«Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение»

Марина Петровна Бойкова, Анна Юрьевна Бухарева, Елена Владимировна Анохина Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение

Введение

Строительство как отрасль экономики подразумевает и строительство новых объектов, и восстановление уже существующих, путем их текущего и капитального ремонта, а также работ по реконструкции.

Без строительства новых административных, производственных, жилых зданий и реконструкции уже имеющихся сейчас сложно представить жизнь любого населенного пункта вне зависимости от его масштаба.

Вполне естественно, что по этой причине строительная деятельность является областью, которая достаточно сильно интересует органы власти различного уровня. При этом они занимаются как общим регулированием и установлением «правил игры» на строительном рынке для частных инвесторов и других коммерческих организаций и физических лиц – субъектов инвестиционной деятельности, так и в той или иной форме принимают участие в реализации инвестиционных проектов.

При этом в процессе строительной деятельности возникает множество сложных проблем. Процесс строительства затрагивает не только непосредственно технологии выполнения строительно-монтажных работ, но и земельные правоотношения, взаимодействия органов власти и хозяйствующих субъектов, гражданско-правовые отношения между юридическими и физическими лицами, резидентами и нерезидентами.

Прежде чем непосредственно начать работы по строительству объекта, необходимо пройти множество стадий предварительной подготовки, включая составление инвестиционного проекта и бизнес-плана, поиск инвесторов и отбор организаций, способных воплотить проект в жизнь, разработку технического проекта, исследование возможности и формы осуществления инвестиций в объект, а также самого строительства и другие.

Поэтому процесс инвестиционной деятельности и строительства является наиболее сложным в ряду различных направлений хозяйственной деятельности, как в части документального оформления, так и с точки зрения бухгалтерского и налогового учета совершаемых его участниками операций.

В этой области существует множество нормативных документов, изданных на уровне федерального, регионального и местного законодательства. Причем многие из документов не являются обязательными к применению, а только рекомендованы для использования. В этой книге мы хотим помочь разобраться в их многообразии и порядке применения специалистам, интересы которых тем или иным образом связаны с процессом строительства и направлены на упорядочение учета и документального отражения возникающих при этом хозяйственных операций.

1. Инвестиционно-строительная деятельность

1.1. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве

Правовое регулирование инвестиционной деятельности в России осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Федеральный закон № 39-ФЗ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). Также в настоящее время продолжает действовать Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ.

Правовое регулирование иностранных инвестиций осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 160-ФЗ).

Действие Федерального закона № 39-ФЗ распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Об этом сказано в статье 2 указанного Закона.

Федеральный закон № 214 ФЗ регулирует:

› только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Инвестиции иного имущества, в том числе имущественных прав, и иных прав, имеющих денежную оценку, не являются предметом регулирования указанного закона;

› организацию строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Так как привлечение денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости является инвестиционной деятельностью, при инвестировании строительства объектов, которые Федеральным законом № 214-ФЗ именуются как «иные объекты недвижимости», в части, не противоречащей Федеральному закону № 214-ФЗ, применяется Федеральный закон № 39-ФЗ.

Таким образом, при регулировании отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, необходимо применять положения Федерального закона № 214-ФЗ.

1.2. Субъекты инвестиционной деятельности

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Перечень субъектов инвестиционной деятельности является открытым.

Субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица, а также объединения юридических лиц, созданные по договору простого товарищества (совместной деятельности) и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные инвесторы.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними (п. 6 ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ).

Инвесторы осуществляют капитальное строительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Главная функция инвестора – финансирование строительства. Инвестор является главным участником инвестиционных отношений: он определяет направления вложения инвестиций, принимает решение о формах инвестирования, на основе конкурса или иных началах привлекает заказчиков и подрядчиков. Только инвестор имеет право распоряжаться созданными в результате инвестирования объектами.

Иностранный инвестор – это иностранное юридическое лицо, гражданская правоспособность которого определяется в соответствии с законодательством государства, в котором оно учреждено, которое вправе, в соответствии с законодательством государства, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации. Также это может быть иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом (например, объединения лиц на основе договора о совместной деятельности); иностранный гражданин, гражданская правоспособность и дееспособность которого определяется в соответствии с законодательством его гражданства и который вправе в соответствии с законодательством указанного государства осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; международная организация, которая вправе, в соответствии с международным договором Российской Федерации, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; иностранные государства в соответствии с порядком, определяемым федеральными законами.

Заказчики – уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть и сами инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями, которые перечисляет ему инвестор, на период и в пределах полномочий, определенных договором (контрактом).

Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» выделяет такие понятия, как «государственный заказчик» и «муниципальный заказчик». Государственными заказчиками и муниципальными заказчиками являются органы государственной власти Российской Федерации или органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. А также уполномоченные указанными органами государственной власти или органами местного самоуправления на размещение заказов получатели бюджетных средств при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств.

Застройщики – организации, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролируют его ход и организуют бухгалтерский учет производимых затрат. Функции заказчика и застройщика могут быть совмещены.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ застройщики – юридические лица независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Подрядчики – физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Участники долевого строительства – граждане и юридические лица, денежные средства которых привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

1.3. Договорные отношения субъектов инвестиционной деятельности

Основным договором при осуществлении инвестиционной деятельности является инвестиционный договор. Следует отметить, что понятие «инвестиционный договор» в законодательстве отсутствует. С этим связана различная трактовка этого договора как в литературе, так и на практике. Традиционно к инвестиционному договору относят договор инвестирования строительства, в соответствии с которым инвестор финансирует строительство объекта недвижимости или его части, а застройщик осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (или часть объекта) инвестору.

Также инвестиционный договор может представлять собой комплексный договор, объединяющий в себе черты организационного договора, который определяет основы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности: инвестора, заказчика-застройщика, подрядчика, пользователя объекта, и основного договора, содержащего обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта.

Статья 6 Федерального закона № 39-ФЗ предусматривает право инвестора на передачу по договору и (или) контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (соинвесторам).

Договор участия в долевом строительстве, введенный Федеральным законом № 214-ФЗ, по своей сути также является инвестиционным договором.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве только после выполнения следующих условий:

› получения в установленном порядке разрешения на строительство;

› опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии требованиями Федерального закона № 214-ФЗ;

› государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, а также уступка права требования по нему, должен заключаться в письменной форме. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает обязательные условия, которые должен содержать этот договор. Эти условия перечислены в пункте 4 статьи 4 указанного закона:

› определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости;

› срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

› цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

› гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор в соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ будет считаться незаключенным.

Федеральный закон № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства права требования по договору только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Ценой договора признается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства.

Государственная регистрация договора осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если инвестиционная деятельность не связана с отношениями, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, то между инвестором и заказчиком (заказчиком-застройщиком) могут заключаться договоры, имеющие различные названия – инвестиционный договор, договор об оказании услуг по выполнению функций заказчика и т. п. Однако суть их одна – в обязанности инвестора входит финансирование (а также в большинстве случаев разработка) инвестиционного проекта, а в обязанности заказчика – реализация проекта и организация строительства, в том числе привлечение подрядных организаций.

На практике часто функции заказчика и застройщика совмещаются, существует даже такое понятие – заказчик-застройщик. При совмещении функций заказчика и застройщика договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком.

В случае если инвестор является заказчиком, то договор заключается между инвестором и застройщиком.

Предметом данного договора является оказание услуг заказчика (застройщика). Примерный перечень и объем таких услуг перечислены в постановлении Госстроя СССР от 2 февраля 1988 года № 16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре)». В частности, к таким услугам могут относиться:

› оформление и получение в установленном порядке необходимых согласований, технических условий и разрешений на работы по строящемуся объекту;

› заключение с соответствующими организациями договоров на выполнение проектно-изыскательских, конструкторских и при необходимости научно-исследовательских работ;

› оформление в установленные сроки договоров подряда на капитальное строительство (при строительстве объектов «под ключ» и вахтовым методом – с учетом их особенностей) с генеральным подрядчиком (подрядчиками);

› контроль и технический надзор за производством работ и применяемыми при этом материалами, оборудованием, соответствием объема, стоимости и качества работ проекту, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

› приемка законченных работ в соответствии с условиями договоров;

› организация, в необходимых случаях, внесения изменений в проектно-сметную документацию и ее переутверждение, изменение сроков завершения отдельных видов или этапов работ по согласованию с инвестором;

› подготовка необходимой документации и организация приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта в целом, а также оказание других услуг, предусмотренных соглашением между инвестором и заказчиком (застройщиком).

Заказчик (застройщик) может выполнять функции генерального подрядчика. В этом случае он как генеральный подрядчик заключает договоры подряда на выполнение строительных, монтажных и иных работ с подрядчиками в соответствии с ГК РФ.

1.4. Деятельность иностранных инвесторов на территории Российской Федерации

Деятельность иностранных инвесторов на территории Российской Федерации регулируется Федеральным законом № 160-ФЗ, другими нормативными актами Российской Федерации, в том числе субъектов Российской Федерации, а также международными договорами Российской Федерации.

Как уже указывалось, иностранными инвесторами могут быть иностранное юридическое лицо, иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом, физические лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации, международные организации и иностранные государства.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранного капитала в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации, включая осуществление прямых иностранных инвестиций.

Иностранное юридическое лицо может осуществлять инвестиционную деятельность в Российской Федерации через филиал, созданный на территории Российской Федерации, а также путем создания коммерческой организации с иностранными инвестициями.

Филиал иностранного юридического лица, созданный на территории Российской Федерации, выполняет часть функций или все функции (включая функции представительства) от имени создавшего его иностранного юридического лица (далее – головная организация), при условии, что цели создания и деятельности головной организации имеют коммерческий характер и головная организация несет непосредственную имущественную ответственность по принятым ею в связи с ведением указанной деятельности на территории Российской Федерации обязательствам.

Необходимо помнить, что в соответствии со статьей 83 НК РФ и приказом МНС РФ № АП-3–06/124 от 7 апреля 2000 года филиалы и представительства иностранных юридических лиц, созданных в соответствии с законодательством иностранных государств, а также международные организации, созданные на территории Российской Федерации, обязаны встать на учет в налоговых органах.

Коммерческой организацией с иностранными инвестициями признается организация, созданная на территории Российской Федерации, в которой иностранный инвестор (иностранные инвесторы) владеет не менее чем 10 % доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале указанной организации только при осуществлении ею реинвестирования. Реинвестирование – осуществление капитальных вложений в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации за счет доходов или прибыли иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями, которые получены ими от иностранных инвестиций.

Коммерческая организация с иностранными инвестициями создается в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Потеря статуса коммерческой организации с иностранными инвестициями происходит со дня выхода иностранного инвестора из состава ее участников, и с этого дня инвестор утрачивает правовую защиту, гарантии и льготы, установленные Федеральным законом № 160-ФЗ.

Осуществлять инвестиционную деятельность на территории Российской Федерации иностранный инвестор может в любом виде, не запрещенном законодательством Российской Федерации.

После уплаты предусмотренных законодательством РФ налогов и сборов иностранный инвестор имеет право на беспрепятственный перевод за пределы РФ доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм, а также свободное использование доходов и прибыли для реинвестирования в объекты предпринимательства на территории России.

В целом, иностранные инвесторы осуществляют инвестиции в строительство на тех же условиях, что и российские. Исключение составляет реализация приоритетных инвестиционных проектов, в отношении которых статьей 9 Федерального закона № 160-ФЗ предусмотрены гарантии от неблагоприятного изменения законодательства Российской Федерации.

1.5. Участие органов власти в инвестиционной деятельности

В соответствии с Конституцией в РФ существует государственная власть, осуществляемая высшими органами власти страны (Президент РФ, Федеральные органы, Правительство РФ), нижестоящие органы, осуществляющие власть в пределах своей компетенции. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, однако в сфере инвестиционной деятельности их роль может быть такой же, как и у органов государственной власти. Поэтому применительно к нашей книге мы будем использовать понятие «органы власти», имея в виду как органы государственной власти, так и органы местного самоуправления.

Согласно статье 13 Федерального закона № 39-ФЗ разработка, рассмотрение и утверждение инвестиционных проектов, финансируемых за счет федерального бюджета, производится в соответствии с законодательством РФ в порядке, предусмотренном для федеральных целевых программ. Перечни инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, образуют федеральные инвестиционные программы.

Так, общие принципы разработки и реализации федеральных целевых программ регулируются Федеральным законом РФ от 13 декабря 1994 года № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» и изданным на его основе Порядком разработки и реализации федеральных целевых программ и межгосударственных целевых программ, в осуществлении которых участвует Российская Федерация, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 года № 594 (далее – Порядок разработки и реализации федеральных целевых программ).

В качестве примера федеральной целевой программы можно привести федеральную целевую программу «Модернизация транспортной системы России (2002–2010 годы)», утвержденную постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2001 года № 848.

Участие органов власти в инвестиционной деятельности в строительстве осуществляется в двух формах:

› создания благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений;

› прямого участия в инвестиционной деятельности.

Первая форма осуществляется государством в виде создания льготного налогообложения для субъектов инвестиционной деятельности, механизма начисления амортизации и использования амортизационных отчислений, защиты интересов инвесторов, представления субъектам инвестиционной деятельности в рамках закона льготных условий пользования землей и т. п.

Прямое участие органов власти в инвестиционной деятельности осуществляется следующими способами:

› разработка и утверждение стандартов, осуществление контроля за их соблюдением;

› разработка, утверждение и финансирование инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета, бюджета субъектов Федерации и средств бюджета органов местного самоуправления;

› формирование перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирование их за счет средств федерального бюджета.

В случаях размещения заказов на оказание услуг для государственных или муниципальных нужд необходимо руководствоваться порядком размещения таких заказов, установленным Федеральным законом от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее – Федеральный закон № 94-ФЗ), за исключением случаев, если такие товары, работы или услуги поставляются, выполняются, оказываются на сумму, не превышающую установленного Центральным банком РФ предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации по одной сделке. Предельный размер расчетов наличными деньгами в соответствии с Указаниями Центрального банка РФ от 14 ноября 2001 года № 1050-У «Об установлении предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами по одной сделке» в настоящее время составляет 60 000 рублей.

Таким образом, размещение заказов для государственных нужд на сумму превышающую 60 000 рублей, должно происходить в порядке, установленном Федеральным законом № 94-ФЗ.

1.6. Лицензирование

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 08 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензированию подлежат следующие виды деятельности, осуществляемые в области строительства:

› проектирование зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения;

› строительство зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения;

› инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения.

Для указанных видов деятельности Правительством РФ приняты Положения, определяющие порядок лицензирования.

Например, Положение о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 года № 174. В соответствии с указанным Положением деятельность по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает в себя разработку проектной документации на строительство, расширение, реконструкцию, капитальный ремонт и техническое перевооружение зданий и сооружений жилого, производственного, социального, культурно-бытового, специального и иного назначения и их комплексов, инженерной и транспортной инфраструктур (далее – деятельность по проектированию зданий и сооружений).

В соответствии с Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 года № 174, подлежит лицензированию деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (далее – деятельность по строительству зданий и сооружений), которая включает выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика.

Согласно Положению о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденному постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 года № 174, подлежит лицензированию деятельность по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, которая включает в себя инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические изыскания, исследование грунтов оснований фундаментов зданий и сооружений, изыскания грунтовых строительных материалов, изыскания источников водоснабжения на базе подземных вод, геодезические, геологические, гидрогеологические, геофизические, гидрологические и кадастровые работы, выполняемые в процессе строительства, эксплуатации, ликвидации зданий и сооружений.

Необходимо иметь в виду, что при осуществлении деятельности по проектированию зданий и сооружений, строительства зданий и сооружений и инженерных изысканий лицензия выдается с указанием выполняемых работ и оказываемых услуг. Это следует из пункта 1 статьи 10 Федерального закона № 128-ФЗ. Лицо, получившее лицензию, не вправе выполнять работы или оказывать услуги, не перечисленные в лицензии.

Лицензия на осуществление деятельности по проектированию зданий и сооружений выдается на 5 лет, если в заявлении соискателя лицензии не указан меньший срок.

Лицензирование деятельности по проектированию зданий и сооружений осуществляется территориальными органами Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Это следует из пункта 4 постановления Правительства РФ от 8 апреля 2004 года № 196 «Вопросы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству».

Для получения лицензии соискателю необходимо уплатить государственную пошлину в порядке, предусмотренном главой 25.3 Налогового кодекса РФ.

Госпошлина за рассмотрение заявления о предоставлении лицензии составляет 300 рублей, за предоставление лицензии – 1000 рублей, за переоформление документа, подтверждающего наличие лицензии, – 100 рублей.

Важным является то, что для получения лицензий на проектирование, строительство или инженерные изыскания требуется наличие в штате соискателя лицензии специалистов по лицензируемому виду деятельности (не менее 50 % от штатной численности). Органы, осуществляющие выдачу лицензии, также требуют наличие высшего строительного образования у главного инженера или руководителя.

Обращаем ваше внимание, что в соответствии с пунктом 6 статьи 18 Федерального закона № 128-ФЗ с 1 января 2007 года лицензирование деятельности по проектированию зданий и сооружений, строительству зданий и сооружений и инженерных изысканий прекращается.

Расходы на получение лицензии в бухгалтерском учете относятся к обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 года № ЗЗн). Согласно подпункту 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место. Следовательно, в бухгалтерском учете такие затраты будут отражаться в составе расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» и подлежат списанию в составе расходов в течение срока действия лицензии (п. 65 Положения по бухгалтерскому учету и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 года № 34н (далее – Положение по ведению бухгалтерского учета)).

Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ услуги, оказываемые уполномоченными органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин не подлежат обложению НДС.

Расходы на лицензирование отражаются в бухгалтерском учете:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

– осуществлены расходы на получение лицензии;

ДЕБЕТ 97 КРЕДИТ 76

– отражены затраты в составе расходов будущих периодов;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 97

– отражены расходы в составе затрат на производство (равными долями в течение срока действия лицензии).

В целях исчисления налога на прибыль указанные расходы включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ) и учитываются в налоговом учете единовременно, так как датой осуществления уплаты налогов (сборов) признается дата их начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Вместе с тем обращаем внимание, что Минфин РФ по этому вопросу придерживается другого мнения (письмо Минфина РФ от 26 августа 2003 года № 04–02-06/3/62). По мнению Минфина РФ, списание будет осуществляться равномерно в течение срока действия договора, при условии, если на основании договора можно определить, к какому конкретному периоду относятся данные расходы. Свой вывод специалисты финансового ведомства строят на основании пункта 1 статьи 272 НК РФ и Методических рекомендаций по применению главы 25 НК РФ, утвержденных приказом МНС РФ от 20 декабря 2002 года № БГ-3–02/729, которые в настоящее время уже отменены.

Однако там речь идет о сделках, а получение лицензии – это не сделка, а волевой акт государственного органа, и на него указанные положения не должны распространяться.

1.7. Получение разрешения на строительство

Порядок получения разрешения на строительство регулируется Градостроительным кодексом РФ, а также нормативными актами субъектов РФ.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Это предусмотрено статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдается застройщику (заказчику-застройщику).

На основании разрешения на строительство осуществляется не только строительство, но и реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Это предусмотрено статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Выдается разрешение на строительство либо органом местного самоуправления, либо федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией.

Разрешение на строительство на земельном участке, на который распространяется действие градостроительного регламента или для которого установлен градостроительный регламент, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Если разрешение на строительство получают для строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, то оно выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Для получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению должны быть приложены следующие документы:

› правоустанавливающие документы на земельный участок (это может быть свидетельство о праве собственности либо договор аренды земельного участка);

› градостроительный план земельного участка;

› материалы, содержащиеся в проектной документации;

› пояснительная записка;

› схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

› схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

› схемы, отображающие архитектурные решения;

› сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения;

› проект организации строительства объекта капитального строительства;

› проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

› разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если такое разрешение застройщику было предоставлено);

› согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса РФ. Такими объектами являются:

› отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

› жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территории общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

› многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

› отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

› отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

К заявлению на выдачу разрешения на строительство может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698 «О форме разрешений на строительство и форме разрешений на ввод объектов в эксплуатацию».

Отказать в выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган вправе в следующих случаях:

› отсутствие документов, которые должны быть приложены к заявлению;

› несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка;

› несоответствие представленных документов требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В случае отказа уполномоченного органа власти в выдаче свидетельства застройщик вправе обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно пункту 15 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченным органом власти без взимания платы.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть по заявлению застройщика продлен органом, выдавшим разрешение на строительство. Указанное заявление должно быть подано застройщиком не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство. Орган, выдавший разрешение, отказывает в его продлении, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство. При переходе права собственности на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство сохраняется.

В обязанности застройщика входит безвозмездная передача в орган, выдавший разрешение на строительство, сведений о площади, высоте, этажности объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения и иных сведений, предусмотренных пунктом 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Непредставление указанных сведений и документов в дальнейшем может повлечь отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Субъекты РФ вправе издавать нормативные акты, определяющие особенности получения разрешения на строительство и реконструкцию. Так, например, в городе Москве порядок получения разрешения на строительство определяется Законом от 09 июля 2003 года № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» (далее – Закон № 50).

Помимо разрешения на строительство в Законе № 50 предусмотрена выдача ордера на выполнение подготовительных, земляных и строительных работ, в котором указывается дата начала работ по подготовке участка строительства и прилегающей к нему территории. Основанием выдачи ордера является разрешение на строительство (ст. 18 Закона № 50).

2. Учет и налогообложение долгосрочных инвестиций

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств (ст. 9 Федерального закона № 39-ФЗ).

Инвесторами как участниками инвестиционной деятельности могут быть:

› физические лица;

› юридические лица;

› объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица;

› государственные органы;

› органы местного самоуправления;

› иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Участники инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов этой деятельности, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.

2.1. Долгосрочные инвестиции государственных органов и органов местного самоуправления

2.1.1. Порядок предоставления инвестиций в виде бюджетных средств

Финансирование строительства осуществляется в соответствии с Положением о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансирования за счет средств федерального бюджета, утвержденным постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 года № 714 (далее – Положение № 714).

Капитальные вложения могут направляться:

› на новое строительство;

› на реконструкцию;

› на техническое перевооружение строек и объектов, включенных в перечень объектов для федеральных государственных нужд.

Определение этих понятий дано в письме Минфина СССР от 29 мая 1984 года № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

К новому строительству относится строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, осуществляемое на новых площадках в целях создания новой производственной мощности.

К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения. Как правило, реконструкция производится без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связана с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса и осуществляется по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды.

К техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд на 2005 год, финансируемых за счет государственных капитальных вложений, предусмотренных на реализацию Федеральной адресной инвестиционной программы на 2005 год, утвержден распоряжением Правительства РФ от 7 февраля 2005 года № 131-р.

Размер и порядок финансирования капитальных вложений определяется государственным контрактом (п. 1 ст. 766 ГК РФ).

Финансирование может происходить как за счет одного, так и за счет нескольких источников одновременно. При реализации федеральных и региональных целевых программ финансирование осуществляется не только за счет бюджетных средств, но и внебюджетных источников. Причем внебюджетные источники, как правило, составляют большую часть в общем объеме финансирования.

К внебюджетным источникам финансирования целевых программ относятся:

› взносы участников реализации программ;

› целевые отчисления от прибыли предприятий, заинтересованных в осуществлении программ;

› кредиты банков;

› средства фондов и общественных организаций;

› средства зарубежных инвесторов, заинтересованных в реализации программ (или ее отдельных мероприятий);

› другие поступления.

Получение и целевое использование бюджетных средств регулируется Бюджетным кодексом РФ (далее – БК РФ), нормативными документами Правительства РФ и субъектов РФ.

Согласно статье 162 БК РФ получателем бюджетных средств, кроме бюджетных организаций, могут быть и иные организации, которые имеют право на получение бюджетных средств в соответствии с бюджетной росписью на соответствующий год.

Согласно пункту 27 раздела 3 Положения № 714 выделение ассигнований главным распорядителям средств федерального бюджета для финансирования строек и объектов, включенных в перечень, осуществляется в соответствии со сводной бюджетной росписью федерального бюджета, лимитами бюджетных обязательств по государственным капитальным вложениям на очередной финансовый год.

Таким образом, основанием для получения целевых средств является утвержденная бюджетная роспись.

Определение бюджетной росписи дано в статье 6 БК РФ.

Бюджетная роспись – документ о поквартальном распределении доходов и расходов бюджета и поступлений из источников финансирования дефицита бюджета, устанавливающий распределение бюджетных ассигнований между получателями бюджетных средств и составляемый в соответствии с бюджетной классификацией РФ.

Бюджетные средства, согласно статье 69 БК РФ, предоставляются юридическим лицам в форме субвенций и субсидий.

Субвенции – это бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы РФ или юридическому лицу на безвозмездной и безвозвратной основе на осуществление определенных целевых расходов.

Субсидии – бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы РФ, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов.

Оплата выполненных работ (услуг), а также затрат по стройке или объекту осуществляется путем перечисления средств федерального бюджета с лицевого счета получателя средств федерального бюджета, открытого заказчику-застройщику в территориальном органе Федерального казначейства, на счета подрядных организаций, открытые ими в кредитных организациях.

Исполнение за счет средств федерального бюджета обязательств по стройкам и объектам, находящимся в государственной собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности, осуществляется в порядке межбюджетных отношений.

Субсидии и субвенции могут также предоставляться из местного бюджета в случаях, предусмотренных федеральными целевыми программами, федеральными законами, региональными целевыми программами, законами субъектов РФ и решениями представительных органов местного самоуправления (ст. 78 БК РФ).

2.1.2. Разработка и утверждение инвестиционных контрактов

Порядок принятия решений об осуществлении капитальных вложений государственными органами установлен статьей 13 Федерального закона № 39-ФЗ. Расходы на финансирование государственных капитальных вложений предусматриваются:

› в федеральном бюджете – при условии, что эти расходы являются частью расходов на реализацию соответствующих федеральных целевых программ, а также на основании предложений Президента РФ либо Правительства РФ;

› в бюджетах субъектов РФ – при условии, что эти расходы являются частью расходов на реализацию соответствующих региональных целевых программ, а также на основании предложений органов исполнительной власти субъектов РФ.

Финансирование органов местного самоуправления осуществляется из местного бюджета.

Порядок финансирования инвестиционных контрактов за счет средств федерального бюджета определяется Правительством РФ, а порядок финансирования инвестиционных контрактов за счет средств бюджетов субъектов РФ – органами исполнительной власти соответствующих субъектов РФ. Перечни инвестиционных контрактов, финансируемых за счет средств бюджетов субъектов РФ, образуют региональные инвестиционные программы (п. 4 ст. 13 Федерального закона № 39-ФЗ).

Государственные капитальные вложения используются в качестве источника финансирования в пределах ассигнований, предусматриваемых законом о федеральном бюджете на очередной год.

Разработка, рассмотрение и утверждение инвестиционных контрактов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, производится в соответствии с законодательством РФ в порядке, предусмотренном для федеральных целевых программ.

В качестве примера нормативного акта по разработке и заключению государственного контракта можно привести распоряжение Федерального дорожного агентства от 22 июня 2005 года №ОБ-152-р «Об организации работы по подготовке, заключению, регистрации и хранению государственных контрактов, договоров, соглашений, в которых одной из сторон выступает Федеральное дорожное агентство, и согласованию проектов государственных контрактов, представляемых государственными заказчиками». Следует помнить, что порядок разработки и утверждения инвестиционного контракта другими органами власти может отличаться от порядка, изложенного ниже.

Согласно указанному распоряжению обеспечение всех процедур по заключению государственного контракта возлагается на Управление, которое в соответствии с утвержденными планами работ назначено ответственным за подготовку и сопровождение государственного контракта (далее – Управление).

Проект государственного контракта оформляется по форме, установленной «Порядком подготовки и заключения государственных контрактов на закупку и поставку продукции для федеральных государственных нужд» (утвержден постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 года № 594) с приложением технического задания, календарного плана выполнения работ по государственному контракту, протокола соглашения о контрактной цене, сметы затрат (калькуляции) на выполнение работ.

Количество экземпляров проектов государственных контрактов определяется количеством сторон контракта.

Начальник Управления визирует каждый лист проекта государственного контракта, календарного плана выполнения работ, протокола согласования контрактной цены, сметы затрат на выполнение работ по государственному контракту, технического задания и направляет государственный контракт на согласование в структурные подразделения Росавтодора в соответствии с их компетенцией. Срок рассмотрения и согласования проекта государственного контракта в каждом структурном подразделении Росавтодора не должен превышать двух дней.

