Ильдар Резепов Жилищное право. Шпаргалка
1. Понятие, предмет и метод жилищного права
Предмет жилищного права — общественные отношения, которые складываются при использовании жилых помещений для проживания; взаимоотношения с органами государственной власти и местного самоуправления по поводу изменения правового режима помещения или регистрации прав на жилое помещение и др. Гражданское и жилищное право регулируют вопросы о жилых помещениях, т. е. их объекты отчасти совпадают.
Согласно ч. 1 от. 4 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального и частного жилищного фонда;
2) пользования общим имуществом собственников помещений и др.
Объект жилищного права — это жилое помещение и правоотношения, возникающие при его использовании. Жилищное право нельзя считать отдельной отраслью, так как часть правоотношений урегулирована гражданским правом, другая часть — гражданским и жилищным, третья — только жилищным.
Еще один критерий выделения отдельной отрасли — метод правового регулирования.
Методы правового регулирования:
1) императивный (властные предписания, основан на запретах, обязанностях, наказаниях);
2) диспозитивный (равноправие сторон, координация, основан на дозволениях);
3) поощрительный (вознаграждение за определенное заслуженное поведение);
4) рекомендательный (советы по осуществлению конкретного, желательного для общества и государства поведения и т. п.).
В гражданском праве используется императивный метод.
В жилищном праве используется диспозитивный и императивный методы. Жилищное право использует те же методы правового регулирования, что и гражданское, т. е. жилищное право не является отдельной отраслью права. Его можно назвать подотраслью гражданского права, но не его институтом, поскольку оно само состоит из институтов.
Институты жилищного права: права собственности, социального найма, правовое регулирование товарищества собственников жилья и т. д.
Жилищное право — это система общеобязательных, формально-определенных юридических норм, выражающих общественную, классовую волю, устанавливаемых, обеспечиваемых государством и направленных на урегулирование общественных отношений, складывающихся по поводу его предмета.
В объективном смысле это жилищное законодательство РФ, практика его применения, юридические обычаи. В субъективном — мера юридически возможного поведения, удовлетворяющего интересы лица — пользователя жилым помещением. Субъективные жилищные права — конкретные права и свободы личности относительно жилого помещения, которые принадлежат субъекту и зависят от его воли и сознания.2. Место жилищного права в системе российского законодательства
Жилищное право до 1980-х гг. входило в состав гражданского, пока не потребовалось подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы — Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.
В 1983—1995-е гг жилищное законодательство развивалось уже отдельно от гражданского.
Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3) в ч. 1 содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 ГК РФ). Часть 2 ГК РФ включает гл. 35, посвященную общему регулированию найма жилого помещения.
В ГК РФ признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли. В п. «о» от. 71 Конституции РФ упоминается отдельно гражданское и жилищное законодательство. В от. 288 ГК РФ указано, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством».
Гражданское право регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями тогда, когда жилье является предметом экономического оборота, а также вещные отношения и отношения собственности в жилищной сфере.
В литературе указывалось, что «многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Сказанное относится и к Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и т. д. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести».
Вопрос о месте жилищного права в системе российского права является дискуссионным уже в течение нескольких десятилетий.
В юридической науке высказаны многие мнения, которые можно свести к 3 основным группам:
1) жилищное право — это институт гражданского права;
2) подотрасль гражданского права;
3) комплексная отрасль права.
В. К. Райхер писал, что жилищные отношения регулируются нормами административно-правового института распределения жилья, гражданско-правового института договора найма жилого помещения, кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов. Эту позицию впоследствии поддержали и другие ученые.
Разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права действительно необходимо, и вывод нужно делать следующий: жилищное право является комплексной отраслью права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.3. Субъекты и объекты жилищного права
Субъекты жилищного права — это лица, участвующие в данных правоотношениях.
Субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (от. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Круг субъектов широк и разнообразен:
1) стороны жилищного обязательства;
2) пользователи жилых помещений, несовпадающие со сторонами обязательства;
3) лица, которые имеют самостоятельное право пользования жилыми помещениями;
4) лица, права которых имеют зависимый, производный характер, и т. д.
Например, сторонами жилищных организационных отношений выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждане, имеющие право на получение жилья в данном жилищном фонде. В жилищных имущественных отношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане, члены их семей. В жилищном праве семья понимается иначе, чем в семейном праве.
Семья — группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения совместное
хозяйство (включая общий бюджет, взаимную заботу и т. д.). Тем не менее законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является.
Согласно ч. 1 от. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права являются жилые помещения. Это жилые дома, их части; квартиры и их части; комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускаются.
Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего оно должно быть жилым, т. е. функционально предназначенным для проживания граждан круглогодично. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики и иное к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, нос ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Предметом жилищного права не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры ит.п.).
Статья 673 ГК РФ относительно объекта договора коммерческого найма устанавливает два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.4. Система жилищного права
Система жилищного права состоит из ЖК РФ и других нормативных актов. ЖК РФ содержит 8 разделов, 14 глав и 165 статей.
В разделе «Общие положения» определены задачи жилищного законодательства — обеспечение и защита конституционного права на жилище, имущественных прав граждан и юридических лиц в жилищной сфере и т. д. Очерчен круг вопросов, относящихся к компетенции РФ и ее субъектов в области регулирования жилищных отношений, определено, как соотносятся жилищное законодательство и иное законодательство, содержащее нормы жилищного права. Ряд статей ЖК РФ содержит положения, определяющие виды жилищного фонда, назначение жилых домов и жилых помещений, порядок перевода жилых помещений в нежилые и т. д. Необходимое внимание уделено вопросам управления жилищным фондом и его содержания, государственному учету жилищного фонда, государственному контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда.
В ЖК РФ изложены с учетом норм ГК РФ положения в отношении жилых домов, жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, пользования таким жильем, прав и обязанностей нанимателей жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам.
Нормами ЖК РФ предусмотрены положения, устанавливающие сроки внесения платы за жилье и коммунальные услуги и ответственность должников.
В самостоятельные (отдельные) разделы вынесены вопросы, являющиеся общими для договоров социального найма и найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов, социального использования, а также вопросы, регламентация которых по всем видам жилищного фонда основана на общих принципах и подходах.
В целом новый ЖК РФ предусматривает регулирование общественных отношений с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу возникновения, осуществления и прекращения права пользования жилыми помещениями; требований к жилым помещениями; обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищного фонда и т. д.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» вплоть до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории России, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и указанному закону. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, прямо предусмотренных указанным законом.5. Становление и развитие российского жилищного права. Изменение жилищных правоотношений собственности на жилые помещения
Жилье как элемент материальной культуры прошло длинный путь: от естественных укрытий и пещер до современных домов и небоскребов. Разорение крестьянских масс явилось базой для роста капиталистических городов. Высокая концентрация населения в городах вызвала огромный спрос на жилье. Жилище становится товаром, за его использование потребители вносят квартирную плату.
В дореволюционной России жилищное хозяйство в основном находилось в руках частных предпринимателей и являлось отсталым. Пришедшие в 1917 г. к власти большевики сразу приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. 20 ноября (3 декабря) 1917 г. В. И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов со сдаваемыми внаем квартирами», где предусматривалась национализация всей городской земли. В документе были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом. Эти идеи также были отражены в Декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и Декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью».
На основании постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. «Об управлении домами» руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. К управлению муниципализированными домами привлекались сами трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на 1 год заведующих.
С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества. С 1924 г. — жилищно-арендные кооперативные товарищества — ЖАКТы.
Великая Отечественная война сильно приостановила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности. Только в 1960-е гг. была поставлена задача достичь значительного прироста жилищного фонда страны.
