«Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме»

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (fb2) - Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 1383K скачать: (fb2) - (epub) - (mobi) - Ольга Евгеньевна Фролова - Сергей Сергеевич Сохранов

Ольга Фролова, Сергей Сохранов Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Практическое руководство для «чайников»

Принятые сокращения

МКД — многоквартирный дом;

ОСС — общее собрание собственников помещений в МКД;

ОИ — общее имущества собственников в МКД;

УО — управляющая организация;

ДУ — договор управления МКД;

ТСН — товарищество собственников недвижимости;

ТСЖ — товарищество собственников жилья;

ГИС ЖКХ — государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства;

ГЖИ — государственная жилищная инспекция (региональный орган государственного жилищного надзора (ГЖН));

ОМСУ — орган местного самоуправления;

РСО — ресурсоснабжающая организация;

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации;

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации;

ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;

УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации;

ПП РФ — постановление Правительства Российской Федерации;

ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

ГКН — государственный кадастр недвижимости;

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости (государственный информационный ресурс, содержащий данные об объектах недвижимости на территории Российской Федерации). С 1 января 2017 года ЕГРП и ГКН объединены в ЕГРН.

КС РФ — Конституционный суд Российской Федерации;

ВС РФ — Верховный суд Российской Федерации;

ВАС РФ — Верховный Арбитражный суд Российской Федерации.

Общие сведения

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) приватизация жилья в стране шла полным ходом. Однако не было четкого понимания, что вместе с квартирой собственники получают еще и часть общего имущества на праве общей долевой собственности. Да и понятие это появилось вместе с ЖК РФ. До этого в законе о товариществах собственников жилья применялось понятие «кондоминимум».

Так что же это такое — многоквартирный дом и общее имущество собственников в нем? По сути это тот же частный дом, но соседей, проживающих в нем, может быть очень много. Соответственно, кроме жилых и нежилых помещений, у которых есть отдельные собственники, в доме есть еще много имущества, которым надо пользоваться сообща и содержать его тоже совместно. Это так называемое «общее имущество собственников в многоквартирном доме» (далее — ОИ). Проще говоря, все имущество (лестничные клетки, крыша, стены дома, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и системы, включая общедомовые приборы учета) в пределах дома и за стенами наших квартир — это и есть ОИ. Надо добавить сюда еще дворовую территорию, если она поставлена на государственный кадастровый учет, если же нет, то в общую собственность по закону входит только земля под домом.

К сожалению, без этого общего имущества проживание в МКД станет невозможным. Нельзя попасть в свою квартиру, минуя лестницу, да и жить под открытым небом без крыши также проблематично. Представьте, что однажды из нашего дома «испарятся» инженерные коммуникации для подачи электроэнергии, тепла, газа, холодной и горячей воды — сразу захочется сбежать куда-нибудь. Да и без канализации тоже не очень-то будет комфортно жить…

Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом.

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Проще говоря, продавая квартиру, Вы передаете и свои права на ОИ новому собственнику. При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.

♦ Важно!

Собственник помещения в МКД не вправе (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности.

Невозможность отчуждения доли собственника в праве общей собственности на ОИ установлена ч.2 ст.290 ГК РФ.

Вывод: собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

► Обратите внимание!

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Как определить размер доли собственника в праве собственности на общее имущество в МКД?

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного назначения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При расчете площадь ОИ не учитывается!

Без утверждения доли каждого собственника на общее имущество в доме невозможно принять решения на ОСС, в том числе, об использовании общего имущества, и подсчитать количество голосов, отданных за то или иное решение на собрании собственников. В жизни практически нет необходимости рассчитывать долю каждого собственника. Общепринятая практика — вести расчет, исходя из площади помещения собственника (количество голосов собственника = количеству кв. м, принадлежащего ему помещения).

Что входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД?

Жилищный кодекс был введен в действие в 2005 году. За 14 лет законодательство кардинально изменилось. Приватизируя свои квартиры, большинство будущих собственников даже не подозревали, что они в «довесок» к своему помещению получают еще большой кусок общей собственности, которой надо управлять, содержать в исправном состоянии и ремонтировать. Состав ОИ определен статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491).

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме — лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши, технические чердаки и технические подвалы с инженерными коммуникациями, построенные за счет средств собственников встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта;

2) оборудование, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы, мусоропроводы и др.;

3) крыши;

4) фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты;

5) окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции;

6) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения дома;

7) иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников в доме (помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий);

8) инженерные сети ХВС, ГВС, отопления, электроснабжения и газоснабжения;

9) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов, совокупность приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета, если установлены за счет собственников;

10) земельный участок, на котором расположен МКД, поставленный на государственный кадастровый учет, с элементами озеленения и благоустройства и расположенные на нем объекты, предназначенные для обслуживания одного МКД в границах земельного участка (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки).

Иными словами, общая собственность — это все имущество в доме, которое:

— не имеет отдельных собственников,

— не имеет самостоятельного назначения;

— обслуживает более одного помещения.

► Обратите внимание!

1) Имейте в виду, что в Ваших квартирах могут находиться и элементы ОИ, например стояки ХВС, ГВС, отопления и др., к которым должен быть обеспечен беспрепятственный доступ.

2) Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность в МКД со дня проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ).

3) Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12736/12 по делу № А40-80260/11-9-692).

Порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников, на котором расположен МКД (ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ);

2) собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или ОМСУ с заявлениями о формировании этих земельных участков.

Под формированием земельного участка под МКД понимается формирование его границ и проведение государственного кадастрового учета в отношении этого участка. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

В новостройках вопрос формирования земельного участка решается до их ввода в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию разрешается при условии, что сведения о местоположении границ земельного участка МКД внесены в государственный кадастр недвижимости (ч. 6 ст. 16 189-ФЗ).

Если Вы живете в новом доме, а земельный участок не поставлен на учет — обращайтесь в прокуратуру. Это нарушение законодательства.

Узнать сформирован ли земельный участок под МКД и его размеры возможно, направив запрос в Росреестр или воспользовавшись публичной кадастровой картой. Если он не сформирован, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П).

Земельный участок под домом переходит в собственность собственников помещений в МКД с момента его государственного кадастрового учета.

♦ Важно!

С 1 января 2015 года земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, не подлежат налогообложению земельным налогом (ч. 2 ст. 389 Налогового кодекса РФ).

С принятием решения о налогообложении земли под МКД были сняты многие вопросы — жители боялись, что после оформления в собственность земельный участок и придомовую территория, придется платить немалый налог.

В связи с тем, что бюджетные средства на формирование земельных участков под МКД не везде выделялись, сложилась следующая ситуация:

1) если УО убирает территорию, не принадлежащую собственникам, то она тратит их средства не целевым образом;

2) муниципалитеты продолжают настаивать, чтобы УК убирали неоформленные дворовые территории, так как фактически жители МКД ими пользуются, но фактически ее границы определить крайне сложно;

3) собственники, которые не хотят формировать и ставить на кадастровый учет земельный участок, не могут:

— проверить какую часть средств по договору управления УО тратит на содержание придомовой территории;

— не смогут препятствовать «точечной» застройке практически во дворе дома (особенно актуально для центральной части городов).

► Обратите внимание!

В случае разрушения, сноса МКД собственники помещений сохраняют долю в праве ОИ на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на ОИ на момент разрушения, сноса такого дома. Участок должен быть оформлен и поставлен на государственный кадастровый учет!

На наш взгляд, аргументы «за» оформление земли достаточно весомые. Поэтому не надо тянуть с оформлением участка.

Собственники несут ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 41 Правил № 491).

УО, ТСЖ, кооперативы и лица, оказывающие услуги/ выполняющие работы по содержанию ОИ при непосредственном управлении, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил № 491).

♦ Важно!

Состав общего имущества определяется (п. 1 Правил № 491):

1) собственниками в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ на основании техпаспорта дома и утверждается решением ОСС;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) ОМСУ — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖЕ РФ.

УО обязаны размещать общие сведения о всех МКД, которыми они управляют, в ГИС ЖКХ (Раздел 10 Приказа Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Если Вы зарегистрированы на портале госуслуг , то сможете зайти в ГИС ЖКХ и найти всю информацию по своему дому.

Для сведения

Гражданин, который не нашел необходимой информации в своем личном кабинете, может запросить ее размещение в УО. В случае если информация так и не была обновлена, гражданин через личный кабинет ГИС ЖКХ может напрямую обратиться в органы государственного жилищного надзора. Это позволит применить административное воздействие к организации, не разместившей информацию в системе. Направить обращение из личного кабинета ГИС ЖКХ можно в разделе «Обращения и ответы на них».

С 1 января 2018 года юридические лица за неразмещение или неполное/недостоверное размещение информации, предусмотренной разд. 10 приказа № 74/114/пр в ГИС ЖКХ не штрафуют.

В случае нарушения к ответственности привлекут должностное лицо, сумма штрафа составит от 5 000 до 10 000 рублей (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ).

При совершении повторного правонарушения должностному лицу грозит административный штраф в размере от 15 000 до 20 000 рублей (ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП рф;.

Состав общего имущества в МКД утверждается на ОСС простым большинством голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Пересмотр состава общего имущества в МКД следует проводить при наличии оснований: реконструкция МКД, увеличение или уменьшение состава общего имущества.

С 1 января 2017 года сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные сведения содержатся в ЕГРН (ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

Положениями ЖК РФ не установлены особенности регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

При определении состава общего имущества собственников в МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Правил содержания общего имущества).

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил содержания общего имущества).

Зачем утверждать на общем собрании состав общего имущества?

Это нужно для того, чтобы собственники могли эффективно управлять своим домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую компанию или ТСЖ. Площадь общего имущества применяется при расчете платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и за ОДН (при непосредственном управлении). От ее величины и правильности применения зависит размер указанной платы.

Актуальная техническая документация, как правило, есть на новостройки и дома, в которых созданы ТСЖ, кооперативы. Поэтому, даже если УО предоставит собственникам копию техпаспорта на МКД, информация там может быть недостоверная.

НАПРИМЕР:

— в техдокументации на старые дома попросту отсутствует информация об инженерных сетях и инженерном оборудовании дома;

— квартиры переводились в нежилой фонд, делались перепланировки помещений. В результате суммарная площадь, находящаяся в собственности, и площадь ОИ менялись.

Самый оптимальный вариант — пройти по дому, техэтажу и подвалам, посмотреть все своими глазами, составить список общего имущества с указанием необходимых размеров, диаметров труб, с расположением запорной арматуры на инженерных сетях по стоякам, проверить их состояние. Это нужно сделать совместно с представителями УО, а если они отказываются — то Советом дома с привлечением специалистов, проживающих в доме. Таких специалистов найти совсем не трудно.

♦ Важно!

Если запорная арматура на стояках отопления, ХВС, ГВС пришла в негодность, обязательно надо дать заявку в УО на ее замену. Тогда не придется сливать воду со всего дома, чтобы поменять кран в чьей-то квартире, или сливать всю систему отопления зимой в случае порыва батареи или стояка.

Для сведения

1) В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 указано, что, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД.

В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. п.).

Суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к ОИ в МКД.

Договор управления на основании решения собственников на ОСС должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в т. ч. полотенцесушителей) в состав ОИ в МКД.

В соответствии с ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия» полотенцесушитель — это отопительный прибор (трубчатый радиатор), предназначенный для обогрева помещений.

2) Определение ВС РФ от 12.07.2016 г. М 93-КГ16-2 устанавливает, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т. е. входят в состав ОИ.

3) Абонентский почтовый шкаф — это специальный шкаф с запирающимися ячейками, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений (cm. 2 Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»).

Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах МКД, т. е. являются общим имуществом. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства МКД (cm. 31 176-ФЗ).

4) Решением ВС РФ от 17 января 2012 г. № К АСИ-789 подтверждено, что балконные плиты, которые отнесены к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части здания, обеспечивают его прочность и устойчивость. К имуществу собственника помещения в МКД относится балконное пространство (помещение балкона) и его ограждение, т. к. предназначено для обслуживания только этого помещения.

5) Насосы подкачки (повысителъные насосы), расположенные в подвале МЕД, обеспечивающие гарантируемый напор в зоне определенной этажности — ОИ.

Но, если был установлен уже после ввода МЕД в эксплуатацию (в рамках реконструкции, или в аварийной ситуации для обеспечения надлежащего напора в системе ХВС), то при решении о включении в состав ОИ следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено это оборудование.

6) Установка тамбурных дверей (перепланировка) приводит к ограничению пользования собственниками в МЕД местами общего пользования, что недопустимо без решения ОСС. Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена ст. 7.21, 7.23 ЕоАП РФ.

Комплексом общего имущества в МКД надо управлять совместно с соседями по дому. В соответствие с жилищным законодательством все решения должны приниматься на общем собрании собственников, провести которое очень непросто. И без изучения законодательства можно оказаться в сложной ситуации.

Общее собрание собственников помещений в МКД, что это такое?

Общее собрание собственников (далее — ОСС) — это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это — орган управления многоквартирным домом. К тому же, протокол ОСС — официальный документ со всеми вытекающими последствиями. Если раньше на то, что кто-то расписался за соседа, не очень обращали внимания, то теперь ЗА ФАЛЬСИКАЦИЮ ПРОТОКОЛА ОСС, в том числе, ЗА ПОДДЕЛКУ ПОДПИСЕЙ СОБСТВЕННИКОВ, можно оказаться за решеткой — срок до 2-х лет лишения свободы.

Поскольку основная масса жителей МКД разрозненна и практически не общается между собой, сначала надо найти единомышленников в доме. А также надо, наконец, решить — хотите ли Вы жить в уютном, ухоженном доме или будете жить дальше, не вникая ни во что, и потихоньку ругая власть за то, что она Вас бросила, безвозмездно передав Вам в собственность жилье.

Если Вы уже являетесь собственником в доме и до сих пор ничего не слышали о проведении общего собрания, значит, Ваши права нарушены, и домом управляет управляющая организация, которую Вы не выбирали, или созданное без Вашего участия ТСЖ.

Не поленитесь — проверьте, когда в последний раз проводилось ОСС, а если оно проводилось, то почему Вы не получали соответствующего уведомления. Ну и, конечно, всегда полезно знать, кто живет рядом с Вами, ведь стоимость ваших квартир напрямую зависит от качества управления домом!

Зачем проводить ОСС?

В тех домах, где собственники достаточно активны и выбран Совет дома, можно наладить взаимоотношения с УО таким образом, чтобы количество жалоб на качество жилищных услуг было минимальным. В домах же с пассивными собственниками складывается порочная практика — УО не выполняет свои обязательства по договору управления, а собственники в знак протеста перестают вносить плату за содержание общего имущества. В результате — дом ветшает, на УО сыплются штрафы, которые она гасит за счет жителей, и ситуация заходит в тупик.

Поэтому, чем скорее собственники в МКД поймут, что все зависит только от них, тем быстрее наступят положительные перемены во взаимоотношениях с УО.

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по надлежащему содержанию ОИ, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

Ключевые слова в указанной формулировке — «согласованная деятельность собственников». Чтобы эффективно управлять общим имуществом, надо, как минимум, познакомиться с его совладельцами, выяснить — каким общим имуществом вы совместно владеете и понять — как им управлять.

Многие собственники в МКД хорошо знают свои права, но забывают, что за правами следуют и обязанности.

Обязанности собственников:

1. Содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п. 28, 30 Правил содержания общего имущества).

2. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями (Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»), а также Правила содержания ОИ (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

3. Выбрать способ управления домом (ст. 161 ЖК РФ).

4. Реализовать выбранный способ управления — выбрать УО и заключить с ней ДУ или зарегистрировать ТСН/ТСЖ.

Чтобы собственники эффективно могли выполнять свои обязанности в отношении ОИ, Жилищный кодекс установил, что органом управления МКД является общее собрание собственников помещений (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание представляет собой орган, участие в котором дает возможность собственникам помещений обмениваться информацией по вопросам, связанным с управлением МКД, принимать участие в его решениях.

Указанная форма управления предполагает возможность реализации прав собственников помещений:

— на открытость и доступность информации о принятии решений по управлению МКД;

— на возможность рассмотрения вопросов по управлению домом и принятия по ним решений, обязательных для исполнения всеми собственниками в МКД.

Таким образом, участие в общем собрании является для собственников помещений в МКД не только обременительной обязанностью, но также может предоставить полезные и необходимые сведения, знания и информацию о требованиях законодательства, о различных проблемах дома, в котором они проживают, и выбрать пути их решения.

Кроме этого, применение такой формы управления служит для разрешения конфликтов собственников с УО и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.

Цель ОСС — обсуждение вопросов, включенных в повестку дня и принятие по ним решений путем голосования (ст. 44 ЖК РФ).

Проведение ОСС регламентировано ст. 44–48 ЖК РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами ЖК РФ, например, разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

► Обратите внимание!

1) Годовое ОСС в МКД должно проводиться во втором квартале каждого года (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

2) Решением ОСС можно установить иной срок проведения годового собрания собственников.

3) При отсутствии кворума для проведения годового ОСС (должны принять участие собственники, обладающие более 50 % голосов в МКД) необходимо провести повторное ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

В это время управляющая компания как раз заканчивает подготовку отчета по выполнению договора управления МКД за прошедший год и подготовку планов работы на текущий год. Нужно пригласить УО на годовое ОСС, тем более, что утверждение перечня работ и услуг, а также размера платы за содержание жилья входит в компетенцию общего собрания. На годовом собрании собственники смогут оценить, насколько эффективно УО управляла домом, и определить, что необходимо сделать в текущем году и за какую цену. Возможно, управляющая организация примет решение выступить инициатором годового собрания.

В повестку дня такого собрания желательно включить вопросы:

1. Отчёт УО об исполнении договора управления МКД за предыдущий год.

2. Рассмотрение предложений УО по перечню и объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, срокам их выполнения и стоимости.

3. Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД на текущий год.

Если же управляющая организация не захочет участвовать в ОСС, чтобы отчитаться о выполнении ДУ, то самое время задуматься о подборе новой УО.

Для сведения

С 11 апреля 2018 г. за 30 дней до общего собрания собственников УО должна внести предложения о размере платы за содержание жилья. К предложенному размеру прикладывают смету и обоснование. Такую информацию УО размещает на досках объявлений в подъездах или на придомовой территории МКД (п. 31 Правил содержания общего имущества).

Все остальные собрания, кроме годового, будут внеочередными. Это обязательно нужно указывать в заголовках всех документов, подготовленных для проведения ОСС.

ПРИМЕР

«ПРОТОКОЛ №….

внеочередного общего собрания собственников

помещений многоквартирного дома №……

расположенного по улице…………… города…………».

Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе любого собственника в доме или управляющей организации, которые обязаны уведомить всех собственников в доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. И лучшим подтверждением того, что такое сообщение действительно было направлено всем собственникам, будут являться почтовые квитанции об отправке сообщений.

К сожалению, в жилищном законодательстве много обязывающих норм, которые не выполняются, так как последствия их невыполнения не определены. Можно сколько угодно много говорить о необходимости проводить ОСС, однако на практике не так много есть МКД, в которых собственники это понимают и, что важно, делают. Чаще всего ОСС проводятся по вопросам, касающимся капремонта общего имущества, так как без решений общего собрания капремонт просто невозможно ни начать, ни провести…

Самый оптимальный вариант — утвердить положение о проведении ОСС в Вашем доме. Тогда можно избежать многих проблем.

НАПРИМЕР, в положении можно установить, что:

— годовое ОСС проводится, допустим, в первую субботу апреля каждого года;

— председатель Совета МКД всегда будет председателем собрания (на срок полномочий);

— счетная комиссия будет из трех человек. Можно определить на какой срок и кто конкретно войдет в счетную комиссию (например, члены Совета МКД);

— сообщения о проведении ОСС размещаются на досках объявлений в подъездах, там же размещаются уведомления о принятых решениях;

— форма проведения ОСС — очно-заочная и т. д.

Формы общего собрания

Дома различаются по количеству квартир и по активности собственников, по их готовности участвовать в управлении общим имуществом. Как ни абсурдно звучит, но иногда в большом доме собрать и провести ОСС проще, чем в МКД, где проживают 20 собственников. Законодатель предоставляет возможность выбрать форму проведения общего собрания собственников применительно к любому МКД. Жилищным кодексом РФ определены три формы проведения общего собрания собственников помещений в МКД — очная, заочная и очно-заочная.

В таблице приведено их сравнение по способу голосования собственников.

Очная форма проведения ОСС предполагает сбор собственников в МКД в конкретном месте в определенные инициаторами собрания дату и время для обсуждения вопросов повестки дня и голосования.

► Обратите внимание!

При очной форме ОСС возможно голосование собственников в письменной форме, но не обязательно. Письменные решения желательны, если есть вероятность опротестования решений, принятых на ОСС, в судебном порядке.

Для сведения

Эта форма подходит для домов с количеством квартир порядка 30–50. Как правило, на собрание выходят не все собственники, и набрать кворум для его проведения бывает сложно, особенно, если есть вопросы, для решения которых требуется 2/3 голосов всех собственников в МЕД.

Законодательство позволяет в отсутствие кворума на очном собрании перейти к заочной форме голосования с той же повесткой дня, но это существенно увеличивает длительность ОСС:

1) сообщение о собрании в очной форме (за 10 дней до даты ОСС);

2) собрание (нет кворума);

3) уведомление об отсутствии кворума (не позднее чем через 10 дней после даты ОСС);

4) сообщение о переходе к заочной форме (за 10 дней до даты начала заочного голосования);

5) заочная форма собрания (длительность голосования определяется инициаторами собрания и указывается в сообщении об ОСС в заочной форме).

► Обратите внимание!

Пункты 3 и 4 можно совместить, но тщательно проведите расчет сроков начала заочного голосования!!!!

В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно-заочной?

1) Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. После этого нужно обязательно оповестить собственников об этом не позднее, чем за 10 дней после проведения очного собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.

♦ Важно!

Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС! Повестку дня менять нельзя!

2) Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня собственниками или их представителями, которые присутствуют на очной части с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.

Преимущества очно-заочной формы ОСС:

а) это, по сути, одно собрание — между очной частью и заочным голосованием нет временного промежутка;

б) очная часть ОСС проводится в любое время в период голосования собственников;

Например, собрание проводится в период с 01.04.2018 г. по 01.05.2018 г. — очную часть ОСС можно объявить в любой день внутри этого периода, даже в последний день приема решений собственников.

в) собственники голосуют письменно один раз по выбору — на очной части или на заочной;

г) кворум на ОСС определяется после подсчета всех сданных вовремя решений собственников.

♦ Важно!

Голосование всех собственников при проведении общего собрания в очно-заочной форме проводится только в письменном виде!

ВЫВОДЫ

При выборе формы проведения ОСС необходимо учесть следующие факторы:

1. количество собственников в МКД. Если собственников в доме много, то самый удобный способ — очно-заочное голосование;

2. их активность, т. е. сколько собственников готово участвовать в ОСС;

3. необходимость обсуждения вопросов повестки до голосования.

Если будут рассматриваться вопросы, по которым исход голосования не может быть достаточно точно спрогнозирован, то необходимо еще до принятия решения о проведении ОСС активно работать с собственниками путем:

— подготовкой необходимых документов, разъясняющих позицию инициаторов ОСС по предлагаемым вопросам повестки;

— собраний по подъездам;

— проведения информационного собрания для обсуждения вопросов, связанных с формированием повестки ОСС. На такое собрание можно пригласить не только собственников, но и всех пользователей помещений в МКД. Хотя они не могут голосовать на ОСС, тем не менее, принимаемые решения касаются их напрямую.

Компетенция ОСС

Собственники на общем собрании могут принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции ОСС.

Компетенция (от лат. добиваюсь, подхожу, соответствую):

— круг полномочий, предоставленный законом, уставом или иным документом органу или должностному лицу;

— круг вопросов, в которых личность хорошо осведомлена; — совокупность социальных функций, которыми владеет человек при реализации социально-значимых прав и обязанностей.

Компетенция общего собрания означает круг вопросов, по которым могут быть приняты решения собственниками помещений в доме только на ОСС, так как общее собрание и является органом управления МКД.

Жилищным законодательством РФ установлены правила проведения ОСС и, в том числе, количество голосов собственников, которое необходимо для принятия того или иного решения.

Самое большое количество голосов собственников надо набрать по вопросам, касающимся распоряжения общим имуществом. Это сделано для того, чтобы обезопасить собственников в МКД от принятия поспешных решений, да и такой протокол труднее сфальсифицировать.

Зачастую люди пожилого возраста необоснованно доверяют словам всех, кто приходит к ним и говорит много красивых слов, особенно, если УО плохо работает, агитируют, например, за смену компании и выбор новой, предлагая подписать лист голосования без соблюдения обязательной процедуры проведения ОСС.

♦ Важно!

Помните, нельзя не читая подписывать какие-либо документы, даже если Вам их приносит сосед по дому с уверениями, что после этих подписей непонятно за что, жизнь в доме значительно улучшится…

Итак, 100 % ГОЛОСОВАНИЕ.

В жилищном кодексе РФ определены вопросы, которые требуют согласие всех собственников в МКД.

Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части ОИ, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Для сведения

Верховный Суд РФ дал разъяснения по этому вопросу в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.

В определенных случаях для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД требуется согласие всех собственников помещений. Речь идет о ситуациях, когда к помещению присоединяется часть общедомового имущества.

Истец обратилась в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном (перепланированном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение общей площадью 84,7 кв. м.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что без оформления разрешительной документации своими силами и за свои средства произвела реконструкцию спорного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности. Общая площадь помещения с учетом произведенной реконструкции увеличилась на 25 кв. м, в помещении коридора квартиры организована деревянная лестница, ведущая в мансардный этаж МКД, в котором обустроены жилая комната и санузел, находящиеся над помещениями квартиры истца в ее габаритах.

Разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры ВС РФ напомнил, что:

— собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе технические этажи и чердаки;

— уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;

— если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;

— при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.

Между тем, согласия всех 100 % собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. На упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к проинструктированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.

Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества, фактически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.

Кстати, даже 100 % голосованием нельзя принять решение продать часть земельного участка. Но можно выгодно продать МКД вместе с землей, если все собственники в доме согласны продать свои квартиры одновременно, например, застройщику. Это чаще всего применимо к домам, в которых не более 12 квартир — просто при большем числе собственников трудно согласовать свои действия.

♦ Важно!

Продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству. Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.

Для удобства пользования вопросы повестки дня, по которым принимается решение на ОСС большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, 50 % голосов всех собственников в доме или 50 % голосов от присутствующих на собрании, сведены в таблицу. В указанной таблице вопросы повестки дня ОСС объединены в разделы «Общее имущество», «Управление МКД», «Проведение ОСС», «Жилищно-коммунальные услуги», «ГИС ЖКХ» и «Капремонт».

Безусловно, сложно себе представить многоквартирный дом, в котором все собственники приняли бы решение в пользу одного из собственников в отношении общего имущества. Чаще всего, вопросы повестки дня, связанные с использованием ОИ, заинтересованные собственники стараются подвести под кворум в 2/3 голосов.

Например, перевод помещения из жилого фонда в нежилой не требует какого-либо согласия собственников в доме, а вот обустройство входной группы (дверь на месте окна) требует проведения ОСС и голосования «За» 2/3-ми голосов собственников. Хотя, по большому счету, это тоже реконструкция МКД, но она считается незначительной, поэтому 100 % голосования не требует.

♦ Важно!

Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории (п.п.3.3, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Для сведения

1) Перед голосованием об использовании части ОИ третьими лицами можно договориться с собственником нежилого помещения, который собирается обустраивать входную группу, о выполнении каких-либо работ, например>, до благоустройству или ремонту подъездов за согласие на использование ОИ (стены дома). При этом необходимо принимать во внимание назначение нежилого помещения, т. е. возможности его собственника.

ОСС может принимать решения о пределах использования земельного участка под МКД, если он поставлен на государственный кадастровый учет (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

ВАРИАНТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ЭЛЕМЕНТА ОИ:

1. введено право ограниченного пользования (сервитут);

2. сдан в аренду другим лицам, например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции;

3. сдан в аренду одному из собственников в МКД для осуществления пристройки к дому.

Все эти варианты предполагают получение дополнительных средств собственниками МКД, которые могут быть использованы, например, на текущий или капитальный ремонт ОИ.

Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливаться:

— для обеспечения прохода и проезда на соседний земельный участок;

— прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

— обеспечения водоснабжения и мелиорации;

— других нужд собственника недвижимого имущества.

Для сведения

Земельный участок, на котором расположен МКД, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (п. 5 ст. 36 ЖЕ РФ). Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками в МКД. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

► Обратите внимание!

1) Установка ограждений вокруг МКД проводится только по решению ОСС (2/3 голосов). Подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, ограничения допуска экстренных (скорая медицинская помощь, МЧС, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.

2) Установка шлагбаума не должна нарушать действующих правил пожарной безопасности. Ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд (п.365 Правил противопожарного режима, установленных ПП РФ от 25 апреля 2012 г.№ 390).

Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию МКД в случае возникновения пожара, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у пожарной службы был электронный ключ от Вашего шлагбаума.

Обязанность согласовывать установку шлагбаума во дворе с органами ГИБДД не установлена законодательно. Придомовая территория не относится к автомобильным дорогам, шлагбаум не является техническим средством организации дорожного движения.

Для сведения

Ограничение прав собственников помещений МКД в виде непредоставления доступа на придомовую территорию (даже если решение ОСС, принявшее локальный акт для МКД, не оспорено и шлагбаум установлен законно), а также действия по самовольному размещению парковок, признаются Верховным судом и иными судами неправомерным.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018) (утвержден Президиумом ВС РФ 28.03.2018):

По решению общего собрания собственников были установлены (после необходимого согласования) шлагбаумы, ограничивающие доступ на придомовую территорию автомобилей, не принадлежащих жильцам в многоквартирном доме.

Один из собственников обратился в суд, потребовав обязать ЖСК (созданный в доме) обеспечить истцу беспрепятственный подъезд к жилищу — предоставить брелок для свободного проезда на придомовую территорию с возможностью парковки его автомашины на любом свободном месте.

СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с тем, что в иске следует отказать, и пояснила следующее. Собственнику помещения принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом МКД.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения его такого права законодательством не предусмотрены. В данном деле истец был ограничен в доступе (за нарушение правил парковки) на придомовую территорию по решению общего собрания автовладельцев. Между тем, как подчеркнула Коллегия, решение такого собрания не может быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые последствия решения управомоченного органа ЖСК.

Решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для С. гражданско-правовые последствия в виде ограничения ее права на использование придомовой территории МКД как собственника помещения в данном доме.

РЕЗЮМЕ

Общее собрание автовладельцев МКД не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Определение № 5-КГ16-230

Очень много вопросов возникает по вопросу использования общего имущества при размещении оборудования Интернет-провайдеров и систем видеонаблюдения.

Верховный суд поставил точку в весьма спорном вопросе:

— без решения общего собрания провайдеры не могут размещать оборудование ни на крыше дома, ни в подвале, ни в подъезде;

— за размещение оборудования провайдеры должны платить собственникам.

Для сведения

1) Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 мая 2018 г. № 303-ЭС17-22462.

Судебная коллегия разобралась в деле об использовании оператором связи общедомового имущества для размещения своего оборудования.

В рассматриваемом случае оператор заключил договоры об оказании услуг связи с отдельными собственниками (владельцами) помещений в многоквартирном доме. В них предусматривалось, что абонент дает согласие на размещение оборудования связи в местах общего пользования.

Как указала Коллегия, наличие таких договоров с отдельными абонентами не наделяет оператора правом пользоваться общим имуществом и не освобождает его от внесения соответствующей платы.

Абонент, даже если он собственник помещения в доме, не может единолично в отсутствие решения общего собрания предоставлять другим лицам право пользоваться общедомовым имуществом.

2) Определение Верховного суда РФ от 01.03.2018 № 306 КГ17-17056.

Оператор связи хотел иметь бесплатный доступ к местам общего пользования домов, где размещено его оборудование. Но управляющая компания отказалась возобновлять с ним договор на таких условиях.

В конкретном споре Ростелеком сослался на то, что у него заключены договоры на оказание провайдерских услуг с отдельными собственниками квартир в доме. На этом основании не требуется решение общего собрания, так как услуги связи (интернет, телевидение) оказываются в интересах собственников квартир, которым и принадлежит доля в общем имуществе дома (крыши, подвалы и т. д.).

Верховный суд указал, что:

а) согласие общего собрания собственников требуется во всех случаях. Даже если у провайдера есть отдельные договоры с собственниками, это не снимает необходимости получить решение собрания.

б) Управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в т. ч. организаций связи, к общему имуществу. Следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование общих помещений дома она не является самостоятельным хозяйствующим субъектом.

в) Распоряжаться любыми элементами общего имущества дома может только общее собрание собственников помещений. В данном случае после прекращения ранее заключенных договоров собственники помещений не принимали решений о предоставлении технических и иных помещений для установки оборудования связи.

г) Некоторые жильцы заключили с оператором договоры на предоставление доступа к Интернету. Однако это не означает, что он может размещать оборудование в отсутствие согласия большинства собственников помещений, данного по результатам голосования на общем собрании, и без внесения соразмерной платы.

д) Собственники вправе установить размер платы за пользование общим имуществом. У собственников есть право передать крышу в пользование провайдера и бесплатно, но не обязанность. Поэтому общее собрание собственников в МКД может установить платность пользования элементами общего имущества.

Вернемся к компетенции общего собрания собственников.

► Важно!

С 09.06.2019 г. Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» изменен порядок перевода жилого помещения в нежилое. Теперь для этой процедуры понадобится согласие каждого собственника всех примыкающих к переводимому помещений (п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ) и протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Статья 23 ЖК РФ дополнена частью 2.2, в которой дается определение примыкающих помещений и определен порядок согласования перевода в нежилое собственниками примыкающих помещений:

— примыкающими к переводимому в нежилое помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением;

— согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому, на перевод жилого помещения в нежилое оформляется собственником примыкающего помещения в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.

В согласии указывают:

— фамилия, имя, отчество (при наличии), паспортные данные собственника примыкающего помещения (для физических лиц);

— полное наименование и ОГРН юридического лица — собственника примыкающего помещения;

— номер принадлежащего собственнику помещения,

— реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Кроме того, в компетенцию ОСС добавлено принятие решения собственниками помещений в МКД о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение собственниками принимается в зависимости от количества подъездов в МКД (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):

— более 50 % голосов собственников от принявших участие в голосовании, а также более 50 % голосов собственников помещений в подъезде, в котором планируется перевод в нежилое, если в МКД более одного подъезда;

— более 50 % голосов собственников от принявших участие в голосовании (один подъезд).

Для сведения

Определением Верховного суда от 20 ноября 2018 года № 85-КГ18-17 судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила: акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие, если иное прямо не предусмотрено этими актами (ч. 1 и 2 ст. 6 ЖЕ РФ). Таким образом, перевод нежилых помещений, которых был проведен до 9 июня 2019 г., не требует согласования с соседями по дому. В этом случае решение ОСС требовалось только для устройства отдельного выхода.

Хотелось бы заострить Ваше внимание на некоторых моментах, касающихся выбора УО и заключения с ней договора управления. Их необходимо учитывать при подготовке ОСС по выбору способа управления МКД — управляющей организацией.

При выборе УО и утверждении условий договора МКД необходимо помнить, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенные условия ДУ установлены ст. 162 ЖК РФ:

— состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения такого перечня, перечень КУ, которые предоставляет УО;

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и размера платы за КУ, а также порядок внесения такой платы;

— порядок осуществления контроля собственников за выполнением УО ее обязательств по договору управления.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

♦ Важно!

1) Условия ДУ утверждаются одновременно с выбором УО.

2) Проект ДУ должен быть полностью заполнен, в том числе, указаны периодичность выполнения работ и оказания услуг конкретно в разрезе Вашего МКД, а также цена договора, за которую именно эта УО готова им управлять!

Внимательно прочитайте ОСС проект ДУ — после подписания возможность изменить его практически равна нулю! Никогда не подписывайте документы, внимательно не прочитав! Ваша безответственность может привести к тому, что за нецелевое расходование Ваших денежных средств по договору управления УО не понесет никакой ответственности!

3) Заключение ДУ без включения в его условия состава общего имущества законодательством не предусмотрено.

4) Если на ОСС не принято решение о порядке определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и такое условие отсутствует в договоре управления МКД, то способ управления МКД считается не реализованным.

5) ЖК РФ не предусмотрены случаи одностороннего установления УО размера платы за жилищные услуги. Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения — это существенное условие договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

УО вправе самостоятельно изменить размер платы, если:

ДУ предусматривает условие об одностороннем изменении;

— УО совершила все действия, предусмотренные договором управления (Апелляционные определения Московского городского суда от 30 июля 2013 г. по делу № 11-18483, Хабаровского краевого суда от 13 декабря 2013 г. по делу № 33-7930/2013);

— это условие не противоречит законодательству.

6) С 01.01.2017 г. изменить размер платы за содержание жилого помещения без проведения ОСС возможно при первичном включении расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания ОИ (ч. 10 ст. 12 Федерального закона № 176-ФЗ от 29 июня 2015).

Для сведения

Пленум ВС РФ 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принад лежащего им на праве собственности» дал разъяснения по некоторым вопросам, связанным с платой за содержание жилого помещения:

1) Пункт 15.

На общем собрании собственников помещений в МЕД, в котором выбран способ управления УО определяются:

— перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения;

— условия их оказания и выполнения,

— размер указанной платы.

2) Пункт 16.

Утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание ОИ в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖЕ РФ).

3) Пункт 17.

УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять указанную плату в размере, превышающем размер, определенный в договоре управления (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖЕ РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450–453 ГЕ РФ).

4) Пункт 18.

Решение ОСС об утверждении существенного условия договора управления о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в МКД, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению.

В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления МКД (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 ст. 162 ЖЕ РФ).

Вернемся к компетенции ОСС. Капитальный ремонт общего имущества в МКД регулируется отдельным разделом в ЖК РФ (Раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах») и множеством региональных НПА, поэтому он выделен в отдельную таблицу.

КАПРЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МКД

В таблицу сведены вопросы повестки дня ОСС без разделения по способам формирования фонда капремонта. В каждом конкретном случае образцы документов ОСС надо посмотреть на сайте регионального ФКР.

► Обратите внимание!

1) Если собственниками принято решение о ежемесячном взносе на капремонт в размере минимального, установленного субъектом РФ, перечень услуг и/или работ по капремонту и сроки его проведения определяются в соответствии с региональной программой (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

2) Собственники вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем по региональной программе, если на дату принятия решения средств на спецсчете достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

Этапы общего собрания собственников

Условно можно выделить 3 этапа подготовки и проведения ОСС.

I. Подготовка к проведению ОСС.

1. Формирование алгоритма подготовки ОСС.

2. Подготовка документов для ОСС.

3. Инициирование ОСС.

3.1. Финансирование ОСС.

4. Формирование реестра собственников помещений в МКД.

5. Формулирование повестки дня ОСС.

6. Сообщение собственникам о проведении ОСС.

II. Проведение ОСС.

1. Регистрация собственников, принявших участие в ОСС

2. Голосование на ОСС.

2. Подсчет голосов по вопросам повестки дня.

3. Оформление результатов голосования.

4. Уведомление об итогах голосования и принятых решениях собственников.

III. Передача оригиналов решений и протокола ОСС для хранения.

Рассмотрим подробнее каждый этап, чтобы научиться правильно организовать и провести ОСС в своем доме.

Первый этап. Подготовка к проведению ОСС

Самая большая ошибка собственников при подготовке ОСС — недостаточное внимание к нюансам, установленным законодательством. Достаточно один раз оформить все правильно, и в дальнейшем у Вас будет меньше проблем. Поскольку УО — это юридическое лицо, имеющее возможность нанять профессионального юриста, то для опротестования любого неудобного решения ОСС им необходимо только отыскать недовольного собственника в доме, готового на этот шаг. Юристу, хорошо знакомому с жилищным законодательством, не составит труда найти ошибки в процедуре проведения ОСС и в его документах. Поэтому, прежде, чем провести ОСС, не поленитесь еще раз ознакомиться с Жилищным кодексом в части проведения и компетенции ОСС, чтобы удостовериться — не было ли внесено каких-либо изменений в законодательство?

Безусловно, самый лучший вариант — это объединение Советов МКД в какую-либо некоммерческую организацию. Тогда можно будет не только своевременно получать необходимую информацию, но и более эффективно отстаивать права собственников.

Если, собственники достаточно активны, выбран Совет дома, можно наладить взаимоотношения с УО таким образом, чтобы количество жалоб на качество жилищных услуг было минимальным.

В домах, где собственники пассивны, не желают по различным причинам принимать участие в управлении общим имуществом, складывается порочная практика — УО не выполняет свои обязательства по договору управления, а собственники в знак протеста перестают вносить плату за содержание общего имущества. В результате — дом ветшает, на УО сыплются штрафы, которые она гасит за счет жителей, и ситуация заходит в тупик. Поэтому, чем скорее собственники в МКД поймут, что все зависит только от них, тем быстрее наступят положительные перемены во взаимоотношениях с УО.

Алгоритм подготовки ОСС

Для подготовки общего собрания нужно предпринять следующие шаги:

1. Организовать инициативную группу собственников.

Во-первых, необходимо найти единомышленников в доме. Для этого можно провести так называемое «информационное» собрание. Оно необходимо для того, чтобы выявить заинтересованных в изменении существующего положения с УО лиц, из числа которых будет сформирована инициативная группа для дальнейших действий.

Надо за несколько дней до такого собрания (3–4 дня, а не 10 как для ОСС!) развесить достаточно эмоциональные объявления в подъездах дома, в кабинах лифтов или на этажах, в которых обязательно указать (коротко) причины предлагаемой смены способа управления. Главное, чтобы из текста объявления была понятна Ваша цель:

— познакомиться поближе;

— обсудить работу УО;

— понять, что же делать дальше, чтобы изменить ситуацию.

Желательно проводить его в выходные дни во второй половине дня. Больше народа откликнется на Ваше предложение пообщаться. В летнее время наоборот, лучшие дни для сбора жителей — среда и четверг. В остальное время люди заняты мыслями о даче или отдыхе.

На такое собрание можно пригласить не только собственников, но и всех пользователей помещений в МКД. Хотя они не могут голосовать на ОСС, тем не менее, принимаемые решения касаются их напрямую. Призвать всех, кому не безразлична ситуация с бездействием УО и разрушением дома, приходить со своими предложениями по изменению сложившегося положения.

Неважно, сколько жителей выйдет во двор, дайте высказаться всем желающим. И Вас может удивить число единомышленников. Но будьте готовы к тому, что думают они так же, но хотят, чтобы за них все сделал кто-то другой. Поэтому главная задача — определить людей, готовых доказать делом участие в решении актуальных вопросов по управлению домом. Вот из них и можно будет сформировать инициативную группу. Целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав такой группы включать 1–3 представителей от каждого подъезда. Обязательно обратить внимание на жителей в доме, имеющих техническое, экономическое и юридическое образование. Их-то и надо привлечь в первую очередь для участия в инициативной группе. Их знания пригодятся не только для подготовки ОСС, но и для работы в Совете дома или созданном ТСЖ. Кстати, в комиссиях, созданных Советом, могут участвовать не только собственники. Кто-то может помочь подготовить общее собрание, кто-то возьмет на себя походы по инстанциям, ведь первоначально придется много писать обращений, а дешевле всего их не отправлять по почте, а отнести в УО, ГЖИ, Роспотребнадзор и т. д.