Государственный контракт согласовывается со структурными подразделениями, ответственными за организацию порядка расчетов, контроля за соответствием расходов утвержденным объемам финансирования, соответствия направления расходования средств действующей бюджетной классификации РФ, соответствия цены работ в государственном контракте цене, достигнутой по итогам конкурса.

При отсутствии замечаний и наличии всех виз (подписей) руководителей структурных подразделений Росавтодора государственный контракт представляется ответственным Управлением в структурное подразделение, ответственное за проведение правовой экспертизы государственного контракта.

Согласованный проект государственного контракта представляется на рассмотрение и согласование заместителю руководителя Росавтодора, курирующему работу Управления. После его утверждения проект в двух экземплярах представляется на подпись руководителю Росавтодора или иному лицу, имеющему право подписи на государственных контрактах.

2.1.3. Размещение средств государственного и местного бюджета на конкурсной основе

Порядок размещения средств федерального бюджета на конкурсной основе регулируется Федеральным законом № 94-ФЗ.

Контракт на выполнение строительных работ для государственных (муниципальных) нужд заключается с государственным заказчиком во всех случаях, за исключением выполнения строительных работ на сумму, не превышающую установленного ЦБ РФ предельного размера расчетов наличными деньгами в РФ между юридическими лицами по одной сделке (в настоящее время – 60 000 рублей).

Под размещением заказов на выполнение работ для государственных нужд в целях Федерального закона № 94-ФЗ понимаются действия заказчика либо уполномоченных органов по определению подрядчиков для заключения с ними государственных или муниципальных контрактов.

Государственными и муниципальными заказчиками (далее – государственный заказчик) могут выступать органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Также заказчиками могут выступать уполномоченные указанными органами на размещение заказов получатели бюджетных средств. В случае создания специальных государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по размещению заказов для государственных или муниципальных заказчиков, они осуществляют данные функции, за исключением подписания государственных или муниципальных контрактов на выполнение строительных работ для государственных (муниципальных) нужд.

Государственный заказчик или уполномоченная организация вправе привлечь на договорной основе выбранное им юридическое лицо (так называемую специализированную организацию) для осуществления ею функций по размещению заказа. Специализированная организация осуществляет функции по размещению заказа от имени государственного заказчика или уполномоченного органа, при этом права и обязанности возникают у государственного заказчика или уполномоченного органа (ст. 6 Федерального закона № 94-ФЗ).

Размещение заказа на выполнение строительных работ для государственных нужд в большинстве случаев происходит путем проведения конкурса. Но также возможно заключение государственного контракта путем проведения аукциона, запроса котировок, запроса котировок в целях оказания гуманитарной помощи либо ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера.

Участником конкурса может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель. Об этом сказано в статье 8 Федерального закона № 94-ФЗ.

При размещении заказов к работам, выполняемым иностранными лицами, применяется национальный режим, который предусматривает, что их работы допускаются для целей размещения заказов на выполнение работ для государственных или муниципальных нужд на равных условиях с работами, выполняемыми российскими лицами, если иное не установлено международным договором РФ или иными федеральными законами. Национальный режим применяется к работам, выполняемым иностранными лицами, если аналогичный режим установлен иностранным государством или группой иностранных государств в отношении работ, выполняемых российскими лицами. В случае если иностранным государством или группой иностранных государств в отношении работ, выполняемых российскими лицами, национальный режим не установлен, условия допуска работ, выполняемых иностранными лицами, устанавливаются органом исполнительной власти, осуществляющим нормативное правовое регулирование в сфере размещения заказов. Правительством РФ могут устанавливаться запреты и ограничения допуска работ, выполняемых иностранными лицами, для целей размещения заказов на выполнение работ, оказание услуг для нужд обороны страны и безопасности государства.

Лицо, желающее принять участие в конкурсе, подает заявку на участие в конкурсе в указанный в извещении о проведении открытого конкурса срок по форме, установленной конкурсной документацией. Заявка подается в письменной форме в запечатанном конверте или в форме электронного документа. На конверте не допускается указывать наименование (для юридического лица) или фамилию, имя, отчество (для физического лица) участника размещения заказа. Содержание заявки и документы, которые должны быть к ней приложены, указаны в пункте 3 статьи 25 Федерального закона № 94-ФЗ. Требовать документы, не перечисленные в указанном пункте, заказчик не вправе.

Заказчиком может быть установлено требование о внесении денежных средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, размер которых не может превышать 5 % начальной цены контракта.

Участник размещения заказа, подавший заявку на участие в конкурсе, вправе изменить или отозвать заявку на участие в конкурсе в любое время до момента вскрытия конкурсной комиссией конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе. В случае если было установлено требование обеспечения заявки на участие в конкурсе, государственный заказчик, уполномоченный орган обязаны вернуть внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе денежные средства участнику размещения заказа, отозвавшему заявку на участие в конкурсе, в течение 5 дней со дня поступления заказчику, уполномоченному органу уведомления об отзыве заявки на участие в конкурсе.

Срок рассмотрения конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе не может превышать 10 дней со дня вскрытия конвертов с заявками. По результатам рассмотрения заявок составляется протокол, который ведется конкурсной комиссией. Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе не может превышать 10 дней со дня подписания протокола.

Лицо, победившее в конкурсе, заключает с заказчиком от имени РФ, субъекта РФ или муниципального образования государственный (муниципальный) контракт на выполнение работ для государственных или муниципальных нужд. Под государственным или муниципальным контрактом понимается договор, заключенный государственным заказчиком от имени РФ, субъекта РФ или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд.

Контракт на выполнение работ для государственных (муниципальных) нужд заключается в порядке, предусмотренном параграфом 5 главы 37 ГК РФ.

2.1.4. Бухгалтерский учет и налогообложение инвестиций в виде бюджетных средств у получателя

Для отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, связанных с выполнением договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство с привлечением бюджетных средств, необходимо руководствоваться следующими документами:

› Положением по ведению бухгалтерского учета;

› Положением по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденным приказом Минфина России от 20 декабря 1994 года № 167;

› Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30 декабря 1993 года № 160 (далее – Положение № 160). Это Положение применяется в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету (письмо Минфина РФ от 15 ноября 2002 года № 16–00-14/445);

› Положением по бухгалтерскому учету «Учет государственной помощи» ПБУ 13/2000, утвержденным приказом Минфина России от 16 октября 2000 года № 92н;

› Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 года № 94н (далее – Инструкция по применению Плана счетов).

Для получения федеральных бюджетных средств, предназначенных для осуществления целевых программ, получатель этих средств должен открыть в отделении Федерального казначейства лицевой счет, на который будут зачисляться целевые средства. Такой порядок предусмотрен Инструкцией о порядке открытия и ведения органами Федерального казначейства МФ РФ лицевых счетов для учета операций по исполнению расходов федерального бюджета, утвержденной приказом Минфина РФ от 31 декабря 2002 года № 142н. чтобы произвести оплату денежных обязательств, получатель средств должен представить в орган Федерального казначейства договор и документы, подтверждающие возникновение у получателя средств денежных обязательств по оплате выполненных работ, оказанных услуг (акт выполненных работ или счет).

В то же время, получателем бюджетных средств может осуществляться авансирование выполнения работ, оказания услуг в соответствии с законодательством РФ согласно условиям договора. Согласно постановлению Правительства РФ от 22 июня 1994 года № 745 «Об авансировании подрядных работ на объектах строительства для федеральных государственных нужд» размер авансирования составляет до 30 % от установленного Министерством экономики РФ годового лимита капитальных вложений на указанные стройки и объекты.

Таким образом, при осуществлении целевых программ на практике возможны следующие ситуации:

› финансирование осуществляется с помощью авансирования (предоплаты);

› финансирование осуществляется по мере выполнения работ (отдельных этапов).

И в первом, и во втором случае обязательства органов власти на очередной финансовый год определяются заранее. Однако на практике финансирование из бюджета может происходить нерегулярно, что предполагает отражение в учете задолженности по суммам финансирования. Кроме того, перед исполнителем работ встает задача дополнительного изыскания средств для реализации проекта.

Для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц, предусмотрен счет 86 «Целевое финансирование».

При осуществлении капитального строительства этот счет ведут организации-застройщики.

Если источниками финансирования являются, кроме бюджетных средств, средства других инвесторов, то аналитический учет по счету 86 ведется по назначению целевых средств и в разрезе источников их поступления. В этом случае к счету 86 можно открыть субсчета: «Бюджетные средства», «Средства юридических лиц», «Средства физических лиц с разделением по субконто».

Зачисление бюджетных средств производится на отдельный счет. Для этого предназначен счет 55 «Специальные счета в банках».

Застройщик в соответствии с пунктом 7 ПБУ 13/2000 принимает бюджетные средства к бухгалтерскому учету, если имеется уверенность в том, что:

› условия предоставления этих средств организацией будут (были) выполнены (в качестве подтверждения могут быть использованы: заключенные договоры, принятые и публично объявленные решения, технико-экономическое обоснование, утвержденная проектно-сметная документация и т. п.);

› указанные средства будут получены (в качестве подтверждения могут быть использованы: утвержденная бюджетная роспись, уведомление о бюджетных ассигнованиях, лимитах бюджетных обязательств, акты приемки-передачи ресурсов и иные соответствующие документы).

Бюджетные средства, принятые к бухгалтерскому учету, равно как и средства, поступающие от иных инвесторов, отражаются в бухгалтерском учете как возникновение целевого финансирования и задолженности по этим средствам. По мере фактического получения средств соответствующие суммы уменьшают задолженность и увеличивают счета учета денежных средств, капитальных вложений и т. п. (п. 7 ПБУ 13/2000).

В бухгалтерском учете заказчика (заказчика-застройщика) получение средств целевого финансирования будет отражено так:

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» КРЕДИТ 86 «Целевое финансирование»

– отражена задолженность по средствам целевого финансирования;

ДЕБЕТ 55 (или 51) КРЕДИТ 76

– отражено поступление средств целевого финансирования.

Поясним необходимость применения счета 76.

Поступление средств целевого финансирования, как правило, не ограничивается единоразовым перечислением. Поэтому для выполнения требования существенности и полноты бухгалтерской отчетности организации надо сформировать всю сумму задолженности по инвестиционным вкладам. Такой вариант учета целевых средств предпочтителен в тех случаях, когда объемы финансирования, во всяком случае за счет бюджетных источников, определены до начала строительства.

Признание средств целевого финансирования по мере фактического поступления средств (то есть без применения счетов расчетов) также допускается пунктом 7 ПБУ 13/2000. На наш взгляд, такой вариант целесообразно применять в случае, когда размер средств финансирования окончательно не определен и подлежит изменению.

В бухгалтерском учете такое поступление будет отражено:

ДЕБЕТ 55 (или 51) КРЕДИТ 86

– отражено поступление средств целевого финансирования.

Полученные целевые средства включают в себя средства на организацию строительного процесса (вознаграждение заказчиказастройщика) и выполнение самого строительства. С суммы предоплаты за услугу по организации строительства (вознаграждение заказчика-застройщика) надо перечислить в бюджет НДС. А значит, часть целевых средств будет показана как использованная и будет отражаться записями в учете:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 86

– получены целевые средства;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– отражена сумма предоплаты за вознаграждение застройщика;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– начислен НДС с предоплаты.

В результате получается ситуация, когда по завершении строительства сумма затрат по строительству объекта будет списана за счет соответствующего источника только в части строительной деятельности. А в части оказания услуги по организации строительства часть стоимости строительства будет закрываться с помощью счетов расчетов и отражаться записями в учете:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– передан объект строительства инвестору;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– произведены расчеты по услугам заказчика-застройщика.

На наш взгляд, такая схема отражения бухгалтерских записей не в полной мере позволяет отразить информацию об использовании средств целевого финансирования. Тем более, когда речь идет о бюджетном финансировании или застройщике, являющемся одновременно подрядчиком. В этой связи мы и предлагаем введение специальных субсчетов. Это позволяет нам сделать Инструкция по применению плана счетов. В ней сказано: «Субсчета, предусмотренные в Плане счетов бухгалтерского учета, используются организацией исходя из требования управления организацией, включая нужды анализа, контроля и отчетности. Организация может уточнять содержание приведенных в Плане счетов субсчетов, исключать и объединять их. А также вводить дополнительные субсчета».

К счету 86 (как при первом, так и при втором варианте) целесообразно открыть два субсчета:

86 субсчет «Полученные целевые средства»;

86 субсчет «Использованные целевые средства».

Схема бухгалтерских проводок при таком применении субсчетов будет выглядеть так:

ДЕБЕТ 55 (или 51) КРЕДИТ 86 субсчет «Полученные целевые средства»

– получены целевые средства;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Использованные целевые средства» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– отражена сумма предоплаты за вознаграждение застройщика;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– начислен НДС с предоплаты;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62

– закрыт использованный счет (основание – акт приемки законченного строительством объекта);

ДЕБЕТ 86 субсчет «Использованные целевые средства» КРЕДИТ 62

– закрыт субсчет использованных целевых средств;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– принят к вычету НДС с аванса;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства КРЕДИТ 08 субсчет „Строительство объектов основных средств“

– передан объект строительства инвестору.

На основании пункта 2 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются целевые поступления из бюджета, использованные бюджетополучателем по назначению.

При этом налогоплательщики-получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.

2.1.5. Контроль над целевым использованием бюджетных средств

В отношении бюджетных средств, использованных не по целевому назначению, применяются нормы бюджетного законодательства РФ.

В соответствии со статьей 289 БК РФ под нецелевым использованием бюджетных средств понимается их направление и использование на цели, не соответствующие условиям получения указанных средств, определенным утвержденным бюджетом, бюджетной росписью, уведомлением о бюджетных ассигнованиях, сметой доходов и расходов либо иным правовым основанием их получения.

Таким образом, использование бюджетных средств можно расценивать как нецелевое исключительно в случае использования их на цели, не соответствующие условиям получения. В этом случае на руководителей получателей бюджетных средств налагается штраф в соответствии с КоАП РФ, осуществляется изъятие в бесспорном порядке бюджетных средств, использованных не по целевому назначению. Согласно статье 282 БК РФ, помимо изъятия бюджетных средств, к нарушителям бюджетного законодательства может быть применена мера в виде предупреждения о ненадлежащем исполнении бюджетного процесса. Также возможно привлечение к уголовной ответственности, предусмотренной УК РФ, при наличии состава преступления.

Административная ответственность за нецелевое использование бюджетных средств предусмотрена статьей 15.14 КоАП РФ «Нецелевое использование бюджетных средств».

На должностных лиц налагается штраф от 40 до 50 МРОТ, на юридических лиц – от 400 до 500 МРОТ.

2.1.6. Отчетность о целевом использовании бюджетных средств

Представление обязательной отчетности об использовании бюджетных средств предусмотрено бюджетным законодательством. Пункт 2 статьи 163 БК РФ обязывает получателей бюджетных средств своевременно представлять отчет и иные сведения об использовании бюджетных средств.

В составе бухгалтерской отчетности предусмотрена специальная форма для отчета об использовании целевых средств. Это форма № 6 «Отчет о целевом использовании полученных средств». Указанная форма представляется в составе годовой бухгалтерской отчетности. Однако форма № 6 рекомендована для включения в состав бухгалтерской отчетности только некоммерческим организациям. На это указывает пункт 4 Указаний об объеме форм бухгалтерской отчетности, утвержденных приказом Минфина России от 22 июля 2003 года № 67н.

Для коммерческих организаций информация о бюджетных средствах показывается в разделе «Справки» Отчета об изменениях капитала (форма № 3). В этом разделе отражаются данные о целевых средствах, полученных из бюджета и внебюджетных фондов. Кроме того, информация о полученных организацией из бюджета средствах в виде субсидий, субвенций и бюджетных кредитов показывается в разделе «Государственная помощь» Приложения к бухгалтерскому балансу (форма № 5).

В пояснительной записке к бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию, как минимум, следующая информация в отношении государственной помощи:

› характер и величина бюджетных средств, признанных в бухгалтерском учете в отчетном году;

› назначение и величина бюджетных кредитов;

› характер прочих форм государственной помощи, от которых организация прямо получает экономические выгоды;

› не выполненные по состоянию на отчетную дату условия предоставления бюджетных средств и связанные с ними условные обязательства и условные активы.

В налоговом учете информация о целевом использовании имущества, работ, услуг, полученных в качестве целевых поступлений, целевого финансирования, включается в отчет о целевом использовании полученных средств в форме, утверждаемой Минфином РФ (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Форма отчета о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках целевых поступлений, целевого финансирования, входит в состав декларации по налогу на прибыль (лист 07). Она утверждена приказом Минфина РФ от 7 февраля 2006 года № 24н. Порядок заполнения данного листа декларации разъяснен в разделе 15 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на прибыль организаций, утвержденным Минфина РФ.

2.2. Долгосрочные инвестиции юридических лиц

Участниками инвестиционной деятельности наравне с органами власти могут быть организации и физические лица. В таком случае они становятся потенциальными собственниками недвижимости (или ее части), если до окончания строительства не переуступят право требования на объект строительства иным лицам.

2.2.1. Бухгалтерский учет и налогообложение долгосрочных инвестиций

2.2.1.1. У инвестора

Бухгалтерский учет инвестиционных вкладов у инвестора в объект строительства ведется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» по отдельному субсчету. Перечисление средств инвестиционного вклада заказчику (заказчику-застройщику) отражается бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

– перечислен инвестиционный вклад.

По мере завершения строительства и оформления всех необходимых документов инвестор отражает у себя в учете капитальные вложения в объект недвижимости (п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета). Эта операция отражается бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 08.4 КРЕДИТ 76

– отражена инвестиционная стоимость объекта.

Дальнейшее отражение в учете полученного объекта зависит от его назначения. Если он предназначен для использования в хозяйственной деятельности организации, объект надо учитывать в составе основных средств, если для продажи – в составе товаров.

Передача объекта инвестору оформляется актом о приеме-передаче здания (сооружения) (форма № ОС-1а).

Если объект находится в собственности двух или нескольких организаций, данные о нем записываются в форме № ОС-1а соразмерно доле организации в праве общей собственности. При этом на первой странице в раздел «Справочно» заносятся сведения об участниках долевой собственности (с указанием их доли в праве общей собственности).

Обратите внимание!

На практике встречаются случаи, когда размер инвестиционного вклада превышает инвестиционную стоимость строительства. Это характерно для внебюджетного финансирования, когда ведется долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости. В такой ситуации объект будет приниматься к учету инвестором-дольщиком по стоимости вклада, при условии, если договором с заказчиком не предусмотрен возврат средств экономии. Основанием такого вывода является статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно этой статье в договоре между заказчиком и инвестором указывается цена договора. По этой цене и будет приниматься к учету завершенный строительством объект, если, конечно, эта цена не будет изменена. При этом изменение цены договора допускается только в случае, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Вместе с передачей объекта строительства заказчик (заказчик-застройщик) должен передать инвестору информацию о сумме «входного» НДС. Ведь право на вычет НДС, уплаченного подрядчикам, имеет инвестор.

В бухгалтерском учете инвестора «входной» НДС отражается следующей бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 19 «НДС» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

– отражена сумма НДС, уплаченная подрядным организациям и заказчику-застройщику за оказанную услугу.

Для произведения вычета по НДС инвестору необходимо иметь:

› сводный счет-фактуру;

› копии счетов-фактур, выставленных подрядчиками заказчику (застройщику);

› справку-расчет суммы НДС, приходящейся на долю инвестора (если инвесторов несколько).

Организация-инвестор сможет принять к вычету суммы «входного» НДС, переданного ему заказчиком (заказчиком-застройщиком), при использовании полученного имущества в деятельности, облагаемой НДС. В противном случае, то есть при использовании в деятельности, не облагаемой НДС, суммы «входного» НДС должны быть включены в стоимость объекта.

Например, реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Следовательно, суммы «входного» НДС, приходящиеся на эти жилые помещения, доли в них подлежат включению в их стоимость.

Обратите внимание!

Если организация построенный или приобретенный объект недвижимости перестает использовать в облагаемой деятельности, она обязана восстановить ранее принятый к вычету НДС.

Расчет суммы НДС, ранее принятой к вычету, весьма сложен и регулируется пунктом 6 статьи 171 НК РФ. Налогоплательщик обязан по окончании каждого календарного года в течение 10 лет, начиная с года, в котором имущество начало амортизироваться, в целях исчисления налога на прибыль восстанавливать сумму налога. Расчет производится как у суммы налога, принятой к вычету, в соответствующей доле. Указанная доля определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг) за календарный год. Сумма налога, подлежащая восстановлению, в стоимость данного имущества не включается, а учитывается в составе прочих расходов в соответствии со статьей 264 НК РФ.

Приведенные правила не распространяются только на ту недвижимость (основные средства), которые полностью самортизированы или с момента ввода в эксплуатацию которых прошло не менее 15 лет.

Восстановленная сумма НДС за год отражается в налоговой декларации по НДС на отдельном листе. Форма этого приложения содержится в Приложении № 1 к приказу Минфина РФ от 28 декабря 2005 года № 163н.

Для строительства, начатого до вступления в силу изменений по НДС, то есть до 1 января 2006 года, законодатель предусмотрел переходный период (ст. 3 Федерального закона № 119-ФЗ). Он делится на два этапа:

1) суммы НДС, предъявленные до 1 января 2005 года.

Если суммы «входного» НДС были предъявлены налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) и не были приняты им к вычету до 1 января 2005 года, то они подлежат вычету по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ. То есть по мере уплаты налога и начала начисления амортизации по нему либо по мере реализации объекта незавершенного строительства.

2) суммы НДС, предъявленные в период с 1 января 2005 года по 1 января 2006 года.

Если суммы «входного» НДС были предъявлены налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) и не были приняты им к вычету в период с 1 января 2005 года до 1 января 2006 года, они подлежат вычетам в течение 2006 года равными долями по налоговым периодам. Если объект завершенного капитального строительства будет принят на учет в 2006 году (или реализован объект незавершенного строительства), суммы НДС, не принятые ранее к вычету, подлежат вычетам по мере принятия на учет объекта завершенного капитального строительства (или реализации объекта незавершенного капитального строительства).

2.2.1.2. У получателя инвестиций

Отражение в бухгалтерском учете операций, связанных с выполнением договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство при привлечении средств организаций и физических лиц, аналогично порядку отражения бюджетных средств. Разница заключается лишь в том, что для получения средств юридических лиц и граждан заказчик (заказчик-застройщик) не обязан открывать для этого специальный счет в банке. Достаточно будет организовать аналитический учет поступающих средств по каждому соинвестору (дольщику) на счете 86.

Доходы в виде средств целевого финансирования, к которым относятся и аккумулированные на счетах организации-застройщика средства инвесторов, не облагаются налогом на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) при условии, что заказчик-застройщик ведет раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, и иных доходов (расходов). Если раздельный учет отсутствует, средства целевого финансирования подлежат налогообложению с даты их получения (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 и подпункту 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ, а также разъяснениям налоговых органов, данным в письме УФНС г. Москвы от 25 октября 2004 года № 24–11/ 68 529, денежные средства инвесторов, поступающие на расчетный счет организации-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг). Следовательно, они не являются объектом обложения НДС.

3. Учет и налогообложение в строительстве

3.1. Основные схемы в строительстве

Участниками инвестиционной деятельности являются инвестор, заказчик и подрядчик. Определения этих участников мы привели в разделе 1.3. Чтобы правильно отразить на счетах бухгалтерского учета хозяйственные операции всех участников строительного процесса и не ошибиться с их налоговыми последствиями, надо определить функции участников и схему, по которой реализуется инвестиционный проект. Это можно сделать только при помощи анализа заключенных договоров (контрактов) в каждом конкретном случае.

Приведем основные схемы в строительстве. Инвестор, заказчик и подрядчик являются самостоятельными юридическими лицами (схема 1). Инвестор – самостоятельная организация, а функции заказчика-застройщика и генподрядчика совмещены в одном юридическом лице (схема 2). Функции инвестора и заказчика-застройщика соединены в одном юридическом лице, подрядчик – самостоятельная организация (схема 3). Функции инвестора и подрядчика соединены в одном юридическом лице, заказчик-застройщик – самостоятельная организация (схема 4). Инвестор, заказчик и подрядчик представляют одно юридическое лицо (схема 5).

На практике схемы, при которых реализуется инвестиционный контракт, весьма разнообразны. Органы власти в них играют весомую роль. Они могут быть как с представлением целевого финансирования, так и без него (схемы 6, 7). К схемам 5 и 6 могут быть применены и схемы по совмещению (схемы 2–5).

При осуществлении капитального строительства или реконструкции объектов для федеральных нужд, а также для нужд субъектов РФ ответственность за реализацию государственного или городского заказа (целевой программы) несет так называемый государственный заказчик. Под государственным заказчиком понимается орган (организация), наделенный определенными правами по реализации целевой программы и уполномоченный осуществлять ряд функций.

Схема 1. Инвестор, заказчик и подрядчик являются самостоятельными юридическими лицами

Схема 2. Инвестор – самостоятельная организация, а функции заказчика-застройщика и генподрядчика совмещены в одном юридическом лице

Схема 3. Функции инвестора и заказчика-застройщика соединены в одном юридическом лице, подрядчик – самостоятельная организация

Схема 4. Функции инвестора и подрядчика соединены в одном юридическом лице, заказчик-застройщик – самостоятельная организация

Схема 5. Инвестор, заказчик и подрядчик представляют одно юридическое лицо

Схема 6. Реализация инвестиционного проекта при участии органов власти с предоставлением целевого финансирования

Схема 7. Реализация инвестиционного проекта при участии органов власти без предоставления целевого финансирования

Если государственный заказчик не является инвестором, то между ним и инвестором заключается инвестиционный договор (контракт).

В качестве государственного заказчика при реализации федеральных программ могут выступать соответствующие министерства (например, Министерство транспорта РФ, Министерство культуры РФ и т. п.).

При реализации программы кап. строительства на территории Москвы за счет средств бюджета города Москвы в качестве государственного заказчика может выступать орган городской администрации, уполномоченный Правительством Москвы. Эту функцию могут выполнять также государственные унитарные предприятия города и государственные учреждения, которым Правительством Москвы предоставлены финансовые ресурсы на соответствующие цели в пределах средств, предусмотренных в бюджете города и в соответствующей программе.

Как правило, государственный заказчик, наделенный определенными функциями, сам не несет все возложенные на него полномочия. Часть своих функций он передает заказчику-застройщику, который привлекается на конкурсной основе.

Для реализации целевой программы государственный заказчик привлекает специализированную организацию. Она и является заказчиком-застройщиком и в свою очередь заключает договоры с подрядными строительными организациями. По отношению к подрядным организациям заказчик-застройщик является заказчиком, а может одновременно выступать и генподрядчиком (схема 6).

Передача функций государственного заказчика оформляется договором. В числе переданных функций могут быть: распоряжение финансовыми ресурсами; разработка заданий и подготовка исходных данных для разработки проектной документации; проведение конкурсов и заключение от имени государственного заказчика государственных контрактов (договоров) с подрядными организациями.

На практике встречаются и иные варианты реализации инвестиционных контрактов, в них также задействованы органы власти. Только прямого финансирования инвестиционных контрактов они не осуществляют, хотя и являются непосредственными их участниками. Как правило, их роль сводится к передаче земельного участка, на котором ведется строительство, а также предоставления права застройки (реконструкции) и оказания содействия в подключении к муниципальным инженерным сетям и пр. (схема 7).

3.2. Бухгалтерский учет и налогообложение у заказчика (заказчика-застройщика)

Для наглядности восприятия информации начнем с простого. Реализация проекта происходит по схеме: инвестор – заказчик – подрядчик (схема 1).

В качестве инвестора выступает организация, осуществляющая финансирование строительства. Заказчик (заказчик-застройщик) выполняет функцию по организации строительного процесса. Подрядчик – строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ.

В большинстве случаев такая простая схема применяется коммерческими организациями без участия органов власти. Отношения в такой схеме между инвестором и заказчиком-застройщиком регулируются договором на оказание услуг, а между заказчиком и подрядчиком – договором подряда. Если в такой схеме будут задействованы органы власти, то отношения между участниками проекта будут регулироваться уже другими договорами (схемы 6 и 7).

3.2.1. Предмет деятельности, задачи и функции заказчика (заказчика-застройщика)

Основной деятельностью заказчика (заказчика-застройщика) является организация строительства объектов, контроль за ходом строительства и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат (п. 1.4 Положения № 160).

В ПБУ 2/94 дано понятие «застройщик», аналогичное определению заказчика. Застройщиками могут быть инвесторы, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. То есть застройщик осуществляет строительство, ведет учет затрат и распределяет результат строительства.

