитражный суд о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса с правом выкупа, заключенного между унитарным предприятием и акционерным обществом.

Истец свои требования мотивировал тем, что унитарное предприятие распоряжалась сданным им в аренду имуществом на праве хозяйственного ведения.

Данное унитарное предприятие является муниципальным предприятием. Сданный им имущественный комплекс является муниципальной собственностью. В соответствии с ч. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

Из материалов дела видно, что такое согласие получено не было. Вернее сказать, оно не было испрошено ответчиком по делу.

Судом договор аренды между унитарным предприятием и акционерным обществом был признан недействительным.

Данное решение основывалось ст. 173 ГК РФ, которая предусматривает, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Надо признать, что по материалам дела нет уверенности в том, что судом были исследованы все обстоятельства данной сделки, например не был доказан факт «знания» акционерного общества о незаконности данной сделки (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. № 8490/99) [37] .

Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, требуются государственные лицензии. Арендодатель не имеет права передавать права, полученные по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию лично.

Если в состав передаваемого по договору предприятия включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать сам арендодатель. Это естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора лишает его права заниматься лицензируемым видом деятельности, а в ряде случаев и владеть арендованным предприятием. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым предприятием. В то же время и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями.

В частности, Высший Арбитражный Суд РФ поясняет, что если невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора лицензии и в этом есть его вина, имеет место просрочка кредитора (ст. 406 ГК РФ), в силу чего арендодатель имеет право требовать возмещения возникших у него в связи с этим убытков (ч. 2 ст. 656 ГК РФ) [38] .

В соответствии с ч. 1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ч. 3 ст. 658 ГК РФ). Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Федерального закона о государственной регистрации. Статья 22 Федерального закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует право не только на него как на имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта. Регистрирующий орган вправе отказать в ее проведении, если форма договора не соответствует требованиям законодательства.

Высший Арбитражный Суд РФ в соответствии с вышесказанным рассмотрел следующее дело.

Открытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа и возврате полученного по указанным договорам имущества.

Свои исковые требования истец мотивировал тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства, оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке; договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключения сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Апелляционная инстанция постановлением решение оставила без изменений. Суд кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановление суда кассационной инстанции отменил, решение и постановление апелляционной инстанции – оставил в силе.

Установлено следующее.

Все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со ст. 609 ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно ст. 6, 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с вышесказанным и на основании ст. 168 ГК РФ суды правомерно признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2003 г. № 7291/02) [39] .

Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем у арендаторов иного имущества. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Высший Арбитражный Суд РФ, защищая интересы арендодателя, в своем постановлении поясняет, что арендодатель может быть освобожден от возмещения стоимости таких улучшений, если арендатор при этом нарушил принцип экономичности, который заключается в соответствии произведенных затрат полученной пользе. Иными словами, если в результате таких затрат стоимость арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и эксплуатационные свойства, бремя доказывания нарушения арендатором принципа экономичности возлагается на арендодателя (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 96/02) [40] .

Задача автора состоит не в том, чтобы прокомментировать нормы гражданского законодательства, а в анализе судебной арбитражной практики, поэтому не будем рассматривать весь процесс аренды предприятия, так как некоторые аспекты данных арендных отношений не поясняются примерами арбитражной практики.

Глава 2. Купля-продажа недвижимости (продажа недвижимости)

В данной главе рассмотрим судебную арбитражную практику Высшего Арбитражного Суда РФ в отношении спорных дел по договорам купли-продажи недвижимости.

Надо заметить, что, как и в первой главе, здесь будут использованы не только реально разрешенные арбитражные дела Высшего Арбитражного Суда РФ, но и примеры из пояснительных Обзоров Высшего Арбитражного Суда РФ по данной тематике.

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта – недвижимого имущества.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продаже недвижимости.

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

По договору купли-продажи (продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, предусмотренное ч. 1 ст. 130 ГК РФ, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. [41]

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений – местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор – незаключенным.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ своим постановлением от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 [42] поясняет, насколько существенным является несоблюдение норм ГК РФ. Высший Арбитражный Суд РФ согласно нормам ГК считает обязательным условием внесение в договор купли-продажи не только адреса объекта продажи, но и точных данных месторасположения нежилого помещения, так как оно является составной частью другого недвижимого имущества, а также площади помещения.

Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь»» о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения. Иск истец мотивирует тем, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Решением суда иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение – об отказе в удовлетворении искового требования.

Суд кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

Выдвинут протест, в котором предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Какие же основания?

По договору купли-продажи, который был нотариально удостоверен, ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь»» нежилое помещение.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, сослался на то, что в п. 1 договора купли-продажи указан адрес объекта, т. е. определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Однако данный вывод нельзя признать полностью обоснованным.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор купли-продажи не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли-продажи, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в ст. 554 ГК РФ о конкретном указании в договоре его предмета.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли-продажи незаключенным.

Еще одним существенным условием договора купли-продажи является цена договора.

Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст. 424 ГК РФ).

Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором (ч. 2 ст. 555 ГК РФ).

Если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (ч. 3 ст. 555 ГК РФ).

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное ч. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» [43] (далее – Обзор практики по купле-продаже) доводит до сведения арбитражных судов, что в своих решениях по спору о понуждении заключения договора купли-продажи помещения они должны отразить оценку всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указать предмет и существенные условия договора, в частности цену договора.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.

В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.

В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением п. 4.9 Основных положений программы приватизации (в настоящее время Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. действительны с изменениями, внесенными Указами Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 и от 25 ноября 2003 г. № 1389, в соответствии с которыми все нормы Основного положения признаны утратившими силу, за исключением п. 2.4 и Приложений 2, 3). В настоящее время цена приватизируемой недвижимости определяется на основании ст. 12, 23, 28 Федерального закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ можно считать, что условия договора в части цены сторонами не были согласованы, и поэтому договор купли-продажи не может быть заключен.

В данном случае судами вынесены необоснованные решения, так как проект договора, представленный истцом, не был ими рассмотрен с точки зрения законности всех его условий, также не были приняты во внимание возражения ответчика по поводу цены помещения.

Цена является существенным условием договора купли-продажи.

Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение (п. 13 Обзора практики по купле-продаже).

Еще одним существенным условием является присвоение недвижимому имуществу кадастрового номера. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Согласно п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660, кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им единого кадастрового номера.

В связи с изложенным интересно арбитражное дело по иску закрытого акционерного общества «Культторг» к Департаменту недвижимости и Главному управлению архитектуры и градостроительства о принуждении ответчиков подготовить кадастровую карту (план) земельных участков, расположенных под принадлежащими истцу объектами недвижимости.

В ходе судебного разбирательства истец изменил предмет иска – просил суд обязать Департамент недвижимости подготовить и направить ему проекты договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой по указанному адресу; от требований к Главомскархитектуре отказался.

Своим решением суд обязал Департамент недвижимости подготовить и направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под внутриплощадочными дорогами, контейнерной площадкой, которые принадлежали истцу на праве собственности. В отношении Главомскархитектуры производство по делу прекращено.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с данным решением.

ЗАО «Омскгалантерея» в заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов просит отменить их ввиду отсутствия законных оснований для заключения договора купли-продажи части земельного участка, занятого объектами, принадлежащими истцу на праве собственности.

Основания следующие.

Согласно постановлению главы администрации земельный участок площадью 7,42 га, занятый административными зданиями, складскими помещениями и хозяйственными сооружениями, был предоставлен в совместное пользование семи юридическим лицам. В дальнейшем этот участок был предоставлен названным юридическим лицам в бессрочное (постоянное) пользование.

Земельному участку площадью 7,42 га присвоен кадастровый номер.

В соответствии с распоряжением Департамента недвижимости утвержден проект границ участка в качестве единого и неделимого.

Объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, расположены на указанном участке.

То есть суды, удовлетворив исковые требования о принуждении ответчика подготовить и направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой, тем самым признали за истцом право требовать передачу ему в собственность части земельного участка площадью 7,42 га, который имеет соответствующий кадастровый номер.

Но суды не придали значения письму Главомскархитектуры об отказе производить межевание предмета спора – земельного участка площадью 7,42 га, так как это может привести к нарушению прав собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке.

В данном случае истец не предъявлял требование о разделе рассматриваемого земельного участка.

Отдельные кадастровые планы земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Таким образом, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил отменить все предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении данного дела суду необходимо установить процессуальное положение третьей стороны данного спора – ЗАО «Омскгалантерея», а также уточнить способ защиты гражданского права (ст. 12 ГК РФ) истца (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03) [44] .

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех без исключения случаях. Данный вывод вытекает из анализа ч. 1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав.

При этом Высший Арбитражный Суд РФ в п. 14 своего Постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [45] (далее – Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ) поясняет, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ч. 2 ст. 558 ГК РФ) и договор купли-продажи предприятия (ч. 3 ст. 560 ГК РФ).

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному покупателю (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного покупателя (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 14 Постановления Высшего Арбитражный Суд РФ).

Вот пример, который проиллюстрирует данную позицию Высшего Арбитражного Суда РФ.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества (п. 2 Обзора практики по купле-продаже).

А может ли продавец распоряжаться объектом продажи?

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу категорична.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение (п. 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ).

Высший Арбитражный Суд РФ оговаривает данные действия в случае, если передача недвижимого имущества уже состоялась, а если передача недвижимости еще не произошла?

Можно предположить, что действия продавца и в первом и во втором случае будут оцениваться одинаково.

Между сторонами заключается договор купли-продажи на недвижимость, т. е. возникает обязательственное правоотношение. Но с этого момента право собственности продавца на продаваемую недвижимость не прекращается. Оно остается до момента государственной регистрации права собственности на данный объект за покупателем. Продавец вправе распоряжаться продаваемым имуществом в течение некоторого времени после заключения договора. Если продавец решит воспользоваться этим правом и, несмотря на договор продажи недвижимости с первым покупателем, имущество будет продано другому покупателю, то тем самым данные действия обозначат односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым действием согласно ст. 310 ГК РФ.

В данном случае заслуживает особое внимание п. 4 Обзора практики по Закону о регистрации, поскольку законность приведенного в нем решения арбитражного суда вызывает серьезные сомнения.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

Истец не оспаривал сам факт заключения второго договора купли-продажи той же самой квартиры с другим покупателем, но ссылался на то, что хотя первый договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован, в связи с чем истец оставался собственником квартиры согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ и ч. 1 ст. 551 ГК РФ и, оставаясь собственником квартиры, имел право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Поэтому истец считал, что учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Правила ведения ЕГРП), в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.

Анализ данного примера прежде всего обращает внимание на то, что в Обзоре не приводятся ссылки на пункты Правил ведения ЕГРП, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения данного дела в Законе о регистрации прав и Правилах ведения ЕГРП не содержалось норм на недопустимость противоречий в Едином государственном реестре. Тогда непонятно, чем конкретно мотивировал суд вышеназванное решение.

Как сказано выше, собственник вещи имел право заключить два договора купли-продажи одной и той же вещи, только для этого собственника в случае исполнения одного договора и неисполнения другого наступили бы последствия в виде возмещения убытков.

Вот в случае если бы один и тот же объект продавали разные лица, противоречие было бы налицо, так как возникла бы неясность в том, кто же из продавцов является собственником имущества.

Что касается противоречий в документах, то о них в ст. 20 Федерального закона о регистрации прав в его действовавшей на момент рассмотрения дела редакции вообще не упоминалось. Сегодня в ст. 20 Федерального закона о регистрации прав внесены изменения, и в ней появилось новое основание отказа в регистрации – наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абз. 10. ч. 1 ст. 20 Федерального закона о регистрации прав).

Существует практика применения и иного исполнения обязательств. Так, в п. 3 Обзора практики по купле-продаже Высшего Арбитражного Суда РФ договор купли-продажи нежилых помещений считает заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ч. 3 ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ч. 2 ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ч. 3 ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи, поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно ч. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

В случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

Понять данную норму поможет следующий пример.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.

Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки (п. 1 Обзора практики по купле-продаже).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 1 ст. 2 Федерального закона о регистрации).

Арбитражная практика показывает, что даже хорошо организованная система регистрации прав не может исключить всех случаев, когда право регистрируется не за правообладателем, а за другим лицом.

Спор, возникающий впоследствии, обусловлен, как правило, не самой регистрацией, а столкновением имущественных интересов по поводу обладания вещью.

Лица, считающие себя собственниками, преимущественно заявляют иски о признании права собственности или об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

Установление практики рассмотрения таких споров прошло не без осложнений. В некоторых случаях наличие в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект фактически являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку арбитражный суд полагал, что единственным допустимым доказательством существования зарегистрированного права собственности является соответствующее свидетельство или выписка из ЕГРП, если только такое свидетельство, выписка из реестра или акт регистрации в целом не оспорены и не признаны недействительными в судебном порядке [46] .

При вынесении таких решений суды ссылаются на нормы ст. 2 Федерального закона о регистрации. По смыслу данной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права.

При отказе в удовлетворении исковых требований истцу, как правило, указывалось на возможность обращения с отдельным иском об обжаловании акта регистрации права собственности, свидетельства о государственной регистрации или выписки из реестра в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ, так как по мнению арбитражного суда обжалование акта регистрации права собственности должно предшествовать самому спору о праве [47] .

Государственное предприятие «Редакция литературно-художественного иллюстрированного журнала «Киносценарии»» обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу «Тискино».

Истцом в качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Министерство государственного имущества РФ (на стороне истца) и ЗАО «Тискино» (на стороне ответчика).

Решением суда в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены.

Кассационная инстанция оставила постановление апелляционной инстанции без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается упомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Суд считает, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2004 г.) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Оспариваемым свидетельством зарегистрировано право собственности на нежилое здание. Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды, заключенного с Госкомимуществом России и ЗАО «Тискино», занимает в этом здании помещения.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, судами апелляционной и кассационной инстанций не исследовался вопрос о том, в какой мере оспариваемое свидетельство нарушает права истца, не выяснялся вопрос о фактическом пользовании истцом помещениями в здании, имея в виду, что часть занимаемых по договору аренды помещений государственное предприятие без согласия арендодателя передало в субаренду другому юридическому лицу.

В связи с этим постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права.

Несмотря на то что истец в обоснование своих требований ссылался на отсутствие у ЗАО «Тискино» правовых оснований считать себя единоличным собственником спорного объекта недвижимости и на незаконность сделки по передаче объединению «Тискино» этого объекта в собственность, суд рассмотрел вопрос о правомерности заключения договора купли-продажи, по которому правопредшественник ЗАО «Тискино» приобрел в собственность спорное здание, необоснованно отклонив ходатайство акционерного общества о привлечении его к участию в деле в качестве ответчика.

Поскольку судебные акты приняты по недостаточно полно исследованным материалам дела, они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июля 2001 г. № 4794/00) [48] .

В ч. 1 ст. 552 ГК РФ содержится правило о том, что при продаже зданий и сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Причем решение вопроса о виде прав на земельный участок, передаваемых покупателю, отдано на усмотрение сторон. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования. Данные нормы необходимо применять в соответствии ст. 35, 37 ЗК РФ.

ЗК РФ устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Общество с ограниченной ответственностью «Калужский рынок» обратилось в Арбитражный суд с иском о взыскании с товарищества с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-1» задолженности за пользование земельным участком и суммы упущенной выгоды, также заявлено требование об освобождении земельного участка.

Решением суда иск удовлетворен в части взыскания убытков. Требование об освобождении земельного участка к рассмотрению не принято.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение оставили без изменения.

В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Суд, принимая решение, исходил из того, что истец, являющийся арендатором земельного участка, на котором расположен магазин ответчика, согласно ст. 606 ГК РФ вправе извлекать доходы, получаемые от использования этого участка. Источником доходов для ООО «Калужский рынок» является получение платы за предоставление во временное пользование участков и помещений на арендуемой территории (субаренду) для организаций торговли и предоставление платных услуг лицам, торгующим на рынке.

Истец посчитал упущенную выгоду согласно тому, что ответчик с 01 января 1998 г. не вносит плату за пользование земельным участком.