В 1983 г. принимается ЖК РСФСР. В начале 1990-х гг. были реализованы некоторые программы жилищного строительства, основной из которых является государственная целевая программа «Жилище». 10 июля 1995 г. принята федеральная Программа «Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей».
Принятие нового ЖК РФ — это новый этап развития жилищного права России. ЖК РФ закрепил недопустимость произвольного лишения жилья; неприкосновенность жилища и собственности; а также недопустимость ограничения или лишения права пользования жилым помещением и т. д.6. Принципы жилищного права
Согласно ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основано на следующих принципах:
1) необходимости обеспечения органами государственной власти и органами МСУ условий реализации гражданами их прав на жилище и его безопасность;
2) неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;
3) необходимости беспрепятственного осуществления прав, обеспечивающихся жилищным законодательством;
4) признания равенства участников отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;
5) необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Жилищные права могут быть ограничены на основании закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право на свободный выбор жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений допускается только на основании ЖК РФ или другого закона.
Согласно от. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также вероятность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилого помещения.
Часть 2 от. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и органы МСУ поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием этими помещениями, расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.
Согласно от. 25 Конституции РФ и ч. 1 от. ЗЖК РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.7. Взаимодействие жилищного права с другими отраслями права
Жилищное право до 1980-х гг. включалось в состав гражданского права, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы — Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.
В течение 1983–1995 гг. жилищное законодательство развивалось уже отдельно от гражданского.
В юридической литературе указывалось, что «многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательство. Данное положение относится и к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», и к Закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» и т. д. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести».
Жилищное право представляет собой комплексную отрасль права. В. К. Райхер писал, что жилищные отношения регулируются нормами административно-правового института распределения жилья, гражданско-правового института договора найма жилого помещения, кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов. Эту позицию впоследствии поддержали и другие ученые.
Разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права действительно необходимо, и вывод нужно делать следующий — жилищное право является комплексной отраслью права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное право регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления в пользование жилых помещений, управления и эксплуатации жилищных фондов, т. е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Специфической чертой таких отношений является то, что они возникают, существуют и развиваются главным образом по поводу особого материального объекта — жилища.
Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права. Так, для отношений пользования жилыми помещениями характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера — метод административного права (метод власти — подчинения). Будучи связанными между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта — жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.8. Понятие и виды источников жилищного права
Источник права — форма выражения государственной воли, проявляющаяся в результате правотворческого процесса государства.
К источникам жилищного права можно отнести нормативные правовые акты, нормативные договоры, акты федерального законодательства. Все они находятся в определенной иерархической связи.
Первыми выступают федеральные акты законодательства. Это Конституция РФ, федеральные конституционные законы, федеральные законы, кодексы.
Далее идут законы субъектов РФ. Они могут приниматься при отсутствии регулирования какого-либо вопроса на федеральном уровне, в случае, когда федеральным законодательством предусмотрено, что урегулирование какого-либо вопроса относится к компетенции субъекта РФ, не могут противоречить федеральному законодательству.
Следующей группой источников выступают нормативные правовые акты — правовые акты, принятые полномочными органами и содержащие правовые нормы, т. е. предписания общего характера и постоянного действия, рассчитанные на многократное применение. Они издаются органами, обладающими нормотворческой компетенцией, в строго установленной форме. Это официальные документы, носители юридически значимой информации.
Все нормативные правовые акты — подзаконные, это значит, что их принимают во исполнение федеральных законов, законов субъектов РФ.
Первое место среди них занимают указы Президента РФ, затем постановления Правительства РФ. Затем постановления федеральных министерств и ведомств. На уровне субъекта РФ нормативные правовые акты принимают правительство субъекта РФ, министерства и ведомства в структуре региональной исполнительной власти.
Последний уровень — подзаконные нормативные акты органов местного самоуправления.
Источниками жилищного права будут являться и нормативные договоры. Однако на практике пока нельзя назвать ни одного такого акта. Нормативные договоры заключались между федеральным центром и субъектом РФ по разграничению полномочий, предметов ведения. Их заключение практиковалось в 1990-е гг. XX в., когда федеральным центром проводилась политика по излишней децентрализации государственной власти. В настоящий момент почти все заключенные ранее нормативные договоры отменены. Однако сама возможность их заключения законодательно сохранилась.
Далее идут постановления судов судебной системы РФ.
Постановление суда — это прежде всего акт применения права. Постановления пленума Верховного Суда РФ или Высшего Арбитражного Суда РФ в определенных случаях будут являться источником жилищного права.
Акты Конституционного Суда РФ в зависимости от ситуации также могут являться источниками жилищного права.9. Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц
Новеллой ЖК РФ является то, что вот. 6 определены пределы действия жилищного законодательства во времени. По общему правилу акт жилищного законодательства не имеет обратной силы.
Указанные правила имеют обязательное значение для определения пределов действия во времени не только федеральных законов, актов Президента РФ, Правительства РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Они едины и для актов жилищного законодательства, принятых в установленном порядке субъектами РФ и органами местного самоуправления.
Установлены нормы, актуальные для жилищных отношений, носящих длительный характер. К отношениям, возникшим до введения в действие нового акта жилищного законодательства, применяются нормативные правовые акты, ранее регулировавшие эти отношения. Вместе с тем, если в рамках существующих жилищных правоотношений у их субъектов после введения в действие нового нормативного акта возникли определенные права и обязанности, то эти права и обязанности осуществляются по правилам, предусмотренным новым актом.
Если день вступления нормативного правового акта в силу не указан в нем самом, то:
1) федеральные и федеральные конституционные законы, а также нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти вступают в силу по истечении 10 дней после их официального опубликования;
2) нормативные акты Президента РФ, акты Правительства РФ, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие статус федеральных органов исполнительной власти, а также организаций вступают в силу по истечении 7 дней после дня их первого официального опубликования.
Рассматривая действия закона в пространстве, следует напомнить, что по общему правилу он распространяется на всю территорию РФ, за исключением случаев, когда пространственные пределы действия закона ограничены (например, он распространяется на районы, подвергшиеся стихийному бедствию).
Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся инвалиды и участники ВОВ и приравненные к ним лица; участники афганской войны — воины-интернационалисты; военнослужащие, уволенные в запас или отставку; инвалиды I–II групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления); многие другие категории граждан и лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов государственной власти и местных исполнительных органов.10. Порядок разрешения коллизий между нормативными актами жилищного законодательства
ЖК РФ — акт базисного характера, в котором закреплены базисные положения жилищного права. Он призван сыграть цементирующую роль основного акта системы жилищного законодательства. Нормы ЖК РФ детализируются и конкретизируются в нормативных актах субъектов РФ. Указы Президента РФ, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить ЖК РФ и другим федеральным законам.
Правительство вправе издавать постановления на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ. Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, если это не противоречит существу таких отношений, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно ч. 2 ст. 7ЖК РФ при невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
По ст. 9 ЖК РФ, если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.
Право граждан на жилище и составляющие этого права раскрываются в отдельных международных договорах, участниками которых является и РФ. Так, в соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 A (III) от 10 декабря 1948 г.) каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание.
Согласно ст. 2 Рекомендаций МОТ от 28 июня 1961 г. № 115 о жилищном строительстве для трудящихся целью национальной политики должно быть содействие в рамках общей политики жилищного строительства строительству жилых домов и введению соответствующего коммунального обслуживания с целью обеспечения всех трудящихся и их семей соответствующим удовлетворительным жилищем и подходящими для жизни условиями.
Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. N2 5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений» предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и РФ, постоянно проживающими на территориях этих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в РФ и наоборот, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством государств. Это положение должно быть учтено при применении ч. 5 ст. 72 ЖК РФ.11. Понятие жилищного фонда и жилищной сферы
Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. В качестве критерия классификации жилищного фонда указываются формы собственности на жилые помещения. С учетом положений от. 8 Конституции РФ и п. 1 от. 212 ГК РФ законодатель подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный.
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1,2 от. 209 ГК РФ).
Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для всей страны системе. Задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и т. д. Порядок осуществления государственного учета был установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301). Источником правового регулирования является также Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г N2921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (с изм. и доп. от 19 марта 2005 г.).
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений.
Технический учет предполагает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда, мониторинг технического состояния жилых помещений, оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, и другую деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Жилищная сфера — область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружения из элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Недвижимость в жилищной сфере — недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.12. Понятие жилых и нежилых помещений. Порядок перевода жилых помещений в нежилые
Жилым признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, и пригодное для постоянного проживания граждан. А нежилое помещение — такое же помещение, но не пригодное для проживания граждан. Это различные постройки, строения, сооружения хозяйственного и иного вспомогательного назначения.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, его часть;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилой дом — индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения нужд проживающих.
Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного характера.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве непосредственного проживания граждан. Допускается использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется с учетом требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц. Перевод квартиры в нежилое помещение допускается только, если она находится на 1 этаже многоквартирного дома либо выше 1 этажа, но если под квартирой расположены нежилые помещения. Перевод осуществляет органом местного самоуправления.
Для перевода помещения из жилого в нежилое собственник представляет следующие документы:
1) заявление;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
3) план переводимого помещения с описанием;
4) подготовленный и оформленный проект переустройства или перепланировки.
Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Отказ в переводе допускается в случаях:
1) непредставления документов;
2) представления их в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода.13. Классификация жилищных фондов. Основания и основные виды классификации
Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. Иными словами, жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Установлена новая классификация видов жилищного фонда. Ранее виды жилищного фонда определялись по одному основанию — принадлежности к тем или иным формам собственности. Кодекс сохранил данное основание, но одновременно ввел новое — цели использования жилищного фонда.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам
по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилой фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого пользования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Он должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными актами РФ.14. Частный жилищный фонд
Частный жилищный фонд это такой фонд, который:
1) находится в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные гражданами на других основаниях, предусмотренных российским законодательством;
2) находится в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям. Собственность рассматривается в нескольких смыслах.
Как юридическая категория собственность — это принадлежность имущества определенным лицам — индивидам или коллективам на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле).
Как экономическая категория собственность — это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами — индивидами и коллективами — предметов природы, естественных и созданных трудом.
Жилой дом — строение, не менее половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый адрес.
Квартира — это отдельное изолированное помещение в жилом доме, которое используется исключительно для проживания физических лиц.
Следовательно, собственниками жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд, могут быть не только граждане, но и юридические лица. Согласно ст. 213 ГК РФ собственниками жилых помещений являются коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственниками, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и другие фонды.
По общему правилу количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом необходимо отметить, что жилое помещение, независимо оттого, принадлежит оно физическому или юридическому лицу, должно использоваться только для проживания граждан.
В нашей стране доля частного жилищного фонда возрастает. Если в 1993 г. она составляла 47 %, то в 1998 г. — 59,2 %; доля муниципального жилищного фонда в 1998 г. равнялась 31,4 %, а государственного — 6,2 %.15. Государственный жилищный фонд
Государственный жилищный фонд по законодательству РФ составляет:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий.
В составе государственного жилищного фонда законодатель выделяет собственность РФ и собственность субъектов Федерации — республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов.
Управление и распоряжение от имени РФ федеральным имуществом осуществляет Правительство РФ. Значительную часть своих полномочий Правительство делегировало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, в хозяйственное ведение или оперативное управление, дает согласие на продажу объектов недвижимости, закрепленных в хозяйственном ведении, на передачу их в аренду или залог.
От имени субъектов Федерации управление и распоряжение жилищным фондом осуществляют соответствующие государственные органы исполнительной власти субъекта Федерации.
К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома, используемые гражданами на условиях найма. Приватизация квартир в домах, включенных в план реконструкции в текущем году, осуществляется после ее проведения владельцем (собственником) дома.
При этом наниматели, проживающие в квартирах до начала реконструкции, после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир.
Перечень объектов государственного жилищного фонда, не подлежащих приватизации:
1) квартиры-музеи;
2) квартиры (дома), расположенные на территориях закрытых воинских поселений, предприятий, учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;
3) комнаты в общежитиях, квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в которых невозможно обеспечить безопасное проживание людей);
4) квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной вследствие аварии на Чернобыльской АЭС, а также квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу служебных.
Данный перечень объектов является исчерпывающим.16. Муниципальный жилищный фонд
Муниципальный жилищный фонд по законодательству РФ — это жилищный фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями и находящийся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Муниципальный жилищный фонд представляет собой составную часть муниципальной собственности, предназначенную для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории города, района. Образование муниципального жилищного фонда осуществляется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами РФ, а также за счет строительства нового жилья.
Согласно от. 125 и 215 ГК РФ органы местного самоуправления и лица, указанные в Законе, осуществляют права собственника от имени муниципального образования. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. В частности, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти РФ и органам государственной власти субъекта РФ и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст. 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изменениями от 12 октября 2005 г.)).
Согласно статье указанного закона в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд. С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований будет находиться жилищный фонд лишь социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»),
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Он должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными актами РФ.17. Общественный жилищный фонд
Общественный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, которые находятся в собственности общественных объединений.
Общественные объединения — это вид некоммерческих организаций, которые созданы на добровольной основе по инициативе граждан, которые объединяются на основе общности своих интересов для реализации общих целей, указанных в уставе данного объединения.
В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР в данное понятие включались жилые дома и жилые помещения в других строениях, которые принадлежали колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.
В соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, реализуемое в порядке, утверждаемом органами исполнительной власти субъектов РФ. Однако если установленный названными актами порядок приватизации жилья противоречит названному выше Закону, в том числе принят с превышением полномочий органов, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положениями рассматриваемого Закона.
Граждане, которые проживают по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.
Льготы по оплате коммунальных услуг предоставляются гражданам — нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального, а также общественного жилищного фонда, членам жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также собственникам жилых помещений, имеющим в соответствии с действующим российским законодательством право на подобные льготы.
Граждане, неправительственные, общественные организации и другие добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах независимо от форм их собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по местожительству с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.18. Жилищный фонд, находящийся в коллективной собственности
Жилищный фонд в коллективной собственности — это фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
Понятие коллективной собственности было широко распространено в нашем законодательстве доперестроечного периода. На новом этапе это понятие постепенно исчезает. Для обозначения многосубъектной собственности более пригоден термин «общая собственность».
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия — по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно ихдолям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Каждый участник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.19. Жилищный фонд социального использования
В соответствии с российским законодательством жилищный фонд социального использования — совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Социальный жилищный фонд включает в себя определенные жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст. 57 ЖК РФ). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст. 60 ГК РФ).
Специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодательством установлен особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношение по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ).
Индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан — собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом — собственником на условиях безвозмездного пользования.
Наконец, жилищный фонд коммерческого использования включает в себя любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
При наличии определенных юридических фактов возможен перевод жилых помещений из одного вида жилищного фонда в другой (например, при приватизации государственного и муниципального жилья, по гражданско-правовым сделкам и другим основаниям).20. Социальный наем жилых помещений
Глава 8 ЖК РФ содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и т. д. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных от. 60 ЖК РФ. Нанимателем является гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам главы 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов его семьи. То же самое происходит и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК РФ). Данный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным, заключается без установления срока.
Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира и т. д.). Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения или когда право хозяйственного ведения или оперативного управления на такое помещение переходит к другому субъекту (от. 64 ГК РФ).
Права и обязанности наймодателя определены в от. 65 ЖК РФ.
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) запрещать вселение граждан;
3) давать согласие на обмен жилых помещений.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Основные права и обязанности нанимателя определены от. 67 ЖК РФ.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) производить обмен или замену помещения;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
3) производить текущий ремонт;
4) своевременно вносить плату за наем.21. Коммерческий наем жилых помещений
Собственник жилого помещения вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем.
Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. В нем стороны по соглашению закрепляют условия найма жилья. Стороны должны договориться, на какой срок они заключают настоящий договор (краткосрочный или долгосрочный). Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также периодичность платежей. Наряду с указанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.
Фактическая передача жилого помещения должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель в соответствии со от. 676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.
Согласно определению договора коммерческого найма жилых помещений (п. 1 от. 671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателя является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем в состоянии, пригодном для проживания.
Плата является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.22. Понятие жилищного правоотношения. Элементы жилищного правоотношения: субъекты, содержание, предмет (объект)
Жилищные правоотношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т. д.
В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями.
Жилищные правоотношения делятся на 2 группы:
1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;
2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.
Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) учета жилищного фонда, его ремонта и содержания и т. д.
Объекты жилищных правоотношений — жилые помещения. К ним относятся жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир и комнаты. Жилое помещение должно быть предназначено и пригодно для проживания граждан круглогодично. Всевозможные времянки, вагончики не будут относиться к объектам жилищных правоотношений.
Субъекты жилищных правоотношений — это лица, участвующие в этих правоотношениях. Это граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Данный перечень указан в от. 4 ЖК РФ. Положения ЖК РФ применяются и к жилищным правоотношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц.
Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности его субъектов (участников). По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, ведущим учет таких граждан, которые обязаны поставить его на учет по улучшению жилищных условий и вынести решение о предоставлении лицу конкретного жилого помещения.
Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма, в соответствующих случаях — с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма и др.)23. Юридические факты как основание возникновения, изменения и прекращения правоотношений
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В ЖК РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.
Юридические факты делятся на 2 вида:
1) действия (зависят от воли физических и юридических лиц);
2) события (не зависят от воли и сознания физических и юридических лиц).
Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные. Кроме того, юридические факты могут быть объединены в юридический состав. В этом случае для возникновения жилищных правоотношений необходима совокупность указанных в от. 10 ЖК РФ юридических фактов, на основании которых возникают права и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое помещение по договору необходимо не только заключение договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора.
Итак, жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных права и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Наиболее распространенным юридическим
фактом являются договоры и иные сделки.
Другим основанием возникновения жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. К ним относятся акты органов власти и управления РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.
К правопорождающим актам относятся государственная регистрация права на жилое помещение и т. д.24. Виды жилищных правоотношений
До принятия ЖК РФ вопрос о понятии «жилищные отношения» не имел однозначного решения, так как его нормативное определение отсутствовало. Однако в среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища. Так, по мнению известного цивилиста Ю. К. Толстого, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения»… Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм.
В ст. 4 гл. 1 ЖК РФ установлен перечень жилищных правоотношений, т. е. отношений по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
2) права пользования жилыми помещения частного жилищного фонда;
3) учета жилищного фонда, его содержания и ремонта;
4) права создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
5) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;
6) права перепланировки и переустройства жилых помещений;
7) управления многоквартирными домами;
8) оказания коммунальных услуг;
9) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
10) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим нормам.
Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения.
В частности, они возникают в результате:
1) договора коммерческого, социального найма жилого помещения;
2) членства в жилищно-строительном или жилищном кооперативе;
3) договора найма служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения;
4) договора пожизненного содержания с иждивением;
5) завещательного отказа;
6) договора поднайма жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др.
По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы:
1) имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать «первичными» пользователями — после собственника или органа, им управомоченного);
2) не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать «вторичными» пользователями жилого помещения).25. Право граждан на обеспечение жилыми помещениями из государственного и муниципального жилищного фонда
По договору найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. По данному договору одна сторона — собственник жилого помещения (действующие от его имени уполномоченный орган) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающей тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения.
Для принятия на учет по улучшению жилищных условий гражданин подает в жилищный орган по своему местожительству заявление и сведения о жилых помещениях, гражданско-правовых сделках, совершенных с жильем за 6 лет, предшествующих постановке на учет. Заявление регистрируется и проверяется в органах местного самоуправления общественной комиссией по жилищным вопросам. Составляется акт проверки жилищных условий. Жилищная районная комиссия рассматривает заявление в и все материалы по делу в течение месяца и вносит главе администрации рекомендательное предложение о принятии гражданина на учет или отказе в постановке на учет органу местного самоуправления.
Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном выше порядке, если иной порядок не предусмотрен законом. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.26. Жилищные льготы (понятие, виды). Основание и порядок их предоставления в россии
С 1930-х гг. в были приняты акты, которыми установлены жилищные льготы педагогическим, медицинским и другим работникам, проживающим в определенных территориях. Такие льготы были предусмотрены в целях привлечения специалистов в указанные населенные пункты. Этим работникам предоставлялись бесплатные квартиры с отоплением и освещением. Под бесплатной квартирой имеется в виду то, что эти работники вправе проживать в предоставленных им жилых помещениях бесплатно (без внесения платы за жилье); они освобождены также отплаты за отопление; освобождены отплаты за освещение (не в целом за электроэнергию, а именно за освещение).
Размер платы за жилое помещение определяется в соответствии с ЖК РФ. Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, которым жилое помещение предоставлено по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользованием жилым помещением. Но это не освобождает их от обязанности вносить плату за ремонт и содержание жилья, а также коммунальные услуги.
К жилищным льготам относятся субсидии и компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Субсидия — это предварительная выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью использования гражданином этих средств в счет оплаты жилья и коммунальных услуг.
Компенсация — это выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью возмещения ему расходов, которые он фактически произвел в связи с оплатой.
Субсидии могут предоставляться:
1) пользователям жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) нанимателям по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) членам ЖК и ЖСК;
4) собственникам жилых помещений.
Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта РФ или управомоченным им учреждением гражданам на на основании их заявлений.
Субсидии выдаются также гражданам, выезжающим (выехавшим) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50 % с квартирной платы (в домах государственного и муниципального жилищного фонда) и оплаты коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда).
Компенсации на оплату жилья и коммунальных услуг предусмотрены для:
1) военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, на строительство (покупку) жилья и выплаты компенсации за его наем (поднаем);
2) пенсионерам из числа военнослужащих и членов их семей, проживающим в Латвии, Литве и Эстонии на оплату жилья и коммунальных услуг;
3) сотрудникам ОВД РФ, Федеральной службы исполнения наказаний и иным за наем (поднаем) жилых помещений и др.27. Очередность предоставления жилья. Граждане, имеющие право на бесплатное получение жилых помещений социального использования
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.
Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки, по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы и т. д. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по их местожительству (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями за период до предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.
Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в некоторых случаях устанавливается законодательством субъектов РФ.
Жилье предоставляется гражданам, уволенным с военной службы, и членам их семей, состоящим на учете, в порядке общей очереди.