Задачи и функции заказчика, а также его права и ответственность определяются в договоре. Также организациями может применяться Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утвержденное постановлением Госстроя России от 8 июня 2001 года № 58 (далее – Постановление № 58). Этот документ был утвержден с целью установления единого порядка организации службы заказчика, основных задач, функций, прав и ответственности, ее взаимоотношений с государственным заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности при строительстве объектов для государственных нужд, реализации федеральных инвестиционных программ. Несмотря на то что указанному Положению отказано в государственной регистрации (письмо Минюста РФ от 13 мая 2002 года № 07/4436-ЮД), документ применяется на практике при строительстве объектов для федеральных государственных нужд. По соглашению между инвестором и заказчиком Положение также может применяться при реализации коммерческих проектов.

Если речь будет идти о строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости, то отношения между застройщиком и дольщиками (физическими и юридическими лицами) будут регулироваться Федеральным законом № 214-ФЗ. Между ними должен быть заключен договор долевого строительства. Право на заключение таких договоров имеют только застройщики, имеющие в собственности или на праве аренды земельные участки (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ).

При реализации инвестиционных проектов с участием бюджетных средств в качестве заказчика-застройщика строительства все чаще привлекаются специализированные организации, которые выполняют организационную функцию.

Согласно пункту 1.2 Постановления № 58 заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ, или структурное подразделение инвестора, наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций. В качестве структурного подразделения может выступать: управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия.

Предметом деятельности заказчика является:

› строительство новых объектов;

› реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и (или) сооружений;

› проведение капитального ремонта.

Согласно пункту 1.10 Постановления № 58 при реализации инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета размер оплаты труда и предельная численность аппарата заказчика не должны превышать действующих нормативов, установленных Госстроем России.

Порядок определения нормативной численности аппарата заказчика-застройщика и расходов по отдельным статьям затрат на его содержание установлен письмом Госстроя РФ от 7 апреля 1994 года № ВБ-12–64 «О затратах на содержание заказчика-застройщика». Согласно письму Минюста РФ от 3 июня 2002 года № 07/5245-ЮД указанный документ не нуждается в государственной регистрации.

Письмом Госстроя предусмотрено, что затраты заказчика-застройщика при строительстве за счет средств федерального бюджета должны согласовываться с Минстроем России, а при строительстве, финансируемом из муниципальных источников, – с местными органами государственного управления.

В целях повышения качества представляемых на согласование в Минстрой России расчетов и экономного расходования бюджетных средств, выделяемых на капитальное строительство, было разработано Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (согласно Общероссийскому строительному каталогу Методическому пособию присвоен шифр МДС 81–7.2000). Это пособие рекомендовано к применению письмом Минстроя РФ от 13 декабря 1995 года№ ВБ-29/12–347.

На 2005 год нормативы затрат на содержание службы заказчиказастройщика при строительстве объектов для государственных нужд за счет средств федерального бюджета утверждены приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 15 февраля 2005 года № 36. Этим документом нормативы численности аппарата службы заказчика-застройщика установлены в зависимости от годового объема капитальных вложений. А нормативы затрат на содержание службы заказчика-застройщика – от годового объема капитальных вложений и территориального размещения объектов строительства.

В случае, когда установленный норматив не обеспечивает выполнение в полном объеме функций, предусмотренных договором с государственным инвестором, указанным приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству разрешено применять индивидуальные сметные расчеты на содержание службы заказчика-застройщика. Для этого их необходимо предварительно согласовать с Управлением экономики и госкапвложений агентства.

3.2.1.1. Задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом

Основные задачи заказчика-застройщика определены пунктом 2 Постановления № 58.

1. На стадии подготовки инвестиционного проекта проработки:

› разработка бизнес-плана;

› выбор площадки строительства;

› получение всех необходимых разрешений и согласований;

› предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;

› экспертиза проекта.

2. На стадии реализации инвестиционного проекта:

› подготовка строительной площадки;

› разработка и утверждение проектно-сметной документации;

› выбор, как правило, на конкурсной основе, исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров (государственных контрактов);

› поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;

› контроль качества работ;

› приемка выполненных работ;

› своевременная оплата работ и услуг;

› сдача объекта в эксплуатацию;

› передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;

› контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.

3.2.1.2. Функции заказчика (заказчика-застройщика)

Перечень функций заказчика (заказчика-застройщика) устанавливается в каждом конкретном случае и уточняется договорами между заказчиком, инвестором и подрядчиком.

Основные функции заказчика-застройщика определены в пункте 3 Постановления № 58. По типу операций они подразделяются:

› на функции на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству;

› на функции в области подготовки и использования площадки строительства;

› на функции в области контроля и надзора за ходом строительства;

› на функции в области финансирования, учета отчетности и аудита.

Мы не будем перечислять все функции заказчика (заказчиказастройщика), но, для того чтобы иметь представление, о чем идет речь, назовем лишь основные из них.

На стадии предпроектной проработки и подготовки строительства заказчик разрабатывает основные положения государственного контракта (договора), осуществляет выбор (как правило, на конкурсной основе) проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры; принимает непосредственное участие в работе конкурсной комиссии и заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов; получает разрешение на строительство, получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим щитам; получает подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радио и телефонизацию; получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ и т. д.

В области подготовки и использования площадки строительства заказчик-застройщик оформляет документы по отводу земельного участка; получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередач, в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений и пр.

В области контроля и надзора за ходом строительства осуществляет прием на баланс или ответственное хранение зданий и сооружений, в том числе временно построенных; утверждение графиков работ и контроль за их выполнением; принятие решений (по согласованию с инвестором) о временном приостановлении и консервации строительства; внесение изменений (при необходимости) в проектно-сметную документацию и их утверждение и пр.

В области финансирования, учета отчетности и аудита обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором; устанавливает условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и услуги; перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс и др.

3.2.2. Бухгалтерский учету заказчиказа-стройщика

Основополагающими документами для отражения хозяйственных операций у заказчика (заказчика-застройщика) являются Положение № 160 и ПБУ 2/94.

Заказчики (заказчики-застройщики) при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации по объектам бухгалтерского учета по следующим показателям:

› незавершенное строительство;

› завершенное строительство;

› авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объектов, в соответствии с договорами на строительство.

3.2.2.1. Учет расходов

Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций согласно пункту 2 Положения № 160 ведется заказчиком-застройщиком на счете 08 «Капитальные вложения» по фактическим затратам без учета НДС. Затраты застройщика на строительство объекта включают в себя:

› расходы, связанные с его возведением (строительные работы, приобретение и монтаж оборудования, прочие капитальные затраты);

› расходы на ввод в эксплуатацию или сдачу инвестору.

Согласно пункту 3.14 Постановления № 58 сметная стоимость строительства (ремонта) в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций может включать в себя:

› стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ;

› стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ);

› затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

› прочие затраты.

По этому принципу можно организовать и аналитический учет капитальных вложений в бухгалтерском учете.

К числу названных расходов относятся и затраты по содержанию застройщиков. Они производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость объекта (п. 1.4 Положения № 160).

При реализации инвестиционных проектов за счет бюджетных средств расходы на содержание заказчика-застройщика ограничены установленным нормативом. При строительстве за счет иных средств (юридических и физических лиц) лимит средств на содержание службы заказчика-застройщика не установлен и определяется организацией самостоятельно.

Размер средств на содержание заказчика (заказчика-застройщика) должен содержаться в сводном сметном расчете стоимости строительства. Расчет служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Он составляется в целом на строительство (Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденная постановлением Госстроя РФ от 5 марта 2004 года № 15/1). Расходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость объектов (п. 1.4 Положения № 160).

Прежде чем включить стоимость услуг на организацию строительства в инвентарную стоимость объекта, расходы, связанные с оказанием этих услуг, отражаются по счету 20 «Основное производство», так как они относятся к расходам по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). По мере признания выручки от оказания услуг эти затраты списываются в дебет счета 90 «Продажи» субсчет «Себестоимость продаж». Выручка от оказания услуг по организации процесса строительства отражается по кредиту счета 90 субсчет «Выручка» в корреспонденции с дебетом счета 08 «Капитальные вложения», на котором формируется инвентарная стоимость объекта.

До окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете 08, составляют незавершенное строительство. К счету 08 должны быть открыты субсчета: «Строительство объектов основных средств», «Приобретение отдельных объектов основных средств», «Приобретение земельных участков», «Приобретение нематериальных активов» и др. (п. 2.1 Положения № 160; п. 7 ПБУ 2/94).

Если заказчик (заказчик-застройщик) выполняет только функцию по организации строительства и больше никаких функций не совмещает, то он привлекает к строительству подрядные организации, с которыми заключает договор.

Средства, перечисленные подрядным организациям для выполнения строительных работ, отражаются у заказчика с применением счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет «Авансы выданные».

Основанием принятия работ у подрядчика является акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3). Формы этих документов утверждены постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 года № 100. На основании этих документов заказчик (заказчик-застройщик) отражает принятые работы (услуги) по дебету счета 08 субсчет «Строительство объектов основных средств».

Форма № КС-2 применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ. Акт составляется на основании данных журнала учета выполненных работ (форма № КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющими право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).

На основании данных акта о приемке выполненных работ заполняется справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).

Форма № 3 применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы. Справка составляется в необходимом количестве экземпляров. Один экземпляр – для подрядчика, второй – для заказчика (застройщика, генподрядчика). В адрес финансирующего банка и инвестора форма № КС-3 представляется только по их требованию. Выполненные работы и затраты в форме № КС-3 отражаются исходя из договорной стоимости.

В стоимость выполненных работ включается стоимость строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой, а также прочие затраты, не включаемые в единичные расценки на строительные работы и в ценники на монтажные работы (рост стоимости материалов, заработной платы, тарифов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов, дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, средства на выплату надбавок за подвижной и разъездной характер работы, надбавки за работу на Крайнем Севере и в приравненных к нему районах, изменение условий организации строительства и т. п.).

3.2.2.2. Учет доходов

Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами на его содержание.

В случае расчетов застройщика с инвесторами за сданный объект по договорной стоимости его строительства в состав финансового результата включается также разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика.

Иными словами, конечный финансовый результат у застройщика будет складываться из двух сумм:

1) доход в виде вознаграждения по деятельности, связанной с организацией строительства;

2) сумма экономии (перерасход) целевых средств, определяемая как разница между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами, включая вознаграждение застройщика.

В первом случае вознаграждение – доход от обычных видов деятельности. Во втором сумма экономии (перерасход) – внереализационные доходы (расходы), учитываемые на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Особого внимания заслуживает порядок отражения на счетах бухгалтерского учета средств на содержание заказчика-застройщика и его вознаграждения за оказанную услугу. Выручка от деятельности по организации строительства представляет собой доход, который учитывается по кредиту счета 90 «Продажи». Одновременно стоимость оказанных услуг должна включаться в инвентарную стоимость объекта строительства (без НДС).

С точки зрения гражданского законодательства оказание услуг регулируется главой 39 «Возмездное оказание услуг». Согласно пункту 1 статьи 779 ГК РФ оказание услуг осуществляется на платной основе. Порядок выплаты застройщику вознаграждения за оказанную услугу определяется договором с инвестором. Размер вознаграждения может устанавливаться по-разному. На практике наиболее распространенные варианты следующие:

› в виде фиксированной суммы;

› в процентном отношении от сметной стоимости строительства;

› в виде экономии между фактическими затратами по строительству объекта и его сметной стоимостью.

При бюджетном финансировании расходы на содержание заказчика-застройщика, как правило, закладываются в процентном отношении от предполагаемой сметной стоимости строительства. В среднем они составляют от 1 до 5 %.

Во всех трех вариантах размер вознаграждения считается установленным и должен быть прописан в договоре. Однако на практике встречаются случаи, когда размер вознаграждения между инвестором и заказчиком (заказчиком-застройщиком) не определен. Рассмотрим оба варианта.

1) Размер вознаграждения установлен.

В бухгалтерском учете выручка от оказания услуг по организации строительства считается установленной при выполнении общих требований пункта 12 ПБУ 9/99:

› организация имеет право на получение выручки от оказания услуг;

› сумма выручки может быть определена;

› произойдет увеличение экономических выгод организации;

› услуга оказана;

› расходы, связанные с оказанием услуги, могут быть определены.

Основанием для признания выручки от оказания услуг по организации строительства является акт приемки выполненных услуг по организации строительства.

Однако здесь важно обратить внимание на следующие моменты. На практике при реализации инвестиционных проектов участники по завершении строительства подписывают не один документ по форме КС-14, а, как правило, несколько документов. Такая практика, например, существует в Москве и в Московской области (например Московские городские строительные нормы «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530).

Так, при реализации инвестиционного контракта (договора), одним из участников которого является администрация Москвы, по завершении строительства подписываются:

› акт приемки законченного строительством объекта;

› распоряжение префекта округа города Москвы о вводе объекта в эксплуатацию;

› акт реализации инвестиционного контракта.

Причем разрыв во времени между подписанием этих документов может быть значительным и достигать одного года, а в некоторых случаях и больше. В период между подписанием первого и второго документа у заказчика-застройщика могут возникать дополнительные (прочие) затраты. Они могут быть обусловлены разными причинами. Поэтому для заказчика-застройщика имеет принципиальное значение, какой из названных документов считать тем необходимым документом, на основании которого отражается выручка от реализации услуг по организации строительства. Во избежание споров с контролирующими органами рекомендуем этот момент закрепить в учетной политике организации и установить правилами документооборота в организации. Факт оказания услуг по организации строительства оформляется актом приемки оказанных услуг. Причем установленные в организации правила не должны противоречить действующему законодательству.

2) Размер вознаграждения не установлен.

В большинстве случаев такой вариант встречается при заключении договоров долевого строительства с физическими лицами. И это понятно, ведь дольщик вкладывает в строительство определенную сумму денежных средств (инвестиционный вклад) и рассчитывает по завершении строительства получить определенное помещение (например, квартиру гараж и пр.). Какая часть из его вложенных денег будет направлена на строительство, а какая – на вознаграждение для заказчика-застройщика, для него, как правило, не важно. А вот для заказчика-застройщика этот вопрос имеет значение.

Во-первых, потому что вознаграждение включается в инвентарную стоимость объекта строительства. А следовательно, его размер должен быть определен. Во-вторых, если застройщик будет оказывать услуги без вознаграждения, его деятельность по организации строительства может быть квалифицирована как безвозмездная передача, а это фактически является дарением. В случае если сторонами договора являются коммерческие организации, данная сделка может быть признана недействительной по статье 168 ГК РФ, как не соответствующая закону (в данном случае ст. 575 ГК РФ). Кроме того, услуга заказчика-застройщика облагается НДС, а значит, ее отсутствие может вызвать интерес проверяющих органов.

Встречаются случаи, когда организация-застройщик, не определив договором размер своего вознаграждения, при завершении строительства считает вознаграждением экономию, образовавшуюся как разница между инвестиционными вкладами на строительство и фактическими затратами. Образовавшаяся разница будет признана в бухгалтерском учете вознаграждением за услугу только в случае, если на это есть прямое указание в договоре (или в дополнительном соглашении к нему). Это важно, поскольку стоимость услуги включается в инвентарную стоимость объекта. Поэтому, если прямого указания в договоре на такой порядок определения вознаграждения нет, то эта разница должна признаваться внереализационным доходом и, соответственно, не включаться в инвентарную стоимость объекта.

3.2.2.3. Экономия заказчика (заказчика-застройщика)

Разница между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами, включая вознаграждение застройщика, представляет собой сумму экономии (перерасход) целевых средств (п. 15 ПБУ 2/94). Эта экономия средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) зачисляется на счет учета прибылей и убытков (п. 3.1.6 Положения № 160) и отражается в составе внереализационных доходов организации. Указанные правила не распространяются на ассигнования из бюджета. В случае экономии бюджетных средств они подлежат возврату.

Порядок распределения суммы экономии целевых средств устанавливается договором с инвестором. Распределение может производиться как в равном соотношении – 50 % и 50 %, так и иным образом, например 30 % и 70 % и т. д. Договором может быть предусмотрено, что вся экономия средств возвращается инвестору или наоборот – остается у заказчика (заказчика-застройщика). В любом случае заказчик (заказчик-застройщик) отразит у себя в учете в качестве внереализационного дохода только ту сумму экономии (или ее часть), которая останется у него в распоряжении.

В бухгалтерском учете полученная экономия отражается записью:

ДЕБЕТ 86 «Целевое финансирование» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

По результатам реализации инвестиционного проекта может быть выявлен перерасход средств финансирования дольщиков. Если в соответствии с договорами полученный убыток не подлежит возмещению дольщиками, то он покрывается застройщиком за счет собственных средств после уплаты налога на прибыль, если иное не установлено договором с инвестором.

3.2.2.4. Общая схема бухгалтерских операций

В бухгалтерском учете общая схема бухгалтерских операций будет выглядеть следующим образом.

1) Учет средств на строительство:

ДЕБЕТ 60 субсчет «Авансы выданные» КРЕДИТ 55 (или 51)

– перечислен аванс для выполнения строительно-монтажных работ;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60

– отражена стоимость СМР, принятых от подрядчиков;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– отражен НДС со стоимости СМР;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 60 «Авансы выданные»

– зачтен ранее выданный аванс;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

– произведен окончательный расчет с подрядчиками.

2) Учет затрат на содержание заказчика-застройщика и реализации услуги по организации строительства:

ДЕБЕТ 20 (или 26) КРЕДИТ 60 (или 70, 69, 02 и др.)

– отражены расходы по организации строительства;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– отражена выручка от оказания услуг по организации строительства, которая включается в инвентарную стоимость объекта;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– отражен НДС, включенный в выручку от реализации и услуг;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20

– списаны расходы на содержание заказчика-застройщика;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– начислен НДС на стоимость услуг по организации строительства.

Если по окончании строительства у заказчика-застройщика образуется экономия и она (или ее часть) остается в его распоряжении, в бухгалтерском учете следует сделать запись:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

– отражена экономия целевых средств.

Возврат средств экономии (или ее части) инвестору отражается бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 51 (или 55)

– отражен возврат целевых средств.

Обратите внимание!

Если заказчик-застройщик является одновременно одним из инвесторов строительства объекта, то у него возникает необходимость разделения расходов на собственное содержание и расходов, связанных с получением дохода от реализации услуг по организации строительства прочим инвесторам. Необходимость аналитического учета таких затрат обусловлена отражением в учете операции оказания услуг с применением счета 90.

Пример 1

Стоимость услуги по организации строительства согласно сводному сметному расчету составляет 800 000 руб.

В инвестиционном контракте задействованы два инвестора. Их доли в строительстве составляют 30 % и 70 % соответственно. Причем один из них осуществляет функцию заказчика-застройщика. Общая сумма расходов на содержание заказчика-застройщика составила 300 000 руб. Делаем расчет:

1) расходы на собственное содержание заказчика-застройщика:

210 000 руб. (300 000 × 70 %) (Дебет 08.3 Кредит 20);

2) расходы на содержание заказчика-застройщика, связанные с оказанием услуги по организации строительства:

90 000 руб. (300 000 × 30 %) (Дебет 90.2 Кредит 20).

В бухгалтерском учете указанные расходы будут отражаться следующим образом:

ДЕБЕТ 08.3 КРЕДИТ 20

– 210 000 руб. – отражены расходы на собственное содержание заказчика-застройщика;

ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 20

– 90 000 руб. – отражены расходы на содержание заказчика-застройщика, связанные с оказанием услуги по организации строительства.

Этот же принцип разделения расходов на содержание заказчика-застройщика сохранится и в случае, если в строительстве принимают участие несколько дольщиков.

Теперь на конкретном примере покажем порядок отражения в бухгалтерском учете операций заказчика-застройщика, который выполняет только функцию по организации строительства (схемы 1 и 6).

Пример 2

В 2006 году ООО «Служба строительства» является заказчиком-застройщиком и выполняет функции по организации реконструкции здания – памятника архитектуры в рамках целевой федеральной программы. Стоимость строительства составляет 51 500 000 руб.

ООО получены средства целевого финансирования в размере 11 500 000 руб., в том числе вознаграждение застройщика. Расходы на содержание заказчика-застройщика, согласно смете на строительство, составляют 600 000 руб., в том числе НДС – 108 000 руб. Вознаграждение заказчика-застройщика (3 %) – 1 500 000 руб. (в том числе НДС). ООО «Служба строительства» больше никаких функций не совмещает.

В бухгалтерском учете заказчика необходимо выполнить следующие бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 55 КРЕДИТ 86 субсчет «Полученные целевые средства»

– 11 500 000 руб. – отражено частичное поступление средств от инвестора;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Использованные целевые средства» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– 1 500 000 руб. – отражена сумма аванса за услуги заказчика по организации строительства;

ДЕБЕТ 60 субсчет «Авансы выданные» КРЕДИТ 55

– 10 000 000 руб. – перечислен аванс подрядной организации;

ДЕБЕТ 62 «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 228 814 руб. – начислен НДС с суммы полученного аванса;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10 (или 60, 69 и др.)

– 492 000 руб. – отражены расходы по организации строительства;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 108 000 руб. – отражен НДС;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 19

– 108 000 руб. – принят к вычету НДС (основание – счет-фактура);

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 1 271 186 руб. – расходы на содержание заказчика-застройщика включены в инвентарную стоимость объекта;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 228 814 руб. – выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства (он не включается в инвентарную стоимость объекта);

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20

– 492 000 руб. – списаны расходы по организации строительства;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 228 814 руб. – начислен НДС на услуги по организации строительства;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– 228 814 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с авансов;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62

– 1 500 000 руб. – отражен зачет авансов, полученных в счет выполнения услуг по организации строительства;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 86 субсчет «Использованные целевые средства»

– 1 500 000 руб. – закрыт использованный счет целевого финансирования;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60

– 41 864 407 руб. – приняты от подрядных организаций СМР;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 7 535 583 руб. – отражен НДС по подрядным работам;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 60 «Авансы выданные»

– 10 000 000 руб. – отражен зачет авансов, перечисленных подрядчикам в счет выполнения СМР;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 43 135 893 руб. (1 271 186 + 41 864 407) – передан государственному заказчику объем выполненных работ по реконструкции здания;

ДЕБЕТ 86 «субсчет „Использованные целевые средства“ КРЕДИТ 19

– 7 764 407 руб. (228 814 + 7 535 593) – передан НДС, приходящийся на фактические затраты на строительство;

ДЕБЕТ 55 КРЕДИТ 86

– 40 000 000 руб. – получены средства целевого финансирования;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 55

– 40 000 000 руб. – произведен окончательный расчет с подрядчиком.

В рассматриваемом примере мы привели ситуацию, когда средства бюджетного финансирования получены в два этапа. Сначала как предоплата. Затем, по окончании реконструкции – окончательный расчет. На практике встречаются и другие варианты. Например, когда реконструкция или строительство ведется в течение длительного времени. В такой ситуации средства в виде полученных авансов будут поступать с определенным промежутком времени (например, в течение каждого квартала). При таком варианте заказчик-застройщик должен по мере получения предоплаты выделять из нее средства в виде аванса, с которых перечисляется в бюджет НДС. Это можно сделать путем соотношения суммы предоплаты ко всей сумме финансирования.

3.2.3. Налогообложение у заказчика-застройщика

3.2.3.1. Налог на прибыль

Порядок признания доходов от реализации услуг заказчика-застройщика по организации строительства регулируется пунктом 2 статьи 271 НК РФ и абзацем 8 статьи 316 НК РФ. По производствам с длительным технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода. При этом принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения. Формирование прибыли может осуществляться и по итогам строительства в целом. На это указал суд в постановлении ФАС Центрального округа от 27 июля 2004 года № А62–5158/03.

Сумма экономии целевых средств, которая остается в распоряжении заказчика-застройщика, будет облагаться налогом на прибыль как внереализационный доход (ст. 250 НК РФ).

Заказчики-застройщики должны вести учет прямых и косвенных расходов, определяемых в соответствии со статьей 318 НК РФ. Однако это правило может быть применимо только в отношении затрат, приходящихся на услуги самого заказчика-застройщика по организации строительства, так как действие этой статьи касается расходов, связанных с производством и реализацией товаров (работ, услуг).

Распространить эту норму на затраты, формирующие инвентарную стоимость объекта строительства, нельзя. Затраты в виде расходов по приобретению (созданию) амортизируемого имущества не учитываются при определении налоговой базы (п. 5 ст. 270 НК РФ). Для таких затрат будет применяться статья 257 НК РФ.

Для расходов, связанных с оказанием услуги по организации строительства, заказчик-застройщик вправе самостоятельно определять перечень прямых расходов, связанных с оказанием услуг, и порядок их распределения. Его надо закрепить в налоговой учетной политике. Такое правило ему предоставлено начиная с 1 января 2005 года, с внесением изменений в статью 318 НК РФ Федеральным законом РФ от 6 июня 2005 года № 58-ФЗ. Установленный порядок подлежит применению в течение не менее двух налоговых периодов (ст. 319 НК РФ).

3.2.3.2. Налог на добавленную стоимость

Средства инвестиционных вкладов не облагаются НДС. Это следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39 и подпункта 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Вместе с тем обращаем внимание, что НДС не облагаются целевые средства, поступившие к заказчику (заказчику-застройщику) и предназначенные для выполнения работ (услуг) исполнителями, то есть подрядчиками. А деятельность заказчика-застройщика по организации строительства объектов представляет собой услугу, а значит, должна облагаться НДС по ставке 18 %.

Подтверждением сказанному являются письма налоговых органов, Минфина РФ (письмо МНС РФ от 21 февраля 2003 года № 03–1-08/638/17-Ж751, письмо ФНС РФ от 9 декабря 2004 года № 03–1-08/2467/17@, письмо УФНС по городу Москва от 25 октября 2004 года № 24–11/68529, письмо Минфина РФ от 26 октября 2004 года № 07–05-14/283), а также арбитражная практика (постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 декабря 2003 года № А52/81/2003/2). Поэтому из полученных средств необходимо выделить сумму, предназначенную на содержание заказчика-застройщика, которая будет облагаться НДС.

Сделать это не сложно, если в сводном сметном расчете заложена стоимость услуг на вознаграждение заказчика-застройщика или его величина определена в процентном отношении от сметной стоимости строительства. Возможно определение предполагаемой суммы на вознаграждение от полученной оплаты и иным путем. В любом случае сумма предоплаты на вознаграждение застройщика будет определяться расчетным способом (за исключением случаев, когда сумма вознаграждения установлена в твердой фиксированной сумме).

Пример 3

Стоимость средств на содержание заказчика-застройщика составляет 5 % от сметной стоимости строительства.

Получены средства целевого финансирования в размере 1 000 000 руб.

Расчет суммы предполагаемого аванса заказчика-застройщика:

определяем сумму предполагаемого аванса на содержание заказчика-застройщика:

50 000 руб. (1 000 000 × 5 %);

рассчитываем сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет:

7627 руб. (50 000:118 % × 18 %).

Несколько сложнее обстоят дела, если в строительстве принимают участие несколько инвесторов (дольщиков). Это характерно при строительстве жилых домов. В такой ситуации также надо при составлении сводного сметного расчета предусмотреть размер средств на содержание заказчика-застройщика. Тогда при поступлении инвестиционных вкладов от инвесторов размер предполагаемого аванса на вознаграждение заказчика-застройщика можно рассчитать пропорционально долям распределяемых площадей.

Пример 4

Заказчиком-застройщиком заключено несколько договоров долевого строительства с физическими и юридическими лицами. Размер средств на содержание заказчика-застройщика, согласно сводному сметному расчету, составляет – 1 000 000 руб.

Допустим, один из инвесторов (инвестор № 1), согласно условиям договора, претендует на 30 % площадей в возводимом объекте. Его инвестиционный вклад составляет 9 000 000 руб.

общая площадь строительства – 500 м кв.

расчет суммы предполагаемого аванса заказчика-застройщика:

доля инвестора в строительстве объекта составляет:

30 % или 0,3 (150:500);

определяем сумму предполагаемого аванса на содержание заказчика-застройщика инвестора № 1:

300 000 руб. (1 000 000 × 0,3);

рассчитываем сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет:

45 763 руб. (300 000:118 % × 18 %).

Аналогичным образом будет определяться сумма предполагаемого аванса заказчика-застройщика при поступлении инвестиционных вкладов от остальных дольщиков.

Объектом налогообложения НДС признается и сумма превышения денежных средств, полученных от инвестора на финансирование инвестиционного проекта, над фактическими затратами по строительству. Сумма экономии может быть определена только по окончании строительства. Причем в целях исчисления НДС такая экономия, в отличие от бухгалтерского учета, признается выручкой от реализации услуг заказчика-застройщика (постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 декабря 2002 года № А05–6871/ 02–388/10).