Если дом достаточно большой, такие собрания можно проводить в несколько этапов по подъездам. Тогда предложения лучше собирать в каком-то определенном месте. Например, бросать в почтовый ящик инициатора собрания. Далее созданная инициативная группа анализирует поступившие от жителей предложения и принимает решение о подготовке общего собрания собственников.

Отличия информационного собрания от ОСС:

1) Инициатором «информационного» собрания может быть любой проживающий в доме (не собственник).

2) Участие могут принимать все жители МКД, а не только собственники.

3) Не надо соблюдать срок в 10 дней после размещения объявления о собрании.

4) Правил его проведения нет — исключительно инициатива заинтересованных лиц.

5) Проводится без повестки дня.

6) Никаких обязательных к исполнению решений на таком собрании не принимается.

2. Запросить в УО реестр собственников помещений в доме. О указанном реестре подробно расскажем ниже в отдельном разделе.

3. Запросить в УО перечень общего имущества.

Технический паспорт дома, как и другая документация, принадлежат собственникам, но на практике управляющая компания всячески препятствует доступу к ней собственников. Безусловно, в так называемых «организованных» домах с реально работающим Советом МКД такие проблемы минимизированы.

УО обязаны размещать общие сведения о всех МКД, которыми они управляют, в ГИС ЖКХ (Раздел 10 Приказа Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Если Вы зарегистрированы на портале госуслуг , то сможете зайти в ГИС ЖКХ и найти всю информацию по своему дому.

К сведению

Гражданин, который не нашел необходимой информации в своем личном кабинете, может запросить ее размещение в УО. В случае если информация так и не была обновлена, гражданин через личный кабинет ГИС ЖКХ может напрямую обратиться в органы государственного жилищного надзора. Это позволит применить административное воздействие к организации, не разместившей информацию в системе. Направить обращение из личного кабинета ГИС ЖКХ можно в разделе «Обращения и ответы на них».

С 1 января 2018 года юридические лица за неразмещение или неполное/недостоверное размещение информации, предусмотренной разд. 10 приказа № 74/114/пр в ГИС ЖКХ не штрафуют.

В случае нарушения к ответственности привлекут должностное лицо, сумма штрафа составит от 5 000 до 10 000 рублей (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ).

При совершении повторного правонарушения должностному лицу грозит административный штраф в размере от 15 000 до 20 000 рублей (ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП РФ).

Если в МКД не проводилось ОСС по вопросу утверждения состава ОИ, то посмотрите в Вашем экземпляре договора управления. Если на руках нет договора управления — запросите его в УО — они обязаны его предоставить. Можно найти договор управления домом в ГИС ЖКХ.

► Обратите внимание!

В договоре управления должен быть указан состав общего имущества конкретного МКД и адрес такого дома (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) — это существенное условие, без выполнения которого договор считается не заключенным.

На практике в ДУ может быть только перечисление элементов ОИ, указанное в ЖК РФ и Правилах содержания общего имущества № 491. Тогда придется запросить в УО конкретный состав ОИИ в Вашем доме.

Выписку из технического паспорта МКД с перечнем общего имущества также можно запросить в БТИ. Правда, это платная услуга.

4. Провести опрос собственников о выборе способа управления домом.

Как правило, молодые люди хотят создать ТСЖ, а люди старшего поколения больше доверяют привычному способу — управляющей компании, хотя и недовольны ее работой. Вот здесь инициативной группе придется усиленно поработать, сводя все мнения к единому, которое и будет утверждено на ОСС. Не надо этот процесс пускать на самотек, иначе можно получить совершенно неожиданный результат голосования собственников.

5. Подобрать УО для управления Вашим домом (при необходимости).

В первую очередь инициатор ОСС должен установить — хотят ли собственники сменить УО? Если в доме достаточно единомышленников по этому вопросу, то нужно поинтересоваться о качестве работы других управляющих компаний в соседних домах, у знакомых и родственников, проживающих в том же населенном пункте. Можно посмотреть список УО, имеющих лицензии на управление МКД на сайте ГЖИ или на ГИС ЖКХ применительно к Вашему региону. Начинать переговоры с УО надо с изучения предлагаемого договора управления и платы на содержание жилого помещения. Теперь можно со знанием дела объяснить соседям преимущества смены УО.

6. Подобрать кандидатуры в Совет МКД.

Если в Вашем доме не выбран Совет дома, то лучше всего сделать это сейчас.

Во-первых, сразу появятся люди, которые добровольно на постоянной основе будут заниматься всеми вопросами, связанными с комфортным проживанием.

Во-вторых, Совет МКД будет взаимодействовать с управляющей организацией, контролировать ее работу по договору управления.

Правильнее всего утвердить решением ОСС Положение о Совете Вашего дома, в котором прописать все полномочия председателя и членов Совета, порядок их отзыва и др.

7. Определить повестку дня общего собрания. Подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии.

При правильно составленной повестке дня сводится к минимуму риск недовольства части собственников, проголосовавших «против» какого-либо пункта.

Не забывайте об информационной работе с собственниками в доме — разъяснения по предлагаемым для принятия решений вопросам должны быть максимально полными и конкретными.

8. Для принятия сознательного и обоснованного решения собственникам помещений необходимо иметь информацию по вопросам повестки дня ОСС.

Например, при принятии решения о выборе УО необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании — количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находится в управлении этой компании, а также и другую информацию.

Или — в чем преимущества такого способа управления, как ТСЖ, с примерами по конкретным адресам. Конечно, не стоит сравнивать новый дом с домом, построенным 30–50 лет назад. Но есть много примеров, когда ТСЖ, созданные в старых и малоквартирных МКД, вполне успешно работают.

В сообщении о собрании целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме.

♦ Важно!

Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно.

9. Решить вопрос об источниках финансирования (подготовка сообщений о проведении ОСС, листов голосования для собственников, материалов для ознакомления).

Целесообразно принять Положение о проведении общих собраний собственников помещений в Вашем доме. Это избавить Вас в последующем от многих проблем — ведь ОСС проводятся довольно часто, потому что нерешенные вопросы возникают постоянно.

10. При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня.

Если в доме много собственников, можно обратиться в орган местного самоуправления с просьбой помочь с помещением для проведения общего собрания. Согласно ст. 1 ЖК РФ, ОМСУ должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых ЖК РФ.

Документы для ОСС

Чем чаще Вы проводите ОСС в доме, тем легче дается процесс подготовки в дальнейшем. Отнеситесь к подготовке таких документов со всей ответственностью, так как они должны стать приложением к протоколу ОСС, а значит, тоже имеют статус официальных!

Есть определенный перечень документов, установленный жилищным законодательством, которые необходимо подготовить для проведения общего собрания:

1) Сообщение о проведении ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

2) Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания помещений в МКД — доказательство уведомления собственников в установленные сроки путем вручения под подпись (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

3) Реестр собственников в МКД (подп. «а» п. 20 Приказа Минстроя России от 28.01.2019 г. № 44/пр) — исходные данные о праве собственности на помещения лиц, участвующих в ОСС и о праве участия в нем.

4) Письменные решения собственников и их представителей (ч. 4.1, 5 ст. 48 ЖК РФ, подп. «ж» п.20 Приказа № 44/пр) — обязательны при проведении ОСС в заочной и очно-заочной форме. Направляются вместе с сообщением о проведении собрания. Ответственный за подготовку решений собственников — инициатор ОСС!

5) Лист регистрации собственников помещений в МКД (для общего собрания в очной форме) — подтверждает наличие кворума на общем собрании.

6) Документы, которые будут рассматриваться на ОСС (подп. «е» п. 20 Приказа № 44/пр) — обязательное приложение к протоколу ОСС.

7) Проект протокола ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) — необходим для оформления принятых решений общего собрания в кратчайшие сроки.

При подготовке документов на ОСС необходимо учитывать, сколько человек должны принять участие в голосовании. Количество решений должно соответствовать числу собственников в МКД. Имейте в виду, что в жилых/нежилых помещениях может быть несколько собственников (в том числе несовершеннолетних), т. е. на практике собственников может быть намного больше, чем квартир.

♦ Важно!

С 11 января 2018 года в ОСС вправе участвовать лица, которые приняли помещения от застройщика по передаточному акту или другому документу, но не оформили право собственности на помещение (ч. 1.1 статьи 44 ЖК РФ).

Такую возможность эти лица могут реализовать в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Инициирование ОСС

Очень часто личность инициаторов ОСС приобретает важное значение, так как стимулом может быть искреннее желание изменить жизнь в доме к лучшему, также и чья-то выгода — собственная или УО. При этом важно, чтобы в результате принятых на ОСС решений не произошло ущемление прав собственников и пользователей помещений в МКД. Здесь опять-таки мотивация на позитивные изменения в доме должна перевешивать изначальные пассивность и нежелание участвовать в управлении общим имуществом. Пора понять, что участие в этом процессе должно стать осознанной необходимостью.

1. Инициаторами ОСС при решении любых вопросов, относящимся к компетенции собрания могут быть:

— один или несколько собственников помещений в МКД, в том числе ОМСУ, если в доме есть муниципальная собственность (например, неприватизированные квартиры) (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

— управляющая организация, с которой собственники заключили договор управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов, вправе обратиться в письменной форме в УО или правление ТСЖ, кооператива для организации проведения ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

1) в обращении о проведении ОСС должны быть сформулированы вопросы повестки дня собрания.

2) УО или правление ТСЖ, кооператива обязаны:

— осуществить необходимые мероприятия для проведения ОСС в течение 45 дней с момента поступления обращения;

— не позднее чем за 10 дней до даты проведения ОСС уведомить о проведении ОСС каждого собственника помещения в данном доме;

— оформить документы по результатам проведения ОСС;

— обеспечить доведение до сведения собственников помещений в данном доме результаты ОСС.

Плюсом в этом случае, безусловно, является то, что Вам не придется готовить множество документов, рассылать их собственникам и проводить собрание по всем правилам. Минусом является длительность указанного процесса. К моменту проведения общего собрания повестка дня может стать неактуальной!

2. Инициаторами ОСС по смене кредитной организации, в которой открыт спецсчет на капремонт, если она не соответствует требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ, могут быть владельцы спецсчета (региональный оператор, УО, ТСЖ, кооператив).

3. Орган местного самоуправления созывает ОСС в случаях, определенных законодательством. Это отдельные полномочия, когда ОМСУ выступает не как собственник доли в праве на общее имущество, а как орган власти.

— В таблице приведены перечень вопросов и разъяснения — в каких случаях ОМСУ может организовать ОСС в МКД.

* ОМСУ созывает ОСС не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного по итогам открытого конкурса по отбору УО (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ).

** ОМСУ не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает ОСС для решения вопросов о расторжении договора с УО и о выборе новой УО или об изменении способа управления домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

*** ОМСУ при созыве ОСС должен вынести на рассмотрение следующие вопросы (с включением всех возможных вопросов по реализации каждого способа управления):

— выбор способа управления МКД — управление УО (выбрать УО; утвердить условия договора управления МКД);

— выбор способа управления МКД — создание ТСЖ (выбора названия ТСЖ, утверждения устава ТСЖ и др);

— выбор способа управления МКД — непосредственное управление собственниками в МКД, количество квартир в котором не превышает 30.

► Обратите внимание!

1) в случае созыва ОСС по выбору способа управления собственникам в МКД необходимо провести консультации с лицом, уполномоченным ОМСУ на созыв ОСС, и заявить о своих пожеланиях по повестке дня.

2) если уполномоченный представитель ОМСУ этого не сделает, можно обратиться в прокуратуру с жалобой на формальный подход органа местного самоуправления к возложенным на него обязанностям.

Правильнее всего, когда инициатором собрания выступает не один собственник, а группа единомышленников, представляющих все подъезды дома. Ведь при подготовке собрания придется столкнуться с недоверием людей, не понимающих, зачем все это нужно. В этом случае соседям разъяснять вопросы, которые Вы предлагаете решить на общем собрании, легче, чем посторонним людям в чужом подъезде!

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов организовать общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями (повестка дня). Это необязательный документ, но документируя для себя свои шаги, Вам будет проще работать, потому что эта привычка дисциплинирует. А в условиях того, что протокол ОСС признан официальным документом, имеющим серьезные последствия, привычка все записывать будет очень кстати.

► Обратите внимание!

Законодательством не установлены отдельные обязанности, закрепляемые за членами инициативной группы, как и не определены требования к самой инициативной группе.

Если учитывать, что инициировать ОСС вправе собственники помещений в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), то инициатор проведения такого собрания обязан:

— направить каждому собственнику сообщение о проведении ОСС заказным письмом или вручить каждому собственнику под подпись, если решением ОСС не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, либо разместить в помещении МКД, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников не позднее чем за 10 (десять) дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

— довести до сведения собственников итоги голосования по вопросам повестки дня и решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

♦ Важно!

1) Собственники нежилых помещений в отношении общего имущества имеют равные права и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений. Соответственно, они также могут быть инициаторами ОСС.

2) Лица, получившие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, но не оформившие на него право собственности, в течение года после введения дома в эксплуатацию могут принимать решения на ОСС, но не могут быть его инициаторами.

Финансирование ОСС

Сообщения о проведении собрания, решения собственников, документы для ознакомления, протокол с приложениями, уведомления о принятых решениях — затраты на подготовку и проведение ОСС бывают значительными, особенно, если в доме много собственников, поэтому вопрос финансирования процесса подготовки и проведения ОСС выходит на первое место.

К тому же надо учитывать, что в УО передаются подлинники протоколов ОСС со всеми приложениями для последующей отправки в ГЖИ на хранение. Чтобы обезопасить себя от недобросовестности, в первую очередь УО, необходимо составлять протоколы ОСС со всеми приложениями в нескольких экземплярах, имеющих равную силу (обязательно указать в тексте протокола!). Количество экземпляров протокола ОСС зависит от того, какие вопросы решаются на собрании. Чаще всего их составляют в 2-х экземплярах.

Если дом большой, можно ограничиться заверенной копией протокола, полученной в ГЖИ. Все же бывают вопросы, имеющие долгосрочное значение, тогда лучше иметь на руках оригинал протокола.

НАПРИМЕР, протокол собрания, на котором принимались решения по следующим вопросам:

— порядок и место размещения как сообщения о проведении ОСС, так и уведомления о принятых на ОСС решениях;

— утверждения состава общего имущества собственников в МКД;

— создания ТСН/ТСЖ и др.

Надо иметь в виду, что протоколы могут понадобиться для суда (смена УО, передача техдокументации от УО в ТСН/ТСЖ, незаконное повышение платы за содержание жилого помещения со стороны УО и т. д.).

В письме Минстроя РФ от 28 августа 2015 г. № 27535-ОЛ/04 даны разъяснения по этому вопросу. Проведение ОСС финансирует:

— собственник, по инициативе которого проводится ОСС;

— УО, если она является инициатором ОСС;

— собственники, обладающие не менее 10 % голосов, которые выступают инициаторами проведения общего собрания УО до принятия решения ОСС об источнике и порядке финансирования таких расходов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

В Положении о проведении ОСС в МКД необходимо прописать механизм финансирования расходов на проведение собрания как ежегодного, так и внеочередных!

Например, можно ввести целевой сбор на проведение ежегодного ОСС или договориться с УО, что именно она инициирует ежегодное собрание, так как оно обычно бывает приурочено к годовому отчету по договору управления. В этом случае УО как инициатор ОСС несет все расходы.

По сложившейся практике чаще всего инициатором ОСС выступает председатель Совета МКД, который погашает расходы за счет получаемого от собственников вознаграждения. Это неправильный подход — у председателя Совета помимо проведения ОСС много затрат, связанных с выполнением делегированных собственниками полномочий (расходы на транспорт, телефонные разговоры, подготовку и отправление обращений и жалоб в различные инстанции и т. д.). К тому же, собственникам надо помнить о том, что председатель Совета действует в их интересах, освобождая от множества различных проблем. Поэтому — передавая свои обязанности, необходимо принять решение о выплате ежемесячного вознаграждения тому, кто принял на себя их выполнение.

Реестр собственников помещений в МКД

Реестр собственников нужен для определения:

— общего числа голосов на ОСС;

— определения количества голосов у каждого собственника, которыми он может голосовать на ОСС.

— необходимого количества письменных решений собственников;

— определения кворума ОСС по каждому вопросу повестки дня;

— подсчета голосов собственников по каждому вопросу повестки дня.

Но, в первую очередь, он необходим для работы Совета МКД или тех инициативных жителей в доме, которые добровольно взяли на себя огромный труд по наведению порядка в доме и взаимодействию с УО.

Реестр должен содержать сведения обо всех собственниках помещений в МКД вне зависимости от категории помещения — жилое, нежилое (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, подпункт «а» п. 20 Приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.).

Для сведения

Нежилое помещение — помещение, указанное в проектной, технической документации либо в электронном паспорте МКД, которое не является жилым помещением и не включено в состав ОИ независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

Свод правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» содержит понятие «встроенно-пристроенное нежилое помещение» -помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

К нежилым приравниваются помещения, предназначенные для размещения транспортных средств (машиноместа, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуальноопределенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Информация о границах машиноместа в паркинге, расположенном в МКД, регистрируется в Росреестре. Каждое машиноместо получает свой кадастровый номер, как любое помещение в МКД.

Определён допустимый размер машиноместа (приказ Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 N 792):

— минимальный размер машиноместа должен составлять 5,3 х 2,5 м,

— максимальный — 6,2 х 3,6 м

Собственник доли в праве общей долевой собственности на помещение паркинга вправе (ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ):

— потребовать выделить долю в натуре;

— зарегистрировать собственность на отдельный объект недвижимости — машиноместо.

Для этого не нужно согласие иных участников долевой собственности, если представить в Росреестр (ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ):

— соглашение всех сособственников или

— решение общего собрания, определяющее порядок пользования недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности.

Таким образом, собственник доли в праве на нежилое помещение (паркинг) или собственник машиноместа в паркинге, расположенном в МКД, должен быть включен в реестр собственников помещений.

УО, правление ТСЖ, кооператива обязаны в течение пяти дней предоставить реестр собственников помещений в МКД собственнику помещения в МКД или иному инициатору ОСС по его письменному запросу (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Согласие собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, при предоставлении этого реестра в целях созыва и организации проведения ОСС не требуется.

Реестр собственников, предоставленный УО, будет содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ):

— фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника;

— полное наименование и основной государственный регистрационный номер собственника-юридического лица;

— номер помещения в МКД, собственником которого является физическое или юридическое лицо:

— размер принадлежащих им долей в праве общей собственности на ОИ.

Достаточно часто случается, что УО имеет недостоверные сведения о собственниках, так как собственники не всегда сообщают:

— о проведенной приватизации, и УО продолжает выставлять им плату за найм жилого помещения;

— о смене собственника;

— об изменении площади занимаемого помещения после произведенной перепланировки и т. д.

Поэтому инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Этот документ необходим не только для проведения ОСС, но и для работы Совета МКД.

НАПРИМЕР:

— кто-то сдает квартиру внаем, поэтому нужен его телефон для связи в экстренных случаях;

— произошла авария на инженерных сетях МКД, а собственник в квартире отсутствует (не проживает, уехал в отпуск, командировку и т. д.), нужна связь с контактным лицом, представляющим собственника и др.

Что желательно включить в реестр, составленный инициативной группой собственников:

— общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники;

— режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т. п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику (индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т. е. количество голосов;

— ФИО собственника (физлицо), сведения о праве собственности на помещение в МКД;

— полное наименование и основной государственный регистрационный номер для юридического лица, сведения о праве собственности на помещение в МКД;

— ФИО (наименование) представителя собственника, паспортные данные, а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий. Указывается, если доверенность оформлена на длительный срок;

— почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении ОСС (если не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома или он постоянно не проживает в данном доме) и контактный телефон собственника или его представителя.

Другими словами, инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение. Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь — в решении собственника им все равно придется указать эти данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.

► Обратите внимание!

1) Если в решении не подтверждено право собственника на помещение, то его голос не учитывается при подсчете голосов по вопросам повестки дня ОСС.

2) Паспортные данные собственников в документах ОСС не указываются. Они необходимы только для представителей собственников — лиц, голосующих по доверенности!

3) Количество решений должно соответствовать числу собственников в МКД.

4) Имейте в виду, что в жилых/нежилых помещениях может быть несколько собственников (в том числе несовершеннолетних), т. е. на практике собственников может быть намного больше, чем квартир.

5) Собственник доли в праве на нежилое помещение (паркинг) или собственник машиноместа в паркинге, расположенном внутри МКД, должен быть включен в реестр собственников помещений.

6) Квартира, приобретенная на общие деньги супругов, является их совместной собственностью (cm.34 Семейного кодекса РФ). Совместная собственность у супругов возникает независимо от того, кто вписан в договор в качестве покупателя. Любой из собственников, совместно владеющих помещением, имеет право участвовать в ОСС количеством голосов которое пропорционально площади всего помещения, то есть может действовать от имени всего помещения, находящегося в совместной собственности.

Для получения информации о собственниках в МКД инициатор собрания также может в письменной форме обратиться:

— в органы местного самоуправления с заявлением об оказании помощи в проведении ОСС и о предоставлении инициатору всей имеющейся информации о МКД и лицах, имеющих право собственности на помещения в данном доме. ОМСУ должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых ЖК РФ (ст. 1 и ст. 13, 14 ЖК РФ);

— в БТИ по адресу нахождения дома, где имеется информация обо всех имеющихся в доме помещениях, лицах, обладающих правом собственности на помещения в МКД, а также об отношении помещений дома к одной из форм собственности;

— в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Запрос можно направить в электронном виде через сайт Росреестра.

♦ Важно!

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), о любом объекте недвижимости в течение трех рабочих дней любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Сведения предоставляются в виде выписки из ЕГРН или копии документа, на основании которого сведения внесли в ЕГРН (п. 6 Порядка предоставления сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития от 23.12.2015 № 968).

Инициатор ОСС может заключить договор с организацией, которая предоставляет услуги по запросу таких сведений из Росреестра. Это достаточно дорого. Гораздо проще и дешевле членам инициативной группы собственников пройти по квартирам и составить реестр собственников помещений в доме самостоятельно.