Граждане, уволенные с военной службы, вправе получить по желанию в порядке общей очереди государственные жилищные сертификаты или безвозмездную финансовую помощь (субсидию) на строительство или покупку жилья в размере и порядке, определенных законодательством РФ. В случае получения финансовой помощи (субсидии) или государственного жилищного сертификата они снимаются с очереди на получение жилых помещений или улучшение жилищных условий.
Администрации субъектов РФ распределяют государственные жилищные сертификаты, построенную, купленную за счет средств федерального бюджета жилую площадь в соответствии с утвержденными списками очередников на получение жилых помещений или улучшение жилищных условий, о чем в письменной форме уведомляют граждан, уволенных с военной службы.
Не допускается предоставление жилья нестоящим на очереди гражданам, уволенным с военной службы.28. Норма жилой площади. право на дополнительную жилую площадь
Ранее ст. 38 ЖК РСФСР устанавливала норму жилой площади в размере 12 кв. м. на одного человека. Эта норма являлась предельным размером предоставляемой жилой площади. На практике жилое помещение предоставляется гражданам в России в размере от 9 до 12 кв. м жилой площади.
Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:
1) норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального найма);
2) учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);
3) социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).
Нормой предоставления площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов.
Например, согласно ст. 12 закона г. Москвы «Основы жилищной политики города Москвы», а также п. 5 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве норма предоставления жилого помещения в Москве (социальная норма) составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, а норма постановки на учет по улучшению жилищных условий составляет 10 кв. м на каждого проживающего.
Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь комнат и мест общего пользования в квартире.
Места общего пользования квартиры — вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, иные подобные помещения.
Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и иным категориям граждан предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м общей площади, если иное не установлено законом.
При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения). В соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих» офицеры в воинских званиях полковник, ему равном и выше, командиры воинских частей и некоторые другие категории военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения не менее 15 кв. м и не более 25 кв. м.29. Излишки жилой площади и их правовой режим
Законодательство отказалось от принудительного изъятия излишков жилой площади, взяв курс на ликвидацию коммунальных квартир. Наниматель, имеющий излишки, вправе с согласия членов своей семьи потребовать от наймодателя предоставления ему квартиры меньшего размера. В литературе указывается необходимость закрепить в законодательном порядке обязанность наймодателя по предоставлению нанимателю по его просьбе жилого помещения меньшего размера.
При разрешении споров, возникающих в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, следует учитывать, что, если в результате этого ремонта занимаемое нанимателем жилое помещение не может быть сохранено или существенно увеличится, нанимателю и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилье. Увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят установленную законодательством норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии на нее права), в результате чего образуются ее излишки.
При существенном уменьшении жилого помещения нанимателю до начала капитального ремонта должно быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.
Жилое помещение, предоставляемое на время проведения капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечающим санитарным и техническим требованиям.
Граждане, имеющие право на дополнительную площадь, независимо от того, занимают ли они отдельную комнату или нет, оплачивают в одинарном размере по ставкам, определенным законодательством о квартирной плате, как основную жилую площадь в размере, установленном этим законодательством, так и дополнительную площадь в пределах не свыше 10 кв. м.
Излишки жилой площади сверх вышеуказанных норм основной и дополнительной площади подлежат оплате в повышенном размере согласно Закону о квартирной плате.
Трудящиеся, пользующиеся правом на дополнительную площадь, не лишаются установленного законодательством о квартирной плате права на оплату в одинарном размере той части излишков жилой площади, которая не достигает на семью половины установленной Законом нормы.
Членам семьи, оставшимся в занимаемых ведомственных жилых помещениях,
при образовании излишков жилой площади (при их согласии) предоставляются из фонда органа другие жилые помещения по установленным нормам в целях высвобождения занимаемого жилья для предоставления очередникам ОВД.
Учителя и педагогические работники школ, работающие и проживающие в сельской местности, освобождаются от платы за излишки жилой площади в случае предоставления им и совместно с ними проживающим членам их семей бесплатно квартир с отоплением и освещением сверх норм.30. Понятие договора найма жилого помещения
По договору найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 от. 49 ЖК РФ). По данному договору одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных в от. 60 ЖК РФ.
Объектом договора является изолированное жилое помещение, находящееся в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном жилищном фонде). Наймодателем является орган государственной власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления. Нанимателем выступает физическое лицо. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами. Данный договор носит бессрочный характер.
Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение. Наймодатель обязан:
1) передать свободное от иных прав жилое помещение в надлежащем состоянии;
2) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
3) обеспечивать коммунальные услуги надлежащего качества.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое помещение иных лиц;
2) сдавать помещение в поднаем;
3) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
4) требовать проведение ремонта.
Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению;
2) проводить его ремонт;
3) своевременно вносить плату;
4) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением и т. д.
Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм предоставления жилого помещения:
1) норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального найма);
2) учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);
3) социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).
Нормой предоставления площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (к примеру, в Москве норма составляет 18 кв. м).31. Разновидности найма жилого помещения
Социальный наем жилого помещения. По данному договору одна сторона — собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Нанимателем является гражданин России, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным главой 7 ЖК РФ.
Данный договор может быть как возмездным, таки безвозмездным, заключается без установления срока.
Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира и т. д.). Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) запрещать вселение граждан;
3) давать согласие на обмен жилых помещений и т. д.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) производить ремонт;
3) осуществлять капитальный ремонт помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) производить обмен или замену помещения;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
3) производить текущий ремонт;
4) своевременно вносить плату за наем.
Коммерческий наем жилых помещений.
Собственник жилого помещения вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем. Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. В нем стороны по соглашению закрепляют условия найма жилья. Стороны должны договориться, на какой срок они заключают настоящий договор (краткосрочный или долгосрочный). Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Наряду с указанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.32. Договор найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда
По договору найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда одна сторона — собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания.
Предметом данного договора выступают жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищным фондам.
Нанимателем является гражданин РФ, состоявший на жилищном учете, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Данный договор может быть как возмездным, таки безвозмездным, заключается без установления срока в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя, собственника либо собственниками жилых помещений;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий хроническим заболеванием, при котором совместное проживание с ним невозможно, и не имеющими иного жилого помещения.
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги;
2) запрещать вселение граждан;
3) давать согласие на обмен жилых помещений.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома;
3) осуществлять капитальный ремонт помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) производить обмен или замену помещения;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта.
Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению;
2) обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
3) производить текущий ремонт;
4) своевременно вносить плату за наем.33. Поднаем
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (от. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ним членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ст. 51 ЖКРФ.
В соответствии со от. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Если поднаниматель жилого помещения или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, допуская его разрушение и т. п., наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения.34. Понятие договора аренды жилых помещений
По договору аренды жилых помещений арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В аренду передаются земельные участки и природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания и т. д.
Порядок, условия платежей и сроки определяются договором.
Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них.
Сторонами выступают арендодатель и арендатор.
Арендатор — юридическое лицо.
При его реорганизации его правопреемнику не может быть отказано во вступлении в договор аренды с правом выкупа на оставшийся срок, а также оформлении права собственности на жилое помещение при добросовестном исполнении своих обязательств.
При ликвидации — договор прекращается.
Арендатор обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), содержать помещение в исправном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома;
2) не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения арендодателя;
3) своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения;
4) в установленные сроки вносить арендную плату, платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом и т. д.
Арендатор вправе:
1) потребовать предоставления жилого помещения в соответствии с ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если арендодатель не предоставил арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре;
2) по истечении срока договора оформить жилое помещение в собственность в соответствии с действующим законодательством и т. д.
Права и обязанности арендодателя:
1) арендодатель в месячный срок после подписания договора обязан предоставить жилое помещение, соответствующее условиям договора и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ арендатору в жилое помещение;
2) арендодатель обязан содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома и обеспечивать необходимыми жилищно-коммунальными и другими услугами;
3) при досрочном расторжении договора арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных арендодателю досрочным прекращением договора и т. д.