Суммы НДС, уплаченные заказчиком-застройщиком подрядным организациям при приеме от них СМР, к вычету не принимаются. Дело в том, что НДС – косвенный налог и вычет «входных» сумм по нему вправе произвести тот налогоплательщик, который приобретает товары (работы, услуги). Поэтому, если функция заказчика-застройщика сводится только к организации процесса строительства (то есть заказчик-застройщик не совмещает функцию инвестора и не является обладателем по завершении строительства части построенных площадей), то право на вычет сумм «входного» НДС по принятым СМР вправе получить инвестор, то есть обладатель построенного объекта (или его части). В свою очередь заказчик-застройщик должен передать суммы полученного от подрядчиков «входного» НДС инвестору (инвесторам). Этому вопросу до вступления в силу Федерального закона № 119-ФЗ было посвящено множество писем контролирующих органов. Поэтому сначала мы изложим тот порядок, который действовал до 1 января 2006 года, а затем остановимся на изменениях после этой даты.

Согласно пункту 6 статьи 171 и пункту 5 статьи 172 НК РФ (в редакции до 1 января 2006 года) при проведении капитального строительства суммы этого налога к вычету могли быть предъявлены только после постановки объекта на учет. А такую постановку, как правило, осуществляли инвесторы (если иное не предусмотрено договором) (письмо Минфина РФ от 26 октября 2004 года № 07–05-145/283). Подтверждением сказанному является и арбитражная практика (постановление ФАС Московского округа от 22 августа 2005 года № КА-А40/2245–05). Таким образом, на вычет «входного» НДС могли претендовать те организации, которые принимали к учету построенный объект. Для этого им передавались: сводный счет-фактура, копии счетов-фактур подрядчиков, документы, подтверждающие оплату (письмо Минфина РФ от 25 августа 2005 года № 03–04-10/08, письмо УМНС по г. Москве от 11 ноября 2002 года № 24–11/54617). В бухгалтерском учете операция передачи сумм «входного» НДС отражалась бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 86 (или 62) КРЕДИТ 19

Обратите внимание!

Вычет «входного» НДС осуществляется по мере постановки объекта на учет, а не по мере регистрации права собственности на него (постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 июля 2005 года № А13–14918/04–19). При этом вычет может быть произведен только в том случае, если объект строительства используется в облагаемой НДС деятельности. В противном случае НДС к вычету предъявлен быть не может (письмо МНС РФ от 23 апреля 2004 года № 03–1-08/1057/16).

Что касается сумм НДС, уплаченных заказчиком-застройщиком по расходам на свое содержание, в том числе на аренду помещений и телефонные переговоры, то они принимаются им к вычету по общеустановленным правилам. Такого же мнения придерживаются и финансовые органы (письмо Минфина РФ от 26 октября 2004 года № 07–05-14/283).

С внесением изменений в главу 21 НК РФ пункт 6 статьи 171 и пункт 5 статьи 172 НК РФ претерпели изменения. Теперь в них нет оговорки, что НДС принимается к вычету по мере постановки объекта капитального строительства на учет и начала начисления амортизации по нему.

Новая редакция абзаца 1 пункта 5 статьи 172 НК РФ гласит, что НДС, предъявленный налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, принимается к вычету в общеустановленном порядке, то есть по мере получения от покупателей (исполнителей) счетов-фактур и приобретения товаров (работ, услуг), имущественных прав. Буквальное прочтение этой нормы означает, что НДС, выставленный подрядными организациями, можно принять к вычету, не дожидаясь постановки объекта на учет и начала начисления амортизации по нему. Но так ли это? Применима ли эта норма для всех случаев? К сожалению, на момент подготовки данной книги никаких разъяснений со стороны компетентных органов нет. Мы изложим свою точку зрения по данному вопросу. Однако, хотим предупредить читателя, если позиция налоговых органов к решению этого вопроса будет иная, отстаивать свою точку зрения вам придется в судебном порядке.

Для организаций, выполняющих строительство хозспособом, норма пункта 5 статьи 172 НК РФ ясна и выполнима. А вот в другой ситуации – когда организацию процесса строительства ведет заказчик-застройщик, потенциальным инвесторам получить вычет по суммам «входного» НДС до постановки объекта на учет вряд ли получится.

Проблема заключается в том, что если соинвесторов несколько, то прежде чем передать им суммы «входного» НДС, сначала застройщику их надо распределить между всеми соинвесторами. Сделать это можно только по завершении строительства. Кроме того, передавать инвестору суммы «входного» НДС по СМР в процессе строительства для принятия их к вычету представляется нам неверным.

Во-первых, в пункте 1 статьи 172 НК РФ, на основании которого производится вычет, речь идет о товарах (работах, услугах). Потенциальный собственник недвижимости (инвестор), вкладывая деньги в строительство, получает не отдельные СМР, а объект строительства (его часть). Поэтому суммы «входного» НДС должны быть ему переданы не по мере приемки отдельных СМР от подрядчиков, а по мере завершения строительства и передачи объекта.

Во-вторых, заказчик-застройщик для передачи сумм «входного» НДС должен распределить их между всеми соинвесторами. Причем, на наш взгляд, это можно сделать только пропорционально долям распределяемых площадей.[1]

А для этого надо иметь информацию о себестоимости одного квадратного метра распределяемой площади. Эти данные можно получить только расчетным путем, имея по завершении строительства документы БТИ. Причем себестоимость одного квадратного метра жилых (нежилых) площадей и площадей общего пользования значительно отличается. Еще сложнее обстоит дело, если объект строительства имеет площади разного функционального назначения (например, жилой дом включает в себя нежилые помещения и подземную автостоянку), себестоимость одного квадратного метра которых также неодинакова.

Подводя итог всему сказанному выше, можно сделать вывод о том, что суммы «входного» НДС при капитальном строительстве, которое ведет заказчик-застройщик, могут быть приняты к вычету только по мере принятия объекта строительства к учету его собственниками. Иными словами, общий механизм вычета сумм «входного» НДС по принятым от подрядчиков СМР застройщиками (заказчиками-застройщиками) почти не отличается от ранее действующего. Отличие состоит только в том, что нет необходимости дожидаться начала начисления амортизации по объекту строительства, а также ждать расчетов с подрядчиками. Но такой порядок действует только в отношении строительства, которое начато после 1 января 2006 года.

Для строительства, начатого до вступления в силу изменений по НДС, законодателем предусмотрен переходный период.

3.3. Бухгалтерский учет и налогообложение у подрядчика

Подрядчики – это лица, которые являются непосредственными исполнителями работ, обозначенными в договоре или государственном контракте. Договорные отношения по строительному подряду регулируются главой 37 «Подряд» ГК РФ.

Договор строительного подряда заключается между подрядчиком (генподрядчиком) и заказчиком-застройщиком.

Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков (за исключением случаев, когда в договоре подряда обязанность по выполнению тех или иных работ лежит непосредственно на нем). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ).

При реализации целевых программ на практике встречаются случаи, когда договоры подряда заключаются с двумя и более подрядчиками, каждый из которых является генподрядчиком.

Положение о взаимоотношениях организаций – генеральных подрядчиков с субподрядными организациями (далее – Положение о генподрядчиках) утверждено постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 3 июля 1987 года № 132/109. Данное Положение было утверждено во исполнение постановления Совмина СССР от 26 декабря 1986 года № 1550 «Об утверждении правил о договорах подряда на капитальное строительство». А постановление № 1550 было признано постановлением СМ РФ от 14 августа 1993 года № 812 не действующим на территории РФ.

Тем не менее Управление ценообразования Госкомитета России по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в письме от 17 марта 2000 года № 10–92 разъяснило, что применение отдельных статей Положения о генподрядчиках возможно по взаимной договоренности и в случаях, когда указанные статьи не противоречат действующему законодательству.

Согласно пункту 4 Положения о генподрядчиках в обязанности генподрядчика входит:

› обеспечение строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства субподрядчиком последующего комплекса работ;

› передача субподрядчику утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации в части выполняемых им работ;

› обеспечение своевременного открытия и непрерывного финансирования работ;

› принятие законченных видов и комплексов работ и произведение их оплаты;

› осуществление комплектной передачи субподрядчику оборудования, материалов и изделий, поставка которых возложена на генподрядчика (заказчика), в соответствии с графиками их передачи, строго увязанными со сроками выполнения строительно-монтажных работ и ввода в действие мощностей и объектов;

› координирование деятельности субподрядчиков, участвующих в строительстве;

› осуществление контроля и технического надзора за соответствием выполняемых субподрядчиком работ рабочим чертежам и строительным нормам и правилам, а материалов, изделий и конструкций – государственным стандартам и техническим условиям.

3.3.1. Особенности бухгалтерского учета

Основополагающим документом для отражения хозяйственных операций у подрядчиков является ПБУ 2/94.

Назовем основные способы ведения бухгалтерского учета для строительных организаций.

Подрядчики при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации по объектам бухгалтерского учета по следующим показателям:

› затраты по выполнению подрядных работ по объектам учета в отчетном периоде и с начала выполнения договора на строительство;

› незавершенное производство в разрезе объектов учета, в том числе по оплаченным или принятым к оплате работам, выполненным привлеченными организациями по договору на строительство;

› доходы, полученные от заказчика за сданные им объекты, по договору на строительство;

› финансовый результат по работам, выполненным по договору на строительство;

› авансы, полученные от застройщиков в счет выполняемых работ.

Согласно пункту 5 ПБУ 2/94 расчеты между застройщиком и подрядчиком осуществляются:

› в форме авансов (промежуточных платежей) за выполненные подрядчиком работы на конструктивных элементах и этапах;

› после завершения всех работ на объекте строительства.

Применение того или иного варианта расчетов определяется в договоре.

3.3.1.1. Методы определения дохода

Подрядная организация вправе выбрать один из двух существующих методов определения дохода и финансового результата по договорам на строительство. Причем для учета финансового результата по работам, выполняемым по разным договорам на строительство, организация может применить оба варианта.

Первый метод – доход определяется по отдельным выполненным работам (конструктивным элементам или этапам).

Второй метод – доход определяется по объекту строительства.

При первом варианте определения дохода применяется так называемый метод «Доход по стоимости работ по мере их готовности». Это означает, что финансовый результат у подрядчика выявляется за определенный отчетный период времени после полного завершения отдельных работ по конструктивным элементам или этапам, предусмотренным проектом, как разница между объемом выполненных работ и приходящихся на них затрат.

При применении этого метода организации, при необходимости, могут использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».

При втором варианте – применяется метод «Доход по стоимости объекта строительства». Он предусматривает определение финансового результата при полном завершении работ по договору на строительство как разницу между договорной стоимостью законченного строительством объекта и затратами по его производству.

Для отражения в бухгалтерском учете расходов подрядчика предназначены счета учета затрат (20–29) Плана счетов бухгалтерского учета финансово– хозяйственной деятельности организаций, утвержденного приказом Минфина России от 31 октября 2000 года № 94н.

Общая схема бухгалтерских проводок подрядной организации будет выглядеть следующим образом.

1) При сдаче объекта по этапам:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– получен аванс для выполнения СМР;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– начислен НДС;

ДЕБЕТ 20 (или 26) КРЕДИТ 60 (или 70, 69, 02 и др.)

– отражены расходы по отдельному этапу СМР;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– отражен НДС;

ДЕБЕТ 46 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– отражена стоимость оплаченных заказчиком законченных организацией этапов СМР, принятых в установленном порядке;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20 (или 26)

– списаны затраты по законченным и принятым этапам СМР;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– начислен НДС на стоимость законченного этапа;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62

– принят к вычету НДС с суммы аванса;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62

– отражен зачет аванса;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 46

– списана стоимость всех этапов в целом по окончании работы.

Выручка от реализации СМР при этом варианте формируется по мере сдачи отдельных этапов работ застройщику и подписания с ним акта о приемке выполненных работ по форме № КС-2, который служит основанием для заполнения Справки о стоимости выполненных работ (форма № КС-3).

2) При сдаче объекта в целом:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– получен аванс для выполнения СМР;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– начислен НДС;

ДЕБЕТ 20 (или 26) КРЕДИТ 60 (или 70, 69, 02 и др.)

– отражены расходы по выполнению СМР в целом по объекту;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– отражен НДС;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– отражена стоимость объекта, принятого заказчиком;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20 (или 26)

– списаны затраты по законченному и принятому объекту;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– начислен НДС на стоимость законченного и переданного объекта;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 62

– принят к вычету НДС с суммы аванса;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62

– отражен зачет аванса.

При применении этого варианта определения финансового результата формы № КС-2 и КС-3 должны оформляться на основании положений договора. Дело в том, что порядок и сроки приемки объектов и выполненных работ и расчетов за них устанавливаются по соглашению сторон. А форма № КС-3, заполняемая на основании формы № КС-2, как раз служит основанием для расчетов между заказчиками и подрядчиками и подтверждает объем и стоимость выполненных строителями работ. Получается, что принятый организацией метод определения финансового результата – при сдаче объекта в целом – скорее всего не будет совпадать с датами оформления форм КС-2 и КС-3 (в подтверждение данной позиции можно привести пункт 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года № 51).

3.3.2. Налогообложение

В целях налогового учета подрядные организации должны руководствоваться общеустановленным порядком налогообложения, который определен главой 25 НК РФ. При этом налогоплательщик должен принимать во внимание специфику строительной деятельности.

При выполнении строительно-монтажных и других работ подрядная организация вправе самостоятельно определять перечень прямых расходов, связанных с оказанием услуг, и порядок их распределения. Он отражается в учетной политике для целей налогообложения. Такое право подрядным организациям предоставлено начиная с 1 января 2005 года, с внесением изменений в статью 318 НК РФ Федеральным законом РФ от 6 июня 2005 года № 58-ФЗ.

Установленный порядок подлежит применению в течение не менее двух налоговых периодов (ст. 319 НК РФ).

К прямым расходам могут быть отнесены:

› материальные расходы, определяемые в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 254 НК РФ;

› расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров (работ, услуг);

› суммы ЕСН и расходы на обязательное пенсионное страхование, идущие на финансирование страховой и накопительной части трудовой пенсии, начисленные на указанные суммы расходов на оплату труда;

› суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.

› все иные расходы, которые налогоплательщик не отнесет к категории прямых, могут быть отнесены к косвенным расходам (за исключением внереализационных расходов, которые поименованы в статье 265 НК РФ).

Сумма косвенных расходов на производство и реализацию СМР, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода с учетом требований НК РФ. В аналогичном порядке включаются в расходы текущего периода внереализационные расходы.

Прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации работ и услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со статьей 319 НК РФ.

Статьей 319 НК РФ установлен порядок оценки остатков незавершенного производства, остатков готовой продукции, товаров отгруженных. Этот порядок касается и подрядных организаций.

Согласно пункту 1 статьи 319 НК РФ под незавершенным производством (далее – НЗП) понимается продукция (работы, услуги) частичной готовности, то есть не прошедшая всех операций обработки (изготовления), предусмотренных технологическим процессом. В НЗП включаются законченные, но не принятые заказчиком работы и услуги. К НЗП относятся также остатки невыполненных заказов производств и остатки полуфабрикатов собственного производства.

Сумма остатков НЗП на конец текущего месяца включается в состав материальных расходов следующего месяца. При окончании налогового периода сумма остатков НЗП на конец налогового периода включается в состав прямых расходов следующего налогового периода в общеустановленном порядке.

В налоговом учете порядок признания доходов от реализации услуг регулируется статьей 316 НК РФ и пунктом 2 статьи 271 НК РФ.

По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом предусмотрен особый порядок признания доходов.

В случае если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода на основании данных учета. При этом принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.

В качестве примера можно привести принцип распределения относительно объема понесенных расходов и по временному критерию (в течение срока действия договора).

3.4. Прочие расходы, возникающие при строительстве

3.4.1. Обеспечение строительства материалами

Обеспечение строительства материалами в целом или в определенной части может осуществлять заказчик (заказчик-застройщик). Но это должно быть закреплено в договоре строительного подряда (ст. 704, п. 1 ст. 745 ГК РФ).

Обеспечение строительства материалами может происходить двумя способами:

› на возмездной основе;

› на давальческой основе.

При первом способе право собственности на передаваемые материалы переходит от заказчика (заказчика-застройщика) к подрядчику. То есть происходит операция по реализации материалов. На стоимость материалов заказчик должен начислить налог на добавленную стоимость, выписать подрядчику счет-фактуру и уплатить налог в бюджет.

В целях налога на прибыль операция по передаче материалов подрядчику будет также признаваться реализацией (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 НК РФ).

Подрядчик отражает приобретение полученных от заказчика материалов на счете 10 «Материалы» субсчет «Сырье и материалы». НДС по приобретенным материалам отражается на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям».

При передаче материалов на давальческой основе право собственности к подрядчику не переходит. Соответственно объекта обложения НДС при передаче материалов не возникает.

Давальческие материалы – это материалы, принятые организацией от заказчика для переработки (обработки), выполнения иных работ или изготовления продукции без оплаты стоимости принятых материалов и с обязательством полного возвращения переработанных (обработанных) материалов, сдачи выполненных работ и изготовленной продукции.

Давальческие материалы учитываются подрядчиком в порядке, предусмотренном пунктом 156 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных приказом Минфина РФ от 28 декабря 2001 года № 119н. Они отражаются на забалансовом счете 003 «Материалы, принятые в переработку».

Заказчик (генеральный подрядчик), передавший свои материалы другой организации для переработки (обработки, выполнения работ, изготовления продукции) как давальческие, стоимость таких материалов с баланса не списывает, а продолжает их учитывать на счете учета соответствующих материалов (на отдельном субсчете). Для этого применяется счет 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку».

Аналитический учет давальческих материалов ведется по заказчикам, наименованиям, количеству и стоимости, а также по местам хранения и переработки (выполнения работ, изготовления продукции).

По мере выполнения работ из давальческих материалов подрядчик должен выписать заказчику счет-фактуру. При этом стоимость давальческих материалов в объект обложения НДС не включается. В налоговую базу подрядчик включает только стоимость строительно-монтажных работ (п. 5 ст. 154 НК РФ).

Выбор того или иного варианта учета материалов, которые используются в строительстве, оказывает влияние не только на отражение операций в бухгалтерском учете и их налогообложение, но и на заполнение первичных документов по формам КС -2 и КС-3.

При первом варианте подрядчик, заполняя форму КС-2 и справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), включает в стоимость выполненных работ стоимость материалов.

При втором – указанные формы заполняются только на стоимость выполненных работ без включения в нее стоимости материалов. На стоимость израсходованных материалов подрядчик предоставляет заказчику отчет об использованных материалах (п. 1 ст. 713 ГК РФ).

И в том и в другом варианте отгрузка материалов оформляется накладной на отпуск материалов на сторону (форма № М-15).

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете заказчика-застройщика и подрядчика передачу материалов при обоих вариантах на примере.

Пример 5

В 2006 году между 000 «Заказчик» и 000 «Подрядчик» заключен договор строительного подряда. 000 «Подрядчик» осуществляет строительство гаража из материалов, принадлежащих 000 «Заказчик». Стоимость переданных материалов – 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.).

Стоимость СМР 000 «Подрядчик» – 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.), без учета стоимости материалов.

Вариант 1. Передача материалов на возмездной основе.

Право собственности на материалы, согласно договору, переходит к 000 «Подрядчик». Расчеты между заказчиком и подрядчиком осуществляются по мере завершения выполняемых строительных работ 000 «Подрядчик», путем уменьшения обязательств по оплате стоимости выполненных работ.

Бухгалтерский учет у заказчика-застройщика:

ДЕБЕТ 10 субсчет «Строительные материалы» КРЕДИТ 60

– 1000 0000 руб. – приняты к учету приобретенные материалы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 180 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19

– 180 000 руб. – НДС принят к вычету;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации материалов, переданных подрядчику;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 180 000 руб. – начислен НДС;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 10 субсчет «Строительные материалы»

– 1 000 000 руб. – отнесена на себестоимость продаж стоимость переданных материалов;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство основных средств» КРЕДИТ 60

– 3 000 000 руб. – приняты к учету строительные работы от подрядчика, включая стоимость материалов (форма КС-2);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 540 000 руб. – отражен НДС по работам, выполненным подрядчиком;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62

– 1 180 000 руб. – отражен зачет стоимости материалов в счет обязательств по оплате строительных работ (основание-договор, Отчет об использованных материалах).

Бухгалтерский учет у подрядчика:

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60

– 1 000 000 руб. – приняты к учету приобретенные материалы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 180 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19

– 180 000 руб. – НДС принят к вычету;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10

– 1 000 000 руб. – материалы списаны в производство;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 3 540 000 руб. – отражена выручка от реализации СМР, включая стоимость материалов (форма КС-2);

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20

– 1 000 000 руб. – стоимость материалов списана на себестоимость выполненных работ;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 540 000 руб. – начислен НДС;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62

– 1 180 000 руб. – отражен зачет стоимости материалов в счет обязательств по оплате строительных работ (основание – договор, Отчет об использованных материалах).

Вариант 2. Передача материалов на давальческой основе.

Право собственности на материалы, согласно договору, не переходит к 000 «Подрядчик», материалы передаются на давальческой основе. Расчеты между заказчиком и подрядчиком осуществляются по мере завершения выполняемых строительных работ.

Бухгалтерский учет у заказчика-застройщика:

ДЕБЕТ 10 субсчет «Строительные материалы» КРЕДИТ 60

– 1 000 000 руб. – приняты к учету приобретенные материалы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 180 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

ДЕБЕТ 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону» КРЕДИТ 10 субсчет «Строительные материалы»

– 1 000 000 руб. – отражена стоимость материалов, переданных подрядчику;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство основных средств» КРЕДИТ 60

– 2 000 000 руб. – приняты к учету СМР от подрядчика (основание – форма КС-2), без учета стоимости переданных материалов;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 360 000 руб. – отражен НДС со стоимости СМР;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство основных средств» КРЕДИТ 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»

– 1 000 000 руб. – приняты к учету использованные давальческие материалы (основание – Отчет об использованных материалах);

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

– 2 360 000 руб. – осуществлены расчеты с подрядчиком.

Бухгалтерский учету подрядчика:

ДЕБЕТ 003

– 1 000 000 руб. – отражены приобретенные материалы;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 2 360 000 руб. – отражена стоимость выполненных СМР, без учета стоимости материалов (основание – форма КС-2);

КРЕДИТ 90 субсчет «НДС» ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 360 000 руб. – начислен НДС;

ДЕБЕТ 003

– 1 000 000 руб. – списаны приобретенные материалы (основание – Отчет об израсходованных материалах);

КРЕДИТ 51 ДЕБЕТ 62

– 2 360 000 руб. – осуществлены расчеты с заказчиком.

3.4.2. Строительство временных зданий и сооружений

В процессе осуществления строительства возникает необходимость в возведении временных зданий и сооружений.

Временные здания и сооружения подразделяются на:

› титульные;

› нетитульные.

3.4.2.1. Титульные здания (сооружения)

К титульным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.

Средства на строительство и разборку титульных объектов учитываются при составлении сводного сметного расчета в главе 8 «Временные здания и сооружения» (п. 4.83 МДС 81–35.2004, утвержденной постановлением Госстроя от 5 марта 2004 года № 51).

Перечень работ и затрат, относящихся к титульным временным зданиям и сооружениям, приведен в приложении № 7 к Методике МДС 81–35.2004. Он полностью соответствует перечню, приведенному в Приложении № 2 Сборника сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81–05-01–2001, утвержденного постановлением Госстроя от 7 мая 2001 года № 45 (далее – Сборник ГСН 81–05-01–2001). Приведем его.

«Рекомендуемый перечень работ и затрат, относящихся к титульным временным зданиям и сооружениям, которые учтены сметными нормами.

1. Временное приспособление вновь построенных постоянных зданий и сооружений для обслуживания работников строительства, восстановление и ремонт их по окончании использования.

2. Аренда и приспособление существующих помещений с последующей ликвидацией обустройств.

3. Временное приспособление вновь построенных и существующих постоянных зданий и сооружений для производственных нужд строительства, восстановление и ремонт их по окончании использования.

4. Перемещение конструкций и деталей производственных, складских, вспомогательных, жилых и общественных контейнерных и сборно-разборных мобильных (инвентарных) зданий и сооружений на строительную площадку, устройство оснований и фундаментов, монтаж с необходимой отделкой, монтаж оборудования, ввод инженерных сетей, создание и благоустройство временных поселков (в том числе вахтовых), разборка и демонтаж, восстановление площадки, перемещение конструкций и деталей на склад.

5. Амортизационные отчисления (арендная плата), расходы на текущий ремонт мобильных (инвентарных) зданий контейнерного сборно-разборного типа.

6. Временные материально-технические склады на строительной площадке закрытые (отапливаемые и неотапливаемые) и открытые для хранения материалов, конструкций и оборудования, поступающих для данной стройки.

7. Временные обустройства (площадки с типом покрытия, установленным ПОСом, платформы и др.) для материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также для погрузочно-разгрузочных работ.

8. Временные производственные мастерские многофункционального назначения (ремонтно-механические, арматурные, столярно-плотничные и др.).

9. Электростанции (для нужд электроснабжения титульных временных зданий и сооружений и освещения территории строительной площадки), трансформаторные подстанции, котельные, насосные, компрессорные, водопроводные, канализационные, калориферные, вентиляторные (приобретение, монтаж и затраты на эксплуатацию) и т. п. здания (сооружения) временного пользования, включая пусконаладочные работы.

10. Временные станции для отделочных работ.

11. Временные установки для очистки и обеззараживания поверхностных источников водоснабжения.

12. Временные камнедробильно-сортировочные установки, бетонорастворные узлы и установки для приготовления бетона и раствора с обустройствами на территории строительства или передвижные на линейном строительстве.

13. Временные установки для приготовления грунтов, обработанных органическими и неорганическими вяжущими, временные цементно-бетонные и асфальтобетонные заводы для приготовления бетонных и асфальтобетонных смесей с битумохранилищами и т. п.

14. Полигоны для изготовления железобетонных и бетонных изделий и доборных элементов с пропарочными камерами.

15. Площадки, стенды для укрупнительной и предварительной сборки оборудования.

16. Звеносборочные базы для сборки звеньев железнодорожного пути.

17. Здания и обустройства во временных карьерах, кроме дорог.

18. Временные конторы строительных участков, поездов, строительно-монтажных управлений и подобных организаций.

19. Временные лаборатории для испытаний строительных материалов и изделий на строительных площадках.

20. Временные гаражи.

21. Временные сооружения, связанные с противопожарными мероприятиями.

22. Устройство оснований и фундаментов под машины и механизмы (кроме устройства оснований для обеспечения устойчивой работы сваебойного оборудования при забивке свай и подкрановых путей для грузоподъемных кранов).

23. Специальные и архитектурно оформленные заборы и ограждения из сборных железобетонных или металлических конструкций.

24. Устройство и содержание временных железных, автомобильных и землевозных дорог и проездов, проходящих по стройплощадке или трассе, в том числе соединительных участков между притрассовой дорогой и строящимся линейным сооружением, с искусственными сооружениями, эстакадами и переездами. Разборка дорог и проездов.

25. Устройство временных подвесных дорог и кабель-кранов для перемещения материалов и деталей, а также разборка их.

26. Устройство и разборка временных коммуникаций для обеспечения электроэнергией, водой, теплом, сетей связи и других коммуникаций, проходящих по стройплощадке».

Размер средств на строительство титульных временных зданий и сооружений может определяться (п. 3.1 Сборника ГСН 81–05-01–2001):

› по нормам Сборника;

› по расчету, основанному на данных проекта организации строительства (ПОС).

Одновременное использование указанных способов не рекомендуется.

На основании пункта 3.2 Сборника ГСН 81–05-01–2001 расчеты между заказчиками и подрядчиками за временные здания и сооружения производятся за фактически построенные временные здания и сооружения.

Так как затраты на возведение временных зданий включаются в сводный сметный расчет и оплачиваются заказчиком-застройщиком, они принадлежат заказчику. В этой связи построенные титульные временные здания и сооружения принимаются в эксплуатацию, зачисляются в основные средства заказчика (кроме временных автомобильных дорог, подъездных путей и архитектурно оформленных заборов). В то же время само возведение временных титульных зданий и сооружений связано с необходимостью обеспечения строительства этими объектами. Причем пользуется ими непосредственно подрядчик. Поэтому заказчик может сдавать подрядчику эти объекты в аренду в порядке, определенном договором подряда (п. 3.4 Сборника ГСН 81–05-01–2001, п. 3.1.8 Положения № 160). В этой связи наиболее целесообразным представляется установление арендной платы за эти сооружения на весь период строительства в размере стоимости этих объектов. Так как затраты на строительство временных титульных сооружений заложены в сводном сметном расчете, их стоимость должна включаться в стоимость строительства через амортизационные отчисления.