Требования к реестру собственников в доме, который будет приложением к протоколу ОСС, установлены подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр. Он будет отличаться от реестра, предоставленного УО и близок к составленному самостоятельно инициаторами общего собрания. В него обязательно включить сведения о собственниках всех помещений в МКД с указанием:

— фамилии, имени, отчества (последнее — при наличии) собственников — физических лиц;

— полного наименования и ОГРН собственников — юридических лиц;

— номера принадлежащих им на праве собственности помещений в МКД (при наличии);

— реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения;

— сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений,

— сведения о площади каждого помещения в МКД и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников, если

их несколько.

При доработке реестра от УО можно сразу же ориентироваться на Приказ Минстроя России № 44/пр.

Совет: для себя в Вашем экземпляре укажите контактные телефоны всех собственников или их представителей.

Повестка дня OCC

Необходимо со всей ответственностью отнестись к формированию повестки дня ОСС, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. Как правило, ими становятся члены инициативной группы по подготовке и проведению ОСС. При правильно составленной повестке дня сводится к минимуму риск недовольства части собственников, проголосовавших «против» какого-либо пункта. Не забывайте об информационной работе с собственниками в доме — разъяснения по предлагаемым для принятия решений вопросам должны быть максимально полными и конкретными.

Повестку дня ОСС готовит инициатор общего собрания (собственник жилого или нежилого помещения, УО, ОМСУ, Региональный оператор по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД).

Вопросы для включения в повестку готовятся заранее, так как повестка дня ОСС должна быть указана:

— в сообщении о проведении собрания, которое доводится до собственников не позднее, чем за 10 дней до даты проведения ОСС (начала голосования при очно-заочной форме);

— в письменных решениях собственников (при заочном и очно-заочном голосовании).

Вопросы повестки дня в такой же редакции должны быть указаны также в протоколе общего собрания и в уведомлениях собственников о принятых на ОСС решениях.

Во время проведения собрания повестку ОСС менять нельзя!

Формулировка вопросов повестки дня должна допускать однозначный ответ «За», «Против» или «Воздержался». Пункт 17 Приказа Минстроя России № 44 устанавливает основные требования к повестке дня ОСС:

1) Вопросы повестки дня не должны допускать неоднозначного толкования.

2) Не допускается включать в повестку дня пункт «Разное», «Другие вопросы», а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы.

3) Если формулировка вопроса, по которому принимается решение, предусмотрена законодательством РФ, в протоколе указывается соответствующая формулировка. В этом случае при формировании повестки дня ОСС вопрос должен формулироваться точно так же, как в нормативном акте.

4) Если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа.

Что должно включаться в повестку ОСС?

Кроме перечня вопросов, по которым собственникам необходимо принять решения, должны быть учтены процедурные вопросы проведения собрания. Соответственно, для ведения собрания выбирается председатель, для ведения протокола — секретарь, а для подсчета голосов — счетная комиссия.

Председателя, секретаря и счетную комиссию можно:

— выбирать на каждом ОСС;

— выбрать решением собственников на определенный срок (например, на год или на срок полномочий Совета МКД);

— утвердить на собрании Положение о порядке проведения ОСС, в котором подробно прописать все процедурные вопросы.

► Обратите внимание!

1) Если выбранные на определенный срок председатель или секретарь не могут присутствовать на каком-либо ОСС, то для ведения этого конкретного собрания выбирается другое лицо (лица).

2) Если же отсутствует кто-то из членов счетной комиссии, то заново утверждается весь состав. При этом обновить можно только одну кандидатуру — отсутствующее лицо.

Для сведения

1) Жилищное законодательство не содержит критериев к лицам, которые могут быть избраны председателем и секретарем на ОСС.

2) Жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии, поэтому в этом случае применимо гражданское законодательство, согласно которому в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов на собрании (подпункт 4 ч. 4, подпункт 4 ч.5 ст. 181.2 ГК РФ).

3) На ОСС могут принимать решения только собственники в МКД и лица, принявшие от застройщика помещения в доме по передаточному акту (в течение года после ввода МКД в экспллуатацию). Потому наиболее логичным является выбор председателя, секретаря ОСС и счетной комиссии из их числа.

4) Минстрой России в письме от 28 февраля 2018 г. № 7252-ЕС/04 указал, что:

— включение в состав счетной комиссии председателя и секретаря ОСС допустимо в виду того, что состав счетной комиссии определяется решением собственников помещений в многоквартирном доме;

— требования к членам счетной комиссии могут содержаться в ранее принятом решении общего собрания.

В повестку дня включается вопрос о месте хранения копий решений собственников и протоколов ОСС. Этот вопрос можно также решить один раз, приняв соответствующее решение на собрании или утвердив Положение о порядке проведения ОСС.

В качестве примера рассмотрим повестку дня так называемого «первичного» собрания. «Первичным» оно будет для данного конкретного МКД, в котором появилась группа активных собственников, принявших решение на постоянной основе заниматься участием в управлении общим имуществом в своем доме.

Первое, что им необходимо сделать — провести общее собрание собственников по всем правилам, установленным жилищным законодательством. В повестке дня этого собрания необходимо включить все основные вопросы, которые имеют долгосрочное значение. Перечень вопросов, предлагаемых для включения в повестку первичного ОСС, является открытым. Это минимальный набор, который может значительно облегчить инициаторам процедуру проведения общего собрания в дальнейшем.

Вопросы для включения в повестку дня первичного ОСС

1) Выбор председателя, секретаря общего собрания собственников помещений в МКД и членов счетной комиссии.

Порядок направления сообщений собственникам о проведении собрания.

3) Определение места для размещения сообщений собственникам о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

4) Порядок уведомления собственников о принятых на общем собрании собственников помещений в МКД решениях.

Определение места для размещения результатов общего собрания с целью ознакомления с ними собственников помещений в МКД.

6) Утверждение состава общего имущества собственников помещений в МКД и утверждение долей в праве на общее имущество по каждому собственнику (при необходимости).

7) Утверждения Положения о порядке проведения ОСС в МКД.

8) Выбор места хранения документов общего собрания собственников помещений в МКД.

► Обратите внимание!

Хранить копии решений собственников и протоколов ОСС лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников (председателя Совета мКД). Управляющие организации меняются, банкротятся, и с их сменой документы могут потеряться. А они нужны, в первую очередь, для подтверждения того факта, что решения собственниками по определенным вопросам принимались.

Отдельно хотелось бы остановиться на повестке дня ОСС по вопросу создания ТСЖ. На ее примере можно увидеть, насколько важно ответственно отнестись к составлению повестки дня ОСС, чтобы из-за невнимательности не пришлось проводить еще собрание. Хуже может быть, если придется получить штраф или проиграть суд, что может грозить, в том числе, значительными финансовыми потерями.

На общем собрании собственников в МКД, которые хотят создать ТСЖ, должны быть обязательно приняты следующие решения:

— о создании ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ);

— об утверждении его Устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

Вопросы для включения в повестку дня ОСС по созданию ТСЖ (без учета ранее выбранного способа управления):

1. Избрание председателя и секретаря собрания.

2. Избрание счетной комиссии.

3. Выбор способа управления — товарищество собственников жилья (ТСЖ).

4. Создание товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья «____________» для целей управления МКД.

5. Утверждение Устава ТСЖ «___________________».

6. Выбор членов Правления ТСЖ «_______________».

7. Выбор председателя Правления ТСЖ «_________» (не обязательно).

8. Выбор ревизионной комиссии ТСЖ «___________» (не обязательно).

9. Утверждение сметы доходов/расходов ТСЖ «____» (не обязательно).

10. Утверждение размера платы за содержание жилого помещения (не обязательно).

11. Выбор уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ «_____».

12. Выбор места хранения копий решений собственников и протоколов ОСС (удобнее всего их хранить в ТСЖ вместе с протоколами общего собрания членов ТСЖ.)

Пункт 7 примерной повестки дня является необязательным, так как в Уставе ТСЖ может быть записано, что председатель выбирается на заседании Правления из числа его членов. Но пока еще нет самой организации — не зарегистрирована в установленном законом порядке. Однако, при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица необходимы данные о руководителе постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица (председателе Правления ТСЖ). Поэтому чаще всего сразу же после ОСС по созданию ТСЖ проводится заседание Правления, на котором и выбирается председатель Правления будущего ТСЖ.

► Обратите внимание!

При проведении ОСС о создании ТСЖ в повестку дня включаются вопросы о выборе Правления и председателя ТСЖ. В то же время выбор Правления и председателя Правления ТСЖ отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 и ч. 2–3 ст. 147 ЖК РФ). Таким образом, правоспособность органов управления ТСЖ возникает с момента его создания, т. е. после регистрации.

Однако регистрирующий орган откажет в регистрации ТСЖ, если в заявлении о регистрации ТСЖ не будет указан исполнительный орган. Регистрирующий орган не считает выбор правления ТСЖ неуполномоченными лицами основанием для отказа в регистрации ТСЖ. В связи с отсутствием иного правового механизма выбора Правления ТСЖ при его создании рекомендуется включать эти вопросы в повестку дня ОСС о создании ТСЖ.

Так что не забудьте подготовить предложения по кандидатурам в Правление ТСЖ и кандидатуре председателя Правления, если его выбирает общее собрание!

Для регистрации на ОСС выбирается уполномоченное лицо. Чаще всего — это будущий председатель.

Пункты 8 и 9 примерной повестки дня являются необязательными по причине несовершенства законодательства. Их можно включить в повестку дня первого собрания членов ТСЖ после государственной регистрации.

Пункт 10 примерной повестки дня является необязательным, так как до проведения необходимых процедур, в том числе, исключения МКД из реестра лицензий действующей управляющей организации, надобности утверждать размер платы за содержание жилого помещения нет.

♦ Важно!

1) Если ранее на ОСС в данном доме не принимались решения о порядке и месте размещения сообщений о проведении ОСС, а также уведомлений о принятых решениях, то в повестку дня включите и эти 2 вопроса. Тогда в последующем можно будет спокойно размещать сообщения и уведомления, например, на досках объявлений в подъездах дома за 10 дней до собрания. Это существенно уменьшит как материальные, так и временные затраты инициаторов ОСС.

2) Если ранее домом управляла УО, в повестку дня включаются вопросы:

— о расторжении договора управления с У О (в связи со сменой способа управления);

— выбор лица, уполномоченного на расторжение договора управления с прежней УО.

ТСЖ не сможет приступить к управлению МКД без расторжения договора управления с УО, ранее управляющей МКД!

3) Можно включить в повестку дня вопросы:

— о дате расторжения договора управления, например со дня, предшествующей дате регистрации ТСЖ (п. 24 Правил № 416);

— о передаче технической документации (определить состав передаваемой документации);

— о передаче накопленных средств от старой УО собственникам помещений в МКД (после расторжения договора управления).

Для этого необходимо провести сверку с УО: запросить в УО финансовый отчет по ДУ и акты выполненных работ за текущий год. Если у сторон расторгаемого ДУ осталась задолженность, то они должны возместить друг другу взаимные убытки: собственники помещений должны погасить накопленную задолженность за ЖКУ, а УО должна возвратить стоимость оплаченных, но невыполненных услуг и работ. Это возможно сделать в «организованных» МКД с реально работающим Советом МКД.

И не стоит забывать, что если собственники в течение финансового года не выражали несогласия с объемами выполненных УО работ или с затратами на их проведение, то вся так называемая «экономия» (не потраченные финансовые средства собственников на конец года) идет в доход УО!

В таблице приведены другие вопросы и формулировки предложений по ним для включения в повестку дня ОСС (© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом» mini.lumd.ru).

Сообщение о проведении ОСС

Инициаторам ОСС необходимо отнестись со всей серьезностью к составлению сообщения о проведении ОСС и к процедуре уведомления собственников о собрании. Нарушение порядка уведомления собственников о проведении общего собрания наиболее часто становится предметом разбирательства в судах при рассмотрении исков о признании решений собственников на общих собраниях недействительными.

В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении ОСС должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.

Инициатор (члены инициативной группы) указывают свои фамилии, имена, отчества, номера жилых (нежилых) помещений, собственниками которых они являются, и свои контактные данные;

2) форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного или заочного голосования, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

При очно-заочной форме ОСС проводится как очное, так и заочное голосование, поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно указать:

— дату и место очной части собрания;

— период времени, в который принимаются решения собственников, голосующих заочно.

НАПРИМЕР

Начало приема решений собственников помещений в МКД «____» ____ ____ 2019 г.;

Окончание приема решений собственников помещений в МКД «____» ________2019 г.

Продолжительность приема письменных решений не установлена законодательно. Этот вопрос решается инициаторами ОСС индивидуально применительно к каждому МКД. Все зависит от организованности собственников, от проведенной подготовительной работы перед собранием, от количества собственников в доме, наконец, даже от времени года. Согласитесь, что в летний период или во время Новогодних праздников, набрать необходимое количество голосов для принятия решений на ОСС достаточно сложно. Самая реальная продолжительность заочного голосования — от 2 недель до месяца. Но, в любом случае, лучше перестраховаться. Ведь продлить голосование нельзя — надо уложиться в сроки, указанные в сообщении о собрании.

► Обратите внимание!

При этом желательно указать и время окончания приема письменных решений. Например, 21 час. В противном случае, если решения приносятся домой инициатору ОСС, поздние визиты соседей с листами голосования не всегда удобны. Поздние визитеры еще и захотят обсудить некоторые вопросы повестки собрания…

К тому же все решения, принесенные до 00 часов следующего дня после даты окончания голосования, придется учитывать при подсчете голосов.

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

6) напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.

Жилищным кодексом РФ установлена процедура уведомления собственников в МКД о проведении общего собрания (ст. 45 ЖК РФ).

Не позднее, чем за 10 дней до даты проведения ОСС сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме:

1. заказным письмом, если решением ОСС не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;

► Обратите внимание!

Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли оправдать свое отсутствие ненадлежащим их уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут. Не забудьте также про собственников нежилых помещений!

♦ Важно!

1) Сообщение считается доставленным и в тех случаях; если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (cm. 165.1 ГК РФ).

2) Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети «Интернет» информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.) (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25).

2. вручено каждому собственнику под подпись;

► Обратите внимание!

В этом случае для подтверждения факта уведомления собственника о предстоящем собрании используйте

Реестр вручения сообщений собственникам о проведении общего собрания.

3. размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в доме, определенным решением общего собрания.

Если такое решение было ранее принято собственниками на ОСС, то спокойно размещаем в общедоступных местах сообщение о предстоящем общем собрании. В подтверждение того, что сообщения размещены на стенах в подъездах МКД необходимо составить акт о размещении сообщений о проведении ОСС, можно провести фотосъемку сообщений.

♦ Важно!

Если такой вопрос собственники ранее на ОСС не рассматривали и решение о месте вывешивания сообщений о собрании не принимали, то размещать объявления в подъездах нельзя!

4. размещено в ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ).

Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности физических и юридических лиц в доме может быть государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо направлять в орган исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо в орган местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД.

♦ Важно!

1) Если помещение находится в собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.

2) Если в квартире есть несовершеннолетние собственники, то сообщать об ОСС следует опекунам — обычно в этой роли выступают родители ребенка.

Для сведения

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении ОСС в МКД — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении ОСС законодательством РФ не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном МКД, действующим законодательством не запрещено (п. 3 письма Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

► Обратите внимание!

При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения (при необходимости).

Для решения некоторых вопросов ЖК РФ устанавливает кворум в 100 % или 2/3 голосов всех собственников в доме. Набрать такое количество голосов бывает сложно по различным причинам, особенно летом. Поэтому в таких домах инициаторам собрания целесообразно:

— направить письменное сообщение о проведении ОСС собственникам нежилых помещений;

— оставить записку квартирантам в квартирах, которые сдаются внаем, для передачи собственникам с просьбой перезвонить, указав контактный телефон;

— проводить ОСС с учетом летних отпусков и выездов пенсионеров на дачи.

Решение собственника

Голосование по вопросам повестки дня ОСС, проводимого в форме очно-заочного или заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников (ч. 4.1, 5 ст. 48 ЖК РФ).

Исключением является голосование собственников в ГИС ЖКХ при заочной форме голосования, при котором голосование может проводиться как в письменной, так и в электронной форме (ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ). На особенностях проведения ОСС с использованием системы остановимся позже.

С 05.03.2019 г. изменились правила оформления протоколов ОСС. С этой даты к протоколу прикладываются письменные решения собственников по вопросам повестки дня независимо от формы проведения такого собрания. При этом в часть 4 статьи 48 ЖК РФ изменений не внесли, в ней обязанность собственников оформлять решения в виде бюллетеней при очном голосовании отсутствует.

В подпункте «ж» пункта 20 Приказа Минстроя № 44/ пр указано, что приложением к протоколу общего собрания являются именно письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании (без указания его формы), которые должны содержать:

— сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их;

— дату их заполнения;

— сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.

Эти требования перекликаются с требованиями части 5.1 статьи 48 ЖК РФ к оформлению решений собственников помещений в МКД для голосования на общем собрании: решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается приложением к протоколу общего собрания, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1) сведения о лице, участвующем в голосовании (собственника или его представителя);

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (с 1 января 2017 года целесообразно указывать номер и дату государственной регистрации права);

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

В решении собственника необходимо также указать следующие сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет голосов и оформить надлежащим образом протокол ОСС:

— вид (годовое/внеочередное) и форма проведения ОСС (заочное/очно-заочное голосование);

— адрес МКД, собственники которого голосуют;

— номер квартиры/помещения собственника (для собственника нескольких квартир / помещений, необходимо указать все их номера).

► Обратите внимание!

Сведения о лице, участвующем в голосовании, включают в себя:

— для физического лица — ФИО полностью;

— для юридического лица — полное наименование, номер ОГРН;

— для представителя собственника — ФИО, дата и номер доверенности на голосование.

Одним из самых проблемных остается тот факт, что собственники в МКД, особенно пожилого возраста, очень болезненно реагируют на необходимость не только предоставить реквизиты документа о праве собственности для составления реестра собственников в доме, но и на необходимость указать эти данные в своем решении по вопросам повестки дня. Тем не менее, эта обязанность установлена законодательно (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, п. 20 Приказа Минстроя России № 44/пр). Без указанных данных невозможно определить — является ли данный гражданин собственником помещения в конкретном МКД. К тому же можно не набрать необходимый кворум для принятия необходимых решений на ОСС из-за нежелания отдельных лиц правильно заполнить свое решение.

♦ Важно!

— Если в решении собственника им не указаны реквизиты документа, удостоверяющего право собственности на занимаемое помещение — такие решения не учитываются при подсчете голосов.

При подготовке документов для проведения ОСС важно правильно установить число собственников в МКД, имеющих право голоса и подтвердивших это право документально. Поэтому рассмотрим подробнее вопросы, связанные с документами на право собственности.

Начиная с 1998 года операциями по регистрации любых сделок с недвижимостью, занимается Росреестр, осуществляя их регистрацию в ЕГРП/ЕГРН. С 2016 года только выписка из Росреестра подтверждает имеющиеся права на объекты недвижимого имущества, за исключением некоторых, определенных законодательством случаев.

Таким образом, доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения (ч. 3 ст. 1 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Документ на право собственности отражает сведения об объекте недвижимости. Остальные данные, содержащиеся в нем, зависят от вида правоустанавливающего документа.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение в МКД

Право на собственность квартиры или другого недвижимого имущества утверждается разными документами. Ими являются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой причину (основание) возникновения этого права у какого-либо лица. Правоустанавливающий документ на квартиру и устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости, позволяет проверить историю возникновения прав и переходов прав на нее (правовую историю квартиры).

Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРП/ЕГРН) на квартиру является правоподтверждающим документом — выпиской данных, содержащихся в едином реестре (базе Росреестра). Таким образом, правоподтверждающий документ — это акт, заполненный на государственном бланке, имеющий все степени защиты, который подтверждает право собственности.

♦ Важно!

1) Наличие у собственника правоустанавливающих документов не дает гарантии наличия у него права собственности на данный объект в данный момент времени.

2) Подтверждением наличия права собственности в данный момент является выписка из Росреестра о правах, ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимого имущества.

3) Свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Для сведения

1) Выписка из ЕГРП выдавалась по 31.12.2016 — до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

2) С 15 июля 2016 г. свидетельство о государственной регистрации права не выдается (Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ).

3) С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН.

4) Ранее выданные свидетельства о государственной регистрации права (до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») признаются юридически действительными (ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Требований о подтверждении свидетельств выписками из ЕГРН закон не содержит.

5) Свидетельство о праве собственности содержит следующие сведения, указанные в ЕГРП:

— данные собственника;

— подробное описание квартиры;

— указание на вид права;

— основание приобретения права;

— наличие/отсутствие обременений на квартиру.

6) Выписка из ЕГРН, выдаваемая по запросу обратившегося лица, содержит следующие данные:

— номер объекта (кадастровый или условный);

— его характеристики (адрес, размеры площади, назначение);

— данные правообладателя;

— вид зарегистрированного права;

— дата регистрации.

♦ Важно!

1) Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записей о соответствующем праве об ограничении права или обременении объекта недвижимости (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

2) Дата регистрации права собственности или перехода права собственности отражается в п. 2 выписки из ЕГРН. С этой даты возникают права и обязанности собственника в отношении помещения. Она может отличаться от даты запроса или даты выдачи выписки.

3) Сведения, содержащиеся в ЕГРН и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, являются актуальными на момент выдачи органом регистрации прав или МФЦ.

Срок действия выписок из ЕГРН

При проверке документов перед любой сделкой дата выписки должна быть близкой к дате сделки. От этого зависит законность сделки. Это положение относится также к протоколам ОСС и решениям собственников на собрании, которые являются официальными документами.

Различными органами и организациями могут быть установлены свои требования к сроку действия выписок из ЕГРН. Такой срок устанавливается в регламентирующих документах организаций (административных регламентах, положениях и т. д.). Некоторые организации и учреждения для работы установили срок действия выписок в 30 дней (банки, нотариусы, суды и т. д.).