Расторжение договора допускается по соглашению сторон.35. Приобретение гражданами жилья в частную собственность
Еще Совет Министров СССР отмечал, что важную роль в решении жилищной проблемы играет предоставление гражданам возможности приобретать в собственность квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда. Это способствует бережному отношению к жилью и повышению его долговечности, а также закреплению кадров. Продажа гражданам квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда, как показывает опыт других стран, содействует ускорению решения жилищной проблемы и повышению трудовой активности населения.
В собственность гражданам могут быть проданы незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, кроме квартир в домах закрытых военных городков.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части является гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом помещении. Эта норма является формой реализации от. 40 Конституции РФ, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане, граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма.36. Приобретение жилья в порядке наследования. Завещательный отказ (легат)
Завещательный отказ — возложение на наследника по завещанию исполнения каких-либо обязательств в пользу одного или нескольких лиц — отказополучателей.
Завещатель может указать в завещании срок выполнения наследником этого обязательства.
Отказополучателями могут быть лица, как входящие, так и не входящие в круг наследников по закону.
Право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Но в завещании может быть назначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа.
Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (от. 33 ЖК РФ).
Предметом завещательного отказа может быть:
1) передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или пользование вещи или имущественного права из состава наследства;
2) приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества;
3) выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги и т. п.
Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Важно отметить, что при последующем переходе права собственности на имущество, входящее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными сторонами.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.37. Договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме
Договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме — договор, заключаемый между коммерческим банком (залогодержатель) и юридическим или физическим лицом (залогодатель) по поводу предоставления банком денежного кредита под залог принадлежащего залогодателю права собственности на квартиру в строящемся доме.
Должником по отношению к залогодателю является строительная организация, которая обязуется передать залогодателю в счет долевого участия в строительстве жилого дома в соответствии с п. 5 от. 5 Закона «Об инвестиционной деятельности» и от. 24 ЖК РФ в собственность квартиру.
В договоре должна быть определена балансовая стоимость квартиры.
Залогодатель обязан:
1) совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права;
2) не совершать уступки заложенного права;
3) не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости;
4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц.
Залогодатель вправе:
1) требовать от залогодержателя выдачи документов, подтверждающих полное (частичное) исполнение обязательств по кредитному договору;
2) в любое время до реализации заложенного права прекратить обращение взыскания на него посредством исполнения обязательства по кредитному договору.
Залогодержатель вправе:
1) в случае неисполнения залогодателем своих обязанностей, самостоятельно принимать меры для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц;
2) требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору, если заложенное право утрачено и залогодатель не восстановил его или с согласия залогодержателя не заменил другим, равноценным по стоимости. Существенная особенность данного вида договора в том, что право собственности на полученную квартиру в строящемся доме возникает с момента регистрации договора на строительство жилого дома в долевом участии с выдачей свидетельства о собственности на жилище.
Право собственности на квартиру в строящемся доме должно быть оценено сторонами. Естественно, банком — в сторону уменьшения (дом, возможно, не будет построен; будут выявлены изъяны, существенно понижающие стоимость дома).
По данному договору залогодержатель имеет значительно больше прав, чем при залоге приватизированной квартиры. Он может вступать в качестве третьего лица вдело, в котором рассматривается иск о заложенном праве.
В договоре обязательно указывается срок его действия. Право залога прекращается с прекращения обеспеченного залогом права обязательства по кредитному договору или с переходом прав на заложенное право к залогодержателю.38. Возникновение права собственности при приватизации помещений в домах жилищного фонда
Приватизация — процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация осуществляется посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной или муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием корпоративной, частной и иных форм собственности.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде 1 раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
При приватизации государственного и муниципального имущества применяется общий порядок приобретения и прекращения права собственности, если законом не предусмотрено иное.
Право собственности на новую вещь, изготовленную лицом для себя; на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества; на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков; служебные жилые помещения, кроме жилищного фонда совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.39. Понятие приватизации жилищного фонда. Право граждан на приватизацию жилья
Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ).
В процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с другой — органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан.
Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» не распространяется на приватизацию государственного и муниципального жилищного фонда (абз. 3 п. 2 ст. 3 вышеуказанного Закона).
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования 1 раз.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений — органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или ОМСУ, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.
При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.40. Жилые помещения, не подлежащие приватизации или приватизируемые в особом порядке
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков; служебные жилые помещения, кроме жилищного фонда совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий и др.
Служебное жилое помещение, находящееся в государственной собственности в служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление ОВД, органам ФСБ, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам РФ и внутренним войскам МВД РФ не подлежит приватизации, бронированию, обмену и т. п.
Служебные жилые помещения, предоставляемые гражданам, занятым на работах с химическим оружием, не подлежат приватизации или обмену на другие помещения.
Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ.
При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить ремонт дома.
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке данной приватизации граждане представляют следующие документы:
1) заявление (заявления) на приватизацию;
2) документ, подтверждающий право на пользование жилым помещением;
3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано и т. д.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов.
Военнослужащим, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются в собственность жилые помещения по избранному постоянному местожительству в порядке, определяемом законом.
Остальные военнослужащие — граждане при увольнении с военной службы освобождают служебные жилые помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.41. Особенности приватизации жилья, закрепленного за предприятиями
Предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире.
Первоначально предусматривалась возможность приватизации жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и учреждений, в случае приватизации этих предприятий, учреждений на условиях, установленных законодательством, и это вело к ограничению жилищных прав граждан, поскольку жилищный фонд переходил в частную собственность и собственник вправе распоряжаться им по своему усмотрению; однако, законодательством не был регламентирован вопрос приватизации ведомственного жилья. Статья 18 Закона о приватизации подтверждает право граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда, который находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, на сохранение того объема жилищных прав, который был у них на момент приватизации указанных предприятий и учреждений. В этих случаях организации получают его не в частную собственность, а лишь в хозяйственное ведение или оперативное управление; кроме того, этот фонд может быть передан в ведение органов МСУ, и, следовательно, передача ведомственного жилья не связана с каким-либо ограничением прав граждан.
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ О приватизации», разъяснил, что:
1) решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со от. 18 Закона о приватизации переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и направо бесплатной приватизации жилья;
2) гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу Закона, поскольку действовавшее до этого времени законодательство не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.42. Понятие жилищных и жилищно-строительных кооперативов как некоммерческих организаций
Жилищный и жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства для удовлетворения потребностей в жилье, для управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Эти кооперативы потребительские, к регулированию их деятельности применяются положения от. 116 ГК РФ. Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т. е. юридическим лицом, не преследующим в качестве своей основной цели извлечение прибыли.
Специальные законы о таких кооперативах отсутствуют. Однако положения ЖК РФ следует рассматривать в качестве специальных норм закона, устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких кооперативов.
Особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.
Правом на вступление в данные кооперативы обладают граждане и (или) юридические лица. Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только физические лица, достигшие возраста 16 лет. При этом малоимущие и иные граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищный условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив.
Юридические лица могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями.
Порядок создания таких кооперативов определен в от. 112 ЖК РФ. Установлено, что членов не может быть менее 5 и не более количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Решение о создании кооператива принимают его учредители (лица, желающие создать кооператив) на общем собрании. Учредители — физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей. Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительный орган (директор, генеральный директор и т. д.) либо иные лица по доверенности.