Порядок расчетов за временные здания и сооружения, установленный между заказчиком и подрядчиком, должен применяться от начала и до окончания строительства (п. 3.3 Сборника ГСН 81–05-01–2001).

В бухгалтерском учете затраты по возведению титульных зданий и сооружений, предусмотренных сводным сметным расчетом? отражаются по счету 08 обособленно от стоимости работ, оплаченных подрядчикам с последующим их зачислением в состав основных средств на счет 01 и сдачей в эксплуатацию на основание формы ОС-la (пп. «а» п. 3.1.8 Положения № 160). Суммы начисленной амортизации по титульным зданиям и сооружениям в состав расходов при исчислении налога на прибыль не включаются (п. 5 ст. 270, ст. 257 НК РФ).

Общая схема бухгалтерских проводок будет следующей.

У застройщика (заказчика-застройщика):

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60

– отражены расходы, связанные с приобретением (сооружением) временных титульных сооружений (основание – акт приемки-передачи);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– отражен НДС;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Временные титульные здания и сооружения» КРЕДИТ 08

либо ДЕБЕТ 10 субсчет «Временные титульные здания и сооружения» КРЕДИТ 08

– приняты к учету временные титульные сооружения;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19

– НДС принят к вычету;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство основных средств» КРЕДИТ 02

– начислены амортизационные отчисления по временным зданиям и сооружениям, которые включаются в сметную стоимость объекта строительства;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

– произведены расчеты, либо ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62

– зачет задолженности в счет арендной платы, подлежащей оплате подрядчиком.

Если по окончании строительства возведенные временные титульные сооружения, согласно условиям договора с инвестором, остаются в распоряжении застройщика, то последний вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Он может их продать подрядчику, но только при его согласии (п. 3.6 Сборника ГСН 81–05-01–2001).

У подрядчика:

ДЕБЕТ 23 субсчет «Временные титульные здания и сооружения» КРЕДИТ 10 (или 70, 68, 69 и пр.)

– отражены расходы, связанные с сооружением;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– отражен НДС;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– отражена задолженность застройщика за построенные временные здания;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 23

– отражена себестоимость временных зданий;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– начислен НДС;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62

– отражена оплата за временные титульные здания согласно условиям договора либо ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62

– зачет задолженности в счет арендной платы, подлежащей оплате подрядчиком.

Расходы подрядчика, связанные с сооружением титульных зданий и сооружений, будут приниматься для целей исчисления налога на прибыль, с соблюдением требований статей 271, 272, 318, 319 НКРФ.

3.4.2.2. Нетитульные здания (сооружения)

К нетитульным зданиям и сооружениям относятся сооружения для обеспечения нужд отдельных объектов.

Перечень работ и затрат, относящихся к нетитульных временным зданиям и сооружениям, содержится в Приложении № 3 Сборника ГСН 81–05-01–2001. Приведем их.

«Перечень работ и затрат, относящихся к нетитульным временным зданиям и сооружениям, учтенных в составе норм накладных расходов.

1. Приобъектные конторы и кладовые прорабов и мастеров.

2. Складские помещения и навесы при объекте строительства.

3. Душевые, кубовые, неканализованные уборные и помещения для обогрева рабочих.

4. Настилы, стремянки, лестницы, переходные мостики, ходовые доски, обноски при разбивке здания.

5. Сооружения, приспособления и устройства по технике безопасности.

6. Леса и подмости, не предусмотренные в сметных нормах на строительные работы или в нормативах на монтаж оборудования, наружные подвесные люльки, заборы и ограждения (кроме специальных и архитектурно оформленных), необходимые для производства работ, предохранительные козырьки, укрытия при производстве буровзрывных работ.

7. Временные разводки от магистральных и разводящих сетей электроэнергии, воды, пара, газа и воздуха в пределах рабочей зоны (территории в пределах до 25 метров от периметра зданий или осей линейных сооружений).

8. Расходы, связанные с приспособлением строящихся и существующих на строительных площадках зданий, вместо строительства указанных выше (нетитульных) временных зданий и сооружений».

В настоящее время многие нормативные документы, которые существовали еще в далекие времена и касались регулирования процесса строительства, отменены, а новые не изданы. В связи с этим порядок отражения расходов по возведению нетитульных зданий и сооружений, их документальное оформление и последующее списание остались до конца не урегулированными на законодательном уровне. Единственное, что можно утверждать, это то, что затраты по возведению, сборке, разборке, амортизации, текущему ремонту и перемещению нетитульных временных зданий и сооружений должны учитываться в составе накладных расходов на строительные и монтажные работы (п. 1.4 Сборника ГСН 81–05-01–2001).

Дальнейший учет расходов на сооружение нетитульных зданий и сооружений будет зависеть от договорных отношений подрядчика и заказчика. Он может быть аналогичным титульным зданиям и сооружениям. Тогда учет и контроль за их движением будет осуществлять заказчик. Однако на практике, как правило, организации ограничиваются тем, что включают затраты по сооружению этих зданий в накладные расходы, которые возмещаются заказчиком. В таком случае нетитульные здания и сооружения должны учитываться у подрядчика на забалансовом счете. Оформляться такая операция будет актом о сдаче в эксплуатацию временного (нетитульного) сооружения (форма № КС-8, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 года № 100).

Акт составляется исполнителем строительно-монтажных работ в 3-х экземплярах, первый экземпляр остается у лица, сдавшего объект на хранение, второй экземпляр передается лицу, принявшему объект на ответственное хранение, третий – передается в бухгалтерию.

При ликвидации указанных объектов составляется акт о разборке временного (нетитульного) сооружения по форме КС-9. Форма этого документа применяется для оформления разборки временных (нетитульных) сооружений, для оприходования фактически полученных от разборки материалов, подлежащих возврату.

Акт составляется комиссией, специально назначенной приказом (распоряжением) руководителя строительной организации или уполномоченного лица в необходимом количестве экземпляров, один из которых передается в бухгалтерию, другой – лицу, принявшему объект на ответственное хранение.

В акте отмечается количество и процент годности фактически полученных от разборки временных сооружений материалов.

Общая схема бухгалтерских проводок у подрядчика будет следующей:

ДЕБЕТ 23 субсчет «Временные нетитульные здания и сооружения» КРЕДИТ 10 (или 70, 68, 69 и пр.)

– отражены расходы, связанные с приобретением (сооружением);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– отражен НДС;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 19

– принят к вычету НДС;

ДЕБЕТ 20 (или 26) КРЕДИТ 23 субсчет «Временные нетитульные здания и сооружения»;

ДЕБЕТ 001

– принято на ответственное хранение временное нетитульное сооружение (основание – акт о сдаче в эксплуатацию временного (нетитульного) сооружения (форма КС-8));

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– отражена задолженность застройщика за построенные временные здания;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20 (или 26)

– отражена себестоимость временных зданий;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– начислен НДС;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62

– отражена оплата за временные титульные здания согласно условиям договора.

На практике строительство временных титульных и нетитульных сооружений может производиться подрядчиком по своему усмотрению. Как правило, в таких случаях имеют место разборные, легко перемещаемые строения, используемые на разных объектах строительства. Затраты на строительство таких объектов не закладываются в сводный сметный расчет, не возмещаются подрядчику и, следовательно, формируют стоимость титульного (нетитульного) сооружения, которое принадлежит подрядчику. Учет их ведется на счете 01 «Основные средства» или счете 10 субсчет «Инвентарь и хозяйственные принадлежности». В последующем стоимость основных средств списывается через амортизационные отчисления, а хозинвентаря – равными долями в течение предполагаемого срока эксплуатации на разных объектах строительства.

В налоговом учете расходы, связанные с сооружением нетитульных сооружений, учитываются в составе амортизируемого имущества или в составе материальных расходов (пп. 3 п. 1 ст. 254, ст. 256 НК РФ).

3.4.3. Услуги генподрядчика

При выполнении работ генподрядчик может оказывать субподрядчику услуги. Перечень и порядок определения стоимости таких услуг был приведен в Методических указаниях по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81–33.2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 12 января 2004 года № 6. Однако, согласно письму Минюста РФ от 24 января 2005 года № 10/471-ВЯ, постановлению Госстроя РФ от 12 января 2004 года № 6, утвердившему настоящие Методические указания, отказано в государственной регистрации. Тем не менее, чтобы показать читателю, о каких услугах может идти речь, мы воспользуемся этим документом и назовем их:

› административно-хозяйственные расходы генподрядчика, связанные с обеспечением технической документацией и координацией работ, выполняемых субподрядчиком, приемкой от субподрядчика и сдачей заказчику работ, выполненных субподрядчиком, разрешением вопросов материально-технического снабжения;

› затраты по обеспечению пожарно-сторожевой охраной, осуществлению мероприятий по технике безопасности и охране труда, обеспечению субподрядчика нетитульными временными зданиями и сооружениями, благоустройству строительной площадки, оказанию дополнительной медицинской помощи;

› плата за пользование частично в течение рабочего дня подъемными механизмами генподрядчика.

Конкретные виды услуг, размеры и порядок их возмещения должны быть оговорены в договорах строительного субподряда.

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете услуг, оказанных субподрядчикам генподрядчиком на примере.

Пример 6

В 2006 году между 000 «Управление» (генподрядчик) и 000 «Спецресурс» (субподрядчик) заключен договор строительного подряда. Согласно условиям договора 000 «Спецресурс» выполняет СМР, стоимостью 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.). Договором также предусмотрено возмещение субподрядчиком услуг, предоставляемых генподрядной организацией в размере 2 % сметной стоимости строительных работ, что составляет 23 600 руб. (в т. ч. НДС – 3600 руб.).

Бухгалтерский учету генподрядчика:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 10 (или 60, 70, 69 и др.)

– 20 000 руб. – отражены затраты по оказанию услуг субподрядчикам в составе накладных расходов;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60

– 1 000 000 руб. – приняты СМР, выполненные субподрядчиком на основании акта приемки выполненных работ по форме КС-2;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 180 000 руб. – отражен НДС со стоимости выполненных СМР;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 19

– 180 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости СМР;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 23 600 руб. – отражена выручка по реализации услуг генподрядчика;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 26

– 20 000 руб. – списаны затраты в части услуг генподрядчика;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 3600 руб. – начислен НДС на стоимость услуг;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62

– 23 600 руб. – отражен зачет услуг генподрядчика (основание – акт о взаимозачете);

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

– 1 156 400 руб. – произведена оплата за принятые СМР за минусом сумм возмещения.

Бухгалтерский учет у субподрядчика:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60

– 20 000 руб. – отражена стоимость услуг генподрядчика;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 3600 руб. – отражен НДС со стоимости генподрядных услуг;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 19

– 3600 руб. – принят к вычету НДС;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 1 180 000 руб. – отражена стоимость оказанных услуг генподрядчику (основание – форма КС № 2);

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 180 000 руб. – начислен НДС со стоимости оказанных услуг;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20 (или 26)

– 80 000 руб. – списана себестоимость оказанных услуг;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62

– 23 600 руб. – отражен зачет услуг генподрядчика (основание – акт о взаимозачете);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62

– 1 156 400 руб. – поступила оплата за выполненные СМР за минусом сумм возмещения.

3.4.4. Учет расходов, не увеличивающих инвентарную стоимость строительства

В процессе строительства у заказчика могут возникнуть расходы, не увеличивающие стоимости основных средств. Они также учитываются на счете 08 «Капитальные вложения», и их необходимо распределять в учете на затраты:

› предусмотренные в сводных сметных расчетах стоимости строительства;

› не предусмотренные.

И те и другие перечислены в пункте 3.1.7 Положения № 160. Для того чтобы определить, какие затраты включаются в сводный сметный расчет, а какие нет, можно воспользоваться Методикой определения стоимости строительной продукции (МД С 81–35.2004). Правда, она носит рекомендательный характер, но в целом дает представление о составляющих сводного сметного расчета.

К затратам, не предусмотренным в сводном сметном расчете относятся:

› затраты по объектам незаконченного строительства;

› стоимость материальных ценностей, переданных безвозмездно другим предприятиям и организациям;

› убытки от разрушений незаконченных строительством зданий и сооружений, возникшие из-за стихийных бедствий (в том числе приведшие к ликвидации);

› затраты по консервации строительства;

› расходы по сносу, демонтажу и охране объектов, прекращенных строительством;

› расходы, связанные с уплатой процентов, штрафов, пени, неустоек за нарушение финансово-хозяйственной деятельности;

› другие затраты.

Затраты, не увеличивающие стоимости основных средств, но предусмотренные в сводных сметных расчетах, а также не предусмотренные, но названные в договоре инвестирования в качестве возмещаемых инвестором, списываются за счет средств целевого финансирования бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 08

Инвестор же в своем бухгалтерском учете включает их в стоимость приобретаемого объекта как иные затраты, связанные с приобретением основных средств. Основанием такой записи является пункт 8 ПБУ 6/01.

Если инвестор одновременно является застройщиком (заказчиком-застройщиком), затраты списываются бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 08

При этом следует принимать во внимание следующее.

Если инвесторов несколько, то затраты, предусмотренные в сводном сметном расчете стоимости строительства, но не увеличивающие инвентарную стоимость объекта, логично распределить между всеми инвесторами строительства. Распределение, на наш взгляд, целесообразно произвести пропорционально долям распределяемых площадей между инвесторами (кроме случаев, когда некие затраты приходятся исключительно на определенные объекты). Однако в любом случае принятый в организации способ распределения таких затрат рекомендуем оформить документально.

Затраты, не обозначенные в сводном сметном расчете, списываются как внереализационные расходы заказчика (заказчика-застройщика), так как нет основания для их списания за счет средств инвесторов.

В учете отражаются записи:

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 08

3.4.5. Приостановление строительства

В процессе строительства заказчик-застройщик может столкнуться с необходимостью приостановления строительства (консервацией). Необходимость приостановления строительства объекта может быть вызвана разными причинами. Наиболее распространенная из них – прекращение или значительное сокращение финансирования строительства. Могут быть и другие причины, например, обусловленные чрезвычайными обстоятельствами, возникшими вследствие непреодолимой силы (аварии, стихийные бедствия и пр.).

Для того чтобы «заморозить» объект строительства, необходимо такое решение оформить приказом или распоряжением руководителя организации-инвестора и направить заказчику (заказчику-застройщику).

Следующий шаг – проведение инвентаризации по незавершенному капитальному строительству. В инвентаризационных описях указывается: наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п.

Инвентаризация осуществляется с целью:

› определения состояния законсервированных и временно прекращенных строительством объектов;

› выявления, не числится ли в составе незавершенного капитального строительства оборудование, переданное в монтаж, но фактически не начатое монтажом;

› определения объема выполненных СМР, по которым необходимо произвести расчеты с подрядчиком.

Для оформления консервации строительства используется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). После получения решения о консервации или окончательного прекращения строительства заказчик (застройщик) обязан произвести окончательный расчет по этому строительству с исполнителем работ. Акт составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику второй – заказчику (застройщику). Третий представляется только по требованию инвестора.

В акте по форме № КС-17 указывается:

› наименование и назначение объекта;

› дата начала строительства;

› полная сметная (договорная) стоимость строительства;

› сметная (договорная) стоимость выполненных работ на дату приостановления;

› фактические затраты на дату приостановления по балансу застройщика;

› средства, необходимые для расчетов с подрядными организациями;

› стоимость работ, необходимых на консервацию строительства объекта.

Осуществление расчетов с подрядчиками обусловлено требованиями статьи 752 ГК РФ. Заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Соответственно для произведения расчетов заказчик (заказчик-застройщик) должен внести изменения в договоры с подрядчиками, с последующим получением от них акта о приемке выполненных работ (форма № КС-2) под окончательный расчет.

Обратите внимание, на период консервации объекта строительства у заказчика будет возникать необходимость в осуществлении определенных затрат. Прежде всего это затраты на охрану объекта, а также иные расходы, связанные с его содержанием. Затраты, связанные с консервацией, не включаются в сводный сметный расчет и не увеличивают инвентарную стоимость строительства объекта (п. 5.2.12 постановления Госкомстата от 3 октября 1996 года № 23, п. 3.1.7 Положения № 160). Тем не менее учет этих затрат следует вести заказчику (заказчику-застройщику) на счете 08 по отдельному субсчету. В этой связи представляется нелишним прописать в договоре с инвестором (или в дополнительном соглашении к нему) порядок их возмещения. На наш взгляд, эти расходы после восстановления процесса строительства (расконсервации) и его завершения должны быть списаны за счет средств инвесторов записями:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 86

3.5. Завершение строительства

3.5.1. Формирование инвентарной стоимости объекта

Учет долгосрочных инвестиций должен осуществляться по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него. Такое правило установлено пунктом 2.1 Положения № 160.

По завершении строительства объекта застройщик определяет инвентарную стоимость каждого вводимого в эксплуатацию в составе объекта строительства элемента, становящегося в процессе эксплуатации отдельной единицей основных средств или малоценных предметов.

Инвентарная стоимость объекта – затраты застройщика по возведению объекта в соответствии с договором на строительство с его начала до ввода в эксплуатацию. Для учета затрат, формирующих инвентарную стоимость объекта строительства, предназначен счет 08 «Капитальные вложения» субсчет «Строительство объектов основных средств».

Инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат.

Затраты по строительству объектов определяются сметной документацией и складываются из расходов, связанных с их возведением, вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору (п. 7 ПБУ 2/94).

Прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению (п. 5.1.1 Положения № 160). В случае если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов. Если ввод объектов производится частями, то прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых объектов пропорционально, исходя из соотношения ассигнований на эти цели в смете на строительство объекта в целом и общей договорной стоимости возводимых объектов. В этом случае после окончания строительства и определения фактических сумм прочих капитальных затрат целесообразно сделать перерасчет инвентарной стоимости введенных в действие объектов.

В учете застройщика затраты по законченным строительством объектам в размере их инвентарной стоимости, а также другие расходы аккумулируются на счете 08 «Капитальные вложения», а затем списываются с этого счета:

› на счета учета приходуемого имущества (если объекты предполагаются к эксплуатации организацией заказчика);

› за счет источников финансирования (если объекты подлежат передаче, а также те суммы затрат, которые не увеличивают инвентарную стоимость объекта).

3.5.2. Формирование инвестиционной стоимости строительства

Теперь поговорим об инвестиционной стоимости строительства. Сразу скажем, на законодательном уровне определение инвестиционной стоимости не дано. Для того чтобы разобраться с этим понятием, сначала поясним, в результате каких обстоятельств оно появляется и на что влияет.

Для того чтобы начать строительство, необходим земельный участок. А им, как правило, распоряжаются органы власти. Для реализации инвестиционного контракта земельный участок на праве аренды передается собственником – Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями (в лице органов власти, уполномоченных совершать такие сделки). В этой связи органы власти, уполномоченные совершать такие действия, являются участниками инвестиционного контракта (договора) и претендуют на определенные площади в возводимом объекте, хотя зачастую никакого финансирования они не совершают.

В этой связи бремя затрат, которые приходятся на безвозмездно передаваемые органам власти площади, ложится на инвесторов (дольщиков). Аналогичным образом складывается ситуация и относительно внешних коммуникаций, которые передаются органам власти или по их распоряжению на баланс специализированной организации.

Учитывая, что по завершении строительства необходимо распределить площади построенного объекта, а также списать сумму затрат, приходящуюся на каждого соинвестора (если их несколько), перед застройщиком возникает необходимость расчета себестоимости одного квадратного метра площади.

В результате безвозмездной передачи определенных площадей органам власти себестоимость одного квадратного метра площади, распределяемой между непосредственными инвесторами, получается выше, чем себестоимость, рассчитанная исходя из фактических затрат на строительство. Она и представляет собой инвестиционную себестоимость строительства.

Для наглядности сказанного представим расчет себестоимости в виде формулы:

Ис. = 3 стр.: (S общ. – S безв.),

где Ис. – инвестиционная себестоимость 1 м. кв.;

3 стр. – фактические капитальные затраты на строительство; S общ. – общая площадь строительства;

S безв. – площадь строительства, безвозмездно переданная органам власти.

Фс. = 3 стр.: S общ.,

где Фс. – фактическая себестоимость 1 м. кв.;

3 стр. – фактические капитальные затраты на строительство;

S общ. – общая площадь строительства.

С точки зрения практики, расчет инвестиционной и фактической стоимости строительства необходим планово-экономической службе застройщика. Для бухгалтерии важно знать только разницу между инвестиционной и фактической стоимостью строительства, которая и подлежит распределению между соинвесторами (дольщиками). Она представляет собой некую величину затрат, по которой определенные площади передаются органам власти. Как и в случае со списанием затрат, не предусмотренных в сводном сметном расчете, эту разницу, на наш взгляд, целесообразно распределить за счет средств соинвесторов (дольщиков) пропорционально долям распределяемых между ними площадей.

Общая схема бухгалтерских проводок заказчика (заказчика-застройщика), связанная с распределением затрат между инвесторами, приходящихся на передаваемые органам власти площади, выглядит следующим образом:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– отражена разница между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»

– списана за счет средств инвестора часть разницы.

Пример 7

Участниками инвестиционного контракта являются два юридическихлица (Инвестор № 1 и Инвестор № 2), а также администрация муниципального образования. По условиям инвестиционного контракта 25 % построенных площадей передаются администрации города, а 75 % распределяются между юридическими лицами в равной пропорции.

Общая стоимость строительства – 7 000 000 руб. (без НДС).

Площадь объекта строительства по данным оценки – 4000 м кв.

Для упрощения примера предположим, что себестоимость общих площадей помещения и площадей общего пользования одинакова (цифры примера условные).

Расчет фактической и инвестиционной стоимости строительства:

1) находим размер площади, приходящейся на каждого инвестора:

1500 (4000 × 75 % : 2);

2) находим фактическую себестоимость 1 м кв.:

1750 руб. (7 000 000 : 4000);

3) находим инвестиционную себестоимость 1 м кв.:

2333 руб. (7 000 000 : (4000–1000));

4) определяем разницу между фактической и инвестиционной стоимостью строительства, по которой часть объекта передается безвозмездно муниципальному образованию:

1 750 000 руб. (2333–1750) × 3000;

5) распределяем разницу между соинвесторами пропорционально их долям:

875 000 руб. (1 750 000 : 3000 × 1500);

6) рассчитываем фактическую себестоимость строительства, приходящуюся на каждого инвестора:

2 625 000 руб. (1 750 000 × 1500);

7) определяем инвестиционную стоимость строительства для каждого юридического лица:

3 499 500 руб. ((2333 × 3000): 2).

Отражение в бухгалтерском учете заказчика затрат, связанных с передачей части площадей объекта строительства органам власти:

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 1» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 2 625 000 руб. – списана фактическая себестоимость строительства в доле, приходящейся на Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 2» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 2 625 000 руб. – списана фактическая себестоимость строительства в доле, приходящейся на Инвестора № 2;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 1 750 000 руб. – часть объекта строительства передана муниципальному образованию с одновременным списанием на расчеты разницы между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 1» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»

– 875 000 руб. – расходы на покрытие разницы отнесены за счет Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 2» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»

– 875 000 руб. – расходы на покрытие разницы отнесены за счет Инвестора № 2.

В нашем примере инвесторы приобретают недвижимость не по фактической себестоимости, а по инвестиционной стоимости строительства. Для каждого из соинвесторов она равна 3 500 000 рублей. Однако здесь надо учитывать следующее. Если размер инвестиционного вклада будет превышать инвестиционную стоимость строительства, а распределение (возврат) суммы экономии договором не предусмотрено, то полученный объект строительства будет приниматься к учету по стоимости вклада. Основанием такого вывода является статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно этой статье, в договоре указывается цена договора. По этой цене будет приниматься к учету завершенный строительством объект, если конечно эта цена не будет изменена. При этом изменение цены договора допускается только в случае, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

3.5.3. Расходы, связанные с подключением внешних коммуникаций

В результате строительства у организаций неизбежно возникают расходы, связанные с подключением внешних наружных коммуникаций. Это – водоснабжение, канализация, тепло– и газоснабжение, энергоснабжение и пр. Ведь без подключения названных коммуникаций невозможна нормальная эксплуатация объекта.

Расходы по подключению неразрывно связаны с реконструкцией и прокладыванием кабеля, труб и пр. В результате возникают объекты инженерного и коммунального назначения, которые передаются в собственность органам власти или по их распоряжению на баланс эксплуатирующим организациям (Строительные нормы и правила «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04–87), утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 года № 84).

Порядок передачи таких объектов и их документальное оформление устанавливаются местными органами власти.

Например, в Москве обязанность по передаче территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций и инженерных сооружений на обслуживание, а также получение заключений специальных разрешений на эксплуатацию объектов и оборудования в соответствующих органах государственного надзора лежит на застройщике (п. 5.2 Московских городских строительных норм «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (МГСН 8.01. -00), утвержденных постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530).

Порядок приемки-передачи объектов инженерного и коммунального назначения установлен постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2000 года № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы». А перечень документов, необходимых для оформления объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы, установлен распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 21 декабря 2000 года № 1058-РЗП «О дополнительных мерах по приемке-передаче объектов инженерного и коммунального назначения».

Построенные и реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения исключаются из общей стоимости до раздела долей. Передача указанных объектов осуществляется на основании актов приемки-передачи основных средств и авизо.

Списание расходов по построенным и реконструированным объектам внешних коммуникаций будет производиться за счет средств инвесторов. Принцип распределения этих затрат (с учетом уплаченного подрядным организациям НДС) должен быть определен организацией-застройщиком и закреплен в учетной политике организации. На наш взгляд, распределение целесообразно произвести пропорционально долям распределяемых площадей между инвесторами на основании произведенного расчета.

Общая схема бухгалтерских проводок застройщика (заказчика-застройщика), связанная с распределением между инвесторами затрат, приходящихся на передаваемые органам власти внешние коммуникации, будет выглядеть следующим образом:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство основных средств»

– объект внешних коммуникаций передан органам власти;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– списана за счет средств инвестора часть расходов по внешним коммуникациям;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации» КРЕДИТ 19

– отражена сумма «входного» НДС по объектам внешних коммуникаций;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– списана сумма «входного» НДС, относящаяся к объектам внешних коммуникаций.

3.5.4. Сдача и приемка построенного объекта

Сдача и приемка объектов строительства регулируется Строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04–87).

По общим правилам приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) производит заказчик (заказчик-застройщик) или уполномоченное инвестором другое лицо в соответствии с условиями договора подряда (контракта) на строительство, которым должны быть регламентированы требования к приемке в соответствии с действующим законодательством. Объекты принимаются в целом, в том числе «под ключ», или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда (контракте) на строительство, в соответствии с другими условиями договора. При этом должен оформляться акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 30 октября 1997 года № 71а).

Заказчик-застройщик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая при этом приемочные комиссии. В эти комиссии включаются также и органы госнадзора (пожарного, экологического, санитарно-эпидемиологического, архитектурно-строительного). При этом оформляется акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14).

Безусловно, в каждом регионе существуют свои особенности, связанные с приемкой и сдачей инвестору объекта строительства, которые регулируются местным законодательством. При этом местными органами власти зачастую утверждаются свои формы различной документации, связанные с приемкой объекта. Остановимся на этом несколько подробнее, на примере Москвы.

При строительстве в Москве необходимо руководствоваться Московскими городскими строительными нормами «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (МГСН 8.01. -00), утвержденными постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530 (далее – Строительные нормы). Этими нормами утверждена специальная форма акта приемки законченного строительством объекта (приложение «К» – 1) и форма акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (приложение «М»), которые обязательны к исполнению. Этими актами оформляется приемка объекта строительства.

Согласно пункту 1.3 и пункту 4.13 Строительных норм, ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации. Основанием принятия этого документа являются: заявление инвестора, акт приемочной комиссии или двусторонний акт (заказчик – инвестор) и итоговое заключение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора.

Правовой акт на эксплуатацию объектов государственного и городского заказа принимается только на основании акта приемочной комиссии (п. 4.13 Строительных норм). Таким образом, принятию правового акта органа городской администрации о вводе объекта в эксплуатацию предшествует акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (приложение «М»).

Датой ввода в действие объекта является дата утверждения акта приемочной комиссии. Этот акт должен быть подписан всеми членами приемочной комиссии и утвержден органом, назначившим приемочную комиссию.

При приемке в эксплуатацию объекта без приемочной комиссии датой ввода в действие объекта является дата принятия правового акта на эксплуатацию. Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищного назначения городского заказа предусматриваются особым порядком приемки в эксплуатацию (п. 4.20–4.22 Строительных норм).