В письме Минэкономразвития РФ от 2 июня 2008 г. № Д08-1593 (текст документа по состоянию на июль 2016 года) даны разъяснения по вопросу срока действия указанных выписок: срок действия выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и срок их действия, а также выписок из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка) законодательством РФ не установлен. Информация, содержащаяся в документах, должна быть актуальной, в связи с чем, выписки должны быть представлены в разумный срок с даты их получения. Необходимо учитывать, что выписка содержит информацию о данных Единого государственного реестра прав и Государственного кадастра недвижимости на дату выдачи».

Несмотря на изменения законодательства, основные положения остались прежними. Это касается и срока действия выписок из ЕГРН.

Случаи возникновения права собственности без обязательной государственной регистрации

Законодательство РФ допускает возникновение права собственности на помещение без государственной регистрации. В этих случаях в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве. Тем не менее, права на объекты недвижимости будут действительны даже при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН (ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Рассмотрим более подробно случаи возникновение права собственности на помещение без его государственной регистрации.

Наличие права собственности на помещение в МКД подтверждается правоустанавливающими документами, такими как:

1. Договор, заключенный до 01.02.1998.

2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.

3. Документ, подтверждающий полную выплату пая в ЖК/ЖСК.

Для сведения

Каждый из правоустанавливающих документов служит основанием для осуществления регистрации заключенных сделок и прав на недвижимые объекты. Именно акт регистрации является основным документом, удостоверяющим возникновение, переход и прекращение прав собственника. Без государственной регистрации права статус собственника не будет подтвержденным в полном объеме. Только при наличии свидетельства или выписки из ЕГРН владелец может распоряжаться своим имуществом и вступать в сделки с третьими лицами.

1. Договор, заключенный до 01.02.1998.

Основанием для приобретения прав на квартиру может служить акт государственных органов, например, решение о безвозмездной передаче квартиры в собственность физическому лицу, то есть приватизация.

Федеральный закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, соответственно, ЕГРПначал формироваться с указанной даты. До этого сделки с недвижимым имуществом удостоверялись нотариально и регистрировались в органах БТИ (регистрационное удостоверение из БТИ при подтверждении права собственности на квартиру). Соответственно, сведения о таких сделках находятся у нотариуса, об их регистрации — в органах БТИ.

► Обратите внимание!

Если право собственности на объект недвижимости возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ (01.02.1998), то такое право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН. В таком случае государственная регистрация права в ЕГРН происходит по желанию правообладателя (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Соответственно, до 01.02.1998 г. государственная регистрация права собственности на помещение в МКД не была обязательной. Поэтому имеющиеся у собственников договоры передачи жилого помещения в собственность (приватизация), договоры купли-продажи, дарения, мены, заключенные до указанной даты, являются документами, подтверждающими право собственности на помещение.

2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.

Стать собственником квартиры можно при получении ее по наследству (по закону или по завещанию). В этом случае нотариусом заводится наследственное дело. После завершения всех требуемых законом процедур выдается свидетельство о праве на наследство. В свидетельстве оговаривается — кто и на каких условиях стал наследником имущества.

Для сведения

Требования к содержанию свидетельства о праве на наследство устанавливаются специальными нормами о наследовании и нотариате. Оно должно содержать сведения о:

— дате выдачи;

— нотариусе, оформляющем документы на наследство;

— наследодателе;

— времени открытия наследства;

— наследуемом имуществе;

— наследнике (наследниках);

— размере доли, если имеется более одного наследника.

Ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ устанавливают, что у наследника право собственности возникает с момента открытия наследства независимо от:

— времени его фактического принятия;

— момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства (п.11 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

3. Документ, подтверждающий выплату пая в ЖК/ЖСК полностью.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).

► Обратите внимание!

Жилищное право собственности на квартиру в ЖК/ ЖСК появляется независимо от того, согласны ли с этим проживающие в данной квартире жильцы, проводилась ли процедура государственной регистрации или нет.

Единственным правоустанавливающим документом для членов ЖСК является справка о полной выплате паевого взноса.

Форма справки о выплаченном пае законодательно не утверждена, но подлежит учету как документ строгой отчетности в кооперативе.

В справке о полной выплате паевых взносов должны быть указаны следующие сведения:

— наименование кооператива, его точный адрес, основные реквизиты (ИНН, ОГРН);

— номер исходящего документа и дата выдачи;

— ФИО пайщика, его паспортные данные;

— дата приема в кооператив (реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в ЖСК);

— размер пая;

— дата выплаты всей суммы пая;

— описание объекта недвижимости (адрес, номер квартиры, общая площадь, жилая площадь);

— название организации, для которой выдается справка. Справка должна быть заверена подписями председателя и главного бухгалтера с расшифровками их подписей и заверена круглой печатью организации.

♦ Важно!

— У справки о полной выплате паевого взноса нет срока давности. При утере справки выдается ее дубликат.

Для сведения

— Справка о полной выплате паевого взноса является документом о возникновении права собственности на кооперативную квартиру. На ее основании в дальнейшем производится государственная регистрации права собственности (cm. 219 ГК РФ).

♦ Важно!

1) Государственная регистрация права собственности на кооперативную квартиру необходима только в случаях, если ее собственник собирается совершать какие-либо сделки со своей недвижимостью (продать, сдать, подарить и прочее). Даже не проводя государственную регистрацию права, он остается фактическим собственником, но без права распоряжаться своей собственностью.

2) Срок владения помещением в кооперативе исчисляется с момента выплаты пая, а не с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Для сведения

Есть еще несколько видов правоустанавливающих документов, о которых необходимо знать, чтобы определить количество собственников в МКД, имеющих право голоса на ОСС. Эти документы предполагают обязательную государственную регистрацию права собственности.

1. Вступившее в силу решение суда, которым установлено право собственности юридического или физического лица на помещение в МКД является надлежащим документом, подтверждающим право собственности указанного лица.

Например, судебный акт, принятый по спору о правах на недвижимость. Вынесенным решением определяется судьба имущества и личность его владельца. Присуждение квартиры какому-либо лицу через суд происходит в том случае, если претенденты имеют одинаковые права на имущество и не могут договориться (в случае развода супругов и разделения имущества, а также при переходе собственности в наследство при отсутствии завещания).

Решения судебных органов должны соответствать установленным законом требованиям и содержать указание на:

— дату,

— место выдачи (принятия),

— наименования органа,

— объект недвижимости,

— новых владельцев имущества,

— обстоятельства, послужившие основанием для принятия такого решения.

► Обратите внимание!

1) На официальных бумагах проставляется подпись руководителя, иного уполномоченного лица и печать организации (органа).

2) Исполнение таких решений судов производится без выдачи судом исполнительного листа на основании копии решения, вступившего в законную силу, являющегося общеобязательным для органов власти, должностных лиц, организаций и граждан.

3) Фактическим исполнением решений судов о признании прав на недвижимость является совершение действий уполномоченными органами по регистрации и оформлению прав, установленных судом.

2. Документ, подтверждающий режим совместной собственности на помещение нескольких лиц.

Квартира приобретенная на общие деньги супругов является их совместной собственностью (cm. 34 Семейного кодекса РФ). Совместная собственность у супругов возникает независимо от того, кто вписан в договор в качестве покупателя.

В указанном случае любой из собственников, совместно владеющих помещением, имеет право участвовать в ОСС количеством голосов которое пропорционально площади всего помещения, то есть может действовать от имени всего помещения, находящегося в совместной собственности.

3. Акт приема-передачи помещения в МКД, полученного в результате договора долевого участия либо договора инвестирования в МКД.

С 11.01.2018 г. лица, принявшие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в ОСС и принимать решения по вопросам повестки дня в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Если за это время будущий собственник не оформит право собственности в соответствии с законодательствомто через год он лишится права участвовать в общем собрании и принимать решения на ОСС.

Идентификация собственника

Решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.

Бланки решений заполняются собственниками собственноручно и могут содержать описки и ошибки. Такие описки, как правило, не приводят к недействительности решения собственника. Дело в том, что обязательным приложением к протоколу ОСС является реестр собственников в МКД, содержащий сведения обо всех собственниках (подпункт «а» пункта 20 Приказа Минстроя России № 44/пр). Поэтому, в случаях обнаружения ошибок (описок) в решениях собственников по реестру собственников в МКД можно безошибочно определить, какой конкретно собственник заполнил то или иное решение, какое конкретное помещение в доме принадлежит указанному собственнику.

► Обратите внимание!

Если собственник вносит в решение исправления, то он должен подтвердить это личной подписью и надписью «исправленному верить».

Безусловно, речь идет только об ошибках в указанных сведениях, но не касается самого голосования. Самое главное — волеизъявление собственника в решении должно быть выражено однозначно!

♦ Важно!

Решения собственников в МКД, так же, как и протокол ОСС, являются официальными документами, влекущими за собой юридические последствия в виде:

— возложения на собственников обязанностей в отношении общего имущества в данном доме,

— изменения объема прав и обязанностей собственников;

— освобождения этих собственников от обязанностей,

— подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Фальсификация официальных документов влечет за собой наказание.

Второй этап. Проведение ОСС

ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное ОСС.

Кворум — наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения.

Кворум зависит от количества голосов собственников, которыми они обладают пропорционально площади принадлежащего им помещения в МКД.

С 09.06.2019 г. изменен кворум ОСС при принятии решения о согласовании собственниками перевода жилого помещения в нежилое.

Кворум общего собрания в этом случае должен быть:

— более 50 %) от общего числа голосов собственников помещений, в том числе более 2/3 голосов собственников в подъезде, в котором планируется перевод помещения, если в МКД несколько подъездов;

— более 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в одноподъездном доме.

► Обратите внимание!

1) При отсутствии кворума на очном ОСС можно провести заочное голосование с той же повесткой дня.

2) В этом случае инициаторами ОСС составляется акт об отсутствии кворума, подтвержденный листами регистрации, и принимается решение о проведении заочного голосования с соблюдением установленных сроков.

Гораздо проще и быстрее проводить ОСС в очно-заочной форме. При этом инициаторы сэкономят время и деньги, потраченные на подготовку собрания!

3) При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования должна совпадать с датой, указанной в сообщениях о проведении общего собрания.

4) Если в повестке дня есть вопросы, для решения которых нужно другое число голосов, кворум определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников.

В этом случае при очно-заочном и заочном голосовании кворум определяется по каждому вопросу повестки ОСС и указывается в протоколе так же по каждому вопросу отдельно.

Регистрация собственников, принявших участие в общем собрании

При проведении ОСС в очной форме присутствие собственников на общем собрании, а также наличие кворума подтверждается листом регистрации участников собрания с указанием:

— фамилии, имени, отчества (при наличии);

— номера помещения;

— реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном МКД;

— доли в праве собственности на общее имущество;

— подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности.

Таким образом, регистрируется не только количество пришедших собственников, но и доля их в праве общей собственности (количество принадлежащих им голосов).

НАПРИМЕР, каждый член семьи из 5 человек, проживающей в квартире площадью 50 кв. м, имеет меньше голосов, чем член семьи из двух человек, проживающей в 35-метровой квартире. Такой же принцип подсчета голосов действует при определении результатов голосования по тому или иному вопросу.

Целесообразно провести такую же регистрацию собственников, присутствовавших на очной части очно-заочной формы ОСС. Несмотря на то, что при этой форме собрания все собственники голосуют письменно, все же лучше перестраховаться, чтобы потом не было возможности отказаться от присутствия на очном обсуждении. К тому же, это поможет при опротестовании решений ОСС в судебном порядке.

Голосование на ОСС

Голосовать на общем собрании вправе все собственники жилых и нежилых помещений в МКД:

— физические лица;

— юридические лица;

— государственные органы или органы местного самоуправления (собственники помещений в доме);

— представители собственников, имеющие доверенности, оформленные надлежащим образом.

► Обратите внимание!

1) Лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному Акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в ОСС и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции ОСС в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖЕ РФ).

2) Наниматели по договору соцнайма могут присутствовать на общем собрании, но не имеют права голоса. Собственник — орган местного самоуправления, представитель которого и будет принимать решения по вопросам повестки ОСС по оформленной надлежащим образом доверенности.

Собственник может голосовать на ОСС лично или оформить доверенность на голосование. Кроме нежелания собственника принимать участие в управлении общим имуществом существует множество объективных причин его отсутствия собственника на ОСС. Во-первых, помешать участию в принятии решений на собрании может, например, командировка, отпуск или болезнь. Во-вторых, собственник может не захотеть самостоятельно принимать ответственные решения из-за отсутствия необходимых знаний. В-третьих, существуют определенные юридические причины, которые препятствуют личному участию в ОСС (малолетство, недееспособность гражданина, который является собственником).

Доверенность на голосование

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (ч. 1 ст. 185 ГК РФ). Представитель собственника помещения в МКД может быть наделен полномочиями в силу (ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ):

— федеральных законов;

► Обратите внимание!

1) Представление интересов несовершеннолетнего собственника помещения на ОСС осуществляет его законный представитель — родитель или опекун, который должен подтвердить родство с малолетним собственником — представить его свидетельство о рождении.

2) Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются решением о назначении лица опекуном/попечителем, выданным органом опеки и попечительства.

3) Если собственником помещения является юридическое лицо, то его законным представителем без доверенности выступает руководитель (директор) или иное лицо, действующее на основании закона или учредительного документа (ст. 53 ГК РФ).

— актов уполномоченных государственных органов или ОМСУ (например, интересы собственника помещения — муниципального унитарного предприятия (МУП) при проведении ОСС может представлять руководитель предприятия, действующий на основании распоряжения администрации муниципального образования о назначении директора МУП);

— доверенности на голосование, составленной в письменной форме в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ.

От правильности оформления доверенностей собственниками помещений своим представителям зависит правомочие собрания и решений по вопросам повестки дня. Доверенность на голосование может быть оформлена на любого дееспособного гражданина, в том числе не являющегося собственником помещения в МКД (члена семьи, родственника, соседа и т. д.), или на несколько таких лиц (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

► Обратите внимание!

Если у собственника будет на ОСС несколько представителей одновременно, то могут сложиться 2 равнозначные ситуации, когда:

1) каждый из них обладает своими полномочиями, указанными в доверенности;

2) доверенность предусматривает совместное выполнение полномочий. В этом случае представители вправе выполнять действия по доверенности только по согласованию между собой (п. 5, 6 ст. 185 ГК РФ).

Оформление доверенности на голосование

Доверенность на голосование должна содержать следующие сведения (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, ст. 185, 185.1 и 186 ГК РФ):

1) наименование документа;

2) дату и место составления;

3) полномочия представителя;

4) информацию о представляемом собственнике и его представителе:

— для гражданина — Ф. И. О., паспортные данные, место жительства;

— для юридического лица — наименование организации, ФИО представителя и основание его полномочий действовать от имени организации, место нахождения;

5) срок действия — при необходимости (законодательно не установлен срок ее действия).

► Обратите внимание!

Если срок действия не указан, то доверенность действует в течение года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Доверенность прекращает действовать в случае (п. 1 ст. 188 ГК РФ):

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности доверителем. Отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;

3) отказа представителя от полномочий;

4) юридическое лицо, от имени которого или которому выдана доверенность, прекратило деятельность, в том числе в результате его реорганизации;

5) смерти доверителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

6) смерти представителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) введения в отношении доверителя или представителя такой процедуры банкротства, при которой он утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Удостоверение доверенности на голосование

Если доверенность на голосование выдаёт гражданин (собственник помещения), она может быть удостоверена одним из следующих способов (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ):

— нотариально;

— организацией, в которой доверитель работает (работодатель);

— организацией, в которой доверитель учится (образовательное учреждение);

— администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении.

После введения в Гражданский кодекс РФ статьи 185.1 все неработающие пенсионеры подпадают под действие положения о необходимости нотариального удостоверения доверенности на голосование. Это достаточно дорого и вряд ли будет востребовано. В результате, в летний период общее собрание может не набрать кворума для принятия решений даже по самым важным вопросам.

Доверенность от имени юридического лица удостоверяется подписью руководителя или иного лица, которое уполномочено на это законом и учредительными документами (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). Аналогичное положение применяется к индивидуальному предпринимателю — собственнику помещения в МКД.

► Обратите внимание!

1) От директора юридического лица неправомерно требовать доверенность на участие в общем собрании собственников помещений, если это не директор филиала организации.

2) Убедиться в полномочиях директора можно, запросив от него протокол общего собрания участников (акционеров) юридического лица о назначении его на должность и выписку из ЕГРЮЛ. Выписку можно получить самостоятельно и бесплатно на сайте Федеральной налоговой службы.

♦ Важно!

Подпись доверителя в доверенности должна быть поставлена обязательна. Подпись представителя возможна, но не обязательна. В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2009 № 09АП-16337/2009-АК указано, что подпись доверенного лица не является обязательным реквизитом доверенности и отсутствие данной подписи не препятствует осуществлению доверенным лицом указанных в доверенности полномочий.

2) Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ч. 1 ст. 186 ГК РФ).

3) Доверенности от имени малолетних и/или недееспособных/ ограниченно недееспособных граждан выдают их законные представители (ч. 2 ст. 186 ГК РФ).

4) Печать на доверенности от имени юридического лица не требуется (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

5) Доверенности, за исключением нотариальной, удостоверяются бесплатно.

6) УО, ТСЖ, кооперативы не имеют права удостоверять доверенности собственников в МКД на голосование, за исключением случая, когда указанный собственник работает в этих организациях.

Подсчет голосов на ОСС

Подсчет голосов собственников, принявших участие в общем собрании и проголосовавших по вопросам повестки дня, проводит специально выбранная счетная комиссия. От правильности ее действий зависит очень многое, так как ошибки в определении кворума по различным вопросам повестки дня и ошибки при подсчете голосов могут привести к признанию решений ОСС недействительными.

На общем собрании в очной форме большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей избирается председатель собрания и секретарь. Председатель ведет собрание, секретарь фиксирует выступления присутствующих собственников, а также оформляет протокол собрания.

При проведении очно-заочного голосования очную часть ведет инициатор собрания. Определить выбранных председателя, секретаря и счетную комиссию возможно только после подсчета голосов по вопросам повестки дня. Поэтому желательно указанные кандидатуры предлагать из числа инициаторов, а полномочия по подсчету голосов можно возложить на выбираемых председателя и секретаря собрания.

По вопросу выбора счетной комиссии для подсчета голосов собственников на ОСС Минстрой России дал разъяснения в письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04 «О требованиях к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме». По мнению Минстроя:

1) Жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии для подсчета голосов на ОСС.

2) Гражданским законодательством установлено, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов (подп. 4 ч. 4, подп. 4 ч. 5 ст. 181.2 ГК РФ). Это подтверждено пп. «б» п. 12 Требований к оформлению протоколов № 44/пр:

Реквизиты подписи протокола общего собрания содержат сведения о фамилии, инициалах:

— председателя;

— секретаря;

— лиц, проводивших подсчет голосов, а также собственноручная подпись указанных лиц, дату ее проставления.

3) Учитывая, что порядок проведения ОСС определяется собственниками в МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), соответственно определение лиц, осуществляющих подсчет голосов, также осуществляется на общем собрании.

3) Вопросы об избрании председателя, секретаря и счетной комиссии должны включаться в повестку дня каждого ОСС, если решением собрания не установлено иное, в том числе требования к составу счетной комиссии.

4) В состав счетной комиссии могут входить председатель и секретарь общего собрания.

5) Составление отдельного протокола счетной комиссии о результате подсчета голосов не требуется.

Желательно, чтобы в счетную комиссию входили представители подъездов в доме. Во-первых, чем больше количество членов счетной комиссии, тем быстрее они справятся с подсчетом голосов. Во-вторых, представители подъездов лучше знают своих соседей и, в случае возникновения нестандартной ситуации в процессе подсчета голосов, им будет проще разобраться.

Для правильного подсчета голосов по вопросам повестки дня счетной комиссии необходимо знать:

— площадь жилых и нежилых помещений в доме, на которые оформлено право собственности, т. е. количество голосов, которыми обладают все собственники в доме;

— количество голосов собственников, принявших участие в собрании;

— количество голосов собственников, проголосовавших «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу повестки.

В первую очередь, членам счетной комиссии необходимо отложить в сторону решения, в которых:

— нет реквизитов документов о праве собственности;

— нет подписи собственников;

— нет реквизитов доверенности, если голосовал представитель собственника.

♦ Важно!

Оригиналы (для разового использования) или копии (для неоднократного голосования) доверенностей должны прикладываться к решениям, подписанным представителями собственников.

В случае отказа уполномоченному представителю собственника помещения в допуске к голосованию подобный отказ квалифицируется как нарушение равенства прав участников собрания при его проведении и даёт право оспаривать решение собрания (подп. 3 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Необходимо тщательно проверить оформление всех доверенностей на голосование. В содержании и реквизитах доверенности возможны неточности, некорректные данные, которые могут иметь существенный характер.

Ничтожность доверенности влекут, например, ошибки в:

— ФИО представителя или доверителя;

— наименовании юридического лица, указании неверного ИНН;

— дате выдачи доверенности.

► Обратите внимание!

— Буквенная ошибка в имени или фамилии собственника либо ошибка допущенная в иных необязательных реквизитах имеет несущественный характер. Доверенность в таком случае является действительной (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 750/09 по делу № А43-3182/2008-5-74).

Председатель, секретарь и чле тны счетной комиссии в силу вправе удостовериться в личности лица, выдавшего доверенность (доверителя), сверив указанные в доверенности ФИО (п. 3 ст. 185 ГК РФ).

В случае, если возникли какие-либо сомнения по вопросу доверенности, для сверки данных можно попросить показать паспорт представителя собственника и сверить с данными в доверенности, где содержатся не только его ФИО, но и паспортные данные, место жительства.

Что нужно проверить в доверенности на голосование?

1. Правильность оформления — доверенность должна быть оформлена письменно и содержать обязательные реквизиты.