С 24 января 1994 г. ответчик является собственником магазина-палатки, расположенного на территории рынка. Данный факт судом не был проверен.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ при продаже здания, сооружения, другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Высший Арбитражный Суд РФ обоснованно направил дело на новое рассмотрение, так как при разъяснении материалов дела не был выявлен ряд обстоятельств: является ли магазин-палатка объектом недвижимости или же временным некапитальным строением; правомерно ли включение в договор аренды земельного участка, заключенный между управой города и ТОО «Калужский рынок», площади земельного участка, занятого магазином ответчика (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 августа 2000 г. № 9144/99) [49] .

При переходе прав на земельный участок при продаже недвижимости существует две особенности.

Первая: когда собственник недвижимости является одновременно собственником расположенного под ней земельного участка. Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ в таком случае здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, может быть продано только вместе с земельным участком. Исключение составляют два случая:

1) отчуждение части здания, сооружения, строения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.

Вторая: недвижимость в виде здания, строения, сооружения принадлежит на праве собственности одному лицу, в то время как земельный участок, на котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК РФ).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т. п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной согласно ст. 166–168 ГК РФ.

В соответствии с приведенными нормами Высшего Арбитражного Суда РФ дает следующее пояснение.

При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости (в данном случае на праве постоянного (бессрочного) пользования), если иное не предусмотрено законом.

Товарищество с ограниченной ответственностью (покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Свои требования истец обосновал тем, что он приобрел строение в собственность по договору купли-продажи, поэтому, исходя из смысла ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ, вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Ответчик в подтверждение правомерности своих действий сослался на следующее. Статья 31 ЗК РСФСР, определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также ст. 12 ЗК РСФСР, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в настоящее время выдаваться не могут. Статья 37 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины «переходит (приобретает) право пользования», что должно рассматриваться как переход условий пользования землей – сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования. Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний вправе решать этот вопрос самостоятельно.

Исковые требования судом были удовлетворены.

Согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. На основании ст. 305 ГК РФ это право защищается законом в равной степени с другими правами и может быть ограничено только на основании федерального закона (ч. 2 ст. 1 ГК РФ).

Часть 1 ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Согласно вышеизложенной статье, а также ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством.

Постановление администрации, обязывающее товарищество с ограниченной ответственностью заключить с ней договор аренды, признано незаконным как противоречащее принципу свободы договора (п. 1 Обзора практики по земельному законодательству).

В п. 5 Обзора практики по земельному законодательству Высшего Арбитражного Суда РФ дает пояснение на случай, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии о наложении на него штрафа за самовольное занятие земельного участка.

Свои требования истец обосновал тем, что расположенное на указанном земельном участке здание он приобрел в собственность по договору купли-продажи и в соответствии со ст. 552 ГК РФ вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал со ссылкой на отсутствие у общества правоустанавливающих документов на земельный участок, в силу чего оно не может считаться надлежащим его пользователем.

Суд кассационной инстанции решение отменил, дело передал на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Частью 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При разрешении данного вопроса суд сослался на ч. 3 ст. 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», поскольку спорный земельный участок входит в состав муниципальной собственности. Согласно данной норме органы местного самоуправления, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе были отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости. В настоящее время данный Федеральный закон утратил свою силу в связи с принятием нового Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», который не регулирует данные отношения. Отчуждение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, производится на основании ст. 28 Федерального закона о приватизации от 21 декабря 2001 г., в частности ч. 3 ст. 28 данного Федерального закона поясняет: собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При изложенных обстоятельствах неперезаключение договора аренды указанного земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие.

Статья 553 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если же условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Здесь усматривается противоречие между содержанием ст. 553 ГК РФ и указанным абзацем ч. 4 ст. 35 ЗК РФ.

В этом случае в соответствии с абз. 3 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Следовательно, правило ст. 553 ГК РФ может действовать лишь тогда, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость оказались в разных руках.

Особое внимание уделяет арбитражная практика делам по поводу признания недействительным договора купли-продажи.

Недействительность сделки означает наступление не того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ различают сделки оспоримые и ничтожные.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.

Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица.

В ст. 12 ГК РФ способами защиты гражданских прав названы такие, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки. В данной норме признание недействительной ничтожной сделки не названо способом защиты прав. Судебная же практика признает возможность признания ничтожной сделки недействительной по решению арбитражного суда [50] . Обращение в арбитражный суд с иском о признании ничтожной сделки недействительной обычно имеет смысл, поскольку нередко не только сторонам, но и суду, рассматривающему спор, не совсем ясно, является ли такая сделка ничтожной или она оспорима.

Необходимость разграничения оспоримых и ничтожных договоров возникает и при рассмотрении дел о регистрации договоров или перехода права собственности, уклонения регистрирующего органа от государственной регистрации и других.

Имеет смысл рекомендовать вопрос о недействительности ничтожного договора выносить на разрешение суда (при отсутствии такого решения одна сторона будет считать договор ничтожным, а другая, наоборот, действительным, поскольку он в суде не оспорен). Проблема же заключается в том, что правоприменительная практика исходит из возможности признания исполненной сделки ничтожной, причем без применения последствий ее недействительности.

Так как в соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ применение последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе – право суда, а не обязанность, то он (суд) почти никогда не прибегает к такому праву. Порой суду очень трудно определить правомочность сторон в отношении предмета спора без участия сторон.

В практике нередко встречаются судебные акты, в которых суд рассматривает иски о признании недействительными нескольких последовательных сделок.

Открытое акционерное общество «Кузнецкий металлургический комбинат» (далее – комбинат) обратилось в Арбитражный суд с иском к ЗАО «КМК-Инвест», ОАО «Торговый дом «КМК» (далее – торговый дом), ООО «Инкомресурс», ЗАО «Новотэк» о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения: от 10 августа 1998 г., заключенного между ЗАО «КМК-Инвест» и торговым домом; от 12 ноября 1998 г., заключенного между торговым домом и ООО «Инкомресурс»; от 21 декабря 1998 г., заключенного между ООО «Инкомресурс» и ЗАО «Новотэк».

Исковые требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 5 мая 1999 г. договор купли-продажи указанного нежилого помещения от 20 февраля 1998 г., заключенный между комбинатом и ЗАО «КМК-Инвест», признан недействительным, в связи с чем последнее не приобрело права собственности на спорное помещение и не вправе было отчуждать его. Поэтому договор от 10 августа 1998 г. и все последующие договоры купли-продажи являются ничтожными.

Спорное помещение с 1980 г. по настоящее время занимает структурное подразделение истца, а покупатели и продавцы по оспариваемым договорам нежилыми помещениями фактически не владели.

Одновременно в порядке применения последствий недействительности сделок истец просил признать недействительным свидетельство от 22 декабря 1998 г. о праве собственности на спорное нежилое помещение, выданное обществу «Новотэк».

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования в части признания недействительными оспариваемых договоров купли-продажи удовлетворены, в части признания недействительным свидетельства от 22 декабря 1998 г. производство по делу прекращено.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается указанные решение суда первой и постановление апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Отказ в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 10 августа 1998 г. суд мотивировал тем, что покупатель спорного помещения – торговый дом – является добросовестным приобретателем, так как не знал и не мог знать о том, что продавец по договору – ЗАО «КМК-Инвест» – не вправе был отчуждать имущество, а поэтому согласно ст. 302 ГК РФ собственник не праве истребовать у него это имущество.

По тем же мотивам суд констатировал отсутствие оснований для признания недействительными последующих сделок купли-продажи спорного помещения.

Между тем в соответствии с п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском о признании сделки недействительной и об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Однако, если иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, предъявлен к добросовестному приобретателю, отвечающему требованиям ст. 302 ГК РФ, несмотря на признание сделки недействительной, в возврате имущества должно быть отказано.

В исковом заявлении истец утверждал, что спорное помещение находилось и находится в пользовании его структурного подразделения, а покупатели и продавцы по оспариваемым договорам нежилым помещением фактически не владели.

ЗАО «Новотэк», возражая против указанных доводов истца, утверждало, что после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности оно разместилось в спорном помещении, заключило договоры по его эксплуатации с соответствующими организациями.

Судом указанные обстоятельства не выяснялись, хотя признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение.

Вывод апелляционной инстанции о том, что спорное помещение не выбывало из владения истца по сделкам о его отчуждении, также не подтвержден имеющимися материалами дела.

Как видно из решения Арбитражного суда от 21 января 2000 г., судом по данному делу признано установленным, что после продажи спорного помещения и фактической передачи его первоначальному покупателю – ЗАО «КМК-Инвест» – данных о добровольном возврате помещения истцу кем-либо из покупателей не представлено.

Прекращение судом апелляционной инстанции производства по делу в части исковых требований о применении последствий недействительности сделки путем признания недействительной регистрации права собственности ЗАО «Новотэк» на спорное помещение нельзя признать законным.

При таких обстоятельствах спорные судебные акты суд признал подлежащими отмене как принятые по неполно исследованным материалам дела, дело – направил на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2001 г. № 5482/00) [51] .

Довольно часто встречаются арбитражные дела, в которых неправильно установлен порок воли собственника, так как изначально неверно определяется момент выбытия имущества из владения собственника.

Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с иском об истребовании нежилого помещения – здания магазина от предпринимателя. Истец мотивировал свои исковые требования тем, что данное здание являлось муниципальной собственностью и не могло быть продано по долгам акционерного общества.

На торгах по долгам акционерного общества в качестве имущества, ему принадлежащего, продано здание магазина. С победителем торгов – предпринимателем заключен договор купли-продажи, и здание ему передано по акту приема-передачи. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда торги признаны недействительными, однако к тому моменту здание уже было продано предпринимателю.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что спорное здание выбыло из владения комитета по управлению муниципальным имуществом как представителя собственника помимо его воли, поскольку комитет здание не продавал.

Такая позиция суда представляется ошибочной. В данном случае спорное здание было передано акционерному обществу по договору о передаче на праве полного хозяйственного ведения, однако выбыло из владения собственника по его воле еще задолго до продажи здания на торгах. Отсутствие воли комитета по управлению муниципальным имуществом на продажу здания правового значения для истребования имущества от предпринимателя не имеет.

Отменяя решение суда, кассационная инстанция указала на следующее. Из положений ч. 1 ст. 302 ГК РФ следует, что возможность истребования имущества от добросовестного приобретателя зависит от того, каким образом имущество первоначально выбыло из владения собственника и попало к лицу, которое не имело права его отчуждать.

Таким образом, не всегда правильно судами применяется ст. 302 ГК РФ, защищающая добросовестного приобретателя от истребования имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2002 г. № 5068/02) [52] .

Некоторые арбитражные решения, основываясь на п. 25 Постановления Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г., отказывают в применении последствия недействительности сделки, когда об этом просит ее сторона, тем самым делая добросовестность приобретателя исключительной.

Высший Арбитражный Суд РФ в вышеуказанном постановлении дает арбитражным судам следующее разъяснение: «Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано» (п. 25).

Из данного разъяснения следует, что собственник может предъявить не только виндикационный иск, но и иск о применении последствий недействительности последующих сделок. Здесь усматривается процессуальное несоответствие, собственник не является стороной последующих сделок и не имеет заинтересованности в них, а в соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованным лицом.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, по следующей сделке собственник уже ничего ни от кого получить не может.

С другой стороны, добросовестность приобретателя защищает его от истребования у него имущества. Такое положение больше пришлось по душе арбитражному суду, и в основном оно является мотивом для отказа, как в виндикационных исках, так и в исках о применении последствий недействительности сделок.

Но Высший Арбитражный Суд РФ не пояснил, как действовать судам, на чем основываться, кроме ГК РФ, при вынесении решения по искам о признании договора купли-продажи недействительным, ведь, как правило, собственник по таким делам заявляет два требования – признать договор недействительным и применить последствия недействительности сделки (или виндикационный иск). И судами слепо выполняется данное разъяснение – договор признается недействительным, а истребовать имущество не представляется возможным, так как приобретатель добросовестный. В этом-то и казус п. 25 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.

Открытое акционерное общество «Мельник» обратилось в Арбитражный суд с исковым требованием к подразделению судебных приставов, ООО «Панджшер» и предпринимателю Казанцеву о признании недействительными торгов от 18 ноября 1999 г. по продаже недвижимого имущества – складов, проведенных по заявке подразделения судебных приставов ООО «Панджшер» и предпринимателем Казанцевым.

В последующем истец до принятия судом решения изменил предмет искового требования о признании недействительными торгов, дополнив его требованиями о признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи складов от 18 ноября 1999 г. с предпринимателем Поповым и применении последствий недействительности названной сделки в виде возврата предпринимателем истцу указанного имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что недвижимое имущество, проданное в результате торгов, на момент их проведения не принадлежало обществу «Алтайская компания», а находилось в собственности общества «Мельник».

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Судами апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения.

В заявлении в Высший Арбитражный Суд РФ предприниматель Попов просит пересмотреть в порядке надзора принятые по делу судебные акты по тем мотивам, что общество «Мельник» является ненадлежащим истцом по данному делу, поскольку продало спорное имущество обществу «Алтайская компания» по договору купли-продажи от 18 сентября 1996 г. Предприниматель Попов как покупатель имущества на торгах является добросовестным приобретателем.

Президиум считает, что все принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Торги были проведены в связи с обращением взыскания на имущество общества «Алтайская компания» во исполнение судебного акта о взыскании с него долга в пользу общества «Фантазия». Имущество продавалось как принадлежащее обществу «Алтайская компания». Покупателем по договору купли-продажи от 18 июня 1999 г. стал победитель торгов предприниматель Попов.

Таким образом, суд разрешил спор о правах и обязанностях общества «Алтайская компания» и предпринимателя Попова, которые в качестве ответчиков к участию в деле не привлекались, а участвовали в нем в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора.

В обоснование решения о признании торгов и договора купли-продажи недвижимого имущества недействительными суд первой инстанции сослался на то, что на момент ареста и реализации с торгов спорного имущества его собственником оставалось ОАО «Мельник», так как государственная регистрация права собственности на спорные объекты за обществом «Алтайская компания», что требуется в соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ, не производилась и последнее не оплатило в полном объеме стоимость приобретенного имущества. В связи с этим на основании ч. 2 ст. 167 ГК РФ суд обязал предпринимателя Попова в порядке применения последствий недействительности сделки возвратить склады обществу «Мельник».

Удовлетворяя требования общества «Мельник» как собственника об истребовании спорного имущества у предпринимателя Попова, суд не учел разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому в ситуации, когда собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и о возврате имущества, переданного покупателю по договору, заключенному с лицом, которое не имело права его отчуждать, и когда при разрешении данного спора установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении иска о возврате имущества должно быть отказано.

Таким образом, по смыслу данного разъяснения, положения ст. 167 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки в этом случае неприменимы.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, в соответствии с которым права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.) [53] .

Между тем суд не обсудил доводы предпринимателя Попова о том, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, и не оценил возможности применения ч. 1 ст. 302 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2003 г. № 7068/03) [54] .

Как следует из сути нормы ст. 167 ГК РФ, требование о признании недействительным договора купли-продажи может предъявить не только продавец (собственник), но и любое другое заинтересованное лицо.

Так, требования о признании недействительным договора купли-продажи могут быть заявлены кредитором истца, если его требования не были удовлетворены в полном объеме.

Конкурсный управляющий ИЧП обратился в Арбитражный суд с иском к ТОО о признании недействительным заключенного между АОЗТ и ТОО договора от 10 ноября 1996 г. купли-продажи нежилого помещения, о применении последствий недействительности этого договора, об обязании названного товарищества передать указанное нежилое помещение истцу и устранении препятствий к вступлению предприятия во владение этим объектом недвижимости.

В предмет иска включались требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения со ссылкой на несоответствие этой сделки законодательству и о применении последствий ее недействительности.

Такие требования могут быть заявлены любым заинтересованным лицом.

Кредиторы, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, имеют право требования к третьим лицам, получившим незаконно имущество должника (ч. 11 ст. 142 Федерального закона РФ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. ФЗ от 31 декабря 2004 г. № 220-ФЗ) [55] (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 2002 г. № 7464/99) [56] .