Подписание и утверждение акта о приемке и вводе объекта (приложение «М») свидетельствует о его соответствии требованиям законодательства РФ, утвержденной градостроительной и проектной документации, требованиям строительных, санитарных, экологических и других норм. Подтверждением выполнения названных требований является перечень подписанных документов, предъявленных приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов строительства по специальному перечню. Он приведен в приложении «Д». К их числу относятся:

› акт приемки подземной части здания (нулевой цикл);

› акт приемки мусоропроводов;

› акт об обеспечении объекта постоянным (временным) теплоснабжением;

› акт приемки отопления;

› акт приемки естественной вентиляции;

› акт приемки лифтов;

› акт об обеспечении объекта водоснабжением и др.

Таким образом, к моменту подписания акта приемки законченного строительством объекта все строительно-монтажные работы, а также работы, связанные с приемкой оборудования и благоустройством территории, предусмотренные в сводном сметном расчете стоимости строительства, должны быть завершены (за исключением сезонных работ, срок выполнения которых может быть перенесен).

Существуют определенные особенности, связанные с приемкой объектов городского заказа или построенных в рамках целевых программ. Такие проекты оформляются инвестиционным контрактом (договором), и соответственно для них заключительным документом, свидетельствующим о завершении строительства (реконструкции) объекта, является акт о результатах реализации инвестиционного проекта. Форма этого документа приведена в приложении № 4 к постановлению Правительства Москвы от 18 мая 1999 года № 426.

Акт о результатах реализации инвестиционного контракта является документом, на основании которого производится раздел недвижимого имущества и согласовывается сторонами, а также производится оформление имущественных прав сторон.

После подписания указанного акта производится зачисление объекта в состав основных средств и (или) передачи дольщикам.

На практике встречаются ситуации, когда существует разрыв во времени между датой подписания акта приемки законченного строительством объекта и принятия его в эксплуатацию (на основании распоряжения префекта) и датой подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Причем в период между подписанием первого и второго документа у заказчика-застройщика могут возникать определенные затраты. Кроме коммунальных платежей, это могут быть отдельные отделочные работы, работы, связанные с благоустройством территории, и прочее. Как правило, в таких случаях речь может идти только о затратах, не предусмотренных в сводных сметных расчетах стоимости строительства. Ведь затраты, предусмотренные в сводных сметных расчетах, должны быть осуществлены до приемки законченного строительством объекта. А затраты, не предусмотренные в сводных сметных расчетах, не включаются в инвентарную стоимость объекта строительства (п. 3.1.7 Положения № 160). Вместе с тем, согласно пункту 7 ПБУ 2/94, в состав затрат по строительству объектов у застройщика включаются также ожидаемые расходы (обязательства), связанные со строительством и его финансированием, которые застройщик будет производить в соответствии с договором на строительство после окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию или сдачи инвестору. Для произведения таких расходов должно быть убедительное обоснование. Поэтому, если возникает необходимость в таких затратах, то в договоре между заказчиком и инвестором (или дополнительном соглашении к нему) следует прописать порядок их возмещения. На наш взгляд, произвести такое возмещение можно за счет всех соинвесторов пропорционально долям распределяемых между ними площадей (за исключением случаев, когда некие затраты приходятся исключительно на определенные объекты по согласованию с конкретным дольщиком).

3.5.5. Отражение расходов на государственную регистрацию объекта в бухгалтерском учете и налогообложении

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) (п. 3 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ).

Для бухгалтерского и налогового учета дата подачи документов на госрегистрацию, а также дата самой государственной регистрации имеет важное значение.

Пунктом 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности № 34н установлено, что к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, прочие капитальные работы и затраты.

В то же время, согласно пункту 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 года № 91н, организация может принять к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств объект недвижимости, по которому закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и объект фактически эксплуатируется. Такие объекты будут учитываться на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Амортизация по таким объектам будет начисляться в общем порядке-с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. После государственной регистрации следует произвести уточнение ранее начисленной суммы амортизации.

В то же время законодатель не обязывает организацию принимать к учету объект недвижимости как основное средство, если право собственности на него еще не зарегистрировано в установленном порядке. А значит, у нее есть основания до момента регистрации объекта учитывать его на счете 08. Таким образом, право выбора способа учета объекта, по которому поданы документы на госрегистрацию, остается за организацией, и нелишним будет закрепить его в учетной политике для бухгалтерского учета.

С точки зрения налогового законодательства подача документов на госрегистрацию оказывает влияние на налог на прибыль и налог на имущество.

Пунктом 8 статьи 258 НК РФ установлено, что основные средства, права на которые подлежат госрегистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. В этой связи важно установить дату подачи документов на госрегистрацию. Ее можно определить с помощью расписки в получении документов, которая выдается подателю документов. В ней указывается их перечень, а также дата и время представления (п. 6 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ).

Объектом обложения налогом на имущество признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). Следовательно, на принятие решения об уплате налога на имущество по незарегистрированному объекту имеет значение счет, на котором учитывается объект недвижимости. И если следовать уже упомянутому пункту 52 Методических рекомендаций, организация сама вправе выбрать, какой счет ей применять – 08 или 01. А значит, от того, какой счет предпочтет организация, будет зависеть – платить ей налог на имущество за период нахождения документов на госрегистрации или нет. Правда, фискальные органы имеют по этому поводу другую точку зрения. Они считают, если документы поданы на госрегистрацию и объект введен в эксплуатацию, то организация становится налогоплательщиком налога на имущество.

Вывод здесь один: если организация готова спорить с налоговыми органами, а для этого у нее есть все аргументы (мы их назвали выше), то свои права ей придется отстаивать в судебном порядке. Если нет – выбор следует сделать в пользу счета 01.

3.6. Совмещение участниками строительства различных функций: особенности бухгалтерского учета и налогообложения

При осуществлении строительной деятельности и реализации инвестиционных проектов его участники могут совмещать в себе несколько функций.

3.6.1. Заказчик-застройщик, совмещающий функции подрядчика

Выполнение организацией функции заказчика-застройщика и подрядчика (генерального подрядчика) (схема 2 раздела 3.1) предполагает ее участие в инвестиционном проекте:

› во-первых, как организатора строительства,

› во-вторых, как исполнителя работ.

Это в свою очередь означает, что в бухгалтерском учете такого участника надо вести раздельный учет по деятельности, связанной с организацией строительства, и деятельности, связанной с самим строительным процессом.

Оказание услуг по организации строительства будет рассматриваться как доход от обычных видов деятельности, который отражается по счету 90 «Продажи» (п. 5 ПБУ 9/99).

Деятельность этой же компании как генподрядчика обязывает ее вести учет по всему объему СМР (выполненному как собственными силами, так и с привлечением субподрядчиков), который отражается в справке по форме КС-3, на основании которой заполняется «Отчет о прибылях и убытках» (форма № 2 бухгалтерской отчетности). А значит, весь объем СМР должен отражаться с применением счета 90. Иначе будет нарушена методология ведения бухгалтерского учета.

Не менее важным представляется вопрос учета средств, полученных от инвестора. Ведь в данной ситуации организация совмещает две функции. А значит, с одной стороны, поступающие средства для нее целевые, а с другой – расчетные. Поэтому, на наш взгляд, в учете целесообразно показать и то и другое, с помощью аналитического учета.

Доходы в виде средств целевого финансирования не облагаются налогом на прибыль. А вот с НДС иначе.

По общему правилу средства инвестиционных вкладов не облагаются этим налогом (п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Однако для нашей ситуации надо учесть следующее. НДС не облагаются целевые средства, поступившие к заказчику-застройщику и предназначенные для выполнения работ исполнителями. Для исполнителей полученные средства – предоплата, которая облагается НДС. А раз так, то в нашей ситуации заказчик (заказчик-застройщик), выступающий в том числе и как генподрядчик (исполнитель), должен включить в налоговую базу по НДС всю полученную сумму предназначенную для строительства.

Рассмотрим общий порядок отражения операций в бухгалтерском учете заказчика-застройщика, совмещающего функции подрядчика на примере.

Пример 8

ООО «Сервис плюс» совмещает функцию заказчика-застройщика и генподрядчика. Сметная стоимость строительства – 51 500 000 руб. Вознаграждение заказчика-застройщика – 1 500 000 руб., в т. ч. НДС – 228 814 руб.

Для упрощения примера предположим, что средства целевого финансирования получены в полном размере.

ДЕБЕТ 55 (или 51) КРЕДИТ 86 субсчет «Полученные целевые средства»

– 51 500 000 руб. – отражено поступление средств от инвестора;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Использованные целевые средства» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– 51 500 000 руб. – отражена сумма аванса за услуги заказчика по организации строительства и авансы за строительные работы (50 000 000 + 1 500 000);

ДЕБЕТ 62 «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС

– 7 855 932 руб. – начислен НДС с суммы полученного аванса;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02 (или 10, 70, 69 и др.)

– 600 000 руб. – отражены расходы по организации строительства;

ДЕБЕТ 20 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60

– 42 372 881 руб. – приняты работы по строительству, выполняемые субподрядчиками (основание – форма КС-2);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 7 627 119 руб. – отражен НДС по подрядным работам;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 1 271 186 руб. – вознаграждение заказчика-застройщика включено в инвентарную стоимость объекта;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 228 814 руб. – выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства (он не включается в инвентарную стоимость объекта);

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20

– 600 000 руб. – списаны расходы по организации строительства;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС

– 228 814 руб. – начислен НДС на услуги по организации строительства;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 42 372 881 руб. – подрядные работы отражены в составе капвложений;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 7 627 119 руб. – выделен НДС со стоимости подрядных работ (он не включается в инвентарную стоимость объекта);

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20 субсчет «Расходы по строительству»

– 42 372 881 руб. – списаны расходы субподрядчиков;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС

– 7 627 119 руб. – начислен НДС на подрядные работы;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС КРЕДИТ 62 субсчет „Авансы полученные“

– 7 855 932 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с авансов;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62

– 51 500 000 руб. – отражен зачет авансов, полученных в счет выполнения услуг по организации строительства;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 86 субсчет «Использованные целевые средства»

– 51 500 000 руб. – закрыт счет использованного целевого финансирования;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 43 644 068 руб. – объект строительства передан инвестору (акт приемки законченного строительством объекта);

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 19

– 15 483 052 руб. – передан НДС в части затрат по строительству и услуг заказчика (7 627 119 + 228 814 + 7 627 119).

В приведенном примере получателю здания будет передан НДС в сумме 15 483 052 рублей (7 627 119 + 228 814 + 7 627 119).

Если по условиям контракта заказчик-застройщик, совмещающий функцию подрядчика, претендует на определенную долю в возводимом объекте, у него возникает необходимость в расчете инвестиционной стоимости строительства для каждого соинвестора, а также распределении сумм «входного» НДС между ними. О том, как это сделать, мы покажем в следующем примере.

3.6.2. Заказчик-застройщик, совмещающий функции инвестора

Очень часто организация-застройщик соглашается принять участие в инвестиционном проекте при условии получения ею определенных площадей в возводимом объекте. В такой ситуации она становится одновременно инвестором. Примером тому является строительство жилого дома или объекта нежилого назначения. Бывает и так, что организация-застройщик, совмещающая функции инвестора, кроме своих средств, привлекает для реализации инвестиционного контракта средства физических и юридических лиц. С такими участниками застройщик заключает договоры долевого строительства. Такое право ей дает Федеральный закон № 214-ФЗ. Ведь согласно этому закону заключать договора долевого строительства вправе только юридические лица (индивидуальные предприниматели) – застройщики, которые имеют в собственности или на праве аренды земельный участок. А земельный участок на праве аренды для реализации инвестиционного контракта передается собственником – Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями (в лице органов власти, уполномоченных совершать такие сделки). В этой связи органы власти, уполномоченные совершать такие действия, являются участниками инвестиционного контракта (договора), хотя никакого финансирования они, как правило, не совершают.

При исчислении налога на прибыль средства дольщиков, полученные застройщиком – основным инвестором, не включаются в доходы, облагаемые налогом на прибыль также как и в предыдущих ситуациях. Эти поступления относятся к средствам целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Не являются они и объектом обложения НДС, но только в части, предназначенной для строительства. Та часть денежных средств, которая предназначена для оплаты услуг застройщика как организатора строительства, считается предоплатой в счет оказания услуг, а не целевым финансированием, и облагается НДС.

Рассмотрим порядок отражения хозяйственных операции в бухгалтерском учете заказчика-застройщика, совмещающего функции инвестора при участии в контракте органов власти (схема 7 + схема 3 раздела 3.1).

Пример 9

Инвестиционный контракт на строительство делового центра заключен между 000 «Контакт» и администрацией города. ООО «Контакт» является основным инвестором и заказчиком-застройщиком. Для строительства 000 «Контакт» привлекает дольщиков (два юридических лица – Инвестор № 1 и Инвестор № 2), с которыми заключает договоры долевого строительства. Суммы вкладов двух дольщиков составляют по 10 450 000 руб. По условиям контракта 40 % построенных площадей передается администрации города, а 60 % распределяется между основным инвестором и дольщиками равными долями – по 20 % площадей каждому.

Стоимость строительства составляет 21 949 153 руб., в т. ч. НДС – 3 348 176 руб. В том числе вознаграждение заказчика-застройщика составляет 900 000 руб., в т. ч. НДС – 137 288 руб.

Затраты на содержание заказчика, в доле приходящейся на Инвестора № 1 и Инвестора № 2 составили 500 000 руб., в т. ч. НДС – 76 271 руб.

Затраты на собственное содержание заказчика-застройщика включены в инвентарную стоимость объекта.

Построенная площадь – 490 м кв., в т. ч. площади общего пользования – 90 м кв.

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 68 субсчет» Полученные целевые средства (Инвестор № 1)»

– 10 450 000 руб. – получены средства от Инвестора № 1, включая средства в части вознаграждения заказчика;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 86 субсчет «Полученные целевые средства (Инвестор 2)»

– 10 450 000 руб. – получены средства от Инвестора № 2, включая средства в части вознаграждения заказчика;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Использованные целевые средства (Инвестор № 1, Инвестор № 2)» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– 900 000 руб. – отражена сумма аванса за вознаграждение заказчика;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «НДС»

– 137 288 руб. – начислен НДС с аванса;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (или 69, 10, 76 и др.)

– 423 729 руб. – отражены расходы на содержание заказчика-застройщика;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76 (или 60)

– 76 271 руб. – отражен НДС, относящийся к расходам по организации строительства, облагаемым НДС;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60(или 20)

– 21 186 441 руб. – отражены в составе инвентарной стоимости объекта стоимость принятых от подрядчиков СМР; затраты на содержание заказчика-застройщика в доле, приходящейся на 000 «Контакт»;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 3 813 559 руб. – отражен НДС, предъявленный подрядными организациями;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 762 712 руб. – вознаграждение застройщика включено в инвентарную стоимость объекта (без НДС);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

– 137 288 руб. – выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 137 288 руб. – начислен НДС на услуги по организации строительства;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20

– 423 729 руб. – списаны расходы по организации строительства;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62

– 900 000 руб. – отражен зачет авансов, полученных в счет выполнения услуг;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 86 субсчет «Использованные целевые средства (Инвестор № 1, Инвестор № 2)»

– 900 000 руб. – закрыт использованный счет целевого финансирования;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»

– 137 288 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты.

Как было отмечено выше, затраты по внешним коммуникациям не включаются в инвентарную стоимость объекта строительства и исключаются из общей стоимости строительства до раздела долей. Причем на практике передача внешних коммуникаций органам власти (или по их распоряжению эксплуатирующим организациям) происходит, как правило, до подписания Акта приемки законченного строительством объекта (Акта реализации инвестиционного контракта).

Предположим, что в нашем примере стоимость внешних коммуникаций составляет 2 500 000 руб. Заказчик-застройщик принимает решение распределить затраты на внешние коммуникации (включая долю города) между дольщиками.

Доля затрат, приходящаяся на каждого дольщика, в нашем примере составляет 833 333 руб. (2 500 000: 3).

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 2 500 000 руб. – внешние коммуникации переданы администрации города (основание – Акт приема-передачи);

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– 833 333 руб. – списана часть затрат на внешние коммуникации за счет средств Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– 833 333 руб. – списана часть затрат на внешние коммуникации за счет средств Инвестора № 2;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»[2] КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– 833 334 руб. – списана часть затрат на внешние коммуникации за счет средств 000 «Контакт» (инвестора-застройщика).

После подписания Акта реализации инвестиционного контракта необходимо списать затраты по строительству объекта в доле, приходящейся на каждого соинвестора. Для этого сначала необходимо выполнить ряд расчетов, результаты которых оформить Протоколом о распределении помещений между дольщиками (либо иным локальным документом).

Необходимые расчеты:

1) рассчитать себестоимость 1 м кв. площади по фактической стоимости строительства (по формуле, приведенной в разделе 3.5.2);

2) рассчитать себестоимость 1 м кв. площади по инвестиционной стоимости строительства (по формуле, приведенной в разделе 3.5.2);

3) рассчитать себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по фактической стоимости строительства по формуле:

Стоимость общего пользования: S общего пользования;

4) рассчитать себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по инвестиционной стоимости строительства по формуле:

Стоимость общего пользования: S общая инвестиционная;

определить фактическую себестоимость строительства каждого инвестора:

п. 1 × (S × доля (%) участника) + п. 3 × (Sоп. x доля (%) участника),

где: S – площадь объекта строительства, Sоп. – площадь общего пользования;

5) определить разницу (стоимость объекта) между фактической и инвестиционной стоимостью строительства, по которой часть площадей передается органам власти по формуле:

(п. 2 – п. 1) × (S × доля (%) площадей всех участников) + (п. 4 – п. 3) × (Sоп. × доля (%) площадей всех участников);

определить разницу, подлежащую списанию за счет средств инвесторов; определить инвестиционную стоимость строительства для каждого дольщика по формуле:

п. 2 × кол-во м кв. инвестора + п. 4 × кол-во м кв. инвестора.

По данным специализированной организации, занимающейся оценочной деятельностью, сумма фактических затрат на строительство, приходящаяся на офисные помещения, составляет -15 449 153 руб., на площади общего пользования – 4 000 000 руб.

Для нашего примера расчет должен выглядеть так:

себестоимость 1 м кв. площади по фактической себестоимости составляет 38 623 руб. (15 449 153: 400);

себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по инвестиционной себестоимости – 64 371 руб. [15 449 153:(400–160)]; себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по фактической себестоимости – 44 444 руб. (4 000 000: 90);

себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по инвестиционной себестоимости – 74 074 [4 000 000: (90–36)];

фактическая себестоимость строительства каждого инвестора составляет:

– 3 889 832 (38 623 × (400 × 20 %) + 44 444 × (90 × 20 %);

6) стоимость безвозмездно передаваемых площадей администрации города – 7 779 540 руб. [(64 371-38 623) × 240 + (74 074-44 444) × 54]; часть разницы, подлежащая списанию за счет средств каждого инвестора, – 2 593 180 (7 779 540: 3);

инвестиционная стоимость строительства для каждого инвестора – 6 483 012 руб. [(64 371 × 400) × 60 %: 3] + [(74 074 × 90) × 60 %: 3].

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 7 779 540 руб. – отражена разница между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 3 889 832 руб. – списана фактическая стоимость строительства Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 3 889 832 руб. – списана фактическая стоимость строительства Инвестора № 2;

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 3 889 832 руб. – списана фактическая стоимость строительства 000 «Контакт» (инвестора-застройщика);

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства»

– 2 593 180 руб. – часть разницы списана за счет средств Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства»

– 2 593 180 руб. – часть разницы списана за счет средств Инвестора № 2;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства»

– 2 593 180 руб. – списана часть разницы между инвестиционной и фактической стоимостью строительства, приходящаяся на 000 «Контакт».

Следующим шагом нашего примера является распределение сумм «входного» НДС. Заказчик-застройщик может принять к вычету только суммы «входного» НДС, которые приходятся на площади, остающиеся у него в собственности, права на которые подлежат государственной регистрации, и будут приняты к учету. Остальные суммы «входного» НДС должны быть переданы соинвесторам и администрации города (в части, приходящейся на безвозмездно переданные площади и внешние коммуникации).

Определим долю затрат сумм «входного» НДС приходящегося на:

› долю каждого соинвестора;

› внешние коммуникации;

› площади, безвозмездно передаваемые органам власти.

Расчет производим исходя из удельного веса фактических затрат помещений, подлежащих распределению в общей сумме капитальных затрат на строительство.

По данным нашего примера:

› общая сумма капитальных затрат на строительство (Дебет 08.3) – 21 949 153 руб.;

› сумма затрат на создание объектов внешних коммуникаций – 2 500 000 руб.;

› сумма затрат (фактическая себестоимость), приходящаяся на безвозмездно передаваемые площади органам власти, – 7 779 540 руб.;

› сумма фактических затрат (фактическая себестоимость) строительства, приходящаяся на каждого соинвестора (дольщика), – 3 889 832 руб.

Доля затрат составит:

› на создание внешних коммуникаций – 11,39 %;

› на безвозмездно передаваемые органам власти – 35,45 %;

› на площади, передаваемые каждому соинвестору, – 17,72 %.

Этим же удельным весом распределим суммы «входного» НДС. Для этого сначала рекомендуем открыть отдельный субсчет «Распределение сумм „входного“ НДС» к счету 76.

Общая сумма «входного НДС» составляет 3 950 847 руб. НДС, приходящийся на внешние коммуникации, составит 450 001 руб., на помещения, безвозмездно передаваемые администрации города, – 1 400 576 руб., на помещения, передаваемые каждому из соинвесторов, – 700 090 руб.

Вопрос, касающийся начисления НДС при передаче 40 % построенных площадей администрации города (в соответствующей доле), а точнее сказать, имущественных прав на них, согласно Инвестиционному контракту, на наш взгляд, представляется весьма спорным. С одной стороны, при отражении этой операции объекта обложения НДС не возникает, так как администрация города является непосредственным участником Инвестиционного контракта и изначально имеет право требования к заказчику-застройщику на свою долю. С другой стороны – администрация города как участник Инвестиционного контракта не осуществляла никакого финансирования строительства, а значит, имеет место безвозмездная передача.

На практике организация, у которой имеют место быть подобные инвестиционные контракты, должна самостоятельно принять решение по этому вопросу. В нашем примере мы начисляем НДС на безвозмездную передачу помещений администрации. При этом расходы, связанные с уплатой этого налога, мы делим между всеми соинвесторами. Суммы «входного» НДС, приходящиеся на эти помещения, у заказчика-застройщика (в соответствующей доле) мы принимаем к вычету. В противном случае, если организация примет решение не начислять НДС на безвозмездную передачу имущественных прав на определенные площади, суммы «входного» НДС к вычету ни у заказчика-застройщика, ни у инвесторов не могут быть приняты.

Несколько иначе обстоит дело с передачей заказчиком-застройщиком внешних коммуникаций органу государственной власти (органу местного самоуправления) или организации, осуществляющей их эксплуатацию, до государственной регистрации прав на них инвестором. В данной ситуации нельзя применить норму, установленную подпунктом 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Согласно этой норме, не признается объектом обложения НДС передача на безвозмездной основе электрических сетей, газовых сетей и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления. В нашем же случае передаются не сами объекты внешних коммуникаций, а имущественные права на них, которые согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ являются объектом обложения НДС. Ведь они поступят в государственную или муниципальную собственность.

Осуществление регистрации права собственности на объекты внешних коммуникаций и инженерных сетей заказчиком-застройщиком (инвестором) на себя представляется нам абсурдным, так как эти объекты сооружены вне самого объекта строительства и не могут ему принадлежать, так как выполняют функцию городского (муниципального или областного) назначения.

«Входной» НДС, приходящийся на передаваемые коммуникации, подлежит вычету, так как операцию по безвозмездной передаче имущественных прав на эти объекты мы признаем облагаемой НДС операцией (п. 2 ст. 171 НК РФ).

ДЕБЕТ 76 субсчет «Распределение сумм начисленного НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 450 001 руб. (2 500 000 × 18 %) – начислен НДС по безвозмездной передаче имущественных прав на внешние коммуникации;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Распределение сумм начисленного НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 1 400 317 руб. (7 779 540 × 18 %) – начислен НДС по безвозмездно передаваемым площадям администрации города;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Распределение сумм „входного“ НДС» КРЕДИТ 19

– 450 001 руб. – отражена сумма «входного» НДС по объекту внешних коммуникаций;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Распределение сумм „входного“ НДС» КРЕДИТ 19

– 1 400 576 руб. – отражена сумма «входного» НДС по помещениям, безвозмездно переданным администрации города;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 19

– 700 090 руб. – передана сумма «входного» НДС, приходящаяся на помещения;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– 700 090 руб. – принята к вычету сумма «входного» НДС, приходящаяся на помещения ООО «Контакт»;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Распределение сумм „входного“ НДС»

– 616 859 руб. [(450 001 : 3) + (1 400 576 : 3)] – отнесена часть суммы «входного» НДС по безвозмездно переданным внешним коммуникациям и помещениям администрации города за счет средств Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Распределение сумм „входного“ НДС»

– 616 859 руб. – отнесена часть суммы «входного» НДС по безвозмездно переданным внешним коммуникациям и помещениям администрации города за счет средств Инвестора № 2;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 76 субсчет «Распределение сумм „входного“ НДС»

– 616 859 руб. – принята к вычету часть суммы «входного» НДС по безвозмездно переданным внешним коммуникациям и помещениям администрации города за счет средств ООО «Контакт»;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства»

КРЕДИТ 76 субсчет «Распределение сумм начисленного НДС»

– 616 772 руб. [(450 001 : 3) + (1 400 317 : 3)] – отнесена сумма начисленного НДС по безвозмездно переданным внешним коммуникациям и помещениям администрации города в доле, приходящейся на Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства»

КРЕДИТ 76 субсчет «Распределение сумм начисленного НДС»

– 616 772 руб. – отнесена сумма начисленного НДС по безвозмездно переданным внешним коммуникациям и помещениям администрации города в доле, приходящейся на Инвестора № 2;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 субсчет «Распределение сумм начисленного НДС»

– 616 772 руб. – отражена сумма начисленного НДС по безвозмездно переданным внешним коммуникациям и помещениям администрации города в доле, приходящейся на ООО «Контакт».

3.6.3. Заказчик-застройщик, совмещающий функции инвестора и подрядчика

У организаций может возникнуть необходимость в расширении, реконструкции объектов производственного и непроизводственного характера, а также строительстве объектов вспомогательного назначения.

Объединение в одном лице функций инвестора, заказчика и подрядчика, по существу, означает, что строительство ведется хозяйственным способом. Такой вариант схож со схемой 5, с той лишь разницей, что при строительстве для собственных нужд застройщик, как правило, не привлекает инвесторов.

Определение СМР, выполненных для собственных нужд, дано в документах Госкомстата РФ.

К строительно-монтажным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами нестроительных организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства. Монтажные работы показываются в части монтажа зданий и сооружений из сборных конструкций и монтажа инженерного оборудования зданий и сооружений (п. 15 Инструкции по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения № П-1 (ОКВЭД). Сведения о производстве и отгрузке товаров и услуг по видам экономической деятельности», утвержденной постановлением Госкомстата РФ от 24 января 2003 года № 30).

При строительстве для собственных нужд организации могут привлекать подрядные организации. В этом случае работы ведутся хозяйственным и подрядным способом, то есть смешанным.

3.6.3.1. Бухгалтерский учет

Характерной особенностью для организаций, осуществляющих строительство для собственных нужд, является организация раздельного учета по основному виду деятельности и по строительству.

При выполнении застройщиком подрядных работ собственными силами в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства (п. 8 ПБУ 2/94, п. 3.1.2 Положения № 160). Расходы, связанные со строительной деятельностью, ведутся на счете 08 «Капитальные вложения». К этим расходам относятся:

› материальные расходы;

› расходы на оплату труда работников, занятых в строительстве;

› суммы начисленной амортизации по собственным основным средствам, используемым в строительстве;

› прочие расходы (суммы налогов и сборов, начисленные в установленном порядке (ЕСН, страховые платежи на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и др.)).

До завершения всех работ по строительству затраты, аккумулированные на счете 08, составляют незавершенное строительство (п. 3.1.1 Положения № 160).

3.6.3.2. Налогообложение

Операции по выполнению работ для собственного потребления являются объектом обложения НДС (пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база при выполнении СМР для собственного потребления определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159 НКРФ). Поэтому на стоимость работ, выполненных для собственных нужд, надо начислить НДС.

С 1 января 2006 года произошли изменения в порядке определения облагаемой базы по НДС по СМР для собственного потребления и вычета сумм «входного» НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для их выполнения.