2. Содержание доверенности — в доверенности должно быть прямое указание на «представление интересов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (номер дома) и голосование по вопросам повестки общего собрания, в том числе путем проставления подписи от имени доверителя в листах голосования». Также доверитель может ограничить своего представителя в части голосования по некоторым вопросам, касающимся, например, использования общего имущества в МКД.

3. Законность удостоверения — доверенность должна быть удостоверена уполномоченным лицом.

4. Действительность доверенности — доверенность может быть разовая, рассчитанная на участие в одном конкретном общем собрании, или предусматривать неоднократное участие в период своего действия. Важно проверить также тот факт, что она не просрочена — если срок действия доверенности в тексте не оговорен, то она прекратит действовать через год после оформления.

♦ Важно!

1) Последствием голосования по доверенности, выданной с нарушением положений ст. 48 ЖК РФ, ст. 185.1 ГК РФ, должно явиться исключение голосов тех лиц, от имени которых голосовали по недействительной доверенности.

2) Доверенность, выданная с нарушением положений ст. 48 ЖК РФ, 185.1 ГК РФ, может быть признана судом недействительной в рамках рассмотрения дела о признании решения ОСС недействительным и незаконным.

Для сведения

Судебная практика по установлению недействительность доверенности:

1. Доверенность на голосование на общем собрании от собственника не удостоверена ПРИМЕР

Доверенность на представление интересов участника сообщества требовала нотариального удостоверения или оформления в соответствии с пунктом 3 статьи 185.1 ГК РФ

Доверенности, приложенные к решениям по вопросам повестки дня оспариваемого собрания по нежилому помещению N и по квартирам NN, не удостоверены, то есть не оформлены надлежащим образом, в связи с чем данные решения не могут быть учтены при подсчете кворума (извлечение из апелляционного определения Верховного суда Удмуртской Республики от 30.01.2017 по делу № 33-520/2017).

1) Доверенность на участие в собрании собственников недействительна.

НАПРИМЕР, если доверенность на голосование удостоверена организацией, но подписана не руководителем, а начальником отдела, у которого такое право отсутствовало, такая доверенность, формально, считается выданной с нарушением норм действующего законодательства. В результате голоса проголосовавших по такой доверенности поверенных, не должны учитываться при подсчете общего количества голосов, принявших участие в голосовании.

Доверенность, выданная с нарушением положений, предусмотренных законодательством, может быть признана судом недействительной в рамках рассмотрения судом дела о признании решения общего собрания собственников МКД недействительным и незаконным.

ПРИМЕР 1.

Прокурор обратился в суд с иском к общему собранию собственников помещения дома в лице собственника помещения о признании недействительным решения общего собрания от 15 ноября 2011 года, указав, что была проведена проверка по факту заявления о завышении ООО «Управляющая организация» размера платы за 2012 года на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Перечень работ и услуг на 2012 года и размер платы за содержание и ремонт общего имущества в сумме 23,10 р./кв. м утвержден обжалуемым решением общего собрания собственников помещений, проведенным в ноябре 2011 года.

В голосовании принял участие 1 (один) собственник помещений в МКД, имеющий на основании доверенностей согласно протоколу 52,2 % голосов.

Удовлетворяя требования прокурора о признании решения общего собрания собственников недействительным, суд указал следующее.

В представленных доверенностях от 12 марта 2009 года, 30 декабря 2009 года, 20 августа 2010 года выданных на имя ФИ01, отсутствуют паспортные данные представляемых собственников помещений, а также частично отсутствует указание имени и отчества собственников помещений.

Таким образом, как указал суд, ФИ01 не может представлять интересы собственников, следовательно, при принятии решения общего собрания 15 ноября 2011 года не было необходимого кворума.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что указанные нарушения являются значительными, нарушающие права и законные интересы истца, поэтому решение общего собрания следует признать незаконным (из заочного решения Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 15 марта 2013 года по делу № 2-288/13).

ПРИМЕР 2.

Анализ статей ГК РФ о правилах удостоверения доверенности, позволяет сделать вывод, что доверенность членов ТСЖ на право голосования на общем собрании членов товарищества подлежит удостоверению конкретным третьим лицом (по месту работы, учебы, лечения), в перечне которых ТСЖ не обозначен.

При этом доказательств принятия общим собранием членов ТСЖ «Большая Садовая 94» решения о наделении председателя или заместителя председателя полномочиями на удостоверение доверенностей на участие в общих собраниях согласно п. 4 ст. 185 ГК РФ в материалы дела не представлено.

Таким образом, представители, действовавшие от имени членов ТСЖ, доверенности которых были выданы и заверены ТСЖ, не обладали надлежащим образом оформленными полномочиями на участие с правом голоса в общем собрании членов ТСЖ от имени указанных доверителей.

Кроме того, доверенности от имени собственников нежилых помещений Р.Д., ФИ062, ФИ061 в общем собрании ТСЖ «Большая Садовая 94» 28 марта 2015 года, выданные на имя ФИ08, содержат указание на представление интересов указанных лиц на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а не на общем собрании членов ТСЖ. Учитывая, что товарищество членов собственников жилья является самостоятельным гражданско-правовым сообществом, оснований считать правомерным участие ФИ08 от имени Р.Д., ФИ062, ФИ061 в собрании членов ТСЖ по доверенностям, содержащим полномочия на представление интересов в общем собрании иного гражданско-правового сообщества (собрания собственников помещений) не имеется.

С учетом изложенного, представленные суду первой инстанции доверенности на право голосования от имени вышеперечисленных лиц не заверены надлежащим образом, не отвечают приведенным требованиям закона ни по форме, ни по содержанию, поэтому необоснованно учтены судом при подсчете голосов на состоявшемся собрании (извлечение из

апелляционного определения Саратовского областного суда от 27.10.2015 по делу № 33-7086/2015)

2) Доверенность на голосование удостоверена управляющей организацией.

Доверенности на голосование могли быть удостоверены лишь организацией, в которой доверитель работает или учится, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении или удостоверена нотариально.

… поскольку Р. не имела полномочий на удостоверение выданных собственниками квартир N NN… доверенностей, указанные лица не должны учитываться при определении кворума для проведения общего собрания 26 февраля 2016 года (извлечение из апелляционного определения Магаданского областного суда от 16.08.2016 № 33-700/2016).

3) Доверенность на голосование на общем собрании собственников, не указанная в документах собрания.

Суд пришел к выводу о том, что представленные доверенности не свидетельствуют о том, что именно по данным доверенностям со собственники принимали участие в голосовании.

Как установил суд, в представленном ответчиками расчете было указано, что в голосовании участвовали собственники нескольких квартир, находящихся в долевой собственности. Собственники указанных 3-х квартир голосовали за себя и по доверенности за другого со-собственника, которому принадлежит соответствующая доля в праве на квартиру.

Однако рассмотрев дело, суд пришел к выводу о том, что достоверных доказательств, подтверждающих, что собственники упомянутых трех квартир голосовали за других со собственников, представлено не было.

Суд указал, что представленные представителем третьих лиц доверенности, датированные 12 мая 2012 года, не свидетельствуют о том, что именно по данным доверенностям трое сособственников принимали участие в голосовании 31 мая 2012 года, поскольку сведения о том, что указанные лица голосовали по доверенностям в реестре собственников, принимавших участие в голосовании 31 мая 2012 года, отсутствуют. Данные сведения отсутствовали и в расчете количества голосов собственников помещений, принимавших участие в общем собрании собственников помещений 31 мая 2012 года (из апелляционного определения Тульского областного суда от 13 мая 2013 года по делу № 33-825).

♦ Важно!

УО, ТСЖ, ЖК не могут выступать представителями собственников помещений при голосовании, когда повестка дня включает в себя вопросы:

— о заключении или расторжении договора управления с У О;

— реорганизации или ликвидации ТСЖ, ЖК;

— иные вопросы, затрагивающие интересы УО, ТСЖ, ЖК.

Такое представительство при наличии спора будет рассмотрено судом как злоупотребление правом, так как не отвечает критериям добросовестности — «представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично» (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Если проверка решений и доверенностей успешно проведена, самое время приступить непосредственно к подсчету голосов собственников по вопросам повестки дня.

Ч. 3 ст. 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает собственник помещения в МКД на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

В свою очередь, доля в праве общей собственности на ОИ собственника помещения пропорциональна размеру площади занимаемого им помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Соответственно, количество голосов собственника определяется следующим образом.

♦ Важно!

Наниматели по договору соцнайма могут присутствовать на общем собрании, так как принимаемые решения их прямо касаются, но не имеют права голоса. Собственником в этом случае будет орган местного самоуправления, представитель которого и будет принимать решения по вопросам повестки ОСС.

Далее определяете наличие кворума по каждому вопросу повестки дня и составляете протокол счетной комиссии, хотя это и не обязательно, но может пригодиться не только для оформления протокола, но и при отстаивании своей позиции при опротестовании решений, принятых на ОСС.

♦ Важно!

Проверьте — нет ли в повестке дня вопросов, решение по которым принимается разным количеством голосов собственников. В таком случае кворум устанавливается по каждому вопросу отдельно и указывается в протоколе ОСС.

Не ленитесь лишний раз пересчитать голоса. Это как бухгалтерский баланс — все должно сойтись!

► Обратите внимание!

1) Если ОСС проходит в очно-заочной форме — все собственники голосуют письменно, независимо от того, участвовали они в очном обсуждении вопросов повестки дня или сразу голосовали.

2) Если собственник выбрал более одного варианта по какому-либо вопросу в решении, решение будет недействительным именно по этому вопросу.

3) Такое нарушение по одному или нескольким вопросам не влечет за собой признания решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

4) Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). При этом в решении указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу (письмо Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

5) Если собрание примет решение по вопросу, который не включен в повестку дня, то такое решение будет ничтожным (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

6) Решение на ОСС может принять один из собственников помещения (долевая собственность на помещение), в случае если у данного лица имеются оформленные в соответствии с законом доверенности на голосование.

В этом случае, в реестре собственников, принявших участие в голосовании, или в решениях собственников указывают всех собственников помещения, а напротив соответствующей графы «подпись собственника, расшифровка подписи» необходимо указать фамилию, имя и отчество представителя по доверенности, а также реквизиты доверенности.

Удостоверенная в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ доверенность прилагается к реестру собственников или решениям собственников.

7) В письме Минстроя России от 10.03.2019 № 8125-00/06 разъяснен порядок принятия решения ОСС по вопросампоставленным на голосование. Недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

Итак, голоса собственников посчитаны, кворум определен. Далее:

1) Целесообразно составить акт по недействительным решениям собственников. Желательно их сохранить, чтобы потом можно было объяснить, почему не все голоса присутствующих были учтены. Ведь, если у собственников, участвующих в ОСС, например, общее число голосов составляет 1500 (100 %), а по какому-либо вопросу сумма голосов «За», «Против» и «Воздержался» составляет 1476 (98,4 %), придется объяснить собственникам — почему расхождение в цифрах. Лист голосования (решение) собственника может быть признан недействительным полностью или частично (недействительно решение по отдельным вопросам повестки дня).

► Обратите внимание!

Мнение собственника по вопросам повестки дня ОСС не будет учтено при подсчете голосов, если:

— не указаны данные собственника (ФИО);

— номер помещения;

— реквизиты документа о праве собственности на занимаемое помещение в МКД.

Если на ОСС голосует представитель собственника, то его голос не будет учтен, при подсчете, если:

— к решению не приложена доверенность на голосование (оригинал — для разовой доверенности, копия — для доверенности многократного пользования);

— доверенность оформлена ненадлежащим образом;

— доверенность заверена ненадлежащим лицом;

— данные представителя, указанные в доверенности, не совпадают с данными документа, удостоверяющего личность представителя.

По результатам подсчета голосов собственников по вопросам повестки дня ОСС оформлять протокол счетной комиссии не обязательно, но желательно, так как он может пригодиться не только для оформления протокола общего собрания, но и при отстаивании своей позиции при опротестовании решений, принятых на ОСС.

2) Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола ОСС с приложением к нему всех решений собственников. Протокол общего собрания составляет избранный секретарь собрания.

► Обратите внимание!

1) Протокол общего собрания составляет избранный секретарь собрания. У него на это дается не более 10 дней после окончания голосования собственников.

2) Если собственники на ОСС не смогли договориться по кандидатуре секретаря, оформляет протокол и подписывает его инициатор собрания.

Оформление протокола ОСС

Протокол ОСС, также как и решения собственников, принятые во время его проведения, являются официальными документами, поэтому к оформлению документов следует отнестись со всей серьезностью. Все данные в протоколе должны соответствовать тем, которые указаны в сообщении о проведении ОСС и решениях собственников.

Правила оформления протокола ОСС установлены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

Для сведения

11 января 2018 г. вступили в силу изменения в ст. 46 ЖК РФ, согласно которым в органы ГЖН передаются подлинники решений и протоколов ОСС, а не их копии (п. 4 ст. 1 Федерального закона от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). С учетом этого фактора Минстрой России по инициативе Генеральной прокуратуры РФ изменил порядок оформления протоколов ОСС в МКД.

Приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр начал действовать 5 марта 2019 г. Соответственно Приказ № 937/пр утратил силу с момента вступления в силу нового приказа — с 5 марта 2019 г.

♦ Важно!

Приказ № 44/пр был зарегистрирован Минюстом России 21.02.2019 г. (№ 53863), т. е. является обязательным к исполнению.

Протокол оформляется в письменной или электронной (если использовалась ГИС ЖКХ) форме. Подготовить его должен избранный секретарь собрания. Если собственники на ОСС не смогли договориться по кандидатуре секретаря, оформляет протокол инициатор собрания. На это дается не более 10 календарных дней после окончания голосования собственников. В случае заочного или заочной части очно-заочного собрания этот срок фиксируется с момента окончания приема письменных решений собственников, установленного в сообщении о проведении общего собрания.

► Обратите внимание!

Общим собранием могут быть установлены иные сроки оформления протокола, но в любом случае они не могут превышать 10 календарных дней, так как именно в течение этого срока инициатор собрания обязан (cm. 46 ЖК РФ):

— уведомить собственников о принятых на ОСС решениях;

— направить оригинал протокола общего собрания со всеми приложениями (в том числе оригиналы решений собственников) в УО, ТСЖ, кооператив для последующей передачи в ГЖИ для хранения.

Требования к оформлению протокола ОСС

Требования к оформлению протокола ОСС регламентируются Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр (далее — Требования). О чем важно помнить, приступив к оформлению протокола после проведения ОСС?

Протокол общего собрания должен содержать следующие сведения (п. 4 Требований):

а) наименование документа;

б) дата и номер протокола общего собрания;

в) дата и место проведения общего собрания;

► Обратите внимание!

1) Датой протокола общего собрания является дата подведения итогов ОСС.

Дата протокола общего собрания должна совпадать с:

— датой его оформления;

— с датой окончания подсчета голосов собственников.

2) Под номером протокола ОСС понимается порядковый номер общего собрания в течение календарного года.

3) В качестве места проведения ОСС должен указываться адрес, по которому:

— проводилось собрание в очной форме,

— адрес, по которому осуществлялся сбор решений собственников (очно-заочная и заочная форма).

4) Если при проведении ОСС использовалась ГИС ЖКХ, в качестве места проведения собрания указывается адрес МКД.

г) заголовок к содержательной части протокола общего собрания — адрес МКД, вид общего собрания (годовое, внеочередное) и форма его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование);

д) содержательная часть протокола общего собрания — вводная и основная. Если содержательная часть протокола содержит указание на наличие приложений, то к протоколу ОСС прилагаются перечисленные в ней документы;

е) информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Вводная часть содержательной части протокола ОСС должна включать данные (п.12 Требований):

а) об инициаторе общего собрания:

— для юридических лиц — полное наименование и ОГРН в соответствии с его учредительными документами и идентифицирующими сведениями (ИНН);

— для физических лиц — полностью ФИО (последнее — при наличии);

— номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в МКД (при наличии);

— реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение;

б) о лице, председательствующем на ОСС, секретаре, лицах, проводивших подсчет голосов собственников помещений (за исключением случая, когда вопрос об избрании указанных лиц включен в повестку дня) указывается:

— фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина;

— номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в МКД (при наличии);

— реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение;

в) список лиц, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем — оформляются приложениями к протоколу (п. 13–15 Требований);

г) об общем количестве голосов собственников в МКД;

д) о количестве голосов собственников, принявших участие в голосовании на ОСС;

е) об общей площади жилых и нежилых помещений в доме;

ж) о повестке дня ОСС;

з) о правомочности (наличии или отсутствии кворума) общего собрания.

♦ Важно!

Паспортные или иные персональные данные физического лица не требуются, только для представителей собственников по доверенности!

Основная часть протокола общего собрания включает разделы, каждый из которых — отдельный вопрос повестки дня (п. 16 Требований). Добавляйте только те вопросы, которые указали в уведомлении о проведении общего собрания. Если вопросов несколько, нумеруйте и располагайте их в протоколе в порядке обсуждения.

► Обратите внимание!

1) Если вопросов несколько, они нумеруются и располагаются в порядке обсуждения. Номер и формулировка вопроса повестки дня общего собрания указываются перед словом «СЛУШАЛИ» (п. 19 Требований).

2) Если формулировка вопроса предусмотрена законодательством, в протоколе указывается формулировка, содержащая полное название и реквизиты данного документа.

Все структурные единицы основной части протокола должны излагаться от третьего лица множественного числа («слушали», «выступили», «постановили», «решили»).

Текст каждой структурной единицы должен состоять из трех частей (п. 19 Требований):

а) часть 1 «СЛУШАЛИ», в которой указывается:

— ФИО (последнее — при наличии) выступающего;

— номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня;

— краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления;

б) часть 2 «ПРЕДЛОЖЕНО», в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу. При этом формулировка решения должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения;

в) часть 3 «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)», в которой указываются:

— решения, принятые по рассмотренному вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой,

— количество голосов, отданных за указанные варианты голосования.

Обязательные приложения к протоколу

Список обязательных приложений к протоколу ОСС установлен пунктом 20 Требований:

а) реестр собственников, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в МКД с указанием:

— ФИО собственников — физических лиц;

— полного наименования и ОГРН юридических лиц;

— номеров принадлежащих им помещений (при наличии);

— реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения;

— сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений;

— сведения о площади каждого помещения в МКД и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников;

б) копия текста сообщения о проведении общего собрания;

в) документы (копии документов), подтверждающие:

— направление, вручение сообщения о проведении ОСС собственникам;

— его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, или в системе;

г) списки присутствующих и приглашенных лиц;

д) документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;

е) документы, рассмотренные собранием в соответствии с повесткой дня;

ж) письменные решения собственников помещений и их представителей, принявших участие в ОСС, которые должны содержать сведения:

— позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их,

— дату их заполнения,

— о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.

Все приложения к протоколу должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу ОСС, указываются на первом листе документа (п. 21 Требований).

Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания!

► Обратите внимание!

Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указывается на первом листе документа.

Для сведения

1) В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол (п. 5 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ). В случае отсутствия подобного волеизъявления, указываются лишь результаты голосования по каждому вопросу повестки дня (п. 3 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ).

2) Гражданским законодательством не определена процедура фиксации требования лица (либо отсутствия такого требования), голосовавшего против принятия решения собрания, о внесении соответствующей записи в протокол собрания. Нормы ГК РФ применяются с учетом правил, установленных ст. 44–48 ЖК РФ.

При необходимости можно утвердить порядок фиксации наличия/отсутствия таких требований на общем собрании собственников в МКД.

3) Если на ОСС, проведенном в форме очно-заочного голосования, по отдельным вопросам повестки не были приняты решения по причине отсутствия кворума, возможно:

— провести повторно ОСС с повесткой дня, включающей необходимые организационные вопросы, а также вопросы, по которым решение не было принято;

— включить нерешенные вопросы в повестку дня ближайшего ОСС.

Страницы протокола и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на собрании.

Протокол общего собрания собственноручно подписывается:

— лицом, председательствующим на общем собрании;

— секретарем общего собрания;

— лицами, проводившими подсчет голосов;

— инициатором ОСС, если собранием отклонены кандидатуры председателя и членов счетной комиссии;

— всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими «за» принятие решений о создании ТСЖ и утверждении его Устава.

Реквизиты подписи протокола общего собрания включают в себя сведения о фамилии и инициалах лица, проставившего подпись, подпись и дату ее проставления.

► Обратите внимание!

1) Результаты голосования по каждому вопросу, включенному в повестку дня общего собрания, в обязательном порядке заносятся в протокол данного собрания.

2) Протокол ОСС о создании ТСЖ необходимо составлять, как минимум, в 2-х экземплярах — один для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, второй — для передачи в орган госжилнадзора (ГЖИ) для хранения. При этом в протоколе должна быть запись «Протокол составлен в__экземплярах, имеющих равную силу».

3) Копии протоколов общих собраний и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (cm. 46 ЖЕ РФ). Такое решение можно принять один раз на определенный срок (например, решить, что эти документы будут храниться по месту проживания председателя Совета МЕД) или принимать такое решение на каждом собрании. При этом председатель Совета МЕД обязательно должен иметь собственность в данном МКД, но может быть зарегистрирован в другом месте.

4) Решение общего собрания, является обязательным для всех собственников в МЕД независимо от их участия в голосовании.

5) Если протокол составлен с нарушением правил, установленных ЖЕ РФ и Приказом Минстроя России № 44/пр, решения общего собрания могут признать недействительными (cm. 181.3 ГЕ). Оспорить решение, принятое на ОСС, может ГЖИ или собственники помещений в МЕД.

В течение 5 рабочих дней после принятия решения ОСС о смене способа управления уполномоченное собранием лицо, орган управления ТСЖ направляет уведомление о создании ТСЖ с приложением копии этого решения (п. 18 Правил № 416):

— организации, ранее управлявшей таким домом;

— в орган государственного жилищного надзора;

— орган муниципального жилищного контроля.