Для возвращения сторон недействительной сделки в то положение, в котором они находились до ее совершения, закон устанавливает обязанность каждой из сторон возместить другой стороне все полученное по сделке. Если же возвратить полученное в натуре невозможно, то необходимо возместить стоимость в деньгах. В случаях невозможности возвратить полученное в натуре (пользование имуществом, выполненная работа, оказанная услуга) размер возмещения может быть определен исходя из установившихся в данных условиях размеров платы за пользование имуществом, выполнение аналогичных работ и оказание услуг (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Акционерная компания «Сапплай энд Менеджмент (Ю. К.) Лимитед» (Великобритания) обратилась в Арбитражный суд с иском к ООО «Интеллект-Консалт» о признании недействительным договора о купле-продаже здания, заключенного между истцом и ответчиком, и о применении последствий недействительности сделки.

Решением суда иск удовлетворен. Суд признал названный договор недействительным и применил последствия недействительности сделки, указав, что собственником здания является акционерная компания на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Определением суд разъяснил решение в том, что договоры купли-продажи, по которым имущество перепродано третьим лицам, не являлись предметом спора по настоящему делу.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные решение и определение отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли-продажи акционерная компания продала ответчику спорное здание.

Между тем, как установлено судом, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся руководителем или иным должностным лицом компании. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто. Поэтому суд на основании ст. 53 и 168 ГК РФ признал сделку купли-продажи недействительной.

Применяя последствия недействительности сделки, суд, сославшись на ч. 2 ст. 167 ГК РФ, в резолютивной части решения указал: считать собственником здания акционерную компанию «Сапплай энд Менеджмент (Ю. К.) Лимитед» на основании свидетельства о государственной регистрации права.

Однако такое решение не соответствует положениям ч. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Истцом было заявлено требование о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки. Требование о признании права собственности истцом не заявлялось.

Между тем из имеющихся в деле документов следует, что ответчик продал спорное здание ООО «Старая Ладога» по договору купли-продажи. Право собственности покупателя на недвижимость было зарегистрировано городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (имеются свидетельство о государственной регистрации права собственности и запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В последующем ООО «Старая Ладога» продало указанное здание ООО «Лидер Экспо» по договору купли-продажи, на основании которого этому покупателю Москомрегистрацией выдано свидетельство и учинена запись в названном реестре.

Таким образом, собственником спорного здания в реестре значится ООО «Лидер Экспо».

Однако данные обстоятельства остались без исследования и оценки суда. В частности, суд не выяснил, в чьем фактическом владении находилось спорное имущество и производились ли ответчиком платежи по оспариваемому договору.

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2002 г. № 4802/02) [57] .

Кроме признания недействительным договора продажи недвижимости на практике имеют место иски о расторжении данного договора по различным основаниям.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 15 Постановления от 25 февраля 1998 г. поясняет следующее.

При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании ч. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца – передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор (п. 9 Обзора практики по купле-продаже).

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов права связано с известными особенностями.

В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

Необходимо учитывать ограниченность правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. Согласно ч. 2 ст. 295 ГК РФ государственное или муниципальное предприятие как субъект права хозяйственного ведения и, в соответствии с ч. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие как субъект права оперативного управления не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Данные положения ГК РФ разъясняет Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.: при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные (п. 7).

Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ч. 1 ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований ч. 2 ст. 295 ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием (п. 9 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.).

Гражданским законодательством все же предусмотрены случаи, когда государственное предприятие имеет право приобретать недвижимость по договору купли-продажи для осуществления своей деятельности.

ОАО «Компьютерный центр» обратилось в Арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы по налогам и сборам о признании недействительным заключенного между продавцом и Государственной налоговой инспекцией – покупателем договора купли-продажи нежилого помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что налоговая инспекция, являющаяся государственным учреждением, не имела права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, поскольку совершение такой сделки противоречит целям и предмету ее деятельности. Оспариваемый договор купли-продажи заключен руководителем налоговой инспекции за пределами предоставленных ему полномочий.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению государственным имуществом.

Решением иск удовлетворен: договор купли-продажи признан ничтожной сделкой. Суд сослался на то, что указанный договор заключен со стороны покупателя государственным учреждением, осуществляющим оперативное управление переданным ему имуществом федеральной собственности, которое не вправе от имени собственника совершать сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества. Заключение оспариваемого договора не входило в компетенцию руководителя государственной налоговой инспекции. Заявления ответчика и третьего лица по делу об оспоримости упомянутой сделки и применении в отношении признания ее недействительной срока исковой давности судом отклонены.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в иске отказано, поскольку основания, приведенные истцом, позволяют сделать вывод об оспоримости совершенной сделки, и истец не входит в круг лиц, имеющих право ее оспаривать. Кроме того, суд первой инстанции неосновательно отклонил ходатайство о применении по делу срока исковой давности. Апелляционная инстанция указала также на то, что налоговая инспекция, заключая с истцом договор купли-продажи, действовала в соответствии с целями своей деятельности, поскольку приобрела в результате упомянутой сделки служебное нежилое помещение с разрешения комитета. Это помещение в последующем было включено в реестр федеральной собственности и закреплено за ответчиком на праве оперативного управления.

Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции отменила, решение суда первой инстанции оставила в силе.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции отменить, постановление апелляционной инстанции оставить в силе.

Выводы судов первой и кассационной инстанций о том, что государственная налоговая инспекция совершила сделку купли-продажи нежилого помещения, противоречащую целям и предмету ее деятельности, в силу чего она является ничтожной, неосновательны.

Предметом купли-продажи по договору является служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности.

Данное служебное помещение было приобретено налоговой инспекцией за счет средств централизованного фонда социального развития Государственной налоговой службы РФ. Такой фонд был образован в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 31 декабря 1991 г. № 340 «О государственной налоговой службе Российской Федерации» (в ред. Указа от 19 июля 2001 г. № 876) [58] , п. 4 постановления Верховного Совета РФ от 10 июля 1992 г. № 3256-1 [59] и существовал на основании Указа Президента РФ от 10 августа 1994 г. № 1678 (в настоящее время признан утратившим силу) [60] для использования средств названного фонда по определенным направлениям деятельности налоговых органов, в том числе для развития их социальной инфраструктуры и материально-технической базы.

Указанными законодательными актами Государственная налоговая служба РФ была уполномочена утвердить порядок использования средств централизованного фонда.

В соответствии с п. 15 Временного положения о порядке образования и использования централизованного фонда социального развития Госналогслужбы России, утвержденного ее приказом от 21 октября 1993 г. № ВГ-3-10/83, суммы централизованного фонда социального развития, поступающие в распоряжение госналогинспекции области, могли быть использованы на приобретение зданий.

Частью 2 ст. 299 ГК РФ не исключалась возможность приобретения государственным учреждением по договору имущества, которое поступает в его оперативное управление.

До заключения упомянутой сделки территориальное агентство Госкомимущества России в лице Комитета по управлению государственным имуществом распоряжением разрешило Государственной налоговой инспекции приобрести спорное помещение с условием последующего его закрепления за названной налоговой инспекцией на праве оперативного управления.

Приобретенное налоговой инспекцией по договору купли-продажи нежилое помещение было включено под определенным регистрационным номером в реестр федерального имущества согласно свидетельству, выданному комитетом, и распоряжением комитета этот объект недвижимости закреплен за налоговой инспекцией на праве оперативного управления.

Выводы о том, что налоговый орган совершил сделку купли-продажи нежилого помещения, противоречащую целям и предмету его деятельности, в силу чего она является ничтожной, неосновательны, так как предметом купли-продажи является служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности, которое было приобретено за счет средств централизованного фонда социального развития Госналогслужбы РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2001 г. № 8713/00) [61] .

Вот уже 14 лет как разрешено физическим и юридическим лицам приобретать в собственность государственное и муниципальное имущество путем приватизации.

В процессе приватизации на сегодняшний день действуют специальные нормы, предусмотренные Федеральным законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Под приватизацией понимается передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за плату или безвозмездно в частную собственность, т. е. в собственность физических и (или) юридических лиц.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Закона о приватизации).

Вопросы приватизации Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ довел до сведения арбитражных судов в своем Информационном письме от 21 февраля 2001 г. № 60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» [62] (далее – Обзор практики по приватизации). Надо заметить, что данный Обзор рассмотрен с применением Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», который утратил свою силу с принятием нового Федерального закона о приватизации от 21 декабря 2001 г. Попробуем рассмотреть примеры из Обзора практики по приватизации в соответствии с новым Законом.

Частью 1 ст. 5 Федерального закона о приватизации устанавливается круг лиц, которые могут выступать покупателями государственного и муниципального имущества.

Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические лица и юридические лица, за исключением:

1) государственных и муниципальных унитарных предприятий;

2) государственных и муниципальных учреждений;

3) юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 %, кроме случаев внесения государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в уставные капиталы открытых акционерных обществ при учреждении открытых акционерных обществ и в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставных капиталов открытых акционерных обществ (т. е. случаев, предусмотренных ст. 25 Федерального закона о приватизации).

Высший Арбитражный Суд РФ не исключает приобретение государственного или муниципального имущества общественной организацией в порядке, установленном законодательством о приватизации.

Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества обратилось в арбитражный суд с иском к общественной организации о признании недействительными результатов аукциона по продаже муниципального имущества, проводимого в 1998 г.

Исковые требования мотивированы тем, что общественная организация не может быть признана покупателем, а в силу ст. 3 Федерального закона о приватизации государственного и муниципального имущества данный Федеральный закон не распространяется на отношения по передаче государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций.

Общественная организация, возражая против иска, сослалась на ст. 9 Федерального закона о приватизации, а также указала, что истец являлся организатором аукциона и ответчик правомерно был допущен к участию в аукционе.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, исходя из следующего.

Аукцион проводился в 1998 г., т. е. когда Федеральный закон от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» утратил силу, и действующее ранее ограничение круга лиц, которые могут быть признаны покупателями, применяться не должно. В соответствии со ст. 1 Федерального закона о приватизации для целей данного Закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц.

Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона о приватизации при приватизации государственного и муниципального имущества государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 %, не могут быть покупателями такого имущества.

Общественная организация к указанным выше субъектам не относится и имеет право на покупку муниципального имущества.

Содержащиеся в ст. 3 Федерального закона о приватизации ограничения сферы его действия не имеют отношения к рассматриваемому спору, так как данной статьей предусмотрены случаи передачи государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям в ином порядке, чем это предусмотрено указанным Федеральным законом.

В данном случае общественная организация приобрела муниципальное имущество на аукционе, т. е. способом, предусмотренным ст. 16 Федерального закона о приватизации, и как победитель аукциона имеет право на приобретение муниципального имущества.

Суд также установил, что аукцион проведен в соответствии с установленными правилами, и обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований (п. 1 Обзора практики по приватизации).

Все упомянутые в Обзоре законы утратили свою силу, и в настоящее время действует Федеральный закон о приватизации от 21 декабря 2001 г., который регламентирует представленные отношения следующим образом.

В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 3 Федерального закона о приватизации от 21 декабря 2001 г. действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникшие при отчуждении государственного или муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных или муниципальных учреждений.

По вопросу покупательской правоспособности государственного и муниципального имущества Высший Арбитражный Суд РФ дает еще одно пояснение.

Покупателями государственного или муниципального имущества могут быть только те лица, которые на момент продажи имущества имеют право на его покупку.

Прокурор края в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и товариществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения магазина.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

На основании заявки на приватизацию от 3 июня 1998 г. и решения комитета по управлению муниципальным имуществом от 19 августа 1998 г. комитет по управлению имуществом и товарищество заключили договор купли-продажи помещения магазина 19 августа 1998 г.

До заключения договора купли-продажи нежилое помещение находилось в аренде у товарищества на основании договора от 15 декабря 1995 г., заключенного между ним и комитетом по управлению имуществом. Материалы дела содержат доказательства того, что товарищество не было создано в порядке приватизации имущества магазина, помещение которого является предметом договора купли-продажи от 19 августа 1998 г., а получило имущество в качестве взноса в Уставный капитал от гражданина, который в свою очередь приобрел имущество магазина (без помещения) у акционерного общества, ставшего собственником указанного имущества по результатам конкурса на основании договора купли-продажи.

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Федерального закона о приватизации в случаях, не предусмотренных ч. 1 данной статьи, арендатор имущества, признанный покупателем в соответствии со ст. 9 Федерального закона РФ о приватизации, может приобрести такое имущество в порядке, установленном данным Федеральным законом, а также в соответствии с программой приватизации РФ и программами приватизации субъектов РФ.

Согласно п. 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли, находящиеся в государственной, муниципальной собственности, составляют не более 25 %, в случае если договор аренды заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации.

Товарищество не было создано в процессе приватизации имущества магазина, поэтому могло приобрести арендуемые помещения только на основании конкурса или аукциона.

Таким образом, договор между комитетом по управлению муниципальным имуществом и товариществом был заключен с нарушением закона и иных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного и муниципального имущества, в результате чего муниципальное имущество было приобретено лицом, не имеющим права его приобретать. Поэтому решение арбитражного суда о признании сделки купли-продажи помещения магазина недействительной является правомерным (ч. 2 ст. 29 Федерального закона о приватизации) (п. 3 Обзора практики по приватизации).

В настоящее время в соответствии с ч. 12 ст. 43 Федерального закона о приватизации в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:

1) сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;

2) течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты.

В случае если по истечении сроков, установленных договором или комментируемым пунктом, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03 установлено, что выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа.

Закрытое акционерное общество «Международная юридическая компания «Европейская гарантия»» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Москомрегистрации от 4 сентября 2002 г. в регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию.

Требования мотивированы тем, что акционерное общество по договору купли-продажи от 1 марта 2002 г., заключенному со Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества, приобрело в собственность указанное нежилое помещение и вместе с продавцом подало в Москомрегистрацию заявление о регистрации права покупателя на это помещение. Однако учреждение отказало в регистрации на том основании, что покупатель не подтвердил наличия у него права на выкуп арендованного помещения.

Этот довод, по мнению акционерного общества, не может служить основанием к отказу в регистрации.

Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставили без изменения.

В заявлении в Высший Арбитражный Суд РФ о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов Москомрегистрация ссылается на то, что продажа акционерному обществу государственного имущества в частную собственность была возможна только способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Спорное же помещение продано без проведения аукциона или конкурса. В силу законодательства о приватизации договор аренды от 26 июня 1997 г. не давал акционерному обществу права на выкуп помещения. Поэтому договор купли-продажи как ничтожная сделка не может служить основанием для возникновения у покупателя права собственности.

Президиум считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Признавая отказ в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение незаконным, суд сослался на то, что распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 08 октября 2001 г., которым акционерному обществу предоставлено право выкупа арендованного помещения, не оспорено в установленном порядке и не признано судом недействительным. Суд также признал необоснованной ссылку Москомрегистрации на ничтожность договора купли-продажи нежилого помещения как не соответствующего Федеральному закону РФ от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», поскольку приватизация нежилого помещения осуществлена в соответствии с Положением о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденным постановлением Московской городской Думы от 02 октября 1996 г. № 85. Причем решением Московского городского суда от 09 апреля 2002 г. по делу № 93-144/2002 отказано в иске прокурору о признании недействительными и не порождающими правовых последствий п. 1.5 и 4 названного Положения, что имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего дела арбитражным судом.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ распространяется на приватизацию имущества РФ, субъектов РФ и муниципальных образований (ст. 2). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ должны ему соответствовать. Статья 16 Федерального закона о приватизации определяет исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества и не предусматривает установления субъектами Российской Федерации иных способов.

Согласно ст. 26 Федерального закона о приватизации выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу указанного закона.

Договор аренды спорного помещения с акционерным обществом был заключен 26 июня 1997.

В силу ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июня 1997 г. № 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ.

Согласно п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.

Как установлено судом, акционерное общество не относится к перечисленным арендаторам и права на выкуп арендуемого помещения по договору аренды не имеет.

По смыслу разъяснения, содержащегося в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным.

В связи с этим Москомрегистрация правомерно расценила договор купли-продажи, заключенный предприятием с акционерным обществом, как ничтожную сделку, не порождающую каких-либо прав, кроме обязанности вернуть полученное по сделке, и обоснованно отказала в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение.

Рассмотрев все обстоятельства дела, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил: в удовлетворении заявленных закрытым акционерным обществом «Международная юридическая компания «Европейская гарантия»» требований о признании незаконным отказа Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 сентября 2002 г. в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию, отказать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03) [63] .