До вступления в силу изменений в главу 21 НК РФ НДС на стоимость таких работ начислялся на день принятия к учету объекта строительства. С 1 января 2006 года при выполнении СМР для собственного потребления НДС надо начислять не по мере принятия к учету объекта строительства, а на последний день месяца каждого налогового периода. То есть либо в конце каждого месяца, либо в конце последнего месяца каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ в новой редакции).

К вычету этот налог можно предъявить только после уплаты в бюджет. То есть порядок произведения вычета по этому налогу с нового года не изменился.

Суммы «входного» НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) для выполнения СМР должны приниматься к вычету в общеустановленном порядке – после принятия к учету этих товаров (работ, услуг) и получения по ним счета-фактуры (п. 1, 5 ст. 172 НК РФ).

Обратите внимание на то, что до 1 января 2006 года налоговая база для начисления НДС при выполнении СМР для собственного потребления определялась как стоимость работ, выполненных только собственными силами. Если для выполнения работ привлекались подрядчики, стоимость оплаченных им работ в объект обложения НДС не попадала. С таким подходом были согласны и налоговые органы (письмо МНС от 24 марта 2004 года № 03–1-08/819/16, письмо УМНС по г. Москве от 25 февраля 2005 года № 19–11/11713). Суть такого вывода сводилась к следующему.

Понятие «выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления» в налоговом законодательстве не определено. Следовательно, организация, руководствуясь статьей 11 НК РФ вправе использовать те понятия и термины к этим видам работ, которые установлены для них другими отраслями законодательства, в данном случае Госкомстатом РФ. А в документах Госкомстата к СМР, выполненным хозспособом, относятся только работы, выполненные собственными рабочими (см. определение СМР, выполненных хозспособом, выше). Причем под работами, выполненными хозспособом, Госкомстат подразумевает работы для собственного потребления (п. 22 постановления Федеральной службы государственной статистики от 16 декабря 2005 года № 101).

С 1 января 2006 года с внесением изменений в НК РФ налоговые органы изменили свой подход к определению стоимости работ, выполненных для собственного потребления. Руководствовались они при этом письмом Минфина от 16 января 2006 года№ 03–04-15/01, которое направили для ознакомления налогоплательщиков (письмо Минфина РФ от 16 января 2006 года № 03–04-15/01). Теперь контролирующие органы считают, что налоговую базу надо считать из полной стоимости СМР, включая работы, выполненные привлеченными подрядными организациями.

На наш взгляд, такой подход к формированию стоимости работ для собственного потребления не обоснован. В качестве аргумента можно привести всю ту же статью 11 НК РФ и определения СМР для собственного потребления, приведенные в документах Госкомстата РФ. Тем не менее организации должны сами решить, следовать им новой позиции проверяющих органов или нет. Если организация не согласится с мнением налоговых органов, отстаивать свою точку зрения ей придется в судебном порядке.

Пример 10

Компания «Орион» осуществляет строительство склада на территории организации собственными силами. Строительство начато в январе 2006 года.

Стоимость расходов по строительству за январь составила 900 000 руб.

(Дебет счета 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»).

Из них стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных для выполнения СМР, – 708 000 руб., в т. ч. НДС – 108 000 руб. Отчетным периодом по НДС является месяц.

Январь:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство основных средств» КРЕДИТ 02 (10, 60, 69, 70 и др.)

– 900 000 руб. – отражены расходы по строительству склада;

ДЕБЕТ 19 Кредит 60

– 108 000 руб. – отражен НДС по товарам, работам, услугам, приобретенным для выполнения СМР;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68

– 162 000 руб. (900 000 х 18 %) – начислен НДС на стоимость выполненных СМР;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– 108 000 руб. – принят к вычету НДС по приобретенным товарам, работам, услугам (основание – счет-фактура).

Февраль:

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51

– 162 000 руб. – перечислен в бюджет НДС за январь;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– 162 000 руб. – принят к вычету НДС, начисленный и уплаченный в бюджет НДС.

Если строительство для собственного потребления было начато до вступления в силу изменений по НДС, то есть до 1 января 2006 года, то для исчисления НДС и произведения вычета сумм «входного» НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительства, законодатель предусмотрел переходный период.

Он делится на два этапа:

1) СМР, выполненные до 1 января 2005 года;

2) СМР, выполненные в период с 1 января 2005 года по 31 января 2005 года.

Порядок исчисления НДС по этим этапам различен. Поэтому, если организации имеют по состоянию на 1 января 2006 года объекты незавершенного строительства, стоимость затрат, составляющих незавершенное строительство, должна быть подвергнута инвентаризации. Результаты такой инвентаризации можно оформить в произвольном порядке. В то же время организация по своему усмотрению может воспользоваться пожеланиями налоговых органов по оформлению результатов инвентаризации. Они изложены в письме ФНС РФ от 27 января 2006 года № ММ-6–03/85 (с учетом внесенных в него изменений письмом от 27 января 2006 года № ММ-6–03/100). Обращаем внимание, указанное письмо ФНС носит не обязательный, а рекомендательный характер. В нем налоговые органы не обязывают, а предлагают налогоплательщикам оформить и представить в их адрес специальные справки по оформлению результатов инвентаризации вместе с декларацией по НДС за I квартал 2006 года. Формы этих справок приведены в названном письме ФНС РФ.

1) СМР, выполненные до 1 января 2005 года.

По СМР, выполненным до 1 января 2005 года, НДС необходимо начислить по мере принятия к учету объекта строительства. К вычету этот налог можно принять после уплаты его в бюджет, начала начисления амортизации по объекту законченному строительством и использования его в деятельности облагаемой НДС. Суммы уплаченного «входного» НДС по товарам (работам, услугам), не принятым к вычету до 1 января 2005 года, надо будет принять к вычету после принятия построенного объекта к учету.

Если организация в процессе осуществления строительства собственными силами привлекала сторонних подрядчиков, то суммы «входного» НДС, уплаченные им и не принятые к вычету до 1 января 2005 года, будут приняты к вычету только после постановки объекта на учет для использования в деятельности, облагаемой НДС.

Пример 11

Завод ведет строительство подсобного помещения.

Строительство начато в конце 2004 года.

Стоимость капитальных вложений по состоянию на 1 января 2006 года – 3 000 000 руб. (Дебет счета 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»). Из них СМР, выполненные до 1 января 2005 года, – 500 000 руб. Стоимость материальных ценностей, приобретенных для выполнения СМР, не принятых к вычету до 1 января 2005 года, – 60 000 руб., вт.ч. НДС -9153 руб.

Завершенный строительством объект принят к учету в феврале 2006 года.

На 31 декабря 2004 года:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 02 (или 10, 60, 69 и др.)

– 500 000 руб. – отражены капитальные вложения по состоянию на 01 января 2005 года;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 9153 руб. – отражен НДС по приобретенным товарам, работам, услугам для выполнения СМР, не принятый к вычету до 01 января 2005 года.

Февраль 2006 года:

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68

– 90 000 руб. – начислен НДС на стоимость СМР, выполненных до 1 января 2005 года;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– 9153 руб. – принят к вычету НДС, уплаченный по товарам, работам, услугам, не принятый к вычету до 01 января 2005 года.

Март 2006 года:

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51

– 90 000 руб. – перечислен в бюджет НДС, начисленный на объем выполненных СМР до 1 января 2005 года;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– 90 000 руб. – принят к вычету уплаченный в бюджет НДС, начисленный на объем СМР, выполненных до 1 января 2005 года.

2) СМР, выполненные в период с 1 января 2005 года по 31 января 2005 года.

По незаконченному капитальному строительству на 1 января 2006 года НДС на стоимость СМР, выполненных в течение 2005 года, надо начислить на 31 января 2005 года. К вычету суммы начисленного налога могут быть поставлены после уплаты его в бюджет.

При исчислении суммы НДС, подлежащей уплате в бюджет, вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им по товарам (работам, услугам), использованным при выполнении указанного объема работ.

Если организация привлекала сторонних подрядчиков, то суммы НДС, предъявленные ими и не принятые к вычету в установленном порядке, подлежат вычету в течение 2006 года равными долями по налоговым периодам. При этом если объект будет принят к учету в 2006 году – вычет ранее не принятых сумм «входного» НДС производится по мере принятия объекта к учету или реализации объекта незавершенного строительства.

Пример 12

Воспользуемся условиями предыдущего примера и продолжим его. Предположим, объем СМР, выполненных в течение 2005 года, – 2 500 000 руб. Стоимость оплаченных товаров, работ, услуг, использованных для выполнения СМР в 2005 году, – 1 180 000 руб., в т. ч. НДС – 180 000 руб.

Завершенный строительством объект принят к учету в феврале 2006 года.

31 декабря 2005 года:

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68

– 450 000 руб. – начислен НДС на объем СМР, выполненных в 2005 году;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– 180 000 руб. – принят к вычету уплаченный НДС по товарам, работам, услугам, использованным для выполнения СМР в 2005 году.

Январь 2006 года:

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51

450 000 руб. – перечислен в бюджет НДС;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

– 450 000 руб. – принят к вычету НДС, уплаченный с объема СМР, выполненных в 2005 году.

И последнее, на что хотим обратить внимание.

На практике могут быть ситуации, когда организацией для осуществления строительства были приобретены материальные ценности в 2005 году, но использованы при строительстве они не были. На законодательном уровне, а точнее сказать, в статье 3 Федерального закона № 119-ФЗ, которой установлены особенности переходного периода, порядок применения вычета по таким материалам не определен. Свое мнение по этому вопросу высказал Минфин РФ в письме от 16 января 2006 года № 03–04-15/01.

Логика чиновников такова – особый порядок применения налоговых вычетов по товарам (работам, услугам), приобретенным и не использованным в 2005 году, не установлен. Следовательно, указанные суммы налога подлежат вычетам в прежнем порядке, то есть по мере постановки на учет соответствующих объектов, завершенных капитальным строительством, или при реализации объекта незавершенного капитального строительства.

На наш взгляд, позиция, высказанная в письме Минфина, весьма спорная. Если порядок вычета по приобретенным и не использованным в 2005 году материальным ценностям не определен на законодательном уровне, то у налогоплательщиков есть основания применить общеустановленный порядок вычета сумм «входного» НДС, действующий с 2006 года. Однако при несогласии налоговых органов при проверке с таким подходом отстаивать такую позицию придется в суде. Но не надо забывать, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Высказали чиновники свою точку зрения и по другому вопросу затрагивающему переходный период и также не прописанному в статье 3 Федерального закона № 119-ФЗ. Касается он объекта, завершенного капитальным строительством и введенного в эксплуатацию объекта в декабре 2005 года. По такому объекту суммы «входного» НДС, уплаченного подрядчикам, следует принять к вычету в январе 2006 года, то есть с момента начисления амортизации по нему (письмо ФНС РФ от 14 февраля 2006 года № ММ-6–03/157@).

Приложения

Приложение 1 Перечень нормативных документов:

› Конституция Российской Федерации;

› Гражданский кодекс Российской Федерации;

› Налоговый кодекс Российской Федерации;

› Бюджетный кодекс Российской Федерации;

› Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях;

› Градостроительный кодекс Российской Федерации;

› Федеральный закон РФ от 13 декабря 1994 года № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»;

› Федеральный закон от 25 ноября 1996 года № 129;

› Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ»0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

› Федеральный закон от 25 февраля 1999 года№ 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

› Федеральный закон от 09 июля 1999 года № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»;

› Федеральный закон от 08 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»;

› Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»;

› Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»;

› Закон г. Москвы от 09 июля 2003 года № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве»;

› Постановление Правительства Российской Федерации от 26 июня 1995 года № 594 «О реализации Федерального закона „О поставках продукции для федеральных государственных нужд“;

› Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 11 октября 2001 го да № 714;

› Постановление Правительства Российской Федерации от 05 декабря 2001 года № 848 «О федеральной целевой программе „Модернизация транспортной системы России (2002–2010 годы)“;

› Постановление Правительства Российской Федерации от 21 марта 2002 года№ 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства»;

› Постановление Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2004 года № 196 «Вопросы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству»;

› Постановление Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 года № 698 «О форме разрешений на строительство и форме разрешений на ввод объектов в эксплуатацию»;

› Постановление Госкомстата РФ от 03 октября 1996 го да № 123 «Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству»;

› Строительные нормы и правила «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04–87), утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 года № 84;

› Постановление Госстроя от 02 февраля 1988 года № 16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре»;

› Постановление Российского статистического агентства от 11 ноября 1999 года № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ»;

› Сборник сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81–05-01–2001, утвержденных постановлением Госстроя от 07 мая 2001 года № 45;

› Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденное постановлением Госстроя России от 08 июня 2001 года№ 58 (МДС 12–9.2001);

› Постановление Госкомстата РФ от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств»;

› Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81–35.2004, утвержденная постановлением Госстроя РФ от 05 марта 2004 года № 15/1;

› Указание ЦБР от 14 ноября 2001 года № 1050-У «Об установлении предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами по одной сделке»;

› Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное приказом Минфина России от 30 декабря 1993 года № 160;

› Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденное приказом Минфина России от 29 декабря 1994 года № 167;

› Положение по бухгалтерскому учету и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 года № 34н;

› Положение по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденное приказом Минфина РФ от 06 мая 1999 года № 32н;

› Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденное приказом Минфина России от 06 мая 1999 года № ЗЗн;

› Положение по бухгалтерскому учету «Учет государственной помощи» (ПБУ 3/2000), утвержденное приказом Минфина России от 16 октября 2000 года № 92н;

› План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации и Инструкция по его применению, утвержденные приказом Минфина России от 31 октября 2000 года № 94н;

› Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств», утвержденное приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 года № 26н;

› Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года № 91н;

› Методические указания по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденные приказом Минфина РФ от 28 декабря 2001 года № 119н;

› Приказ Минфина РФ от 28 декабря 2005 года № 163н «Об утверждении форм налоговых деклараций по налогу на добавленную стоимость, налогу на добавленную стоимость по налоговой ставке 0 процентов и косвенным налогам (налогу на добавленную стоимость и акцизам) при ввозе товаров на территорию Российской Федерации с территории Республики Беларусь и порядков их заполнения»;

› Приказ Минфина РФ от 07 февраля 2006 года «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на прибыль организаций и порядка ее заполнения»;

› Указания об объеме форм бухгалтерской отчетности, утвержденные приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 года № 67н;

› Распоряжение Федерального дорожного агентства от 22 июня 2005 года № ОБ– 152-р «Об организации работы по подготовке, заключению, регистрации и хранению государственных контрактов, договоров, соглашений, в которых одной из сторон выступает Федеральное дорожное агентство, и согласованию проектов государственных контрактов, представляемых государственными заказчиками»;

› Постановление Правительства Москвы от 22 августа 2000 года № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;

› Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 21 декабря 2000 года № 1058-РЗП «О дополнительных мерах по приемке-передаче объектов инженерного и коммунального назначения»;

› Московские городские строительные нормы «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (МГСН 8.01. -00), утвержденные постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530;

› Письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 года № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий»;

› Письмо Госстроя РФ от 07 апреля 1994 года № ВБ-12–64 «О затратах на содержание заказчика-застройщика»;

› Письмо Минстроя РФ от 13 декабря 1995 года №ВБ-29/12–347 «О Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика»;

› Письмо Управления ценообразования Госкомитета России по строительству и ЖКХ от 17 марта 2000 года № 10–92;

› Письмо МНС РФ от 21 февраля 2003 года № 03–1-08/638/ 17-Ж751 «Об обложении НДС средств на содержание служб заказчика-застройщика»;

› Письмо МНС РФ от 24 марта 2004 года № 03–1-08/819/16 «О порядке определения налоговой базы по НДС»;

› Письмо МНС РФ от 23 апреля 2004 года № 03–1-08/1057/16 «О порядке применения налоговых вычетов при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления»;

› Письмо Минфина РФ от 15 ноября 2002 года № 16–00-14/445;

› Письмо Минфина РФ от 26 октября 2004 года № 07–05-14/283 «Об обложении налогом на добавленную стоимость услуг заказчика-застройщика»;

› Письмо Минфина РФ от 25 августа 2005 года № 03–04-10/08 «О порядке оформления счетов-фактур при осуществлении капитальных вложений»;

› Письмо ФНС РФ от 09 декабря 2004 года № 03–1-08/2467/17 «О Федеральном законе № 109-ФЗ от 20.08.2004»;

› Письмо ФНС РФ от 25 января 2006 года № ММ-6–03/63 «О направлении письма Минфина РФ от 16.01.2006 № 03–04-15/01 „О порядке определения после 1 января 2006 года налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при выполнении СМР для собственного потребления и вычетов этого налога по товарам (работам, услугам), приобретенным в 2005 году для выполнения данных работ после 1 января 2006 года“;

› Письмо ФНС РФ от 14 февраля 2006 года № ММ-6–03/157@ «О порядке применения с 01.01.06 пунктов 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.05 № 119-ФЗ»;

› Письмо УМНС по Москве от 14 ноября 2001 года № 02–14/52358 «О порядке исчисления НДС при реализации объектов жилищного строительства»;

› Письмо УМНС по Москве от 11 ноября 2002 года № 24–11/54617 «О порядке начисления и уплаты налога на добавленную стоимость»;

› Письмо УМНС по Москве от 25 октября 2004 года № 24–11/68529 «О порядке уплаты НДС заказчиком-застройщиком, осуществляющим реализацию инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, на расчетный счет которого поступают денежные средства от инвесторов»;

› Письмо У МНС по Москве от 08 июля 2005 го да № 19–11/48874 «О вычетах по налогу на добавленную стоимость».

Арбитражная практика:

› Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2005 (по гражданским делам), утвержденный постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 года.

› Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03 декабря 2003 года № А52/81/2003/2;

› Постановление ФАС Московского округа от 22 августа 2005 года № КА-А40/2245–05;

› Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01 июля 2005 года № А13–14918/04–19.

Приложение 2 Строительные термины и понятия

Арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Арендодатель:

– право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду;

– собственник жилищного фонда или уполномоченное им лицо, предоставляющее жилое помещение арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Благоустройство участка – комплекс мероприятий, обеспечивающих доступность маломобильных посетителей и включающих: создание искусственного ландшафта (озеленение), мощение дорожек для пешеходов и проезжей части, устройство наружного освещения, создание зон отдыха и развлечений на участке, а также информационное обеспечение посетителей.

Бытовые здания предприятий – здания, предназначенные для размещения в них помещений обслуживания работающих: санитарно-бытовых, здравоохранения, общественного питания, торговли и службы быта, культуры.

Бытовые электроустановки – электроустановки, используемые в жилых, коммунальных и общественных зданиях всех типов, например, в кинотеатрах, кино, клубах, школах, детских садах, магазинах, больницах и т. п., с которыми могут взаимодействовать как взрослые, так и дети.

Бюджет – форма образования и расходования фонда денежных средств, предназначенных для финансового обеспечения задач и функций государства и местного самоуправления.

Бюджетная система Российской Федерации – основанная на экономических отношениях и государственном устройстве Российской Федерации, регулируемая нормами права совокупность федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и бюджетов государственных внебюджетных фондов.

Бюджетные ассигнования – бюджетные средства, предусмотренные бюджетной росписью получателю или распорядителю бюджетных средств.

Вид деятельности лицензируемый – вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». К лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием.

Вид мобильных (инвентарных) зданий или сооружений – классификационная категория мобильных (инвентарных) зданий или сооружений по признаку сходства функционального назначения.

Вложения капитальные – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Внешнеэкономическая деятельность – внешнеторговая, инвестиционная и иная деятельность, включая производственную кооперацию, в области международного обмена товарами, информацией, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности, в том числе исключительными правами на них (интеллектуальная собственность).

Внешние условия – влияющие на состояние и использование территории экологические, инфраструктурные и ресурсные факто-ры ее окружения.

Внутренний водопровод – система трубопроводов и устройств, обеспечивающая подачу воды к санитарно-техническим приборам, пожарным кранам и технологическому оборудованию, обслуживающая одно здание или группу зданий и сооружений и имеющая общее водоизмерительное устройство от сети водопровода населенного пункта или промышленного предприятия.

Внутренняя канализация – система трубопроводов и устройств в объеме, ограниченном наружными поверхностями ограждающих конструкций и выпусками до первого смотрового колодца, обеспечивающая отведение сточных вод от санитарно-технических приборов и технологического оборудования и при необходимости локальными очистными сооружениями, а также дождевых и талых вод в сеть канализации соответствующего назначения населенного пункта или промышленного предприятия.

Газоснабжение – одна из форм энергоснабжения, представляющая собой деятельность по обеспечению потребителей газом, в том числе деятельность по формированию фонда разведанных месторождений газа, добыче, транспортировке, хранению и поставкам газа.

Гарантийный срок – период, на который подрядчик гарантирует бесплатное выполнение работ, связанных с устранением допущенных по его вине недостатков, выявленных в установленный договором срок.

Государственные градостроительные нормативы и правила – нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органами архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех видов.

Государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (санитарные правила) – нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний.

Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).

Государственный земельный кадастр:

– систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (сведения государственного земельного кадастра);

– систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах, имеющих права на земельные участки.

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственный контракт – договор поставки товаров (работ, услуг) для государственных нужд, заключаемый между государственным заказчиком и победителем конкурса в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государственный контроль (надзор) – проведение проверки выполнения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при осуществлении их деятельности обязательных требований к товарам (работам, услугам), установленных федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами (обязательные требования).

Государственный санитарно-эпидемиологический надзор – деятельность по предупреждению, обнаружению, пресечению нарушений законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения в целях охраны здоровья населения и среды обитания.

Градостроительная деятельность (градостроительство) – деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Градостроительная документация – документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Градостроительная ценность территории – мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию.

Градостроительный регламент – совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны; предпочтения и ограничения (в том числе обременения, запрещения и сервитуты) изменения состояния и использования территории, включая недвижимость.

Градостроительный устав (кодекс) – закон субъекта Российской Федерации, определяющий порядок осуществления градостроительной деятельности на его территории.

Деятельность инвестиционная:

– вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

– финансовая база для процессов воспроизводства в материальной сфере и ее нормального функционирования, а также основа сохранения и развития строительной отрасли независимо от избранного (или виртуального) варианта политического развития. Инвестиционная активность и образующие ее финансовые средства и источники – один из главных показателей потенциального развития общенационального хозяйства любой экономически развитой страны, о чем свидетельствует опыт таких экономически развитых стран с федеративным устройством, как США, Германия, Франция, а также представляет определенный интерес и опыт развития инвестиционно-строительной сферы Японии.

Деятельность инвестиционно-строительная – одна из ведущих форм материального и социального развития общества, при рациональной организации системы ее управления может обеспечить высокую эффективность финансовых вложений. Однако сроки окупаемости (возвратности) здесь значительно больше, чем в других сферах деятельности (например, в торговле, при производстве продуктов повышенного спроса), что требует более строгого научного подхода к разработке и реализации государственной инвестиционно-строительной политики с учетом влияния не только переходного периода, экономического кризиса, но и дальнейшего ее оживления и роста. Эта политика должна базироваться на учете особенностей инвестиционно-строительной продукции – длительности ее создания (цикла), территориальной закрепленности (нескладируемости конечной продукции) и др.

Договор – соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор аренды – по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор безвозмездный – договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Договор бытового подряда – подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Договор бытового подряда является публичным договором. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным Гражданским кодексом Российской Федерации, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Договор в пользу третьего лица – договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Договор возмездный – договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Договор подряда – соглашение, по которому подрядчик обязуется выполнить определенную работу по заданию заказчика, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда (контракт) на капитальное строительство (договор на строительство) – документ, устанавливающий обязательства сторон, участвующих в его заключении и выполнении, по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, а также производству отдельных видов и комплексов подрядных работ, являющихся объектами строительства. Одним из признаков договора на строительство является продолжительность (от даты начала до даты окончания) его исполнения, которая определяет необходимость распределения производимых затрат на ряд отчетных периодов.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ – по этому договору подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Договор предварительный – договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) – по этому договору двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной цели, не противоречащей закону. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Договор страхования – соглашение между Страховщиком и Страхователем, в силу которого Страховщик обязуется при наступлении страхового случая произвести страховую выплату Страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор страхования, а Страхователь обязуется уплатить страховые взносы в установленные договором страхования сроки. Договор страхования может содержать и другие условия, определяемые по соглашению сторон, и должен отвечать общим условиям действительности сделки, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.

Договор строительного подряда – по этому договору подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иную строительную работу, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, принять ее результат и уплатить за нее обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору применяются соответствующие нормы параграфа 2 главы 37 раздела IV Гражданского кодекса Российской Федерации о правах заказчика по договору бытового подряда.

Договорная (свободная) цена на строительную продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг) – цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

Документация градостроительная (ГСД) – документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Документация градостроительная для территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований – документация, включающая в себя градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских поселений. Градостроительнаядокументацияо градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя:

– территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);

– генеральные планы городских и сельских поселений;

– проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя:

– проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений;

– проекты межевания территорий;

– проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Документация градостроительная о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации (градостроительная документация федерального уровня) – документация, включающая в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Российской Федерации или части их территорий (консолидированные схемы градостроительного планирования). В градостроительной документации федерального уровня определяется сфера взаимных интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности.

Документация градостроительная о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) и частей территорий субъектов Российской Федерации (градостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) – документация, включающая в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации). В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области градостроительства.

Документация землеустроительная – документы, полученные в результате проведения землеустройства.

Документация исходно-разрешительная (ИРД) – изначальная документация, позволяющая заказчику заключить договор с проектной организацией на проектирование градостроительного или архитектурно-строительного объекта.

Документация конкурсная:

– комплект документов, содержащий исходную информацию о характеристиках объекта и предмета конкурса, а также об условиях и процедуре конкурса;

– комплект документов, содержащих требования и критерии оценки исполнителей по их финансовому положению и квалификации, исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета конкурса, условиях и процедурах конкурса.

Документация о предварительном отборе – комплект документов, содержащих требования и критерии оценки исполнителей по их финансовому положению и квалификации, краткую информацию о предмете конкурса.

Документация предпроектная – документация на стадиях: градостроительная концепция (ГК) социально-экономического развития округа, проект детальной планировки (ПДП), архитектурная концепция (АК).

Документация проектная – документация на стадиях: эскизный проект застройки (ЭПЗ), проект застройки (ПЗ), рабочий проект застройки (РПЗ), эскизный проект (ЭП), технико-экономическое обоснование (ТЭО), проект (П), рабочий проект (РП), рабочая документация (РД).

Документация тендерная – комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Документация техническая – комплект документов, включающий систему графических, расчетных и текстовых материалов, используемых при строительстве, реконструкции, техническом перевооружении и капитальном ремонте, а также в процессе эксплуатации зданий и сооружений.

Доходы бюджета – денежные средства, поступающие в безвозмездном и безвозвратном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации в распоряжение органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Заказ городской – составная часть городской инвестиционной программы, включающая объекты, финансирование проектирования и строительства которых осуществляется из городских источников и гарантируется Правительством Москвы в пределах установленных им лимитов.

Заказчик – уполномоченное на то инвестором физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации; заказчик ЖКХ – юридическое лицо, имеющее намерение по присоединению своих теплопотребляющих установок и (или) тепловых сетей к тепловым сетям теплоснабжающей организации.

Заказчик городской – юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление функций заказчика, выигравшее конкурс (тендер) на реализацию объекта городского заказа и заключившее договор (контракт) с городским инвестором. Городской заказчик организует проектирование, строительство и сдачу в эксплуатацию объектов городского заказа в сроки и по цене не выше установленной по итогам конкурса (тендера) и в соответствии с утвержденными технико-экономическими показателями и требованиями к качеству строительства, если иное не определено в договоре (контракте). По отдельным объектам городского заказа функции городского заказчика могут быть возложены распорядительным документом Правительства Москвы без проведения конкурса (тендера).

Заказчик государственный:

– государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика), наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта.;

– государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами.

Заказчик-застройщик – гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Застроенная территория – территория, на которой имеются существующие или строящиеся, а также предусмотрены намечаемые к строительству здания и сооружения, учитываемые при планово-высотном размещении транспортных коммуникаций и имеющие с ним общую систему поверхностного водоотвода и благоустройства.

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Затраты (издержки) инвестиционные – затраты на создание, приобретение внеоборотных активов, не предназначенных для продажи.

Затраты косвенные (накладные) – расходы, связанные с организацией и управлением производством строительных работ, относящиеся к деятельности строительной организации в целом, которые включаются в себестоимость объектов учета с помощью специальных методов. К ним относятся административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников строительства, расходы на организацию работ на строительных площадках, прочие накладные расходы.