Указанное уведомление должно содержать:

— наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом,

— ее адрес.

Такое уведомление может быть направлено с использованием ГИС ЖКХ.

♦ Важно!

Не путайте направление указанных уведомлений с обязанностью предоставлять оригиналы решений собственников и протоколов ОСС в ГЖИ (пп. 1.1 п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протоколы предоставляются в ГЖИ каждый раз после проведения общего собрания, а уведомляются указанные инстанции единожды.

Особенности проведения общего собрания в МКД с использованием ГИС ЖКХ

С принятием Федеральных законов № 209-ФЗ и № 263-ФЗ в Жилищный кодекс РФ была внесена новая статья 47.1 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы». С этого момента у собственников помещений в МКД появилась возможность проводить общие собрания в МКД с использованием ГИС ЖКХ.

♦ Важно!

С помощью системы можно провести собрание только в форме заочного голосования. Использовать ГИС ЖКХ для заочной части очно-заочного голосования нельзя (п. 2 ст. 44.1 и ст. 47.1 ЖК РФ).

ГИС ЖКХ используется:

— для размещения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в МКД,

— для размещения решений, принятых общим собранием,

— для размещения итогов голосования,

— для хранения протоколов общих собраний по вопросам повестки дня,

— для размещения электронных образов решений собственников по вопросам, поставленным на голосование,

— для осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания.

Перед использованием системы для проведения ОСС собственниками в МКД должны быть приняты решения на общем собрании:

1) об использовании ГИС ЖКХ при проведении общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

2) об определении лиц, уполномоченных на использование системы (администратора общего собрания) (п. 3.3

ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

3) о порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Для принятия решения по указанным вопросам проголосовать «За» должны собственники большинством голосов от присутствующих на ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК).

► Обратите внимание!

1) Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания с использованием системы должна составлять не менее чем три дня и не более чем пять дней с даты и времени начала проведения такого голосования (ч. 8 ст. 47.1 ЖК РФ).

2) В компетенцию ОСС входит решение вопросов, связанных с использованием ГИС ЖКХ в деятельности Совета МКД, председателя Совета и комиссий собственников (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ).

Для сведения.

1) Администратором может быть физическое или

юридическое лицо, а также одно или несколько лиц, наделенных такими полномочиями решением общего собрания собственников (п. 3.3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

2) Законодательство не ограничивает срока действия полномочий администратора общего собрания. Поэтому он действует до того, пока на эту должность не выберут другое лицо или он сам не откажется выполнять эти функции (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Алгоритм проведения ОСС с использованием системы

Порядок уведомления собственников о проведении ОСС с использованием системы определен ч. 3–5 ст. 47.1 ЖК РФ:

а) Не позднее, чем за четырнадцать дней до даты начала проведения ОСС администратору собрания должно быть передано сообщение о его проведении:

— в случае проведения годового общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников;

— собственником, по инициативе которого созывается внеочередное собрание.

б) Администратор размещает сообщение о проведении собрания в системе не позднее, чем за десять дней до даты и времени начала проведения такого собрания. В этот же срок администратор направляет сообщение о проведении собрания каждому собственнику в данном доме посредством системы.

При проведении ОСС в форме заочного голосования с использованием системы в сообщении о проведении общего собрания, кроме общей информации, определенной статьей 45 ЖК РФ, должны быть указаны (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ):

1) сведения об администраторе общего собрания:

для юридического лица:

— наименование (фирменное наименование), организационно-правовая форма;

— место нахождения, почтовый адрес;

— номер контактного телефона;

— официальный сайт в сети Интернет;

для физического лица:

— фамилия, имя, отчество, паспортные данные;

— место постоянного проживания;

— номер контактного телефона;

— адрес электронной почты;

2) место и (или) фактический адрес администратора;

3) дата и время начала и окончания голосования по вопросам повестки дня;

4) порядок приема администратором письменных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания с использованием системы проводится двумя способами (ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ):

— лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня («За», «Против» или «Воздержался») в электронной форме;

— посредством передачи администратору собрания письменных решений по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования, которое он заносит с систему.

Решение собственника при голосовании на ОСС с использованием системы может быть заверено электронной подписью.

Для сведения

1) Информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью (ст.6 Федерального закона № 63-ФЗ).

2) Простой электронной подписью является электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования электронной подписи определенным лицом (ст. 5 Федерального закона № 63-ФЗ).

3) Электронный документ считается подписанным простой электронной подписью при выполнении одного из следующих условий:

— простая электронная подпись содержится в самом электронном документе;

— ключ простой электронной подписи применяется в соответствии с правилами, установленными оператором информационной системы, с использованием которой осуществляются создание и отправка электронного документа;

— в созданном и отправленном электронном документе содержится информация, указывающая на лицо, от имени которого был создан и (или) отправлен электронный документ.

Принявшими участие в общем собрании с использованием системы считаются:

— собственники, проголосовавшие в электронной форме;

— собственники, письменные решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении ОСС.

Голосование по вопросам повестки дня проводится без перерыва с даты и времени его начала и до даты и времени его окончания.

3. Действия Администратора:

— размещает сообщение о предстоящем собрании, решения, принятые таким собранием, итоги голосования;

— заполняет в системе сведения о лице, участвующем в голосовании, и документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в МКД, решения собственника по вопросам повестки дня согласно полученному решению;

— размещает в системе электронный образ решения собственника.

4. Решения общего собрания, принятые по результатам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение часа после окончания такого голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ).

5. Протоколы ОСС по вопросам повестки дня, сформированные с использованием системы, электронные образы решений собственников, переданные администратору, хранятся в системе (ч. 12 ст. 47.1 ЖК РФ).

Особенности проведения ОСС в МКД, все помещения в котором принадлежат одному собственнику

Существуют многоквартирные дома, в котором есть только один собственник, т. е. все помещения в доме (жилые и нежилые) принадлежат одному физическому или юридическому лицу.

Проведение ОСС в таком доме имеет особенности, установленные частью 7 статьи 46 ЖК РФ — «решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме».

► Обратите внимание!

При принятии решений в таком доме положения главы 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников», применяются только в части сроков проведения годового собрания.

Особенности проведения ОСС в МКД — новостройке

Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ внесены изменения в статью 44 ЖК РФ — введен пункт 1.1, которым установлено, что:

1) в ОСС могут принимать участие лица, пока еще не ставшие собственниками, но уже принявшие помещения от застройщика по акту приема-передачи или другому документу;

2) указанные лица могут принимать решения по любым вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания;

3) будущие собственники могут пользоваться такими правами в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

♦ Важно!

Право участвовать в ОСС и принимать решения аннулируется, если до истечения года с даты сдачи дома в эксплуатацию лица, принявшие от застройщика по акту прима-передачи помещения в МКД, не оформят право собственности на указанные помещения в установленном законом порядке.

Как только более 50 % будущих собственников подпишут акты приема-передачи помещений в МКД или получат документы на право собственности, можно проводить первое ОСС.

► Обратите внимание!

Будущие собственники не могут быть инициаторами общего собрания в доме-новостройке.

Инициировать ОСС в таком доме могут:

1) собственник помещения в МКД;

2) УО, с которой застройщик заключил договор управления новостройкой.

► Обратите внимание!

1) Закон не устанавливает обязанность инициатора ОСС сообщать о его проведении будущему собственнику. Но, в любом случае, это целесообразно сделать для того, чтобы обеспечить необходимый кворум для принятия решений по вопросам повестки дня.

2) Документом, подтверждающим право на голосование на ОСС, может быть как выписка из Росреестра, так и передаточный акт от застройщика.

3) Для составления реестра собственников необходимо запросить информацию:

— в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве МКД;

— у застройщика о лицах, которые приняли помещения по передаточному акту. К тому же застройщик может иметь в собственности помещения в данном МКД.

4) Способ и порядок покупки помещения не влияет на право дольщика участвовать на общем собрании, например, квартира куплена в ипотеку. Главное, чтобы помещение было принято от застройщика по какому-либо документу (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Уведомление собственников об итогах голосования и принятых на ОСС решениях

Не надо забывать еще об одной обязанности инициаторов собрания — необходимо в течение 10 дней считая от даты, указанной в протоколе, довести до всех собственников в доме информацию о принятых решениях и итогах голосования по вопросам повестки дня (ч. 3 ст.46 ЖК РФ).

Указанное уведомление размещается в месте, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников доме (в помещении МКД, на досках объявлений на дворовой территории).

Можно в качестве уведомления об итогах ОСС разместить выписку из протокола собрания, содержащую все необходимые сведения. При этом обязательно указать в уведомлении — где можно ознакомиться с копией протокола.

В подтверждение того, что уведомления об итогах ОСС были размещены, можно составить акт о размещении и провести фотосъемку. В дальнейшем такая предусмотрительность поможет инициатору отстоять законность принятых решений в суде.

Третий этап. Передача оригиналов решений собственников и протокола ОСС в органы ГЖН

С 11.01.2018 г. в органы ГЖН (ГЖИ) передаются для хранения в течение 3-х лет именно подлинники решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, а не их копии как раньше (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Такой порядок имеет множество недостатков, так как не установлены:

— регламент хранения оригиналов решений собственников и протоколов ОСС, а также ответственность за их утерю со стороны ГЖИ;

— обязательный к исполнению органами госжилнадзора регламент получения собственниками заверенных копий решений и протоколов ОСС из ГЖИ (кто должен сделать копию протокола ОСС, с решениями или нет, как заверяется ГЖИ). Минстрой России своим письмом от 26.01.2018 № 2486-ЕС/04 разъяснил, что собственники помещений вправе запрашивать заверенные копии решений и протоколов ОСС в ГЖИ, и подчеркнул, что предоставление таких копий не будет считаться распространением персональных данных, поскольку информация в этом случае не передается неопределенному кругу лиц. Однако, письма Минстроя не являются нормативными документами и по этой причине необязательны для исполнения;

— механизм возврата собственникам в МКД оригиналов решений собственников и протоколов ОСС из ГЖИ после окончания срока хранения.

► Обратите внимание!

1) Орган ГЖН должен выдать заверенные копии решений и протоколов ОСС в многоквартирном доме собственникам помещений в МКД, в котором принято запрашиваемое решение общего собрания, и управляющей организации, которая этим домом управляет, по их письменному запросу.

2) Минстрой России считает (письмо от 26 января 2018 г. N 2486-ЕС/04), что подобное предоставление информации не будет считаться распространением персональных данных, потому что запрашиваемые сведения будут выдаваться ограниченному кругу лиц:

— собственникам помещений в МКД, которые вправе знать информацию о собственниках помещений, принявших участие в общем собрании;

— УО, которая и передала информацию на хранение в орган ГЖН.

Порядок направления подлинников решений и протоколов ОСС в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор, установлен Приложением № 2 к приказу Минстроя от 28 января 2019 г. № 44/пр (далее — Порядок).

Одновременно с уведомлением собственников о принятых решениях на общем собрании закон обязывает инициатора ОСС передать подлинники решений собственников и протокола в УО, ТСЖ, кооператив (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Срок установлен — не более 10 календарных дней с момента составления протокола (п. 4 Порядка).

Если оно продолжалось несколько дней, то отправить документы ОСС в УО надо не позднее, чем через 10 календарных дней со дня окончания общего собрания.

УО, ТСЖ, кооператив в течение 5 дней с момента получения указанных документов обязаны направить их в ГЖИ для хранения в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Алгоритм передачи документов ОСС

1. Инициатор ОСС передает протокол (подлинник) со всеми приложениями в организацию, управляющую домом, с сопроводительным письмом, указав количество листов протокола. На втором экземпляре письма УО, ТСЖ, кооператив должны поставить отметку о принятии документов. Факт приемки документов должен быть зафиксирован в журнале входящей корреспонденции принимающей организации.

► Обратите внимание!

Протокол должен быть прошит, пронумерован и заверен подписью председателя собрания.

2. Инициатор собрания размещает в системе протокол ОСС и решения собственников. Эта обязанность установлена частью 1 статьи 46 ЖК РФ с 3 июля 2016 г.

♦ Важно!

Статья 13.19.2 КоАП:

Неразмещение информации, размещение информации не в полном объеме или размещение недостоверной информации в ГИС ЖКХ влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц (УО, ТСЖ, кооператива) в размере от 5 000 до 10 000 руб. При повторном нарушении — от 15 000 до 20 000 руб.

3. Организация, управляющая МКД, в течение 5 календарных дней с момента получения указанных документов обязана направить их в ГЖИ для хранения в течение трех лет, в том силе с использованием системы (ч.1.1 ст.46 ЖК РФ, п. З Порядка).

► Обратите внимание!

Представить подлинники документов в ГЖИ можно любым способом, который позволит подтвердить факт и дату отправки (например, передать лично или направить заказным письмом с описью вложения).

Документы считаются переданными:

— при наличии у отправителя документа, подтверждающего факт и дату их передачи в ГЖИ;

— если электронные образы решений собственников и протокола ОСС размещены в открытом доступе и доступны для обозрения в ГИС ЖКХ (п. 20 раздела 10 Приказа Минкомсвязи и Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр).

Если скан-образы решений, протоколов были размещены в системе до даты направления решений, протоколов в орган ГЖН, датой направления подлинников решений, протоколов считается дата размещения их скан-образов в системе.

Если инициатором ОСС является УО, ТСЖ или кооператив, то указанная организация передает оригиналы протокола и решений собственников в ГЖИ в течение 5 календарных дней.

В случае принятия общим собранием решения о заключении прямых договоров собственников в МКД с поставщиками коммунальных ресурсов и региональным оператором по обращению с ТКО, инициатор собрания передаёт копию протокола со всеми решениями в РСО и региональному оператору по обращению с ТКО (срок 10 календарных дней для собственника и 5 календарных дней для УО, ТСЖ, кооператива).

Если собрание проводилось сначала в очной форме, а затем собственники из-за отсутствия кворума перешли к заочному голосованию, целесообразно к протоколу и решениям собственников, принятых при заочном голосовании, приложить протокол инициативной группы (акт) об отсутствии кворума и начале заочного голосования с той же повесткой дня.

Если на собрании не было необходимого кворума для принятия решений по всем вопросам повестки дня — передавать документы ОСС в ГЖИ не надо, так как такое собрание не несет никаких юридических последствий.

4. При непосредственном управлении МКД инициатор общего собрания обязан передать оригиналы решений собственников и протокол ОСС в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять календарных дней после проведения собрания.

5. Перед отправкой в УО прошейте протокол со всеми приложениями, включая решения собственников, укажите количество листов и заверьте подписью инициатора собрания. Это поможет сохранить целостность полученных УО документов и предотвратить возможность замены листов! К тому же — это обязательное требования пункта 21 требований к оформлению протокола ОСС.

6. Факт приемки (сопроводительное письмо) зарегистрируйте в журнале входящей корреспонденции УО. Не лишним будет проверить в ГЖИ — поступал ли туда Ваш протокол? Иногда управляющая организация, не заинтересованная в том, чтобы в доме, приносящем ей доход, создали ТСЖ, и не передает протокол ОСС на хранение или передает с нарушением установленных сроков.

7. Имейте в виду, что непредставление или несвоевременное представление в орган ГЖН подлинников решений собственников и протокола ОСС влекут предупреждение или штраф (ст. 19.7 КоАП):

— для граждан — в размере от 100 до 300 руб.;

— для должностных лиц — от 300 до 500 руб.;

— для юридических лиц — от 3000 до 5000 руб.

• Для сведения

1) Суд признал обоснованным назначение штрафа по статье 19.7 КоАП за непредставление в ГЖИ документов общего собрания. УО в пятидневный срок не передала полученные от собственников копии протокола и бланки решений в орган надзора (постановление Ульяновского областного суда от 22.08.2016 по делу № 4А-274/2016).

2) Суд признал законным выданное в адрес УО предписание. Собственники в одностороннем порядке отказались от исполнения договора управления с УО, последняя не направила копии решений и протокола общего собрания в ГЖИ. Бездействие УО нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, не соответствует обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости. Оснований для неисполнения решения собрания у УО не было, сам по себе факт несогласия с решением, ссылки на отсутствие кворума не приостанавливают исполнение обязанности, установленной частью 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.01.2018 № ФОЗ-5245/2017).

3) Суд оставил без изменения Постановление мирового судьи судебного участка Ml Железнодорожного района г. Пензы от 16 февраля 2018 года в отношении должностного лица УО о привлечении к административной ответственности по статье 13.19.2 КоАП РФ. Прокуратурой Железнодорожного района г. Пензы, на законных основаниях, в январе 2018 года проведена проверка соблюдения законодательства о ГИС ЖКХ в ОАО «Жилье-24». В ходе проверки выявлено, что общий процент размещенных в ГИС ЖКХ технических характеристик по находящимся в управлении МКД не превышает 40 %; сведения о количестве лицевых счетов отсутствуют; сведения об ИПУ и ОДПУ, установленных в МКД и размещенных в системе, разнятся с представленными ОАО «Жилье- 24» по ОЖФ в ходе проверки. Суд установил, что действия должностного лица УО правильно квалифицированы по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ и ему назначено административное наказание, предусмотренное санкцией части 2 статьи 13.19.2 КоАП РФ (решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 06 апреля 2018 года по делу № 12-130/2018).

Проведение нескольких ОСС в МКД с аналогичной повесткой дня

В доме могут проживать собственники, которые недовольны любыми решениями, принятыми на ОСС. Особенно часто это касается выборов Совета МКД и решения вопросов, связанных с вознаграждением председателю Совета. Они решают провести новое собрание по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы не реализовались предыдущие решения. Этот случай предусмотрен законодательством. Часть 1.1 статьи 46 ЖК РФ устанавливает, что ГЖИ в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязана провести внеплановую проверку для установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Хранение документов ОСС

В жилищном законодательстве перечень документации, относящейся к ОСС и подлежащей хранению, не установлен. Деятельность по хранению различных документов регулируется Федеральным законом от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации».

Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения утвержден приказом Минкультуры от 25.08.2010 № 558.

В настоящее время установлены сроки хранения документов, связанных с управлением МКД:

— документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений) — 5 лет после выбора УО (при этом часть документов может быть отнесена к сроку хранения «постоянно»);

— протоколы правления ТСЖ, ЖК — постоянно (при ликвидации организации документы принимаются на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов).

Таким образом, прямого указания на сроки хранения протоколов общих собраний собственников в МКД и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в Перечне отсутствует.

Однако, с 11.01.2018 обязанность хранить в течение трех лет оригиналы решений собственников и протоколов ОСС возложена частью 1.1. статьи 46 Жилищного кодекса РФ на орган государственного жилищного надзора (ГЖИ).

Целесообразно хранить имеющие оригиналы и копии протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, постоянно, чтобы обезопасить собственников в доме от различных неприятных ситуаций. Хранить документы общих собраний лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников. Управляющие организации меняются, банкротятся, и с их сменой документы могут потеряться. А они нужны, в первую очередь, для подтверждения того факта, что решения собственниками принимались.

♦ Важно!

Копии всех документов, связанных с проведением общего собрания и принятыми на нем решениями обязательно должны храниться в месте, определенном общим собранием.

При очно-заочной форме голосования в состав документации, подлежащей хранению, входят копии и/или оригиналы следующих документов (перечень является открытым):

— протокол заседания инициативной группы;

— реестр всех собственников;

— реестр вручения сообщений об ОСС, если ранее не принималось решение о порядке и месте размещения таких сообщений;

— сообщение о предстоящем общем собрании;

— акт о размещении сообщений о проведении ОСС;

— листы регистрации собственников на очной части собрания;

— реестр вручения бюллетеней для голосования;

— бюллетени для голосования;

— протокол счетной комиссии (не обязательно, но желательно);

— протокол решения общего собрания и полученные от собственников бюллетени;

— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования;

— акт о размещении уведомлений об итогах проведения ОСС.

В обязанности УО, ТСЖ, кооператива входит хранение всей документации на МКД (Правила № 491):

— технической и иной документации;

— документации, связанной с выбором (изменением) способа управления многоквартирным домом;

— документации, связанной с дальнейшим управлением этим домом и проч.

В указанную документацию входят и копии документов ОСС, связанные с процессом управления МКД.

Обжалование решений ОСС

Решение ОСС в МКД, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Однако, протокол общего собрания легитимен и обязателен к исполнению до тех пор, пока кто-либо из числа лиц, наделенных соответствующими полномочиями, не оспорит такой документ. Причем оспаривать нужно решение, принятое на ОСС, а не протокол!

Это подтверждено судебной практикой.

Из Апелляционного определения Верховного суда Республики Башкортостан от 14.08.2012 по делу № 33-9230/2012: «ЖК РФ не содержит такого способа защиты права, как признание недействительным протокола ОСС, так как протокол ОСС согласно нормам ЖК РФ и Устава ЖСК не является ни решением, ни нормативным документом».

«Такой способ защиты права, как признание недействительным протокола ОСС помещений МКД, действующим законодательством не предусмотрен, поскольку юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия» /Апелляционное определение Тверского областного суда от 02.10.2012 по делу № 33-3374/.

♦ Важно!

— Недействительность решений, принятых на ОСС, может признать только суд (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ).

— Общее собрание собственников помещений в МКД не может отменить или признать недействительными решения, принятые на предыдущем собрании. Нужно провести новое собрание, на котором принять необходимые решения.

Собственник в МКД вправе обжаловать в суд решение ОСС, если оно принято с нарушением норм ЖК РФ, при следующих условиях (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ч. 3 ст. 181.4 ГК РФ):

— он не принимал участие в этом собрании;

— голосовал против принятия такого решения;

— таким решением нарушены его права и законные интересы;

— принимал участие в собрании, но его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Часто собственники обращаются в суд с исками о признании решений собраний недействительными и при отсутствии какого-либо нарушенного права обжалуемым решением (отсутствие извещения именно их о дате и месте собрания, на отсутствие информирования о принятых собранием решений, на предполагаемое нарушение их прав в будущем и т. д.). Подобные требования судами, как правило, оставляются без удовлетворения, так как подобные нарушения признаются несущественными.