Не допускается отказ в продаже арендаторам в аренду объектов нежилого фонда, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения. В частности, на имущество, находящееся в оперативном управлении Министерства Обороны РФ.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом о понуждении заключения договора купли-продажи нежилого помещения.

Исковое требование мотивировано тем, что ТОО выкуплено имущество муниципального предприятия, поэтому в соответствии с законодательством о приватизации товарищество вправе приобрести арендуемое помещение в собственность. Однако заявка на выкуп арендуемого помещения оставлена без удовлетворения.

Суд обязал Комитет по управлению городским имуществом заключить с истцом договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

Заместитель Генерального прокурора РФ принес протест на решение суда.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Обязывая Комитет по управлению городским имуществом заключить с товариществом договор купли-продажи арендуемого имущества, суд сослался на Государственную программу приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ и Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г.

При этом суд не учел, что в соответствии с п. 4.2. Основных Положений не допускается отказ в продаже арендаторам сданных в аренду объектов нежилого фонда, за исключением объектов, на которые распространяются ограничения, предусмотренные разделом 2.1. Государственной программы приватизации.

Пунктом 2.1.5 раздела 2.1. Государственной программы приватизации (данные нормы действительны на настоящий момент) установлен запрет на приватизацию штатного и табельного военного и иного имущества, находящегося в оперативном управлении Министерства обороны Российской Федерации.

Из решения, принятого Администрацией города, и справки Управления капитального строительства видно, что жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, передан на баланс Военно-морской академии, которая приняла его и зачислила в состав основных средств.

Вместе с тем из имеющихся документов усматривается, что спорное здание является федеральной собственностью, находится в оперативном управлении Министерства обороны РФ, состоит на балансе отделения Морской инженерной службы.

Суд не выяснил, является ли спорное помещение высвобожденным и был ли соблюден специальный порядок приватизации такого имущества.

Учитывая изложенное, дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 октября 1996 г. № 5103/96) [64] .

В случае если товарищество или акционерное общество имеет право на выкуп здания, сооружения, нежилого помещения в соответствии с законодательством о приватизации, то передача указанного недвижимого имущества унитарному предприятию или учреждению на праве хозяйственного ведения или оперативного управления не может служить основанием для отказа в выкупе имущества.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилых помещений, так как оно выкупило имущество предприятия бытового обслуживания и имеет право на выкуп арендуемых нежилых помещений.

Комитет по управлению имуществом, возражая против иска, указал, что спорные нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение государственному предприятию и изъятие их у государственного предприятия для последующей продажи помещений истцу нарушает право хозяйственного ведения, предусмотренное ст. 294 ГК РФ.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил.

При рассмотрении данного дела суд исходил из следующего.

Товарищество с ограниченной ответственностью создано на основе аренды государственного имущества и выкупило его, а помещения занимало на основании договора аренды, заключенного с комитетом по управлению имуществом.

Из материалов дела следует, что спорные помещения были переданы государственному предприятию на праве хозяйственного ведения после заключения договора аренды с истцом.

В качестве одного из способов приватизации государственного и муниципального имущества в ст. 16 Федерального закона о приватизации указан выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

В соответствии с п. 2.6 Государственной программы приватизации товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имеют право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, а также в муниципальной собственности.

Отказ в продаже указанного имущества допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации, а также если это здания и сооружения, занимаемые органами государственной власти, управления и судами. Ограничений для выкупа нежилых помещений, принадлежащих государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, законодательством не предусмотрено.

Поэтому покупатель имеет право на приобретение в собственность спорных помещений, а продавец обязан заключить с ним договор купли-продажи помещений.

Суд также дал оценку тому обстоятельству, что спорные помещения находятся в хозяйственном ведении государственного предприятия.

Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

В данном случае выкуп нежилого помещения товариществом с ограниченной ответственностью является основанием для прекращения права хозяйственного ведения государственного предприятия в соответствии с ч. 3 ст. 299 ГК РФ, и препятствий для заключения договора купли-продажи помещений у продавца не было (п. 15 Обзора практики по приватизации).

Обязательным условием приватизации государственного и муниципального имущества является определение цены данного имущества (ст. 12 Закона о приватизации).

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении дал следующую оценку по спорному делу: поскольку суд обязал продавца заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом в проекте договора, и возражениям ответчика в части определения рыночной стоимости указанного помещения оценка не дана, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту муниципального имущества администрации города о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения.

Исковое требование мотивировано тем, что общество приобрело на аукционных торгах имущество предприятия розничной торговли, на занимаемое магазином нежилое помещение заключило с Комитетом по управлению имуществом города договор аренды от 1 января 1996 г., поэтому на основании п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284, имеет право на приобретение в собственность указанного помещения.

Решением суда в удовлетворении искового требования отказано, так как суд первой инстанции посчитал необоснованной цену выкупа, указанную в проекте договора купли-продажи данного нежилого помещения, представленного обществом.

Федеральный арбитражный суд решение отменил, исковое требование удовлетворил.

Суд кассационной инстанции установил, что покупатель – ООО – в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» произвел рыночную оценку выкупаемого спорного нежилого помещения, определив его стоимость в размере 308 тыс. руб.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается решение и постановление кассационной инстанции отменить, дело передать на новое рассмотрение в связи с неправильным применением норм материального права.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Предприятие розничной торговли – магазин № 7 (ныне ООО «777») – является муниципальным имуществом, порядок продажи которого регулируется Положением о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества, утвержденным постановлением городского совета народных депутатов от 21 сентября 2000 г.

Согласно п. 4.9.1 этого положения определение цены продажи муниципального имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании отчета об оценке объекта приватизации.

Выводы суда кассационной инстанции о праве покупателя на выкуп нежилых помещений и необоснованном уклонении продавца от заключения договора купли-продажи являются правильными.

Вместе с тем указанная покупателем в проекте договора купли-продажи цена выкупа в размере 308 тыс. руб. определена без учета требований ст. 8, 10 вышеупомянутого Федерального закона, согласно которым определение стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации является обязательным и договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ.

Указанная в проекте договора рыночная стоимость имущества определена обществом с ограниченной ответственностью «Вирго» по заказу покупателя (договор от 11 сентября 2001 г.), а не собственника муниципального имущества.

В соответствии с постановлением городского совета народных депутатов от 21 сентября 2000 г. функции собственника муниципального имущества делегированы Департаменту муниципального имущества администрации города.

В материалах дела имеется отчет об определении рыночной стоимости указанного нежилого помещения независимым оценщиком – закрытым акционерным обществом «Отечество», действовавшим на основании заключенного с департаментом договора от 9 августа 2001 г. Рыночная стоимость спорного помещения согласно отчету составила 1187 тыс. руб.

Однако, несмотря на значительное расхождение данных о рыночной стоимости одного и того же имущества, оценка отчету, составленному ЗАО «Отечество», судами не дана.

Поскольку суд кассационной инстанции обязал продавца заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом в проекте договора, (а условие договора о цене выкупа в размере 308 тыс. руб. не основано на законе) и возражениям ответчика в части определения рыночной стоимости указанного помещения оценка не дана, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. № 3502/02) [65] .

С принятием нового ЗК РФ возникло очень много неясностей в правоприменительной практике по поводу выкупа земельного участка.

Анализ ст. 36 ЗК РФ, которая регламентирует правоотношения по приватизации, позволяет утверждать, что нормы данной статьи сформулированы несколько противоречиво. С одной стороны, п. 2 ч. 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право собственников недвижимости на приватизацию соответствующих земельных участков. С другой стороны, весь последующий порядок осуществления этого права, закрепленный в ч. 5–8 ст. 36 ЗК РФ, не дает полного представления о его содержании.

Федеральный закон о приватизации же прямо распространяет действие законодательства о приватизации на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (п. 1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона о приватизации).

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Федерального закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. При этом Федеральный закон прямо устанавливает, что отказ в выкупе такого земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ч. 3 ст. 28 Федерального закона о приватизации). В частности, такое исключение установлено в ч. 8 ст. 28 Федерального закона о приватизации в отношении земельных участков в составе земель определенных категорий.

По поводу ограничений оборотоспособности земельных участков Высший Арбитражный Суд РФ дает разъяснение в Обзоре практики по земельному законодательству.

ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципального имущества, обязании комитета произвести его регистрацию и выдаче истцу свидетельства на право собственности на указанный земельный участок.

Решением суда исковые требования удовлетворены со ссылкой на представление комитету документов, необходимых для регистрации сделки.

Суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении жалобы отказал по следующим основаниям.

В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным ст. 13 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (ст. 17 Федерального закона о регистрации).

Как следует из ст. 20 Федерального закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории).

Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (в ред. от 22 августа 2004 г.) [66] является особо охраняемым природным объектом.

Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» земли оздоровительного назначения продаже не подлежат. В настоящее время Указ признан утратившим силу [67] и данные нормы урегулированы ч. 8 ст. 28 Федерального закона РФ о приватизации государственного и муниципального имущества, согласно которым отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель лесного фонда.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки (п. 7).

Аренда земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка (ч. 3 ст. 28 Федерального закона РФ о приватизации).

ООО «Меркурий» обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации района о признании незаконным ее решения об отказе в предоставлении права выкупа земельного участка под объектом недвижимости – магазином, принадлежащим обществу на праве собственности, и обязании администрации предоставить обществу право выкупа указанного земельного участка.

Суд удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции решение суда изменил: отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка признал незаконным и обязал ее в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка путем заключения договора купли-продажи, подготовить проект договора и направить его обществу. Однако при этом суд признал, что истец вправе приобрести земельный участок, находящийся под зданием магазина. В остальной части иска было отказано.

Федеральный арбитражный суд постановление оставил без изменения.

Общество обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением об отмене постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора и оставлении без изменения решения суда первой инстанции. Свое требование оно мотивировало тем, что оспариваемые судебные акты не соответствуют ст. 36 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции – оставлению в силе.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, обоснованно расценив отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка как незаконный, признали за ним право на приобретение только той части земельного участка, на котором расположено само здание.

Между тем за обществом на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и ТОО «Тон», и постановления главы администрации «Об утверждении акта приемки в эксплуатацию здания магазина «Продукты»» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке. По договору аренды для размещения указанного магазина обществу был предоставлен земельный участок в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Как предусмотрено ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно ст. 28 Федерального закона о приватизации земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка.

Суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на выкуп земельного участка, предоставленного в аренду для размещения принадлежащего ему магазина в соответствии с кадастровым планом участка (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 августа 2004 г. № 4345/04) [68] .

Приватизация, являясь по своей сути договором продажи недвижимости, может быть оспорима или же признана недействительной.

На этот счет Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ совместно с Пленумом Верховного Суда РФ дает следующие разъяснения.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут судом только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами или договором (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Сделки приватизации признаются недействительными, в частности, в случаях, когда покупатель отказался от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации, а также в случае нарушения условий, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу. Учитывая, что указанные обстоятельства в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ не могут рассматриваться в качестве оснований для признания сделки недействительной, поскольку они не могли иметь место при ее совершении, эти обстоятельства должны признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта судом по требованию одной из сторон.

В связи с тем что признание сделки приватизации недействительной влекло бы за собой возврат сторон в первоначальное положение, при разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, следует исходить из того, что в соответствии с ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору купли-продажи до момента его расторжения (п. 59 Постановления от 1 июля 1996 г.).

По поводу недействительности сделки приватизации выносит свое разъяснение Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики по купле-продаже.

Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на п. 2.6 Государственной программы приватизации и п. 4.5 Основных положений программы приватизации, утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.

В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил ч. 2 ст. 181 ГК РФ.

Однако при разрешении спора судом не были учтены следующие обстоятельства.

В силу ГК РФ (ст. 166–168 ГК РФ) сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд делает также ссылку на п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которая разъясняет, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (ч. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные ч. 1 ст. 181 ГК РФ.

Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение (п. 5).

В настоящее время Закон о приватизации не содержит норм о признании сделки недействительной в случае невнесения суммы платежа за приобретенный объект, но ч. 4 ст. 42 Федерального закона о приватизации указывает на ничтожность сделки приватизации государственного или муниципального имущества в случае, если она совершена лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок.

В Обзоре практики по приватизации Высший Арбитражный Суд РФ приводит примеры ничтожности сделок по следующим основаниям.

Сделка приватизации государственного и муниципального имущества, совершенная с использованием незаконных средств платежа, является ничтожной.

Прокурор области в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного между открытым акционерным обществом и комитетом по управлению имуществом по результатам коммерческого конкурса от 1 октября 1998 г.

Исковые требования мотивированы тем, что покупателем использованы незаконные средства платежа.

При разрешении спора арбитражный суд исходил из следующего.

Частью 1 ст. 12 Федерального закона о приватизации установлено, что при приватизации государственного и муниципального имущества законным средством платежа признается денежная единица (валюта) РФ.

На основании ст. 140 ГК РФ законным платежным средством является рубль.

Покупатель в соответствии с условиями договора произвел оплату недвижимого имущества акциями другого акционерного общества по номинальной стоимости.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» акция – это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.

Поскольку акции не являются законным средством платежа и в соответствии с ч. 2 ст. 29 Федерального закона о приватизации использование при приватизации государственного и муниципального имущества незаконных средств платежа является основанием для признания сделки приватизации недействительной, суд обоснованно признал данную сделку ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ (п. 8 Обзора практики по приватизации).

В настоящее время данные нормы регламентируются ст. 34 Закона о приватизации. В соответствии с ней при продаже государственного и муниципального имущества законным средством платежа признается валюта РФ.

В случае, когда сделки приватизации государственного или муниципального имущества не содержат его стоимостной оценки, они признаются ничтожными с момента их заключения.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о признании за ним права собственности на нежилые помещения, приобретенные товариществом в порядке приватизации путем выкупа арендованного имущества.

В обоснование исковых требований истец указал, что товарищество является бывшим арендным предприятием и в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды с правом выкупа, заключенному между комитетом и арендатором, в состав выкупаемого по договору имущества включены нежилые помещения. Все имущество товариществом выкуплено.

Однако комитет по управлению имуществом принял меры по распоряжению этими помещениями, в связи с чем товарищество обратилось с иском о признании за ним права собственности.

Комитет по управлению имуществом обратился со встречным иском о признании дополнительного соглашения в части выкупа помещений недействительным на основании ч. 3 ст. 29 Федерального закона о приватизации.

Суд в иске товариществу о признании за ним права собственности на нежилые помещения отказал, а встречный иск удовлетворил по следующим основаниям.

В процессе рассмотрения дела суд установил, что в прилагаемом к договору акте оценки имущества цена помещений не указана, а имелась запись: «по остаточной стоимости». Общая сумма уплаченных арендатором денежных средств соответствовала стоимости торгового оборудования и другого имущества, за исключением помещений.

Представленные товариществом документы в подтверждение стоимости спорных помещений судом не были приняты во внимание, поскольку истец не доказал, что эти документы касались именно спорных площадей, не совпадали с документами и данные о размере помещений, указанных в акте оценки.

В дополнительном соглашении, заключенном между комитетом и товариществом, имелась ссылка на договор аренды.

При таких условиях суд пришел к обоснованному выводу о том, что стоимостной оценки помещений в дополнительном соглашении к договору аренды не содержалось, и признал в части выкупа помещений договор аренды и дополнительное соглашение к нему недействительными.

В соответствии с ч. 2 ст. 31 Федерального закона о приватизации договоры купли-продажи государственного или муниципального имущества, не содержащие его стоимостной оценки, признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия.

Указанное правило применяется независимо от времени совершения сделок. Поэтому суд обоснованно удовлетворил встречный иск.

Товарищество не имеет права выкупать помещения по остаточной стоимости. Однако оно вправе обратиться с заявлением о выкупе помещений в соответствии с действующим порядком выкупа недвижимого имущества (п. 11 Обзора практики по приватизации).

В настоящее время в соответствии с ч. 2 ст. 32 Закона о приватизации цена государственного и муниципального имущества является обязательным условием договора купли-продажи данного имущества.

Как и гражданское законодательство, автор решил выделить продажу предприятия из общих положений о договоре купли-продажи недвижимости.