На учредительном собрании принимаются решения о создании жилищного или жилищностроительного кооператива и утверждении его устава. Устав является единственным учредительным документом кооператива и обязательным для всех его членов.
Помимо волеизъявления учредителей, для его создания в качестве юридического лица необходима государственная регистрация. Органы управления:
1) общее собрание членов;
2) конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом;
3) правление и председатель правления.43. Понятие служебных жилых помещений, их предназначение. Порядок предоставления служебных жилых помещений и выселения из них
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, ОМСУ, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Служебные помещения предоставляются только тем лицам, которые не обеспечены жильем в данном населенном пункте.
Основания предоставления таких помещений — решения их собственников (действующих от имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц. Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение.
По договору найма служебного жилого помещения одна сторона — собственник помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или ОМСУ) или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — данное служебное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Для этого договора предусмотрена только простая письменная форма.
Выселение возможно:
1) без предоставления другого жилого помещения;
2) с предоставлением такового. Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает основание для обращения в суд с иском о выселении без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, указанные вот. 103 ЖК РФ, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения. По статье 103 ЖК РФ из служебных жилых помещений только с предоставлением другого жилого помещения могут быть выселены:
а) члены семьи военнослужащих, сотрудников ОВД, органов ФСБ, таможенных органов, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы;
б) пенсионеры;
в) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение и который умер;
г) инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, профзаболевания.44. Договор субаренды служебного помещения
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов и в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, увеличивающее его стоимость.45. Понятие общежития
Общежития предназначаются для проживания рабочих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Под них предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами.
Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, студентам, а также другим гражданам по решению администрации общежития и администрации учебного заведения или организации, в ведении которых находится общежитие. На основании принятого решения выдается ордер. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития. Самовольное переселение из одного помещения в другое запрещается.
Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека.
Семьям предоставляются изолированные жилые помещения.
Преимуществом на получение жилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также передовики производства, другие рабочие по решению трудового коллектива.
Вселяемые должны быть ознакомлены с правилами внутреннего распорядка.
Проживающие вправе:
1) пользоваться предоставленной площадью, помещениями культурно-бытового и иного назначения, требовать обеспечения мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем, коммунально-бытовыми услугами, а также сохранности принадлежащего им имущества;
2) избирать и быть избранными в органы управления общежития, принимать участие в их работе, вносить предложения по улучшению жилищно-бытового и культурного обслуживания проживающих в общежитиях и добиваться их реализации и т. д.
Проживающие обязаны:
1) использовать предоставленную им площадь в соответствии с ее назначением;
2) соблюдать правила внутреннего распорядка, пожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила;
3) своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, предоставляемые коммунальные и другие услуги по установленным ставкам и тарифам и т. д.
Лица, выбывающие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество. При недостаче или его повреждении они возмещают причиненный ущерб.
Администрация общежития обязана обеспечить:
1) создание необходимых жилищно-бытовых условий для проживающих;
2) своевременную выдачу мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря;
3) ознакомление вселяемых с правилами внутреннего распорядка и т. д.
Выселение граждан, проживающих в общежитии, производится по основаниям и в порядке, установленным жилищным законодательством.46. Стороны в жилищных правоотношениях
Субъектами в жилищных правоотношениях выступают граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.
Используемые в ЖК РФ термины «граждане» и «юридические лица», обозначают соответственно граждан России и иностранных граждан, лиц без гражданства, лиц с двойным гражданством, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Для россиян и иностранцев в сфере жилищных правоотношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в некоторых случаях, предусмотренных ЖК РФ и иными федеральными законами. По общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане РФ (от. 49 ЖК РФ). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Положение о представлении гарантий материального и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в РФ было утверждено постановлением Правительства РФ от 24 марта 2003 г. № 167.
Перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, т. е. субъекты, не указанные в нем, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях. Это относится, например, к крестьянским (фермерским) хозяйствам, которые не являются физическими или юридическими лицами. От имени крестьянского хозяйства в жилищные правоотношения может вступать его глава как физическое лицо, а остальные граждане — члены хозяйства участвуют в жилищных отношениях от своего имени.
Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов:
1) от их вида;
2) оттого, в силу каких оснований данные правоотношения возникают;
3) от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.
Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, ЖСК и ЖК и т. д.), с другой — гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.
В жилищных имущественных отношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член ЖК иди ЖСК, члены их семей, поднаниматели или временные жильцы и т. п.).
По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых фондах. Следовательно, круг наймодателей в договоре коммерческого найма значительно шире.47. Права и обязанности сторон при переводе жилого помещения на другой правовой режим
Право собственности на жилое помещение состоит из владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается законная возможность иметь данное жилое помещения у себя в собственности.
Правомочие пользования — законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств.
Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определять судьбу жилого помещения путем совершения юридических актов в отношении этого имущества. Собственник имеет право продать, обменять жилое помещение, подарить его и т. п.
Особый правовой режим права собственности на недвижимость заключается еще и в том, что согласно п. 1 от. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. Право собственности бессрочно. Права всех собственников защищаются равным образом. Для подтверждения права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы.
Собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение в жилых домах предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого жилого помещения в нежилое в установленном ЖК РФ порядке. Собственник не вправе нарушать права и интересы других лиц. Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии со от. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещении гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.
Собственник несет бремя содержания жилого помещения и, если это квартира общего имущества собственников жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.48. Сохранение жилой площади за временно отсутствующими
Временное отсутствие собственника жилого помещения и членов его семьи (независимо от срока отсутствия в постоянном местожительстве), не препятствует реализации ими своих прав. При временном отсутствии собственника или членов его семьи за ними должны сохраняться права и обязанности по пользованию и содержанию жилого помещения.
Необходимо отметить, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением (и при временном отсутствии это право сохраняется независимо от срока отсутствия) наравне с собственником этого помещения, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Члены семьи собственника имеют право без его согласия вселять в жилые помещения, предоставленные им в пользование, своих несовершеннолетних детей. Вселение членами семьи других граждан разрешается лишь с согласия собственника жилого помещения.
Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения могут быть изменены собственником и членами его семьи только с их (его) согласия в письменной форме. Если члены семьи собственника жилого помещения престали быть членами его семьи (например, при разводе супругов), но продолжают проживать в этом жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности (в том числе и при временном отсутствии в постоянном местожительстве), если иное не было предусмотрено заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
Законодательством определено, что состав и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, приобретенного гражданами за счет их трудовых доходов, предпринимательской деятельности, сбережений и по другим основаниям, допускаемым законом (например, наследование, дарение), не ограничивается. Поэтому граждане могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры иные жилые помещения без ограничения их количества и размера. Следовательно, при временном отсутствии собственников в месте их постоянного проживания, за ними должны сохраняться все права по владению, распоряжению и пользованию всеми находящимися в их собственности жилыми помещениями.
В действующем ЖК РФ практически отсутствуют нормы по регулированию вопросов, связанных с реализацией прав временно отсутствующих собственников жилых помещений и членов их семей. Оговорены только права отсутствующих совершеннолетних членов семьи (за которыми сохраняется право пользования жилым помещением) при совершении собственником обмена принадлежащего ему жилого помещения на другое жилое помещение (ст. 122 ЖК РФ). Такой обмен возможен при наличии письменного согласия как совместно проживающих, так и отсутствующих членов семьи.49. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими юридическим и физическим лицам на праве собственности
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии сего назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и промышленных производств допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Как известно, производственное помещение предполагает размещение в нем специального оборудования и приспособлений для производства изделий и ремонта (типографии, кузницы и др.). В производственных помещениях, как правило, имеются моторы, станки на фундаментах, искусственная вентиляция, печи специального назначения и т. п. Работа таких агрегатов в жилом доме делает невозможным проживание жильцов. Поэтому размещение и соседство в жилом доме жилых помещений и производственных помещений недопустимо.