Однако, если суд установит, что о проводимом собрании не был извещен не только истец, собрание не имело кворума или нет необходимого количества голосов для принятия того или иного решения, голосовали неуполномоченные лица — исковые требования судом будут удовлетворены.

► Обратите внимание!

1) Собственник, оспаривающий решение собрания, должен уведомить в письменной форме заблаговременно всех остальных собственников помещений в МКД о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).

2) Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (п. 7 ст. 181.4 ГК РФ).

Решение общего собрания может быть оспорено в суде (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ч. 5 ст. 181.4 ГК РФ):

— в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом,

— не позднее, чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными.

Для сведения

1) Положения об исковой давности регулируются статьями 195–208 ГК РФ.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года. Но для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности. В отношении общих собраний собственников в МКД такой специальный срок установлен ч. 6 ст. 46 ЖК РФ и п. 5 ст. 181.4 ГК РФ.

Закон связывает начало течения срока исковой давности не с датой проведения ОСС, а с моментом, когда собственник помещения в МКД узнал или должен был узнать о принятом решении.

Однако, собственник помещения в многоквартирном доме, подавший исковое заявление, должен представить доказательства, подтверждающие конкретную дату, с которой он узнал о нарушенном праве. Данная позиция подтверждается кассационным определением Пермского краевого суда от 11 ноября 2010 г. по делу № 33-9888, определением Санкт-Петербургского городского суда от 31 января 2011 г. № 315.

2) Обобщение судебной практики по вопросам, связанным с применением норм закона, регулирующих исковую давность (подготовлено Нижегородским областным судом) от 31 октября 2016:

«По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Выражение «должно было узнать» означает, что лицо в силу его нормальной правоспособности и дееспособности, знаний и жизненного опыта, обычного стечения жизненных обстоятельств могло и должно было узнать о нарушении его права. Осведомленность о факте нарушения права должна включать в себя и осведомленность о личности нарушителя. В противном случае невозможно определить лицо, к которому будет предъявлен иск. В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения. Несоблюдение истцом требований, указанных в ст. 13, 132 ГПК РФ, в том числе в случае отсутствия сведений об ответчике, является основанием для оставления заявления без движения (ст. 136 ГПК РФ). Таким образом, отсутствие у истца вышеуказанных сведений об ответчике препятствует предъявлению иска, в связи с чем срок исковой давности подлежит исчислению с того момента, когда истец узнал о нарушении своего права и личности нарушителя этого права.

Обязанность доказывания времени, с которого стало известно о нарушении права, лежит на истце.».

Перед подготовкой иска в суд необходимо правильно определить истца и ответчика.

Кто может выступать истцом?

1) Собственник (и) в МКД.

2) Орган ГЖН вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения общего собрания собственников либо членов ТСЖ, кооператива при выявлении нарушений (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ):

— в проведении общего собрания;

— в оформлении решения, принятого на собрании.

♦ Важно!

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК не вправе обращаться в суд с иском об обжаловании решения ОСС, так как это право предоставлено законодательством только собственникам. Решения ОСС направлены на реализацию правомочий собственника в отношении управления общим имуществом в МКД и не нарушают прав третьих лиц.

ПРИМЕР

В постановлении ФАС Московского округа от 9 сентября 2010 г. № КГ-А41 /8123-10 по делу № А41-28159/09 указано: Истец (управляющая организация) не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов решениями, принятыми собственниками помещений в многоквартирных домах. В этой связи доводы управляющей организации о нарушении порядка проведения таких собраний не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции об отмене судебных актов. Истец не является лицом, от волеизъявления которого зависит решение вопросов, бывших предметом рассмотрения на спорных собраниях собственников помещений в МКД.

Кто может выступать ответчиком?

ОСС является органом управления МКД, но не обладает правоспособностью юридического лица, поэтому оно не может быть ответчиком в суде. Ответчиком должно выступать то лицо, в адрес которого истцом предъявляется требование о привлечении к ответу в суде в целях устранения нарушенных прав и интересов истца (ст. 38, 131 ГПК РФ). Поэтому надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения ОСС всегда является лицо, по инициативе которого было проведено данное собрание.

► Обратите внимание!

Ответчиком не может быть ТСЖ. Собрание может быть инициировано только Правлением ТСЖ.

Предмет иска об обжаловании решения ОСС

К основным требованиям, которые могут быть предметом иска об обжаловании решений ОСС, относятся требования, которые предусмотрены законодательством и были нарушены действиями и/или бездействием будущего ответчика.

К ним можно отнести требования, связанные с нарушением:

— порядка созыва общего собрания, подготовки и проведения ОСС (например, собственники были уведомлены о проведении собрания посредством размещенных в подъездах дома объявлений, хотя решение о таком способе уведомления ранее ими не принималось);

— порядка оформления документов ОСС (протокол был оформлен не в соответствии с Приказом Минстроя России № 937);

— порядка подсчета голосов собственников помещений;

— порядка ознакомления собственников с результатами общего собрания (не были размещены уведомления о принятых решениях в 10-дневный срок);

— прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

Обратиться в суд можно также при наличии следующих нарушений:

— отсутствие кворума для принятия решений по тем или иным вопросам повестки дня;

— отсутствие правомочий собственников и их представителей, принимающих участие на собрании (например, неправильно оформлены доверенности на голосование, не приложены оригиналы/копии доверенностей к решениям собственников);

— невозможность ознакомления с информацией и документами, необходимыми для принятия решений на

ОСС (не обеспечен доступ к документам);

— несоответствие принятых решений вопросам заявленной повестки дня (в процессе проведения ОСС были добавлены дополнительные вопросы в повестку дня);

— принятие решений, которые не относятся к компетенции общего собрания.

Решения собраний делятся на оспоримые и ничтожные. При этом недействительное решение собрания всегда оспоримо, если из закона не следует, что оно ничтожно.

Ничтожность решения ОСС

Ничтожным считается такое решение собрания, которое помимо противоречия норме закона посягает на публичные интересы либо на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Перечень оснований ничтожности решения собрания является исчерпывающим. Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в том случае, если оно принято (ст. 181.5 ГК РФ):

1) по вопросу, не включенному в повестку дня;

2) при отсутствии необходимого кворума;

3) по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Существует еще один признак ничтожности решения собрания: решение противоречит основам правопорядка или нравственности. Нельзя принять решение, нарушающее законодательство. Например, разрешить курение в лифтах и помещениях, относящихся к общему имуществу собственников в МКД. По причине неопределенности, такой признак редко применяется на практике.

• Для сведения

Определение Конституционного суда РФ от 8 июня 2004 г. № 226-0 разъясняет, что: «Понятия «основы правопорядка» и «нравственность», как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика, однако они не являются настолько неопределенными, что не обеспечивают единообразное понимание и применение соответствующих законоположений. Статья 169 ГК Российской Федерации указывает, что квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т. е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит — заведомо и очевидно для участников гражданского оборота — основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий».

♦ Важно!

Ничтожное решение собрания признается недействительным в силу нарушения закона с момента его принятия, поэтому соответствующее судебное решение не требуется.

Недействительность решения ОСС

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола;

4) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении.

Для сведения

Равенство прав может быть нарушено путем вмешательства третьих лиц в процесс организации и проведения собрания собственников, например, представителей органов власти, иных лиц, «б обладающих правом голоса на собрании, wo оказывающих влияние на собственников при принятии решения. Недопустимо также ограничение со стороны председателя собрания или представителей управляющей организации на высказывания отдельного собственника по отношению к другим. Любые высказывания собственников должны обязательно соответствовать повестке дня.

Доказательствами допущенного нарушения равенства прав участника собрания могут стать видеозапись, свидетельские показания.

♦ Важно!

Недействительное решение является таковым с момента его принятия и решение суда по этому вопросу будет иметь обратную силу.

Основные причины отказа в иске о признании решения ОСС недействительным

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ):

1) голос истца не мог повлиять на результаты собрания;

2) права истца не нарушены, убытков не понес;

3) допущенные нарушения не являются существенными.

Еще одним основанием отказа в иске является пропуск срока исковой давности.

► Обратите внимание!

При оспаривании решения собрания собственнику следует доказать, что нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания привело к существенному нарушению его прав. Если ошибки процесса подготовки и проведения собрания не влияют на процесс формирования мнения собственников помещений в МКД (например, при ошибочном установлении решения), то они могут быть признаны несущественным нарушением.

Судебная практика

1. Информационное письмо Свердловского областного суда от 19 декабря 2018 года:

— ответчиком по иску о признании недействительным решения ОСС могут выступать инициаторы спорного собрания, либо руководившие им лица. Если подпись якобы инициатора ОСС в протоколе является поддельной, можно привлечь в качестве ответчика ту УО, которая «получила» МКД на основании оспариваемого решения;

— предметом оспаривания является не протокол ОСС, а принятые им решения;

— отсутствие в бюллетене сведений о документе, подтверждающем право собственности на помещение в МКД, является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчета голосов.

Если собственники указывают:

— номер бланка документа и его дату выдачи; либо

— номер регистрационной записи и дату такой записи, такой бюллетень подлежит учету, поскольку данная информация заносится самим собственником;

— если имеются сомнения в том, что бюллетени подавались в срок проведения голосования (нет даты заполнения, реестра принятия решений и иных доказательств), суд должен предложить сторонам представить дополнительные доказательства, а также обсудить вопрос о допросе собственников — подписантов в качестве свидетелей. Если такие доказательства не были предоставлены суду, то кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех бюллетеней, в которых прямо указана дата их заполнения.

2. Решение Ангарского городского суда (Иркутская область) от 14 февраля 2018 г. по делу № 2-37/2018 о признании недействительным протокола ОСС в МКД:

а) Суд пришел к выводу, что протокол ОСС не соответствует Требованиям, установленным Приказом Минстроя России № 937/пр. В соответствии с поди. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, если допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ).

б) Надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения ОСС всегда является лицо, по инициативе которого было проведено данное собрание.

в) У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку именно собственник может опровергнуть либо подтвердить принадлежность подписи в представленных суду оригиналах решений.

г) В силу п. 3 ст. 181.4 ГК РФ в судебном порядке может быть оспорено решение собрания, а не протокол, которым оформлено решение собственников.

3. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.10.2018 № Ф03-4280/2018.

Суд указал, что если лицо подписывает пустой бланк, то соглашается тем самым со всем, что в последующем может быть оформлено на бланке. Кроме того, подписывать пустой бланк — это нарушение принципа добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота (статья 1 ГК РФ).

Отсюда суд сделал вывод, что лишь на том основании, что был подписан пустой бланк, нельзя признать решение собрания недействительным.

4. Поквартирный обход собственников в МКД с целью сбора подписей за то или иное решение, оформленный впоследствии как решение ОСС, нарушает установленный ЖК РФ порядок проведения общего собраний собственников.

… «Удовлетворяя исковые требования, суд учел, что решения собственников помещений в нарушение п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ были собраны посредством обхода квартир, а не переданы в место, определенное для их сбора».

(Извлечение из Определения Ленинградского областного суда от 31.01.2013 № 33–78/2013).

► Обратите внимание!

Чем серьезнее инициатор подготовился к ОСС и оформлению его документов, тем сложнее будет оспорить результат такого собрания!

Что делать собственникам при подозрении на фальсификацию решений и протокола ОСС?

При составлении протокола собрания лицам, ответственным за его оформление, необходимо подойти к делу со всей ответственностью: протокол ОСС должен быть оформлен в полном соответствии с приказом Минстроя России № 44/пр, а также иметь надлежащие реквизиты и приложения. В противном случае этот документ судом может быть признан недействительным.

Ранее за подделку протоколов общих собраний и решений собственников привлечь кого-либо к ответственности по статье 327 Уголовного Кодекса РФ («Подделка, изготовление или сбыт официальных документов») не представлялось возможным, так как протоколы не являлись официальными документами.

Пример типичного ответа правоохранительных органов на обращение собственников помещений в МКД: «По причине того, что протоколы собрания жильцов не являются официальными документами, установление лиц, составивших фиктивный документ (не официальный документ), нецелесообразно, т. к. уголовная ответственность за данное деяние не предусмотрена».

С 30.06.2015 г. Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ внесены изменения в часть 1 статьи 46 ЖК РФ, которыми установлено, что с этой даты решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде:

— возложения на собственников помещений в доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме;

— изменения объема прав и обязанностей;

— или освобождения этих собственников от обязанностей.

Подделка официального документа — это искажение подлинного документа, внесение в него различных изменений путем подчистки, дописки, вытравления текста, вклеивания, исправления, замены текста на другой, подделки подписи, оттиска печати и другими способами.

При выявлении фактов фальсификации (подделки) протокола ОСС, заинтересованное лицо может обратиться в органы внутренних дел с заявлением о привлечении известных либо неизвестных ему лиц к ответственности за подделку официального документа. В заявлении о привлечении к уголовной ответственности виновных лиц либо при опросе заявителя в органах внутренних дел необходимо указать всех известных ему лиц, подписи которых подделаны, либо конкретные факты, указывающие на подделку официального документа.

Для сведения

Последствия подделки документов, имеющих статус официальных документов, предусмотрены Уголовным кодексом РФ.

1) За подделку официального документа, который предоставляет права или освобождает от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа предусмотрены следующие наказания (ч. 1 ст. 327 УК):

— ограничение свободы на срок до двух лет;

— принудительные работы на срок до двух лет;

— арест на срок до шести месяцев;

— лишение свободы на срок до двух лет.

2) За использование заведомо подложного документа могут назначить наказание по части 3 статьи 327 Уголовного кодекса РФ:

— штраф в размере до 80 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев;

— обязательные работы на срок до 480 часов;

— исправительные работы на срок до двух лет;

— арест на срок до шести месяцев.

♦ Важно!

1) Установить виновных за фальсификацию протоколов ОСС и решений собственников, а также наказать их можно только в судебном порядке!

2) Орган ГЖН вправе проверить документы ОСС и сообщить в правоохранительные органы о выявленных фактах подделки или обратиться в суд о признании недействительным решения, принятого ОСС (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК ¥Ф).

Собственники помещений в МКД, обратившись в суд, должны доказать, что протокол общего ОСС является сфальсифицированным (поддельным, подложным), поскольку собрание собственников помещения не проводилось.

Бывают ситуации, когда подделывается одна или несколько подписей в протоколе или решениях собственников. В этом случае потребуются показания в суде заинтересованных собственников, чьи подписи подделаны. При необходимости, можно запросить провести почерковую экспертизу.

Подложность протокола и решений собственников на ОСС может быть подтверждена:

1) приговором/постановлением следственных органов, из которого усматривается подделка протокола;

2) показаниями свидетелей, которые пояснили суду, что о проведении собрания они не извещались, участия в нем не принимали;

3) подделкой подписи председателя, секретаря, собственников в протоколе ОСС;

4) непредставлением суду подлинника протокола общего собрания;

5) показаниями собственника помещения, который пояснил суду, что:

— подпись в протоколе не его;

— инициатором собрания он не выступал;

— собрание не проводил;

— участия в нем не принимал;

6) представлением листа регистрации собственников, в котором не указаны:

— дата составления;

— приложением к какому собранию он является

— и по каким вопросам повестки проводилось ОСС.

• Для сведения

1) За фальсификацию протокола ОСС по вопросу перевода жилого помещения в МКД в нежилое возбудили уголовное дело в отношении жителя Волгограда. Его обвинили в мошенничестве с причинением значительного ущерба (ч. 2 ст. 159 УК) и подделке официального документа (ч. 1 ст. 327 УК). Санкции по этим статьям предусматривают максимальное наказание лишения свободы на срок до пяти лет.

С жалобой в прокуратуру обратились собственники МКД. Прокуратура провела проверку и по ее результатам инициировала уголовное преследование. По данным следствия, в апреле 2017 года обвиняемый по договору со знакомым взял на себя обязательство выполнить комплекс работ для получения разрешительной документации для перевода квартиры в Дзержинском районе Волгограда в нежилой фонд. Мужчина сфальсифицировал протокол общего собрания собственников в МКД, которые якобы не возражали против перевода квартиры в нежилое помещение с последующим использованием под магазин.

На основании фиктивного протокола орган МСУ выдал распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое. За свои услуги обвиняемый получил от собственника помещения 45 тыс. руб. Районная прокуратура утвердила обвинительное заключение. Уголовное дело направили для рассмотрения в районный суд Волгограда. Обвиняемый полностью признал вину и принял меры к возмещению ущерба.

Источник: прокуратура Волгоградской области.

Звенигородский городской суд Московской области вынес решение об удовлетворении исковых требований ГЖИ Московской области, предъявленных к инициатору общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 13 по улице Комарова в Звенигороде. Согласно решению суда, предъявленные в ГЖИ результаты голосования ОСС признаны недействительными.

Основанием для проверки легитимности собрания явилось обращение жителей в Госжилинспекцию Московской области. В результате проведенной проверки документов были выявлены грубые нарушения порядка проведения общего собрания собственников. В предоставленных материалах отсутствовали:

— сведения о надлежащем уведомлении собственников о проведении собрания;

— реестр собственников с обязательным указанием размера доли в праве общей долевой собственности на общее имущество;

— технический паспорт, в котором содержатся сведения об общей площади многоквартирного дома.

Эти нарушения не позволяют сделать вывод о наличии кворума при проведении общего собрания собственников, а, следовательно, и вывод об объективных итогах голосования.

Источник: ГЖИ Московской области.

1) В Ижевске выявили факт подделки протокола общего собрания собственников многоквартирного дома о выборе управляющей компании.

2) Под контролем прокуратуры республики возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст. 32 7 УК РФ.

3) Установлено, что на территории Устиновского района г. Ижевска председателем совета дома и секретарем счетной комиссии изготовлен поддельный протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Петрова по форме заочного голосования о выборе в качестве управляющей компании одной из УК города Ижевска.

Часть листов голосования собственников помещений многоквартирного дома оказались поддельными, в связи с чем, кворум для решения о выборе управляющей компании ООО «Городская управляющая компания» отсутствовал. Указанный поддельный протокол был предоставлен в ГЖИ Удмуртской Республики.

В уголовное дело направлено в районный суд для рассмотрения по существу.

Источник: прокуратура Удмурдской Республики.

15.02.2016 г.

4) За подделку протокола возбудили уголовное дело.

Районный отдел дознания МВД Москвы возбудил уголовное дело в связи с подделкой протокола ОСС. Преступление выявили в ходе прокурорской проверки по обращению собственников помещений в МКД.

В декабре 2018 года в МКД, где живут заявители, провели внеочередное очно-заочное ОСС по вопросам:

— о выборе УО,

— утверждению условий договора управления,

— даты заключения договора и

— срока его действия.

Решения приняли по всем указанным вопросам и оформили протоколом.

В январе 2019 года подлинники протокола и решений УО передала в Госжилинспекцию Москвы. Однако прокуратура выяснила, что многие собственники помещений не принимали участия в проведенном собрании, хотя их подписи стоят в бланках для голосования. То есть документы ОСС подделали.

Прокуратура направила материалы проверки в орган дознания — решить вопрос об уголовном расследовании. В результате районный отдел дознания возбудил уголовное дело по части 1 статьи 327 УК — подделка официального документа в целях его использования.

Источник: Прокуратура Москвы.

Законодательство

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.05.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.06.2019)

2. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ (ред. от 01.05.2019) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019)

4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

5. Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (с изменениями на 31 декабря 2017 года) (редакция, действующая с 1 марта 2018 года)

6. Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»».

7. Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об электронной подписи» (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.12.2017)

8. Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

9. Федеральный закон от 22.10.2004 № 125-ФЗ (ред. от 28.12.2017) «Об архивном деле в Российской Федерации»

10. Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»

11. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»

12. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (ред. от 13.09.2018) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2019)

13. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

14. Приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»

15. Приказ Минстроя России от 31.07.2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»».

16. Приказ Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»

17. Приказ Минкультуры России от 25.08.2010 № 558 (ред. от 16.02.2016) «Об утверждении «Перечня типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения»

Оглавление

Принятые сокращения

Общие сведения

Что входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД?

Зачем утверждать на общем собрании состав общего имущества?

Общее собрание собственников помещений в МКД, что это такое?

Зачем проводить ОСС?

Формы общего собрания

  В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно-заочной?

Компетенция ОСС

Этапы общего собрания собственников

  Первый этап. Подготовка к проведению ОСС

    Алгоритм подготовки ОСС

    Документы для ОСС

    Инициирование ОСС

    Финансирование ОСС

    Реестр собственников помещений в МКД

    Повестка дня OCC

    Сообщение о проведении ОСС

    Решение собственника

    Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение в МКД

  Второй этап. Проведение ОСС

    Регистрация собственников, принявших участие в общем собрании

    Голосование на ОСС

    Доверенность на голосование

    Оформление доверенности на голосование

    Удостоверение доверенности на голосование

    Подсчет голосов на ОСС

    Оформление протокола ОСС

    Требования к оформлению протокола ОСС

    Обязательные приложения к протоколу

    Особенности проведения общего собрания в МКД с использованием ГИС ЖКХ

    Алгоритм проведения ОСС с использованием системы

    Особенности проведения ОСС в МКД, все помещения в котором принадлежат одному собственнику

    Особенности проведения ОСС в МКД — новостройке

    Уведомление собственников об итогах голосования и принятых на ОСС решениях

  Третий этап. Передача оригиналов решений собственников и протокола ОСС в органы ГЖН

    Алгоритм передачи документов ОСС

Проведение нескольких ОСС в МКД с аналогичной повесткой дня

Хранение документов ОСС

Обжалование решений ОСС

  Кто может выступать истцом?

  Кто может выступать ответчиком?

  Предмет иска об обжаловании решения ОСС

  Ничтожность решения ОСС

  Недействительность решения ОСС

  Основные причины отказа в иске о признании решения ОСС недействительным

  Судебная практика

Что делать собственникам при подозрении на фальсификацию решений и протокола ОСС?

Законодательство Fueled by Johannes Gensfleisch zur Laden zum Gutenberg