Продажа предприятия, как и его аренда, имеет свои особенности, которые Высший Арбитражный Суд РФ особо выделяет в своих постановлениях.

Рассмотрим нормы ГК РФ по продаже предприятия, сопровождая их примерами из арбитражной практики.

Определение предприятию уже дано ранее в главе об аренде предприятия, так что повторяться не будем, скажем лишь, что предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой сложную вещь. Но предприятие не только имущественный комплекс, но и имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности, т. е. – бизнес. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других технологических комплексов.

В приведенном далее примере суд хоть и признал спорную недвижимость сложной вещью в соответствии со ст. 134 ГК РФ и квалифицировал ее как предприятие, но все же не рассмотрел данную недвижимость как имущество для ведения бизнеса с долгами, имущественными и исключительными правами и т. д.

Прокурор в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд с иском к ответчикам: ООО и ЗАО о признании недействительным договора купли-продажи скважины минеральной воды и незавершенного строительством здания насосной станции, заключенного между ЗАО и ООО, и о применении последствий недействительности этих сделок.

Решением суда иск удовлетворен. Суд сослался на то, что скважина минеральной воды 1-Б неразрывно связана с земельным участком и минеральными водами и относится к недрам, находящимся в федеральной собственности, поэтому данная скважина не могла быть предметом купли-продажи.

Федеральный арбитражный суд решение отменил, в удовлетворении иска отказал, утверждая, что скважина минеральной воды и насосная станция являются взаимосвязанными гидротехническими сооружениями и они могли быть предметом купли-продажи.

Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд первой инстанции сооружения скважины минеральной воды, состоящие из ее оборудования и здания насосной станции, признал как отдельные, не взаимосвязанные между собой объекты, скважина не могла быть предметом купли-продажи, поскольку относится к недрам, изъятым из гражданского оборота, а здание насосной станции, находящееся в хозяйственном ведении предприятия, также не могло быть продано, поскольку оно не включалось в опись имущества предприятия.

Эти выводы не могут быть признаны законными и обоснованными: поскольку оборудование скважины и здание насосной станции предназначены для добычи минеральной воды, они образуют одно целое и рассматриваются согласно ст. 134 ГК РФ как единая сложная вещь.

Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению недр, содержащемуся в Законе РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г.) [69] , и такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота. Скважина минеральной воды была сооружена за счет централизованных государственных средств для больничного городка медсанчасти. Здание насосной станции построено государственным предприятием для подачи минеральной воды в водолечебницу медсанчасти. В последующем медсанчасть выделилась из состава государственного предприятия, и на ее базе было создано муниципальное учреждение здравоохранения «Городская больница», которое в течение многих лет функционирует на базе спорных сооружений скважины, используя минеральные воды в лечебных целях.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал принятые по делу судебные акты необоснованными и незаконными и дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. № 3531/00) [70] .

Предприятие, будучи имущественным комплексом, является неделимым объектом, его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит также в значительном уменьшении или даже утрате ценности предприятия в целом в случае физического разделения образующего его имущества.

Общество с ограниченной ответственностью приобрело по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности единый имущественный комплекс, состоящий из складских помещений (зданий), оборудования и иного имущества. Приватизация осуществлялась на инвестиционном конкурсе, и покупатель принял на себя обязательства сохранить профиль деятельности предприятия (продуктовая база – склад) в течение 15 лет и выполнить инвестиционную программу. В договоре было указано, что в случае перехода права собственности на объект к третьему лицу к последнему переходят обязанности исполнения конкурсно-инвестиционных условий, что должно быть учтено в договоре. Через год недвижимое имущество, входящее в состав имущественного комплекса, было продано акционерному обществу. В договор не были включены условия, связанные с сохранением профиля предприятия и выполнением инвестиционной программы. Истец – Комитет по управлению имуществом – потребовал расторгнуть договор купли-продажи имущественного комплекса и признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, так как не были соблюдены социальные и инвестиционные условия.

Недвижимое имущество – здания – являются частью объекта, приобретенного ООО по инвестиционному конкурсу. ООО передало акционерному обществу в собственность не объект приватизации, а лишь часть имущества, входящего в состав такого объекта. Право собственности подтверждается регистрацией. Никаких обременений и ограничений, связанных с использованием имущества, залога, ареста зарегистрировано не было.

По мнению суда, условия, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу, являются элементом сделки приватизации, имеют публично-правовой характер и обязательны для всех участников гражданского оборота в период действия соответствующих условий, которые должны обеспечить их соблюдение в полном объеме. Продажа части имущественного комплекса – недвижимого имущества делает невозможным соблюдение конкурсных условий, на которых объект приватизации был приобретен у государства. Поскольку в договоре не была оговорена обязанность нового покупателя обеспечить соблюдение условий, на которых объект был приобретен у государства, этот договор является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 1996 г. № 7177/95) [71] .

Таким образом, возникает правовая неделимость имущественного комплекса, связанная с невозможностью совершения сделок в отношении части этого имущественного комплекса.

Принадлежность рассматриваемого обязательства к купле-продаже предопределяется тем, что оно, как и любая купля-продажа, направлена на возмездную передачу имущества в собственность. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к продаже предприятия общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике предприятия. В ч. 5 ст. 454 ГК РФ законодатель указал, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже предприятия, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Государственная регистрация договоров продажи предприятия осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона о регистрации. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ч. 1 ст. 16 Федерального закона о регистрации). Это же правило нашло свое закрепление в п. 1 Обзора практики по купле-продаже недвижимости.

Согласно ст. 22 Федерального закона о регистрации зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Требование о государственной регистрации обязательно и в тех случаях, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, т. е. когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, который в Обзоре практики по Закону о регистрации разъяснил, что смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с ч. 3 ст. 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку ч. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия (п. 13 Обзора практики по Закону о регистрации).

В соответствии со ст. 561 ГК РФ до составления и подписания договора стороны должны определить состав и стоимость продаваемого предприятия путем полной инвентаризации его имущества. Для этого они должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия. В перечне должны быть указаны кредиторы, характер, размер и сроки их требований. Из данной статьи следует, что стороны не только рассматривают указанные документы, но и согласовывают состав передаваемого имущества, его стоимость, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав имущественного комплекса. Все эти действия необходимы для того, чтобы определить предмет и цену договора, которые в соответствии со ст. 554, 555 ГК РФ являются его существенными условиями.

Соблюдение вышеназванных действий не приведет к последствиям, которые были рассмотрены Высшим Арбитражным Судом РФ в одном из дел.

Временный управляющий открытым акционерным обществом производителей спирта и ликероводочных изделий «Бахус» обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Холдинг» о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества; оборудования и автотранспорта, заключенных между истцом и ответчиком.

Решением суда иск удовлетворен в части признания недействительными договоров купли-продажи автотранспорта. В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. Исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договоров купли-продажи оборудования и купли-продажи недвижимого имущества. В остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все упомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает все судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Между обществом «Бахус» в лице исполняющего обязанности генерального директора и обществом «Агро-Холдинг» в отношении имущества трех спиртзаводов общества «Бахус» были заключены договоры купли-продажи. Отдельными соглашениями по каждому заводу оформлялась передача недвижимого имущества, оборудования и автомобильного транспорта.

Истец уточнил исковые требования и просил признать все состоявшиеся договоры недействительными на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.

Апелляционная инстанция согласилась с доводами истца и признала указанные сделки ничтожными ввиду их притворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ применить к отношениям сторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом, и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основе не исследовался.

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходили из того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются все виды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле было практически полностью продано имущество спиртзаводов общества «Бахус», состоящее из вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже не предусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.

Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.

Кроме того, суд неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия со стороны общества «Бахус», поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества «Бахус» как юридического лица (в части остальных предприятий).

Практически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества «Бахус», было продано, т. е. продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможным.

Из вышеизложенного видно, что сторонами при заключении сделок были нарушены правила ст. 554 ГК РФ требующие указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Данный факт не был установлен в судебном разбирательстве.

При передаче недвижимости были нарушены нормы ст. 561 ГК РФ о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Предмет сделок был сформулирован неопределенно, в связи с чем стороны заключили дополнительные соглашения, в которых предприняли попытку более детально определить предмет состоявшихся договоров. Но и к дополнительным соглашениям не прилагались никакие технические документы, планы земельных участков и тому подобных, которые позволили бы установить согласованность сторонами предмета договоров купли-продажи недвижимости.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при этом сделав вывод, что при новом рассмотрении иска о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, автотранспорта и оборудования ввиду их притворности следует учесть, что фактически данные сделки были направлены на продажу предприятия, и выяснить, соблюдены ли сторонами требования, предъявляемые действующим законодательством к договорам продажи предприятий (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01) [72] .

Самая характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой – переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. В соответствии со ст. 562 ГК РФ определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка.

Правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия имеют специальный характер и не подлежат расширительному толкованию, что подтверждается судебно-арбитражной практикой.

Так, в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель на основании ч. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие – магазин «Овощи» – имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн рублей. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн рублей.

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.

Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе предавать другим лицам. В ч. 2 ст. 132 ГК РФ указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.

В то же время покупатель согласно ч. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства (п. 4 Обзора практики по купле-продаже).

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики по приватизации государственного и муниципального имущества обращает внимание судов на то, что при применении последствий недействительности сделки приватизации государственного (муниципального) предприятия как имущественного комплекса суды должны исследовать вопрос о наличии оснований для применения ст. 566 ГК РФ.

Заместитель прокурора республики в составе Российской Федерации в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и комитету по управлению муниципальным имуществом о признании недействительным договора от 1 октября 1996 г. купли-продажи муниципального предприятия, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что купля-продажа предприятия проведена способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, и по заниженной цене.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признал договор купли-продажи ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ и обязал общество возвратить в муниципальную собственность ряд объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, а в пользу общества с ограниченной ответственностью взыскал сумму, оплаченную покупателем в 1996 г.

Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: суд обязал общество возвратить все имущество, входящее в состав предприятия.

Общество с ограниченной ответственностью, возражая против иска, ссылалось на то, что двусторонняя реституция произведена с нарушением законодательства. В 1997 г. обществом произведена реконструкция объекта – рынка, в который вложены денежные средства, в несколько раз превышающие стоимость объекта по договору купли-продажи.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ состоявшиеся по делу судебные акты отменил и дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Однако из судебных актов не следует, что стороны приведены в первоначальное положение.

На момент продажи предприятие находилось в аварийном состоянии и оценивалось по незначительной цене, а ряд объектов, входящих в имущественный комплекс, вообще не имел остаточной стоимости и подлежал сносу.

В договоре купли-продажи, заключенном между продавцом и покупателем, предусмотрена обязанность покупателя по реконструкции объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций необоснованно оставили без внимания доказательства, представленные обществом, о затратах на реконструкцию объекта. Не было также учтено, что аварийное предприятие восстановлено покупателем за свой счет и является действующим.

В судебных актах отсутствуют мотивы, по которым обществу возвращена только часть суммы, уплаченной им по договору купли-продажи, а продавцу передан имущественный комплекс после реконструкции, имеющий по количеству больше объектов, чем было продано по договору купли-продажи.

Таким образом, двусторонняя реституция проведена с нарушением требований ч. 2 ст. 167 ГК РФ.

Поскольку предметом договора купли-продажи являлось предприятие как имущественный комплекс, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предложил суду первой инстанции при новом рассмотрении дела исследовать вопрос о наличии оснований для применения ст. 566 ГК РФ, согласно которой правила данного Кодекса о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Указанная статья ограничивает возможность применения последствий недействительности сделок, и суд должен был обсудить вопрос о применении данной статьи, тем более что сделка приватизации совершена после 1 марта 1996 г. (п. 5 Обзора практики по приватизации).

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).

Предприятие, обладая родовыми признаками недвижимости, в то же время характеризуется спецификой, требующей нормативно-правового отражения. Специфика предприятия как объекта недвижимости выражается в том, что оно является имущественным комплексом, в состав которого наряду с имуществом входят обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Данная специфика предопределила особенности правовой регламентации. Большинство норм института продажи предприятия касаются вопросов отчуждения исключительных прав и замены лица в обязательстве.

Глава 3. Мена недвижимости

При купле-продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца – получение денег за проданный товар. Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено – деньги. Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами и покупателями, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество лишь на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей [73] .

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного использования.

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ч. 1 ст. 567 ГК РФ).

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Иногда суды при рассмотрении спорных дел ошибочно применяют правила договора купли-продажи, а не договора мены.

Прокурор области в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд с иском к ответчикам: дочернему страховому ОАО «Росгосстрах», ОАО «Газпромэнергоспецстрой» о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи не завершенного строительством административного здания и о применении последствий недействительности данной сделки. Позже в иск было включено требование о признании недействительным соглашения, которым был дополнен договор купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что дочернее страховое ОАО (продавец) по договору совершило крупную сделку, по которой продало ОАО (покупателю) объект, не завершенный строительством, стоимостью, превышающей 25 % активов акционерного общества – продавца, при отсутствии на то решения его правомочного органа. B договоре и дополнительном соглашении к нему сторонами не были согласованы существенные условия об оплате продаваемого объекта, и на день его отчуждения продавец не обладал зарегистрированным за ним в установленном порядке правом собственности на этот объект недвижимости.

Решением суда в удовлетворении иска отказано со ссылками на то, что по делу не установлено нарушений государственных и общественных интересов, в защиту которых заявлен прокурором иск, и по договору купли-продажи была совершена некрупная сделка, исходя из балансовой стоимости активов продавца.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено. Договор купли-продажи и дополнительное соглашение признаны недействительными с применением последствий недействительности сделки путем обязания каждой из сторон возвратить все полученное по такой сделке. Апелляционная инстанция суда пришла к выводу о заключении сторонами договора мены и указала на то, что при совершении такой сделки стороны не согласовали указанное в договоре существенное его условие об уступке права требования, предложенное покупателем в обмен на приобретаемый им объект недвижимости. Федеральный арбитражный суд отменил постановление апелляционной инстанции, оставив решение суда в силе.

Вывод кассационной инстанции суда о том, что у продавца возникло право собственности на объект, не завершенный строительством, до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и он мог обладать таким правом на день совершения оспариваемой сделки и при отсутствии государственной регистрации права, не соответствует ст. 219 ГК РФ, ч. 2 ст. 6 и ст. 25 Федерального закона РФ о регистрации.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Предметом отчуждения по оспариваемому договору являлся объект, не завершенный строительством. Согласно ст. 25 и ч. 1 ст. 12 Федерального закона о регистрации в случае необходимости совершения сделки с объектом, не завершенным строительством, должна быть осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав.

Ни первая, ни апелляционная инстанции суда не дали правовой оценки содержанию в договоре существенных условий, необходимых для совершения мены. Тем самым суды неполно выясняли обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к отмене их решений Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ и направлению дела на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 2000 г. № 970/00) [74] .

Основные сложности в деятельности арбитражных судов при рассмотрении споров по договору мены связаны с толкованием норм материального права, прежде всего ГК РФ.

Зачастую Высший Арбитражный Суд РФ, проверяя законность и обоснованность решений нижестоящих судов, исходит из того, что включение в договор мены размера неустойки за неисполнение или просрочку исполнения обязательств по передаче имущества противоречит существу мены.

Однако такой вывод не основан на законодательстве, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. А условие договора об ответственности за несвоевременную передачу имущества по договору мены не противоречит законодательству [75] .

Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (ч. 1 ст. 299 ГК РФ). Согласно ст. 295 ГК РФ унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия.

Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным.

Прокурором предъявлен иск в интересах государства и акционерного общества «Самараэнерго» о признании недействительным договора купли-продажи железнодорожной ветки, заключенного между филиалом АО «Самарэнерго» – Жигулевскими электрическими сетями и акционерным обществом закрытого типа «СЭЛЛ», и о возврате сторон в первоначальное положение.

Решением суда арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что сделка купли-продажи, в результате которой одна сторона получила участок железной дороги, а другая – два морозильных шкафа, осуществлена в соответствии с намерениями сторон и на согласованных условиях.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

В кассационном порядке законность решения не проверялась.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ предлагается решение и постановление Арбитражного суда отменить и исковые требования удовлетворить.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

АОЗТ «СЭЛЛ» направило руководству Жигулевских электрических сетей письмо с просьбой о продаже железнодорожной ветки.