Собственниками жилых помещений могут быть любые субъекты гражданских правоотношений, однако использоваться они могут только для проживания граждан.
К жилым помещениям относятся:
1) жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах;
2) жилые комнаты и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленными законодательством субъектов РФ. Независимо от вида жилищного фонда, где
находится жилое помещение, собственнику жилого помещения принадлежат права владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).
Граждане должны действовать при использовании жилых помещений добросовестно, разумно, соблюдая требования законов, а также нравственные принципы общества. Жилые и подсобные помещения в квартире должны использоваться в полном соответствии с назначением этих помещений. Пользователи жилых помещений должны бережно и заботливо относиться как к непосредственно используемой ими жилой площади и ее оборудованию (печам, водопроводу, канализации, газовому оборудованию, ванной и т. п.), так и ко всякому другому имуществу квартиры и домовладения в целом.
Жилые помещения любой из форм собственности могут сдаваться их собственниками гражданам для проживания на основании договоров.50. Права и обязанности собственника жилого помещения
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами, установленными законом (от. 30 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных жилищным и гражданским законодательством.
Собственник жилого помещения несет ответственность за содержание данного помещения, а если помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено законом или договором.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать дано помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Новеллой ЖК РФ является установление норм, регулирующих пользование жилыми помещениям предоставленными по завещательному отказу. В соответствии со от. 1137 ГК РФ завещательный отказ — это возложение завещателем на одного или нескольких наследников исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Он вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением. По истечении срока пользования право пользования у гражданина прекращается.
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную ответственность с собственником этого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением так же, как и гражданин по завещательному отказу, если иное не предусмотрено договором.51. Право на завещание жилой площади
Завещанием признается распоряжение гражданина на случай смерти о своем имуществе, сделанное в установленной законодательством РФ форме. Правом на завещание обладает любой дееспособный гражданин нашей страны.
Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.
Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме.
Завещание должно быть совершено лично самим завещателем. Совершение завещания через представителя не допускается.
В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершение завещания двумя или более гражданами не допускается.
Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности только после открытия наследства.
Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, предусмотренные правилами ГК РФ о наследовании, отменить или изменить совершенное завещание.
Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).
Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель вправе распорядиться всей жилой площадью, принадлежащей ему по своему усмотрению, даже завещать ее государству, органам местного самоуправления, любому знакомому лицу, родственникам. Право завещать имущество включено в содержание правоспособности граждан (ст. 18 ГК РФ). Отказ от установленных законом прав недопустим.
Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний. Возможно составление нескольких завещаний, в каждом из которых будет определена судьба конкретного имущества. Составление одного завещания представляется более предпочтительным.
Право завещать любое имущество распространяется на вещи, даже если они относятся к ограниченно оборотоспособным. Как указывалось, совершение завещания само по себе не изменяет существующих на момент завещательного акта правоотношений и правообладателей. Поэтому специальный режим тех или иных вещей не может быть основанием для ограничения права завещать имущество. Этот режим вещей не препятствует включению их в состав наследства и принятию наследства. Однако особенности наследования вещей, ограниченно оборотоспособных, включая завещательное их наследование, предусмотрены ст. 1180 ГК РФ.52. Право общей собственности на недвижимое и иное имущество многоквартирного дома
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры и т. д.;
2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке (от. 36 ЖК РФ).
Границы и размер земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие нового ЖК РФ. Новое обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Собственники помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.53. Понятие кондоминиума
Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. В этом комплексе отдельные части предназначены для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц (частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности), а остальные части находятся в общей долевой собственности.
Задача жилищной политики — способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан или юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развития частного коммерческого жилищного строительства. Намечена реализация мер по поддержке центральными и местными органами власти и управления граждан, приватизировавших квартиры (в частности, по образованию товариществ или кондоминиумов с правами участия в эксплуатации и развитии жилищного фонда, контроля затрат на содержание и ремонт жилья, выбора эксплуатирующих организаций).
Целесообразным является установление административных и судебных санкций по отношению к должностным лицам, препятствующим передаче гражданам в собственность занимаемого ими жилья государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе ведомственного.
В актах федерального уровня, касающихся приватизации жилья и создания кондоминиумов, должны содержаться положения, регламентирующие осуществление этих мероприятий, а также рекомендации местным органам государственной власти и управления устанавливать соответствующие правила, отвечающие специфике местных условий.
Развитие приватизации жилья привело к увеличению числа многоэтажных домов и групп домов (кондоминиумов), в которых ряд квартир или нежилых помещений находится в частной собственности граждан или юридических лиц, государственной или муниципальной собственности и предоставляется в пользование на условиях найма, аренды, а другие части недвижимости находятся в общей долевой собственности домовладельцев. Организация товариществ собственников жилья в таких домах (кондоминиумах) началась, но не получила достаточно широкого распространения в связи с отсутствием соответствующего закона, примерного устава и других правовых актов.
Должно быть активизировано образование кондоминиумов с созданием товариществ собственников жилья. В общую долевую собственность этих товариществ в таких домах и группах домов в дальнейшем будут передаваться места общего пользования (лестницы, лифты, коридоры, вестибюли, чердаки, подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного собственника, а также придомовые территории).54. Товарищество
В соответствии со от. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в таком доме. Товарищество собственников жилья обладает специальной правоспособностью с момента его государственной регистрации.
Товарищество создается без ограничения срока его деятельности. Однако ЖК РФ в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).
Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 ЖК РФ и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной имущественной ответственности — один из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Статья 136 ЖК РФ допускает создание товариществ собственников жилья не только водном многоквартирном доме, но также при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Статьями 137 и 138 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности товарищества собственников жилья.
Товарищество вправе:
1) заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг;
2) определять смету расходов и доходов на год, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;
3) выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги и т. д. Товарищество обязано:
1) обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов и устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте имущества;
3) выполнять обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее состояние имущества и т. д.55. Обеспечение сохранности жилищного фонда, его содержание и ремонт
Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Граждане должны участвовать в осуществлении мероприятий, направленных на улучшение использования и обеспечение сохранности жилищного фонда при проведении работ по благоустройству, озеленению и т. д.
Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями.
Наймодатель обязан в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда:
1) систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;
2) своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;
3) своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.
За счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома. Внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо с производством капитального ремонта.
Повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, произошедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя.
Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время проведения капитального ремонта в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, без расторжения договора найма на ремонтируемое жилое помещение.
Наниматель жилого помещения обязан производить за свой счет текущий ремонт занимаемых им жилых помещений и мест общего пользования в квартире.
С разрешения наймодателя наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества.
При освобождении жилого помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.56. Защита жилищных прав граждан
ЖК РФ установлен механизм защиты жилищных прав. Часть 1 ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод. Поэтому ЖК РФ закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории РФ, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат перечня таких решений и действий, которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях. Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае если заявитель считает, что жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, то при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ.
Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.
Административный порядок защиты жилищных прав применяется, если он предусмотрен ЖК РФ или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает лицо права обратиться в суд.
Каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства защиты. Это Европейский суд по правам человека. Он может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц. Жалоба направляется в Секретариат суда. В ней должно быть изложено существо спора, указаны инстанции, в которые обращался гражданин, какие нормы закона нарушены и т. д. Данный суд может принять дело только после истечения 6 месяцев с момента вынесения национальными органами окончательного решения.
Комментарии к книге «Жилищное право. Шпаргалка», Ильдар Шамильевич Резепов
Всего 0 комментариев