Из содержания письма следует, что оно является предложением совершить сделку купли-продажи без определения ее существенных условий.

Жигулевские электрические сети, являясь филиалом АО «Самарэнерго», обратились к последнему за разрешением на продажу указанной ветки.

Получив ответ акционерного общества, давшего разрешение на продажу железнодорожной ветки в соответствии с действующим законодательством, Жигулевские электрические сети, вопреки Положению о филиале, требованиям ст. 64–66, 160, 161 и 237, действовавшего в то время ГК РСФСР (ст. 184, 185, 420, 432, 434, 455, 554, 567 ГК РФ), не оформив доверенность на совершение такого вида сделки, не согласовав с покупателем ее существенных условий и без соблюдения в таких случаях письменной формы договора купли-продажи, передали имущество АОЗТ «СЭЛЛ», получив от последнего два морозильных шкафа.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи заключен не был, а состоялся договор мены, который является недействительным, поскольку согласия продавца – АО «Самараэнерго» на такую сделку не имелось. Филиал – Жигулевские электрические сети вышел за пределы полномочий, предоставленных ему как Положением о филиале, так и разрешением АО «Самараэнерго».

Кроме того, Президиум исходит из того, что предметом сделки является не металлолом, а находящаяся в эксплуатации действующая железнодорожная ветка.

Таким образом, неправильным является вывод суда об установлении договорных правоотношений по купле-продаже железнодорожной ветки, так как в данном случае произведен незаконный ее обмен на два морозильных шкафа.

Сделку о передаче Жигулевскими электрическими сетями железнодорожной ветки акционерному обществу закрытого типа «СЭЛЛ» в обмен на два морозильных шкафа признать недействительной (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 1996 г. № 313/96) [76] .

В арсенале арбитражной практики есть еще подобное дело, где предметом спора стал стационарный холодильник. Это дело интересно не только пояснением факта недействительности договора мены, но и доказательством причастия промышленного холодильника к недвижимому имуществу, с чем суд полностью справился.

Учебно-опытное хозяйство государственной сельскохозяйственной академии обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Батыр» о признании недействительным договора мены с приведением сторон в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований положены следующие мотивы.

Истец является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем он не мог по названному договору отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.

Решением в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе постановления апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истец не доказал невозможности перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные Ульяновского государственного предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. В связи с чем суд признал, что по смыслу ст. 295 ГК РФ согласия собственника на его отчуждение не требовалось.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и, правомерно признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.

При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро– и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности.

Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое.

Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными.

Письмо Комитета по управлению государственным имуществом доказывает, что факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами комитета, с выездом на место.

В связи с этим апелляционная инстанция правомерно признала договор мены недействительным как сделку по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенную истцом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, в нарушение ч. 2 ст. 295 ГК РФ без согласия собственника (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99) [77] .

Высший Арбитражный Суд РФ в своем постановлении, приведенном ниже, поясняет, что продукция, созданная в результате хозяйственной деятельности муниципального предприятия, может стать объектом договора мены без согласия собственника.

Комитет по управлению имуществом города Пензы обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании недействительным договора мены, заключенного между муниципальным предприятием «Пензгорстройзаказчик» и ТОО «Строитель», и взыскании с муниципального предприятия в доход городского бюджета стоимости имущества, полученного по этому договору.

Решением суда в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд признал названный договор недействительным, а в части применения последствий недействительности сделки дело передал на новое рассмотрение.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ постановление кассационной инстанции отменено, решение суда первой и постановление апелляционной инстанций оставлены без изменения.

По договору мены МП «Пензгорстройзаказчик» передало ТОО «Строитель» не завершенный строительством коттедж. В порядке взаиморасчета ТОО «Строитель» передало МП «Пензгорстройзаказчик» 4-комнатную квартиру в строящемся жилом доме.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что при заключении сделки нарушены нормы ст. 217 ГК РФ и п. 3.6 Основных положении государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.

Однако объекты, являющиеся предметом договора, – результат хозяйственной деятельности МП «Пензгорстройзаказчик», одним из видов деятельности которого является проектирование, строительство и продажа объектов. Финансирование работ по возведению коттеджей осуществлялось инвесторами, заключившими договоры на их строительство.

Исходя из смысла ст. 295 ГК РФ согласие собственника (комитета по управлению имуществом) на отчуждение имущества требуется лишь в случае, когда отчуждаются основные средства предприятия или имущество, переданное собственником в уставный фонд при создании предприятия. На реализацию продукции, создаваемой в результате хозяйственной деятельности, согласия собственника не требуется. Законодательство о приватизации при правовой оценке оспариваемого договора применению не подлежит.

Президиум Высшего Арбитражного суда РФ согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что оспариваемый договор заключен в результате хозяйственной деятельности предприятий и не является сделкой приватизации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 1998 г. № 6709/97) [78] .

Нормы о неприменении к договору мены правил о денежных расчетах не следует понимать абсолютно. Данные нормы не применяются к мене лишь в том смысле, что пока у каждой стороны существует обязанность передать товар, обязанности по денежным расчетам отсутствуют. И не более того. Тем не менее в юридической литературе и в судебной практике не всегда учитывается, что правила о денежных расчетах не применяются к мене только в той части, в какой это противоречит специфике меновых правоотношений. Порой данному противоречию придается необоснованно расширительное толкование.

К примеру, при рассмотрении ряда дел арбитражные суды исходили из того, что правила ст. 475 и 480 ГК РФ, предусматривающие право покупателя требовать уменьшения цены некачественного или некомплектного товара, не могут применяться к мене, так как это привело бы к изменению предмета договора. Думается, что такое ограничение не предопределяется спецификой мены. Согласно ст. 568 ГК РФ денежные расчеты применимы в тех случаях, когда обмениваются неравноценные товары. Если в договоре мены не предусмотрена денежная доплата, товары предполагаются равноценными. Однако данная презумпция действует при условии, что качество и комплектность товаров соответствуют условиям договора. При нарушении качества или комплектности товары становятся неравноценными, и на основании ст. 475 (или ст. 480 ГК РФ) и ст. 568 ГК РФ потерпевшая сторона вправе требовать уменьшения цены и, соответственно, доплаты разницы в цене [79] .

Специальное правило, по сравнению как с нормами, регулирующими договор купли-продажи, так и с общими положениями о гражданско-правовом договоре, предусмотрено Кодексом применительно к договору мены в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары (ст. 570 ГК РФ). Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно, после того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Информационном письме от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» [80] разъясняет, что при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении общественной организацией (арендатором) здания, переданного обществу кооперативом по договору мены, в связи с истечением срока договора аренды.

Ответчик просил суд производство по делу прекратить на основании ч. 1 ст. 85 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ссылаясь на то, что общество и кооператив обменялись недвижимым имуществом и право собственности возникнет у каждого из них согласно ст. 570 ГК РФ одновременно с регистрацией ими прав на недвижимость. Поскольку кооператив свои права на полученную недвижимость не зарегистрировал, то право собственности к обществу также не перешло, следовательно оно не может быть истцом по данным спорным отношениям.

Как следует из материалов дела, переданное кооперативом обществу по договору мены здание общественная организация занимала несмотря на истечение срока договора аренды, заключенного с прежним собственником здания. Это явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском о принудительном освобождении организацией указанного здания.

Суд в удовлетворении искового требования отказал, сославшись на то, что общество не является надлежащим истцом.

Несмотря на то что здание передано обществу по акту приема-передачи и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке, к обществу согласно ст. 570 ГК РФ перейдет право собственности только после регистрации своего права на недвижимость другой стороной по договору мены. Поскольку кооператив свои права на недвижимость не зарегистрировал, истец не является собственником здания и не может ставить вопрос об освобождении ответчиком спорного помещения.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковое требование удовлетворил по следующим основаниям.

Установленное ч. 1 ст. 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (ч. 2 ст. 223 ГК РФ), применяются, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку ст. 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к ст. 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Таким образом, с момента регистрации обществом своего права на недвижимость оно вправе ставить вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания (п. 11).

В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из этого договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями о купле-продаже. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи, учитывающие специфику продаваемых объектов (например, продажа недвижимости).

Глава 4. Ипотека (залог недвижимости)

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. ФЗ от 30 декабря 2004 г.) [81] (далее – Федеральный закон об ипотеке) является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.

ГК РФ содержит лишь общие положения о залоге имущества, поверхностно касаясь ипотеки. Можно предположить, что именно ч. 2 ст. 334 ГК РФ послужила началом для принятия законодателем закона, регулирующего ипотечные отношения. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила, – так звучат нормы ГК РФ.

Ипотека – это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может служить не только сама недвижимость, но и право ее аренды. Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Основное назначение ипотеки – обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ч. 1 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Договор ипотеки является гражданско-правовым и как любой другой договор должен содержать все существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При отсутствии в договоре этих условий договор признается недействительным (ч. 1 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

В правоприменительной практике выявились проблемы при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества. Некоторыми авторами в сфере решения данной проблемы предлагалось непосредственно в договоре залога указывать обеспечиваемое залогом обязательство со всеми его основными характеристиками, а предмет залога подробно характеризовать (наименование, качественные и количественные характеристики) [82] .

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ совместно с Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» четко определили существенные условия договора: существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (ч. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях когда залогодателем выступает должник по основному обязательству, условия о существе, размере и сроках его исполнения следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (п. 43 Постановления от 1 июля 1996).

В последующем данные формулировки Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ в совместном Постановлении, а также разъяснения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» [83] были учтены в Федеральном законе об ипотеке (ст. 1, 5, 9) и в ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) [84] , а также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке» [85] (далее – Обзор об ипотеке).

Так, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 2327/02 было выявлено следующее, поскольку в договор об ипотеке включены все существенные условия, предусмотренные законодательством, данный договор нельзя считать незаключенным, в связи с чем дело об обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога по спорному договору, подлежит новому рассмотрению.

Открытое акционерное общество «Банк «Зенит»» обратилось в Арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Андроник» об обращении взыскания на недвижимое имущество – здание, являющееся предметом залога по договору ипотеки.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены заемщик – открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Инфобанк»» и арендатор спорного здания – общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Юнион-Трэйд»».

В иске было отказано. Суд признал договор об ипотеке незаключенным, поскольку в нем отсутствуют порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также нет данных об определении суммы обязательства в будущем.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения по тем же мотивам.

Федеральный арбитражный суд оставил указанные судебные акты в силе. При этом суд кассационной инстанции дополнительно пришел к выводу о том, что законодательством не предусмотрена возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем. Суд оценил кредитный договор как предварительный, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем сделки о предоставлении кредитов.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между банком «Зенит» и банком «Инфобанк» заключен договор о предоставлении кредитов.

Указанная сделка является консенсуальной, поскольку обязательства кредитора по выдаче кредитов возникли с момента заключения договора. В договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе Swift. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 млн долл. США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита.

Таким образом, выводы суда кассационной инстанции о том, что указанный договор является предварительным, не соответствуют существу возникшего между сторонами обязательства и являются ошибочными.

В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк «Зенит» заключил с ЗАО «Андроник» договор об ипотеке, который нотариально удостоверен и зарегистрирован городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с земельным комитетом.

По заявке заемщика, переданной по системе Swift, банк «Зенит» предоставил банку «Инфобанк» кредит в сумме 28 млн руб. на срок с 17 по 18 апреля 2001 г. с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10 % годовых и неустойки в размере 0,25 % при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена.

Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтверждается решением третейского суда Ассоциации российских банков, по которому Арбитражный суд выдал исполнительный лист.

В отношении банка «Инфобанк» с 21 сентября 2001 г. возбуждено дело о банкротстве.

Поскольку обязательства по оплате основного долга, процентов и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с настоящим иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 334 ГК РФ.

Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего.

Согласно ч. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка. Раздел 4 договора касается существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При новом рассмотрении дела следует дать оценку соблюдению сторонами условий договора об ипотеке, проверить доводы ответчика об удовлетворении требований кредитора, предъявленных к заемщику, уточнить расчет суммы иска.

Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции [86] .

В связи со многими изменениями и дополнениями в гражданском законодательстве, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения судам по поводу предметов ипотеки.

Так, в п. 1 Обзора об ипотеке ВАС разъясняет, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст. 76 Закона об ипотеке внесены следующие изменения: по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

В п. 2 Обзора об ипотеке поясняется, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно ч. 4 ст. 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно ч. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором: отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке, указанные в ст. 9 Федерального закона об ипотеке; предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила ч. 4 ст. 13 Федерального закона об ипотеке).

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона об ипотеке удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона об ипотеке (ст. 10 Федерального закона об ипотеке).

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ч. 1 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (ч. 3 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).

По поводу несоблюдения условий государственной регистрации договора ипотеки у Высшего Арбитражного Суда РФ есть несколько интересных дел. Рассмотрим их.

Русский торгово-промышленный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд с требованием об обязании товарищества с ограниченной ответственностью «Производственно-творческое объединение «Царское село»» заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что на момент принятия решения у ТОО «ПТО «Царское село»» отсутствовало право собственности на спорное имущество. Кроме того, в связи с наступлением срока возврата кредита договор о залоге стал бы не способом обеспечения основного обязательства, а способом погашения долга за заемщика.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. Постановление обязало ТОО «ПТО «Царское село»» в 10-дневный срок заключить с Русским торгово-промышленным коммерческим банком договор о залоге недвижимого имущества на условиях представленного банком проекта договора.

Федеральный арбитражный суд оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

Апелляционная и кассационная инстанции признали законность предварительного договора о залоге недвижимого имущества и обоснованность требования банка о заключении договора.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все состоявшиеся судебные акты отменить как принятые по недостаточно исследованным обстоятельствам, а дело направить на новое рассмотрение.

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда и постановление Федерального арбитражного суда подлежат отмене, а решение Арбитражного суда следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Между Русским торгово-промышленным коммерческим банком и акционерным обществом закрытого типа «Русфинстрой» заключен кредитный договор о предоставлении последнему кредита в сумме 200 тыс. долл. США, срок погашения которого установлен до 28 июля 1995 г.

В обеспечение возврата кредита банком с ТОО «ПТО «Царское село»» заключен предварительный договор о залоге, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки, офисное помещение. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме.

В соответствии со ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей – вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Материалами дела подтверждается, что землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.

Согласно ст. 43 Закона РФ «О залоге» (ст. 10 Закона «Об ипотеке») договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге.

В п. 1.4 предварительного договора о залоге также оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов; оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге; за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.

Однако перечисленные условия выполнены не были. В предварительном договоре указано, что договор о залоге заключается в трехдневный срок с момента подписания Государственной комиссией решения (акта) о вводе (приемке) жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Процедура регистрации прав на недвижимость в городе Санкт-Петербурге введена распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 1329-р и приказом председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 87.

Согласно ст. 19 Закона РФ «О залоге» залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Между тем какие-либо документы, подтверждающие право собственности ответчика на объекты залога, истцом не представлены.

Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ предварительный договор о залоге является недействительным, поскольку не соблюдены требования о государственной регистрации.

Таким образом, у суда не было правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор о залоге на базе предварительного договора.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда об отказе в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор о залоге является правильным (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 1996 г. № 8057/95) [87] .

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 установлено, что договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров заключен в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации.

ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд к государственному учреждению «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге нежилого помещения.

Решением суда в удовлетворении искового требования отказано на основании ст. 1 и 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд оставил указанные судебные акты без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Между Сбербанком России (залогодержателем) и ЗАО «РУСТ» (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров на общую сумму 84 178 717 руб. 90 коп. заключен договор о залоге. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 654 191 руб. 35 коп. Договор в установленном порядке зарегистрирован.

Письмом ответчик отказал в государственной регистрации договора о залоге со ссылкой на ст. 2, 9 Закона об ипотеке, сославшись на то, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с ч. 1 ст. 43 Закона об ипотеке на имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно ст. 45 Закона об ипотеке заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.

Доводы судов и ответчика являются ошибочными.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно ч. 2 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Законом об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.

Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Указанный договор закону не противоречит и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке.

Так как судами не давалась оценка заключенному залогодержателем и залогодателем договору о залоге, порядку его заключения и представления для государственной регистрации, судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам, дело – направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение [88] .

В соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Перед судами встал вопрос: как относиться к договору об ипотеке, если залогодатель передает в залог только здание без передачи в залог прав на земельный участок, на котором стоит здание, или в случаях, когда залогодатель, являясь собственником здания, не является ни собственником земельного участка, ни его арендатором?

На данный вопрос дали ответ Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г., в котором разъяснено, что правило, изложенное в ч. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании ч. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (п. 45 Постановления от 01 июля 1996). Данные позиции были учтены в последующем в Законе об ипотеке (ст. 69) и ЗК РФ (ст. 35).

В арбитражной практике много дел, предметом спора которых является ипотека земельного участка.

ТОО «Ремонт одежды» обратилось в Арбитражный суд с иском к акционерному коммерческому банку «Московский индустриальный банк» о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения.

Решением суда исковое требование удовлетворено. Договор о залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение, что противоречит ч. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Апелляционная и кассационная инстанции решение оставили без изменений.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные судебные акты отменить, в удовлетворении искового требования отказать.

Как видно из материалов дела, в обеспечение обязательств по кредитному договору сторонами заключен договор о залоге, предметом которого указано нежилое помещение.

Данное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством на право собственности и свидетельством о внесении в реестр собственности на территории города. На момент заключения договора о залоге у ТОО «Ремонт одежды» не имелось договора аренды на соответствующую часть земельного участка, пропорционально доли его собственности, а также товарищество не обладало правом собственности на данный земельный участок.

Письмом земельного комитета подтверждено, что в центральной базе данных зарегистрирован проект договора аренды земельного участка, землепользователем которого значится ТОО «Ремонт одежды».

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 45) разъяснено, что когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании ч. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 ЗК РФ (ст. 35 ЗК РФ), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о признании спорного договора о залоге недвижимости ничтожной сделкой противоречит действующему законодательству.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил ТОО «Ремонт одежды» в удовлетворении исковых требований отказать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 6697/99) [89] .

Приведем несколько извлечений из Постановлений Высшего Арбитражного Суда РФ, которые смогут разнообразить спорные ситуации по поводу вышеназванных норм.

Заключен договор о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания. Земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным, суд обоснованно применил п. 3 ст. 340 ГК РФ.

В данном деле речь шла о пристроенных помещениях, которые могли быть выделены как самостоятельные объекты недвижимости вместе с земельными участками, функционально обеспечивающими именно данные объекты. Но из Постановления это не следует (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98) [90] .

На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству своим письмом подтвердил, что выделение в натуре земельного участка, соответствующего данной доле, не представляется возможным.

В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что согласно ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре, и 55/639 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, не подлежащие выделу в натуре, не могут выступать предметом ипотеки.

Кроме того, регистрирующий орган счел, что, исходя из буквального толкования ст. 69 Закона об ипотеке, требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только в отношении залога здания или сооружения (т. е. первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения – вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.

Отказ был обжалован в суд.

Решением суда данный отказ был признан незаконным.

При этом судом было указано, что нормы, установленные ч. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке, истцами были соблюдены.

Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда СЗО данное решение суда оставлено в силе.

Высший Арбитражный Суд РФ отказал в принесении протеста в связи с отсутствием оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 г. № 1616/96) [91] .

Заметим, что все эти постановления были приняты до введения в действие ЗК РФ, в соответствии со ст. 36 которого исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий, расположенных на этих участках. Если собственниками здания являются несколько лиц либо если одним лицам помещения в здании принадлежат на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то договор аренды земельного участка под зданием должен заключаться как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Со временем в судебной практике потребовалось разъяснение уже непосредственно ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке, поскольку правоприменительные органы применяли ч. 3 ст. 340 ГК РФ без учета положений Федерального закона.

Проблема соотношения норм федеральных законов, регулирующих вопросы ипотеки, была разрешена не законодателем, а судебно-правовым актом Высшего Арбитражного Суда РФ.

В п. 4 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства разъяснено, что договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на ч. 3 ст. 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания.

В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество.

Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.

Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.

При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на ч. 3 ст. 340 ГК РФ является неправомерной.

Согласно ч. 3 ст. 334 ГК РФ правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Такие правила содержатся в ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в ст. 37 Земельного кодекса РФ (ст. 35 ЗК РФ).

Кроме того, совместным постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

В судебно-арбитражной практике возникли вопросы при толковании ст. 334, 349 ГК РФ в части возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, непосредственно в собственность залогодержателя. Залогодержатели в целях быстрейшего обращения имущества, являющегося предметом залога, часто в договорах о залоге оговаривали условие, что заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства переходит в собственность кредитору-залогодержателю. Этим повышалась ответственность залогодателей. Вместе с тем содержание норм указанных статей не позволяло однозначно сделать вывод о правомерности такой передачи заложенного имущества кредитору-залогодержателю.

Данный вопрос был разъяснен в п. 46 и 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8. При разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 334, 349 ГК РФ).

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (ч. 1 ст. 349 ГК РФ).

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

В последующем данные позиции были учтены в Законе об ипотеке (ст. 56, 58).

Таким образом, разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, данные в процессе толкования норм законодательства о залоге, и выработанные ими правовые позиции оказали непосредственное влияние на совершенствование ипотечного законодательства.

В судебной практике возникли спорные вопросы, связанные с обращением взыскания на предмет залога в судебном порядке, в частности с определением продажной цены заложенного имущества (ч. 3 ст. 350 ГК РФ). Рыночная стоимость заложенного имущества на момент обращения взыскания в судебном порядке иногда сильно отличалась от цены, ранее установленной сторонами в договоре об ипотеке.

Указанная проблема была разрешена Высшим Арбитражным Судом РФ в Обзоре практики по залогу.

В п. 5 Обзора указано, что при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

Сбербанк России предъявил иск к индивидуальному частному предприятию об обращении взыскания на заложенное имущество в счет погашения задолженности предприятия по кредитному договору.

Установив обоснованность иска и учитывая, что предметом договора о залоге выступало имущество, стоимость которого значительно превышала размер предъявленных залогодержателем требований, арбитражный суд указал в решении, что взыскание производится за счет заложенного имущества в пределах установленной судом суммы долга.

При изложении резолютивной части решения судом не учтены требования ч. 3 ст. 350 ГК РФ, согласно которому в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная продажная цена заложенного имущества.

В подобных случаях арбитражным судам необходимо учитывать, что нарушение требований ч. 3 ст. 350 ГК РФ может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества.

В п. 6 Обзора поясняется, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью об обращении в судебном порядке взыскания на заложенное недвижимое имущество в счет исполнения обязательств ответчика по кредитному договору. По существу заявленных требований товарищество не возражало.

Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу.

Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.

При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности.

Согласно требованиям ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ (ст. 65 АПК РФ от 24 июля 2002 г.) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.

Таким образом, с учетом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспечиваемых ипотекой, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

Под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (ч. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 Постановления от 1 июля 1996 г.).

ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» в лице Саратовского отделения № 8622 (далее – банк) обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО «Фармател» и ОАО «Саратовхимтяжстрой» о взыскании основного долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом с обращением взыскания на имущество ОАО «Саратовхимтяжстрой» как предмет залога.

Решением с ООО «Фармател» взысканы задолженность по кредиту и проценты за пользование кредитом; в отношении ОАО «Саратовхимтяжстрой» производство по делу прекращено на основании ч. 1 ст. 85 АПК РФ. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд постановлением оставил решение и постановление апелляционной инстанции без изменения.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ вышеуказанные судебные акты в части прекращения производства по делу отменены, а дело в части требования об обращении взыскания на предмет залога направлено на новое рассмотрение в тот же суд по существу, в остальной части судебные акты оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, истец и ООО «Фармател» заключили кредитный договор, в соответствии с которым банк выдал заемщику кредит на покупку векселей на определенный срок.

В качестве обеспечения выполнения обязательств по кредитному договору между банком и ОАО «Саратовхимтяжстрой» заключен договор ипотеки.

Заемщик обязательства по кредитному договору не исполнил.

Суд удовлетворил иск за счет заемщика; в отношении ОАО «Саратовхимтяжстрой» производство по делу прекратил, поскольку определением суда в отношении последнего введена процедура внешнего управления, и в соответствии с Федеральным законом от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 126 ФЗ РФ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») имущественные требования к нему могут быть предъявлены только с соблюдением порядка требований к должнику.

Данный вывод суда является ошибочным. Требование к залогодателю об обращении взыскания на предмет залога не может рассматриваться в деле о банкротстве, и ст. 57 Закона о банкротстве на эти требования не распространяется.

При таких обстоятельствах суд необоснованно прекратил производство по делу в отношении ОАО «Саратовхимтяжстрой» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 октября 2000 г. № 6341/00) [92] .

Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу регламентировано в ст. 38 Закона об ипотеке следующим образом:

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и не соблюдены правила ст. 15 Закона об ипотеке.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в ч. 1 ст. 38 Закона об ипотеке основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Нормы данной статьи имеют отношение к правомерному отчуждению заложенного имущества залогодателем и конкретизируют нормы действующего гражданского законодательства о сохранении залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу. В соответствии с ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ч. 1 ст. 353 ГК РФ). Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (ч. 2 ст. 353 ГК РФ).

Как нормы ГК РФ, так и нормы ст. 38 Закона об ипотеке основаны на принципе следования права залога за заложенной вещью. Этот принцип обусловливает вещно-правовой характер защиты права залога вне зависимости от права собственности на предмет залога, который может переходить от залогодателя к другим лицам. Приобретатель недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, принимает на себя все обязанности залогодателя.

Так, Высший Арбитражный Суд РФ в соответствии с вышеуказанными нормами ГК РФ и Закона об ипотеке при рассмотрении очередного дела сделал следующий вывод, при новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по кредитным договорам суду необходимо выяснить обстоятельства перехода обязательств по договору о залоге в связи с переходом к ответчику права собственности на спорное имущество, а также рассмотреть вопрос о правомерности заявленных требований в части взыскания неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге, кроме того, следует выяснить, собственником какого имущества, переданного в залог, является ответчик.

Открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «Авиастарбанк»» обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Скарабей» о взыскании долга акционерного общества открытого типа «Ульяновскглавснаб» перед банком по ряду кредитных договоров, заключенных в 1993 г., переведенного на ответчика в соответствии с соглашением, а также неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге между истцом и ответчиком согласно п. 4 названного соглашения.

При этом истец просил обратить взыскание на заложенное имущество, перечисленное в договоре о залоге, заключенном в обеспечение исполнения кредитных договоров, ссылаясь на ст. 353 ГК РФ.

Решением суда исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика основного долга и неустойки. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество судом отклонено со ссылкой на ст. 356 ГК РФ.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается указанные судебные акты изменить. Исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить согласно ст. 353 ГК РФ.

Президиум считает, что судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение.

Исковые требования Авиастарбанка основаны на соглашении, подписанном уполномоченными лицами СЧП «Скарабей», АООТ «Ульяновскглавснаб» и Авиастарбанка, согласно которому долг АООТ перед банком по ряду кредитных договоров, заключенных в 1993 г., переведен на СЧП «Скарабей». Перечисленные в соглашении кредитные договоры были заключены между АООТ и КБ «Заволжский». Обеспечением исполнения данных кредитных договоров является договор о залоге, подписанный представителями Авиастарбанка (залогодержатель) и АООТ «Ульяновскглавснаб (залогодатель).

В соответствии с договором о залоге, нотариально удостоверенном и зарегистрированном в Ульяновском государственном предприятии технической инвентаризации в залог передавалось недвижимое имущество – предприятие «Химторгсервис», расположенное на земельном участке. В договоре установлено, что залогодатель является собственником недвижимого имущества и земельного участка.

На основании п. 2 соглашения недвижимое имущество, являющееся предметом договора о залоге, исходя из решения ликвидационной комиссии и с согласия залогодержателя (Авиастарбанка) передается СПЧ «Скарабей».

Фактическая передача заложенного имущества произведена по акту приемки-передачи. При таких обстоятельствах в силу ст. 353 ГК РФ залог сохраняет силу.

Между тем истец, предъявляя требование по п. 4 соглашения о взыскании неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге между СПЧ «Скарабей» и Авиастарбанком, тем самым отрицает возникновение между ними отношений по договору о залоге в силу перехода прав собственности на переданное имущество ответчику.

При новом рассмотрении спора суду необходимо выяснить обстоятельства перехода обязательств по договору о залоге к ООО «Скарабей» в связи с переходом к нему права собственности на спорное имущество, а также рассмотреть вопрос о правомерности заявленных требований в части взыскания неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге по п. 4 соглашения.

Таким образом, судебные акты приняты Арбитражным судом по неполно исследованным обстоятельствам дела и подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. № 3416/98) [93] .

Итак, анализ вышеуказанных разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ по применению законодательства об ипотеке показывает, что Высший Арбитражный Суд, во-первых, установил перечень существенных условий, при которых договор о залоге может считаться заключенным, и уточнил условия, при которых договор ипотеки считается ничтожной сделкой; во-вторых, выявил и устранил противоречие между нормативными актами в вопросе регистрации договора о залоге; в-третьих, разъясняя нормы законов, разрешил юридически тупиковую ситуацию в вопросе установления начальной продажной цены заложенного имущества в случае его реализации в судебном порядке; в-четвертых, сформулированные правовые позиции не только оказали влияние на правоприменительный процесс, но были впоследствии восприняты или учтены законодателем при принятии новых законов.

Глава 5. Пакет жилищных законов

С начала 2005 года вступило в законную силу ряд законов и иных нормативных актов, которые составили пакет документов по жилищному вопросу.

– Самым главным в этом пакете является, конечно, Жилищный кодекс РФ, который существенно изменил отношения между участниками рынка недвижимости.

– Вторым по значимости законом является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [94] , который содержит положения, позволяющие разрушить монопольное положение на рынке услуг ЖКХ. В Кодексе заложены нормы, которые четко описывают процедуры строительства и реконструкции, а также публичные процедуры регулирования землепользования.

– Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» [95] . Настоящий Федеральный закон вступил в силу с 1 января 2005 года. Данным законом определен порядок налогообложения земельных участков, предоставленных (приобретенных) для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, и, тем самым, им устранена правовая неопределенность в отношении понятия «земли, занятые жилищным фондом», отмеченная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2003 года № 78-ВОЗпр-3 и в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июня 2003 года № 276-О. При этом он установил различный порядок налогообложения земельных участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства (в том числе индивидуального жилищного строительства) до 1 января 2005 года и приобретенных с 1 января 2005 года. Так, в отношении земельных участков, приобретенных с 1 января 2005 года в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, в течение трех лет на срок проектирования и строительства налогообложение производится в двукратном размере от полной налоговой ставки земельного налога, установленной в городах и поселках городского типа. В последующие годы вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог взимается в четырехкратном размере. После государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог подлежит уплате как за земли, занятые жилищным фондом. В отношении земельных участков, приобретенных с 1 января 2005 года в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, в течение десяти лет на срок проектирования и строительства налогообложение производится по полным налоговым ставкам земельного налога, установленным в городах и поселках городского типа. В последующие годы вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог взимается в двукратном размере. После государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог подлежит уплате как за земли, занятые жилищным фондом.

В соответствии с ч. 2 ст. 2 данного Закона положения ч.ч. 9-12 ст. 8 Закона РФ от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю» (с изм. От 7 марта 2005 г.) [96] с учетом внесенных изменений и дополнений не распространяются на земельные участки, приобретенные до 1 января 2005 года в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, в том числе для индивидуального жилищного строительства. Налогообложение данных земельных участков производится в соответствии с ч.ч. 1–8 ст. 8 Закона о плате за землю с учетом внесенных изменений и дополнений.

При этом необходимо иметь в виду, что ч. 5 ст. 8 Закона о плате за землю с учетом внесенных изменений и дополнений особенности применения налоговой ставки предусмотрены, в частности, только для земель, предоставленных физическим лицам для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в отношении земельных участков, приобретенных до 1 января 2005 года в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, налогообложение производится по полным налоговым ставкам земельного налога, установленным в городах и поселках городского типа, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. После государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог подлежит уплате как за земли, занятые жилищным фондом.

Что касается налогообложения земель, предоставленных физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, в отношении которых налог взимается в размере 3 % от полных налоговых ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, то соответствующие положения Закона о плате за землю с учетом внесенных изменений и дополнений в соответствии с ч. 3 ст. 2 Федерального закона от 20 августа 2004 № 116-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2000 года.

Учитывая, что ст. 17 Закона о плате за землю установлен трехлетний срок перерасчета земельного налога только в отношении неправильно произведенного налогообложения, налоговые органы при обращении граждан, которым земельные участки предоставлены для индивидуального жилищного строительства, вправе пересчитать суммы земельного налога, исчисленные за 2000–2004 годы в соответствии с порядком, установленным ст. 78 Налогового кодекса Российской Федерации. Указанными физическими лицами, которым предоставлены земельные участки, являются физические лица, признаваемые землепользователями или землевладельцами в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненно наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также физические лица, которым земельные участки предоставлены в собственность (ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ).

– Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Данным Законом устанавливается земельный налог. До принятия представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) нормативных правовых актов (законов) о введении с 1 января 2005 года в соответствии с гл. 10 Налогового кодекса РФ земельного налога на территориях соответствующих муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) применяется Закон о плате за землю.

Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

Действие ч.ч. 15, 16 ст. 396 НК РФ, дополненных Федеральным законом № 141, распространяется на правоотношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность физическими или юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и индивидуального жилищного строительства после вступления в силу Федерального закона № 141. Части 3, 8 ст. 395 НК РФ, дополненные Федеральным законом № 141, утрачивают силу с 1 января 2006 года.

– Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» [97] . Вступил с 10 января 2005 года.

– Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» [98] . Вступил в силу с 10 января 2005 года. Закон определяет, в каких случаях на имущество, являющееся предметом ипотеки, не может быть обращено взыскание.

– Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [99] Вступил в силу с 1 января 2005 года.

– Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 199-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» [100] . Вступил в силу с 1 января 2005 г., за исключением ст. 12 Закона, которая вступает в силу с 1 января 2006 г. и ст. 17 Закона, которая вступила в силу с 31 декабря 2004 г. Закон разделяет полномочия федеральных и местных органов власти, в частности, по вопросам обеспечения жильем, выплате компенсаций по оплате за услуги ЖКХ и пр.

– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» [101] . Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2006 года, за исключением ч. 7 ст. 15. Часть 7 ст. 15 вступает в силу с 1 июня 2008 года. Федеральный закон устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 211-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» [102] . Настоящий Федеральный закон вступает в силу со 2 января 2005 года, за исключением ст. 2, абз. 3, 4, 5 ч. 2 ст. 3 и ст. 5. Статья 2, абз. 3, 4 ч. 2 ст. 3 и ст. 5 вступают в силу с 1 января 2006 года. Абзац 5 ч. 2 ст. 3 вступает в силу с 1 июня 2008 года.

– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». [103] Вступил в силу с 1 января 2005 года. Этот закон наконец-то определил объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.

– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». [104] Вступил в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования (за исключением положений ст. 51 Закона в отношении саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов и ст. 56, которые вступят в силу со дня вступления в силу федерального закона, регулирующего деятельность саморегулируемых организаций). Федеральный закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан – своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан – членов жилищных накопительных кооперативов.

– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [105] Вступил в силу с 11 января 2005 года.

– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [106] . Вступил в силу с 1 января 2005 г.

– Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг». [107] Настоящие Правила определяют порядок и условия оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг. Они не распространяются на порядок, сроки и правила исчисления размеров оплаты жилья гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в многоквартирных домах, в которых созданы товарищества собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы и другие объединения собственников (далее – объединения собственников), нанимателями и поднанимателями жилых помещений, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, а также гражданами, пользующимися жилыми помещениями по завещательному отказу, по договору ренты, пожизненного содержания с иждивением или по договору безвозмездного пользования жилыми помещениями.

– Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь». Настоящее постановление вступило в силу с 1 января 2005 г. [108]

Библиография Список нормативных актов

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г.).

2. Налоговый кодекс часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (с изм. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г.).

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.).

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

6. Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» (с изм. от 14 февраля, 16 июля 1992 г., 14 мая 1993 г., 9 августа 1994 г., 22 августа, 27 декабря 1995 г., 28 июня, 18 ноября, 31 декабря 1997 г., 21, 25 июля, 29 декабря 1998 г., 22 февраля, 31 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 24, 25 июля, 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 29 июня, 20, 22 августа, 29 ноября 2004 г., 7 марта 2005 г.).

7. Закон РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (с изм. от 22 декабря 1992 г., 6 марта 1993 г., 27 января 1995 г., 30 декабря 2001 г.).

8. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (с изм. и доп. от 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.).

9. Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.).

10. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 26 ноября 2001 г.).

11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп. от 24 декабря 2002 г., 10 января, 8, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.).

12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.).

13. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.).

14. Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г.).

15. Федеральный закон от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» (с изм. от 29 апреля, 26 ноября 2002 г., 1 октября 2003 г., 22 августа, 29 декабря 2004 г.).

16. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 27 февраля 2003 г.) // СЗ РФ. 28 января 2002. № 4. Ст. 251; 3 марта 2003. № 9. Ст. 805.

17. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп. от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г.).

18. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп. от 22 августа, 29, 31 декабря 2004 г).

19. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю».

20. Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

21. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

22. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации».

23. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

24. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 199-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований».

25. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

26. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 211-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

27. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 3 января 2005. № 1 (ч.1). Ст. 39.

28. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

29. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

30. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

31. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

32. Указ Президента РФ от 31 декабря 1991 г. № 340 «О государственной налоговой службе Российской Федерации» (с изм. и доп. от 6 апреля, 16 декабря 1994 г., 22 июля 1998 г., 19 июля 2001 г.).

33. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утверждена Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. (с изм. и доп. от 14 марта 1996 г., 6 октября 1997 г., 15 июля 1998 г., 25 июля, 1 августа 2000 г., 3 апреля 2002 г., 26 марта, 19 ноября 2003 г.).

34. Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утв. Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 (с изм. и доп. от 2 апреля 1997 г., 26 марта 2003 г.).

35. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации.

36. Указ Президента РФ от 25 ноября 2003 г. № 1389 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации».

37. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева».

38. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 № 219.

39. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660.

40. Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг».

41. Постановление Правительства РФ от 26 августа 2004 г. № 441 «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год».

42. Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь».

43. Приказ Министерства промышленности и энергетики РФ от 30 ноября 2004 г. № 160 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2005 г. для расчета размеров безвозмездных субсидий на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета».

44. Постановление Правительства РФ от 2 марта 2005 г. № 105 «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации за IV квартал 2004 г.».

45. Письмо Минфина РФ 14 января 2005 г. № 03-06-02-02/01.

46. Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2002 г. № 13-О «По жалобе гражданки Кулаковой Маргариты Ильиничны на нарушение ее конституционных прав абзацем пятым статьи 4 Закона Российской Федерации «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

47. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

48. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

49. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

50. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

51. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»».

52. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 февраля 2001 г. № 60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

53. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

54. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 декабря 2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований.

55. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

56. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены».

57. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке».

58. Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц».

59. Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 19 апреля 2000 г. № 02-3-09/88.

60. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

61. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

62. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 № 1616/96.

63. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 1996 г. № 313/96.

64. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 1996 г. № 7177/95.

65. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 1996 г. № 8057/95.

66. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 октября 1996 № 5103/96.

67. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 1998 г. № 6709/97.

68. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. № 3416/98.

69. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98.

70. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1998 г. № 4279/98.

71. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99.

72. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 1999 № 8490/99.

73. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 6697/99.

74. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 апреля 2000 г. № 8567/99.

75. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2000 г. № 7859/99.

76. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 августа 2000 г. № 9144/99.

77. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 2000 г. № 970/00.

78. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. № 3531/00.

79. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 октября 2000 г. № 6341/00.

80. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2000 г. № 3015/00.

81. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2001 г. № 5482/00.

82. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2001 г. № 8713/00.

83. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июля 2001 г. № 4794/00.

84. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2001 г. № 4037/01.

85. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01.

86. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2002 г. № 6810/01.

87. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01.

88. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 6754/02.

89. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 96/02.

90. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 2327/02.

91. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июля 2002 г. № 4093/02.

92. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2002 г. № 4802/02.

93. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2002 г. № 5275/02.

94. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 2002 г. № 7464/99.

95. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. № 3502/02.

96. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 2002 г. № 2622/02.

97. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 октября 2002 г. № 1206/01.

98. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2002 г. № 5068/02.

99. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00.

100. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2003 г. № 7291/02.

101. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. № 1577/03.

102. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. № 1971/03.

103. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2003 г. № 3343/03.

104. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2003 г. № 7068/03.

105. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03.

106. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03.

107. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 мая 2004 № 4163/03.

108. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2004 г. № 3661/04.

109. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 августа 2004 г. № 4345/04.

Список литературы

1. Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера // Закон. 2001. № 6. С. 74–76;

2. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Залоговые отношения в России. Комментарий к Закону «О залоге». М., 1993. С. 38.

3. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Финансовая Россия. 1997. № 18 (май). С. 15;

4. Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Хозяйство и право. 1999. № 4;

5. Витрянский В. В. Новый гражданский кодекс и суд // Хозяйство и право. 1997. № 6;

6. Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 2. – 4-е изд., перераб. и доп. / Авторский коллектив. Автор главы 33 А.А. Иванов; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М.: Велби; Проспект, 2004. С. 848.

7. Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России / Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 2001. С. 276.

8. Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 1. М.: Статут, 1997. С. 179.

9. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 315.

10. Ханашевич С. К. Некоторые вопросы оспаривания зарегистрированного права в арбитражном суде // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2003. № 5.

11. Эрделевский А. М. Комментарий к актам высших судебных органов Российской Федерации. М.: Новая правовая культура, 2002. С. 346.

Примечания

1

См. Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 2001. С. 276.

2

Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 1. М.: Статут, 1997. С. 179.

3

См. Витрянский В. В. Новый гражданский кодекс и суд // Хозяйство и право. 1997. № 6.

4

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

5

См. Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

6

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

7

Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.

8

Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

9

СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 39.

10

Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 2001. С. 276.

11

СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2005. № 1. Ст. 43.

12

СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2003. № 9. Ст. 805.

13

Вестник ВАС РФ. 2003. № 10.

14

Вестник ВАС РФ. 2000. № 6.

15

Вестник ВАС РФ. 2002. № 10.

16

Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.

17

Вестник ВАС РФ. 2003. № 12.

18

Российская газета. 1994. 4 января; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

19

Вестник ВАС РФ. 2002. № 8.

20

Вестник ВАС РФ. 1999. № 4.

21

СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411; 2001. № 49. Ст. 4553.

22

См. Текст документа официально опубликован не был.

23

СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2004. № 52. Ст. 5276.

24

Вестник ВАС РФ. 2003. № 11.

25

СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148; 2005. № 1. Ст. 17.

26

Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 2004. № 35. Ст. 3607.

27

Вестник ВАС РФ. 2002. № 5.

28

Эрделевский А. М. Комментарий к актам высших судебных органов Российской Федерации. М.: Новая правовая культура, 2002.

29

Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Финансовая Россия. 1997. № 18. С. 15.

30

См. Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.

31

Вестник ВАС РФ. 2003. № 10.

32

Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. / Под. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстой. Изд. 4-е, перераб. и доп. М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. С. 219.

33

Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

34

Налоги. 2000. № 36.

35

Российская газета. 2000. № 28.

36

См. Гражданское право. Указпние сочинений. С. 223.

37

См. Текст документа официально опубликован не был.

38

См. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 октября 2002 г. № 2622/02 // Текст документа официально опубликован не был.

39

См. Вестник ВАС РФ. 2003. № 6.

40

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 8.

41

См. Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Хозяйство и право. 1999. № 4.

42

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 9.

43

См. Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

44

См. Вестник ВАС РФ. 2004. № 8.

45

См. Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

46

См. Ханашевич С. К. Некоторые вопросы оспаривания зарегистрированного права в арбитражном суде // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2003. № 5.

47

См. Ханашевич С. К. Указание сочинений.

48

См. Вестник ВАС РФ. 2001. № 12.

49

См. Вестник ВАС РФ. 2000. № 11.

50

См. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Совета РФ. 1996. № 9; 1997. № 5 (Далее – Постановление отВестник ВАС. 2001. № 6.

52

См. Текст документа официально опубликован не был.

53

См. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева» // СЗ РФ. 2003. 28 апреля. № 17. Ст. 1657. абз. 7 п. 3.1.

54

См. Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.

55

СЗ РФ. 2002. 28 окетября. № 43. Ст. 4190; 2005. 3 января. № 1. Ст. 46 (ч. 1).

56

Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.

57

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 12.

58

См. Российская газета. 1992. 13 января; 2001. 24 июля.

59

См. Российская газета. 1992. 14 августа.

60

См. Указ Президента РФ от 25 ноября 2003 г. № 1389 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. 1 декабря. № 48. Ст. 4659.

61

См. Вестник ВАС РФ. 2001. № 9.

62

См. Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

63

См. Вестник ВАС РФ. 2004. № 7.

64

См. Текст документа официально опубликован не был.

65

См. Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.

66

См. СЗ РФ. 1995. 27 февраля. № 9. Ст. 713; 2004. 30 августа. № 35. Ст. 3607.

67

См. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. 31 марта. № 13. Ст. 1229.

68

См. Вестник ВАС РФ. 2004. № 12.

69

См. Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. 16 апреля. № 16. Ст. 834; СЗ РФ. 2004. 30 августа. № 35. Ст. 3607.

70

См. Вестник ВАС РФ. 2000. № 12.

71

См. Вестник ВАС РФ. 1996. № 8.

72

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 5.

73

См. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 178.

74

См. Вестник ВАС РФ. 2000. № 12.

75

См. Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера // Закон. 2001. № 6.

76

См. Вестник ВАС РФ. 1996. № 1, 6.

77

См. Вестник ВАС РФ. 2000. № 1.

78

См. Текст документа официально опубликован не был.

79

См. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 176.

80

См. Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.

81

См. СЗ РФ. 1998. 20 июля. № 29. Ст. 3400; 2005. 3 января. № 1 (ч. 1). Ст. 42.

82

См. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Залоговые отношения в России: Комментарий к Закону «О залоге». М., 1993. С. 38.

83

См. Вестник ВАС РФ. 1998. № 3.

84

См. СЗ РФ. 1998. 3 августа. № 31. Ст. 3813; 2004. 30 августа. № 35. Ст. 3607.

85

Вестник ВАС РФ.2005. № 4.

86

См. Вестник ВАС РФ. 2002. № 9.

87

См. Вестник ВАС РФ. 1996. № 10.

88

См. Вестник ВАС РФ. 2003. № 3.

89

См. Вестник ВАС РФ. 2000. № 4.

90

См. Текст документа официально опубликован не был.

91

См. Вестник ВАС РФ. 1996. № 10.

92

См. Вестник ВАС РФ. 2001. № 1.

93

См. Текст документа официально опубликован не был.

94

СЗ РФ.№ 1 (часть I). Ст. 16.

95

СЗ РФ.№ 34. Ст. 3531.

96

Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета РФ.№ 44. Ст. 1424.

97

Российская газета. 2004, 30 декабря. № 290.

98

Российская газета. 2004, 30 декабря. № 290.

99

Российская газета. 2004, 30 декабря. № 290.

100

Российская газета. 2004, 30 декабря. № 290.

101

СЗ РФ.№ 1 (часть I). Ст. 36.

102

Российская газета. 2004, 30 декабря. № 292.

103

СЗ РФ. 3 января 2005. № 1 (ч.1). Ст. 39.

104

СЗ РФ.№ 1 (часть I). Ст. 41.

105

Российская газета. 2004, 30 декабря. № 292.

106

Российская газета. 2004, 30 декабря. № 292.

107

СЗ РФ.№ 32. Ст. 3339.

108

СЗ РФ.№ 52 (часть II). Ст. 5488.

ОглавлениеВведениеГлава 1. Аренда недвижимостиГлава 2. Купля-продажа недвижимости (продажа недвижимости)Глава 3. Мена недвижимостиГлава 4. Ипотека (залог недвижимости)Глава 5. Пакет жилищных законовБиблиографияСписок нормативных актовСписок литературы