Затраты прямые – расходы, связанные с производством строительных работ, которые можно прямо и непосредственно включать в себестоимость работ по соответствующим объектам учета.

Заявка на участие в конкурсе – комплект документов, составленных с соблюдением условий конкурсной документации, содержащих предложение участника конкурса заключить контракт в отношении конкретного предмета конкурса.

Здание жилое – здание, предназначенное для постоянного проживания людей (жилой дом), а также для проживания людей в течение срока работы или учебы (общежитие).

Здания жилые – здания, предназначенные для непременного проживания: жилые дома, входящие в жилищный фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приютов для престарелых и инвалидов).

Здания здравоохранения – здания, предназначенные для лечебных целей. Отнесение зданий здравоохранения к данному типу осуществляется исходя из целей их использования, в соответствии с классификатором основных фондов.

Здания коммерческие – административные здания и все здания, предназначенные для оптовой и розничной торговли, сервиса. Отнесение коммерческих зданий к данному типу осуществляется исходя из целей их использования, в соответствии с классификатором основных фондов.

Здания нежилые – здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Отнесение построенных нежилых зданий к тому или иному типу осуществляется исходя из целей их использования, в соответствии с классификатором основных фондов.

Здания промышленные – здания, используемые для производства, монтажных работ, складирования на промышленных предприятиях. Отнесение промышленных зданий к данному типу осуществляется исходя из целей их использования, в соответствии с классификатором основных фондов.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Землеустроительная документация – документы, полученные в результате проведения землеустройства.

Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Земли поселений – земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их границами от земель других категорий.

Зонирование правовое – деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Зоны жилые – зоны, предназначенные для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия). К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур – зоны, предназначенные для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.

Иждивение подрядчика – если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика – из его материалов, его силами и средствами. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

Имущество организации – основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, прочие запасы, денежные средства и прочие финансовые активы.

Инвентаризация (технический учет) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Инвестиции:

– денежные средства, ценные бумаги или иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

– денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Инвестиции долгосрочные – затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи, за исключением долгосрочных финансовых вложений в государственные ценные бумаги, ценные бумаги и уставные капиталы других предприятий.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций;

– вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестиционный фонд – имущественный комплекс, находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров этого акционерного общества или учредителей доверительного управления.

Инвестиция иностранная – вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, в том числе денег, ценных бумаг (в иностранной валюте и валюте Российской Федерации), иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальную собственность), а также услуг и информации.

Инвестиция иностранная прямая – приобретение иностранным инвестором не менее 10 процентов доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале коммерческой организации, созданной или вновь создаваемой на территории Российской Федерации в форме хозяйственного товарищества или общества в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации; вложение капитала в основные фонды филиала иностранного юридического лица, создаваемого на территории Российской Федерации; осуществление на территории Российской Федерации иностранным инвестором как арендодателем финансовой аренды (лизинга) оборудования, указанного в разделах XVI и XVII Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности Содружества Независимых Государств (ТН ВЭД СНГ), таможенной стоимостью не менее 1 000 000 рублей.

Инвестор:

– юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств;

– субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование;

– физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы);

– юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей.

Инвестор (заказчик) городской – орган управления Правительства Москвы, уполномоченный осуществлять функции инвестора по реализации инвестиционных проектов строительства городской инвестиционной программы.

Инвестор городской – орган исполнительной власти Москвы, субъект инвестиционно-строительной деятельности, осуществляющий финансирование проектирования и строительства объектов городского заказа.

Инвестор иностранный:

– иностранное юридическое лицо, гражданская правоспособность которого определяется в соответствии с законодательством государства, в котором оно учреждено, и которое вправе, в соответствии с законодательством указанного государства, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом, гражданская правоспособность которой определяется в соответствии с законодательством государства, в котором она учреждена, и которая вправе, в соответствии с законодательством указанного государства, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации;

– иностранный гражданин, гражданская правоспособность и дееспособность которого определяются в соответствии с законодательством государства его гражданства и который вправе, в соответствии с законодательством указанного государства, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; лицо без гражданства, которое постоянно проживает за пределами Российской Федерации, гражданская правоспособность и дееспособность которого определяются в соответствии с законодательством государства его постоянного места жительства и которое вправе, в соответствии с законодательством указанного государства, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации;

– международная организация, которая вправе, в соответствии с международным договором Российской Федерации, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации;

– иностранные государства в соответствии с порядком, определяемым федеральными законами.

Инвесторская смета (расчет, калькуляция издержек) – комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком. В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержания службы заказчика, занимающейся строительством, и т. п.

Индексы стоимости (цен, затрат) в строительстве – отношения текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов или ресурсно-технологические модели строительной продукции, а также ее отдельных калькуляционных составляющих. Индексы выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой. Ресурсно-технологическая модель (РТМ) на продукцию капитального строительства в целом или на ее отдельные составляющие – это унифицированный набор ресурсов, характеризующий базисный уровень расхода материалов, изделий, конструкций, строительных машин, энергоресурсов, труда работников строительства и др. РТМ могут быть отраслевыми (подотраслевыми), по видам зданий (сооружений), видам работ и конструктивным элементам, по отдельным калькуляционным элементам и видам затрат.

Интересы государственные в области градостроительной деятельности – интересы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в обеспечении условий для устойчивого развития поселений и межселенных территорий, функционирования государственных систем инженерной и транспортной инфраструктур, сохранения природных ресурсов, охраны государственных объектов историко-культурного и природного наследия, территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов. В случае если градостроительная деятельность противоречит государственным интересам, такая деятельность может быть прекращена.

Интересы частные в области градостроительной деятельности – интересы граждан и юридических лиц в связи с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках. Градостроительная деятельность граждан и юридических лиц может быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Информация – сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления.

Информация конфиденциальная – информация о новых решениях, технических знаниях, в том числе не защищаемых законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна. Сторона, получившая такую информацию, не вправе сообщать ее третьим лицам без согласия другой стороны. Порядок и условия использования такой информации определяются соглашением сторон.

Инфраструктура инженерная, транспортная и социальная – комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселений и межселенных территорий.

Исполнитель – организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Исполнитель конкурса:

– юридическое лицо (сертифицированная инжиниринговая фирма), привлекаемое организатором конкурса для подготовки конкурсной (тендерной) документации, публикации объявлений о проведении конкурса, организационного обеспечения конкурса и выполнения других функций, которые организатор конкурса или конкурсная комиссия ему делегирует;

– юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по выполнению работ, оказанию услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве.

Использование территории – осуществление на ней определенных видов деятельности (функций).

Кадастр государственный градостроительный – государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Канализационная сеть – система трубопроводов, каналов или лотков и сооружений на них для сбора и отведения сточных вод.

Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Капитальный ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения):

– ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые;

– замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением (МДС 13–1.99);

– ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Карта (план) объекта землеустройства – документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Квартира:

– помещение, оборудованное и используемое для постоянного проживания, обособленное от других помещений, не имеющее с ним внутреннего сообщения и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий коридор или непосредственно наружу;

– часть здания, предназначенная для проживания семьи различного численного состава или одного человека, содержащая жилые и подсобные помещения и имеющая отдельный выход на лестничную клетку, галерею, в коридор или наружу.

Комиссия конкурсная:

– создается для оценки предложений претендентов и выбора победителя конкурса;

– коллегиальный рабочий орган, формируемый организатором конкурса для проведения предварительного отбора, утверждения конкурсной документации, осуществления конкурсных процедур, включая оценку и сопоставление заявок, определение победителя конкурса.

Комиссия приемочная рабочая – комиссия, назначаемая в установленном порядке для приемки выполненных работ по законченному строительному объекту.

Комитет тендерный – постоянный или временный орган, создаваемый заказчиком или организатором для организации и проведения торгов.

Коммуникационные пространства – магистральные зоны, помещения зданий и сооружений, участков, предназначенные, главным образом, для движения по ним людских потоков.

Коммуникационные пути – магистральные части коммуникационных пространств, предназначенных исключительно для движения.

Компенсационные выплаты – платежи, осуществляемые в соответствии с Федеральным законом в счет возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью потерпевшего, в случаях, если страховая выплата по обязательному страхованию не может быть осуществлена вследствие неисполнения причинителем вреда обязанности по страхованию или применения к страховщику процедуры банкротства либо если причинитель указанного вреда неизвестен.

Комплекс мобильных (инвентарных) зданий и (или) сооружений – совокупность мобильных (инвентарных) зданий и (или) сооружений, предназначенных для выполнения взаимосвязанных эксплуатационных задач.

Комплекс пусковой – совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, которые обеспечивают выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и могут эксплуатироваться с поставкой на стройки в виде комплектов блочных устройств.

Комплектное изделие – законченное сборкой изделие, удовлетворяющее требованиям соответствующих стандартов или технических условий и имеющее в составе своей конструкции встроенные элементы, а также общую оболочку и (или) каркас.

Конкурс – способ выявления поставщика (исполнителя) товаров (работ, услуг) для государственных нужд, обеспечивающего лучшие условия исполнения государственного контракта.

Конкурс инвестиционный закрытый – конкурс, участниками которого выступают юридические и физические лица, получившие приглашение на участие в конкурсе, круг которых определен организатором конкурса.

Конкурс инвестиционный открытый – конкурс, участниками которого выступают любые заинтересованные юридические или физические лица.

Контракт государственный на выполнение подрядных работ для государственных нужд:

– основной документ, определяющий права и обязанности государственного заказчика и подрядчика на строительные, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников;

– контракт, по которому подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному заказчику а государственный заказчик обязуется принять результаты выполненных работ и оплатить их или обеспечить их оплату. На основе этого контракта осуществляются подрядные строительные работы, проектные и проектно-изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников.

Контракт на выполнение подрядных работ – договор, заключаемый между заказчиком, либо заказчиком-застройщиком, либо службой заказчика в жилищно-коммунальном хозяйстве, в соответствии с которым заказчик на договорной основе передал часть своих функций по осуществлению организации и финансированию строительства или обслуживанию объектов жилищно-коммунального хозяйства, и победителем конкурса в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Контроль (надзор) государственный – проведение проверки выполнения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, при осуществлении их деятельности, обязательных требований к товарам (работам, услугам), установленных федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Контроль внутренний – деятельность организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, по выявлению операций, подлежащих обязательному контролю, и иных операций с денежными средствами или иным имуществом, связанных с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем.

Контроль и надзор за выполнением договора строительного подряда – контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных материалов, а также целевым использованием средств и обоснованностью стоимости работ.

Контроль обязательный – совокупность принимаемых уполномоченным органом мер по контролю за операциями с денежными средствами или иным имуществом, осуществляемому на основании информации, представляемой ему организациями, осуществляющими такие операции, а также по проверке этой информации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Котельная – комплекс зданий и сооружений, здание или помещения с котлом (теплогенератором) и вспомогательным технологическим оборудованием, предназначенным для выработки теплоты в целях теплоснабжения.

Красные линии:

– границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях;

– границы улиц, проездов.

Купол – полусферическое покрытие здания (или его части) круглой, квадратной или многоугольной формы. Куполами называют также многочастные сомкнутые своды. Название «купол» относят и к наружным покрытиям храмов.

Лимит на размещение отходов – предельно допустимое количество отходов конкретного вида, которые разрешается размещать определенным способом на установленный срок в объектах размещения отходов с учетом экологической обстановки на данной территории.

Лицензионные требования и условия – совокупность установленных положениями о лицензировании конкретных видов деятельности требований и условий, выполнение которых лицензиатом обязательно при осуществлении лицензируемого вида деятельности.

Лицензирование – мероприятия, связанные с предоставлением лицензий, переоформлением документов, подтверждающих наличие лицензий, приостановлением и возобновлением действия лицензий, аннулированием лицензий и контролем лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами, при осуществлении лицензируемых видов деятельности, соответствующих лицензионных требований и условий.

Лицензируемый вид деятельности – вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с Федеральным законом.

Лицензирующие органы – федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие лицензирование в соответствии с Федеральным законом.

Лицензия – специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Макет – изделие, являющееся изображением проектного решения в установленном масштабе, которое собирается из темплетов или моделей. Макет может быть: двухмерным, трехмерным. В зависимости от стадии разработки различают: проектный макет, рабочий макет.

Материалоемкость:

– количество материала в готовом изделии, отнесенное на 1 кв. м изделия;

– количественная характеристика расхода материальных ресурсов на изготовление продукции.

Материальные ресурсы – собирательный термин, обозначающий разнообразные вещественные элементы производства, используемые преимущественно в качестве предметов труда в основных и вспомогательных производственных процессах: различные виды сырья, материалов, ресурсов топливно-энергетических (всех видов топлива и энергии).

Метод нормирования – способ разработки норм, нормативов или нормативных показателей расхода ресурсов;

– способ разработки нормативных показателей расхода, потерь, отходов и запаса сырья, материалов, топлива и энергии, предполагающий рассмотрение всей совокупности фактических данных, выделение и учет основных нормообразующих факторов.

Метод ресурсный определения стоимости строительства – калькулирование ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектных решений, в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах.

Муниципальная собственность – собственность муниципального образования.

Муниципальное образование – городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, предусмотренная Федеральным законом, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.

Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Надзор авторский в строительстве – осуществление контроля проектными организациями-представителями за капитальным строительством: проверка соответствия выполненных работ проектным решениям, соблюдения технологии и качества производства работ требованиям СНиП, соответствия сертификатов (паспортов) и другой технической документации на конструкции, детали, стройматериалы и оборудование стандартам, техническим условиям и проектным решениям; разработка предложений о снижении стоимости, улучшении качества, сокращении продолжительности строительства и совершенствовании организации и технологии производства работ. Заказчик и генеральный проектировщик заключают договор на осуществление авторского надзора на весь период строительства.

Надзор государственный – надзор за строительством объектов с целью выявления и устранения нарушений, отступлений от проекта и соблюдения требований нормативных документов и стандартов, осуществляемый соответствующими государственными органами по подведомственным им вопросам и видам работ.

Недвижимое имущество (недвижимость) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, права на которые подлежат государственной регистрации.

Незастроенная территория – территория, на которой отсутствуют все виды наземной, надземной и подземной застройки, ограничивающие применение основных норм проектирования.

Норма расхода материальных ресурсов – количество материальных ресурсов, необходимое для производства единицы продукции (работ).

Нормальная эксплуатация – эксплуатация, осуществляемая (без ограничений) в соответствии с предусмотренными в нормах или заданиях на проектирование технологическими или бытовыми условиями.

Нормативная документация (нормативный документ):

– документ, устанавливающий правила, общие принципы или характеристики, касающиеся различных видов деятельности или их результатов. Примечание: термин «нормативный документ» является родовым термином, охватывающим такие понятия, как стандарты и иные нормативные документы по стандартизации (в ранее принятых документах по стандартизации до окончания срока их действия или пересмотра допускается применение термина «нормативно-технический документ» без его замены на термин «нормативный документ по стандартизации»), нормы, правила, своды правил, регламенты и другие документы, соответствующие основному определению;

– документ, устанавливающий правила, общие принципы или характеристики, касающиеся различных видов деятельности или их результатов.

Примечание: термин «нормативный документ» в строительстве охватывает такие понятия, как стандарты, строительные нормы и правила, технические условия и т. п.

Нормативный показатель – переменная величина, выражающая конкретное количественное значение объекта нормирования. Применительно к предметам труда этот показатель характеризует использование (расход, потери и отходы, запасы) сырья, материалов, топлива и энергии в сфере производства и обращения.

Нормы производственные – нормы, устанавливающие величину затрат труда и материальных ресурсов на производство единицы объема работ (единицы продукции).

Нормы ресурсные сметные – выраженные в физических измерителях затраты труда рабочих, технических и материальных ресурсов, нормируемых для выполнения определенного вида или комплекса работ.

Нормы труда – нормы выработки, времени, обслуживания – устанавливаются для работников в соответствии с достигнутым уровнем техники, технологии, организации производства и труда.

Нужды государственные – потребности Российской Федерации в работах, услугах, обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, внебюджетных источников финансирования, включая государственные внебюджетные фонды Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.

Нужды муниципальные – потребности муниципального образования в работах и услугах, обеспечиваемые за счет средств муниципального бюджета, внебюджетных фондов и заимствований.

Обеспечение соответствия – процедура, результатом которой является заявление, дающее уверенность в том, что продукция, процесс или услуга соответствуют заданным требованиям.

Общее имущество в многоквартирном доме – общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Объект градостроительной деятельности – территория Российской Федерации, части территории Российской Федерации, территории субъектов Российской Федерации, части территорий субъектов Российской Федерации, территории поселений, части территорий поселений, территории других муниципальных образований, части территорий других муниципальных образований; объекты недвижимости и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях. Для объектов градостроительной деятельности разрабатывается градостроительная документация.

Объект градостроительный (ГСО) – объект организации экологически комфортной среды на макропространственной территории (округ, район, микрорайон, квартал).

Объект инвестиционной деятельности – вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства Российской Федерации, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.

Объект конкурса (торга) – объект, совокупность объектов, пусковой комплекс, к которому относится предмет конкурса.

Объект незавершенного строительства – вновь создаваемый объект недвижимости, строительство которого не завершено в соответствии с установленными строительными нормами и правилами и в отношении которого отсутствуют надлежащим образом оформленный акт о вводе в эксплуатацию и акт сдачи-приемки.

Объект строительства – отдельно стоящее здание (производственный корпус или цех, склад, вокзал, овощехранилище, жилой дом, клуб и т. п.) или сооружение (мост, тоннель, платформа, плотина и т. п.) со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т. п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также при необходимости с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т. п.).

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Объект учета по договору – может быть строительство одного и нескольких объектов или выполнение отдельных видов работ на объектах, возводимых по одному проекту.

Объекты жилищно-коммунального назначения – объекты внешнего благоустройства территории городов и населенных пунктов (зеленые насаждения, городские дороги и элементы их благоустройства, пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории, уличное освещение, объекты санитарной уборки и др.), а также обустроенные площадки, стоянки, участки, устройства и конструкции из различных видов материалов, размещенные на придомовой территории.

Объекты землеустройства – территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Объекты недвижимости в градостроительстве – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абзаце первом пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Объем незавершенного строительства – в стоимостном выражении это фактически освоенные вложения по неоконченным и не введенным в действие строительным объектам по состоянию на конец года.

Ограждающие конструкции – конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.

Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Организатор конкурса:

– уполномоченный городским заказчиком орган, обеспечивающий подготовку и проведение конкурса. Часть своих функций организатор конкурса может передавать конкурсной комиссии или исполнителю конкурса;

– заказчик (инвестор) – держатель инвестиционных ресурсов, ответственный за проведение конкурса; юридическое лицо, которому заказчик на договорной основе передал часть своих функций по проведению конкурса;

– государственный заказчик в лице федерального органа исполнительной власти, а также юридическое лицо, которому государственный заказчик на условиях договора передал часть своих функций по проведению конкурса;

– юридическое лицо, осуществляющее деятельность по организации и проведению коммерческих или инвестиционных конкурсов для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов.

Организатор конкурса субподрядных организаций – юридическое лицо, обеспечивающее подготовку и проведение конкурсного отбора субподрядных организаций. В качестве организатора конкурса субподрядных организаций выступает генподрядная строительная (проектная) организация или непосредственно городской заказчик. Взаимоотношения между заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиком регулируются статьей 706 ГК РФ. Часть своих функций организатор конкурса может передавать конкурсной комиссии или исполнителю конкурса.

Организатор торгов – лицо, которому заказчиком поручено проведение торгов.

Организация генеральная (генподрядная) строительная или проектная – организация, которая на основании заключенного договора (контракта) с заказчиком несет ответственность за своевременное и качественное выполнение всех предусмотренных договором строительных и проектных работ с привлечением, при необходимости, других организаций в качестве субподрядчиков.

Организация инженерная (Инженер) – физическое или юридическое лицо, действующее от имени Заказчика и осуществляющее контроль и надзор за ходом строительства объектов.

Организация проектная – организация, выполняющая проектно-изыскательские работы.

Организации строительные – организации различных организационно-правовых форм, выполняющие строительные работы и имеющие согласно законодательству Российской Федерации статус юридического лица.

Организация субподрядная – специализированная подрядная организация, привлекаемая на договорных началах для выполнения на возводимом объекте отдельных или комплексов монтажных и специальных строительных работ, либо специализированная проектная организация, привлекаемая для разработки отдельного проекта или его части.

Отбор предварительный – процедура оценки финансового положения и квалификации исполнителей с целью отбора из их числа участников конкурса.

Отношения договорные – отношения, возникающие в соответствии с условиями обязательств, определенных в договоре подряда, и требованиями закона, иных правовых и нормативных актов, которые обязательны для выполнения.

Оферта – предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации (ТД).

Охраняемые объекты:

– здания, строения, сооружения, прилегающие к ним территории и акватории, транспортные средства, а также грузы, в том числе при их транспортировке, денежные средства и иное имущество, подлежащие защите от противоправных посягательств;

– здания, строения и сооружения, в которых размещены федеральные органы государственной власти, прилегающие к указанным зданиям, строениям и сооружениям территории и акватории, подлежащие защите в целях обеспечения безопасности объектов государственной охраны, а также здания, строения и сооружения, прилегающие к ним территории и акватории, находящиеся в оперативном управлении федеральных органов государственной охраны.

Памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.

Перевооружение техническое действующих предприятий (объектов) – установка на существующих площадях дополнительного оборудования, переустройство отопительных, вентиляционных, природоохранных и иных систем с частичной перестройкой (усиление несущих конструкций, замена перекрытий и т. д.), расширением существующих или строительством новых объектов подсобного и обслуживающего назначения.

План генеральный – градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта Российской Федерации. Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

План инженерно-топографический – картографическое изображение на специальном плане, созданном или обновленном в цифровой, графической и иных формах, элементов ситуации и рельефа местности (в том числе дна водотоков, водоемов и акватории), ее планировки, пунктов (точек) геодезической основы, существующих зданий и сооружений (подземных, наземных и надземных) с их техническими характеристиками.

Площадка строительная:

– место строительства новых, а также реконструкции, расширения, технического перевооружения и (или) ремонта существующих объектов недвижимого имущества (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов);

– место строительства и (или) монтажа, ремонта, реконструкции, расширения и (или) технического перевооружения сооружений, в том числе плавучих и буровых установок, а также машин и оборудования, нормальное функционирование которых требует жесткого крепления на фундаменте или к конструктивным элементам зданий, сооружений или плавучих сооружений.

Подразделение организации обособленное – любое территориально обособленное от организации подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание стационарного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.

Подрядчик – физическое и юридическое лицо, которое выполняет работы или услуги по договору подряда и (или) государственному контракту.

Подрядчик генеральный (генподрядчик) – подрядчик, привлекший к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков).

Пользователи объектов инвестиционной деятельности – инвесторы, а также другие физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности. В случае если пользователь объекта инвестиционной деятельности не является инвестором, взаимоотношения между ним и инвестором определяются договором (решением) об инвестировании в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Помещение – пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.

Помещение жилое – комната, в которой по действующим нормам возможно оборудование постоянных спальных мест для проживающих (общие комнаты, спальни).

Помещение индивидуального обслуживания (функциональное) – кабинет, где осуществляется самообслуживание или обслуживание маломобильного посетителя персоналом учреждения (предприятия). Габариты кабины (кабинета) должны учитывать, как правило, возможность размещения также сопровождающего лица.

Помещение общественного назначения – встроенное в жилой дом или пристроенное к нему помещение, предназначенное для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности проживающих в доме людей.

Поставщик – юридическое или физическое лицо, обеспечивающее по договору поставку товара или услуг потребителю.

Постройка самовольная – жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Потребитель – гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Правила застройки – нормативный правовой акт органа местного самоуправления, устанавливающий порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований. Правила застройки в городах Москве и Санкт-Петербурге принимаются в соответствии с пунктом 3 статьи 23 Федерального закона от 7 мая 1998 года № 73-Ф3 «Градостроительный кодекс Российской Федерации».

Правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) (правила застройки) – нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.

Правовое зонирование – деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Правонарушение в области строительства – нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий, в том числе повлекшие потерю несущей способности зданий, сооружений или их составных частей либо снижение прочностных параметров производимых строительных материалов, конструкций и изделий, а также строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства.

Предмет конкурса (торга):

– совокупность работ, услуг, необходимых для осуществления проектирования и (или) строительства объекта конкурса;

– конкретные виды работ и услуг, по которым проводится конкурс.

Предмет торгов – конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги.

Предприятие – завод, фабрика, шахта, порт, электростанция, карьер, складская база, нефтяные и газовые промыслы, лесозаготовительные, торфодобывающие и другие промышленные предприятия и организации.

Предприятие – предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Представительство – обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения, которое представляет интересы юридического лица и осуществляет их защиту. Представительства не являются юридическими лицами. Они наделяются имуществом создавшего их юридического лица и действуют на основании утвержденных им положений. Руководители представительств назначаются юридическим лицом и действуют на основании его доверенности. Представительства должны быть указаны в учредительных документах создавшего их юридического лица.

Претендент – лицо, решившее принять участие в торгах до момента регистрации оферты.

Прибыль (плановые накопления) сметная – сумма средств, необходимая для покрытия отдельных (общих) расходов строительных организаций, не относимых на себестоимость работ, и являющаяся нормативной (гарантированной) частью стоимости (цены) строительной продукции.

Приемочный контроль – контроль, выполняемый по завершении строительства объекта или его этапов, скрытых работ и других объектов контроля. По его результатам принимается документированное решение о пригодности объекта контроля к эксплуатации или выполнению последующих работ. Приемочный контроль одного и того же показателя может осуществляться на нескольких уровнях и разными методами (например, плотность грунта отдельных слоев и насыпи в целом). При этом результаты контроля низшего уровня могут служить предметом контроля высшего уровня (например, акты освидетельствования скрытых работ по приемке основания насыпи представляются при приемке насыпи в целом). Результаты приемочного контроля фиксируются в актах освидетельствования скрытых работ, актах промежуточной приемки ответственных конструкций, актах испытания свай пробной нагрузкой и других документах, предусмотренных действующими нормативами по приемке строительных работ, зданий и сооружений.

Приоритетный инвестиционный проект:

– инвестиционный проект, суммарный объем иностранных инвестиций в который составляет не менее 1 000 000 000 рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона), или инвестиционный проект, в котором минимальная доля (вклад) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет не менее 100 000 рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона), включенные в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации;

– инвестиционный проект, суммарный объем капитальных вложений в который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, включенный в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Проект – проектно-сметная документация, разработанная для конкретного объекта в соответствии с требованиями СНиП на порядок разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации.

Проект архитектурный – архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Проект на строительство коммерческий – строительство объекта за счет собственных и заемных средств физических и юридических лиц без привлечения бюджетных источников финансирования.

Проект планировки:

– градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая в соответствии с установленными в генеральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной структуры:

– красные линии и линии регулирования застройки;

– границы земельных участков (при разработке проектов межевания территорий в составе проектов планировки);

– размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения;

– плотность и параметры застройки;

– параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории. Проект планировки может включать в себя эскиз застройки и благоустройства территории.

Проекты застройки – проекты, разрабатываемые для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.

Производственные помещения – замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей.

Производство строительное незавершенное:

– затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на строительство; к незавершенному строительному производству относятся незаконченные работы по организациям, их очередям, пусковым комплексам и объектам, являющимся объектами учета затрат. Незавершенное производство состоит из затрат на производство строительных работ, выполненных собственными силами, а также стоимости работ субподрядных организаций, принятых и оплаченных генподрядчиками за период с начала исполнения договора на строительство.

Пролет (объемный) – часть объема одноэтажного здания или одного из этажей многоэтажного здания, расположенная между двумя смежными вертикальными основными координационными плоскостями, ограничивающими размер модульного пролета.

Профессиональный риск – вероятность повреждения (утраты) здоровья или смерти застрахованного, связанная с исполнением им обязанностей по трудовому договору (контракту) и в иных установленных Федеральным законом случаях.

Пусконаладочные работы – комплекс работ, выполняемых в период подготовки и проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования оборудования. Примечание: пусконаладочные работы оплачивает заказчик за счет сводной сметы на ввод предприятий, зданий и сооружений в эксплуатацию, утвержденной в установленном порядке.

Работы дополнительные – обнаруженные в ходе строительства не учтенные в технической документации работы, необходимость которых определена либо заказчиком в одностороннем порядке, либо сторонами договора по согласованию. Проведение дополнительных работ, ведущих к увеличению сметной стоимости строительства, осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Работы общестроительные – массовые виды строительных работ при возведении зданий и сооружений. К основным общестроительным работам относятся земляные, бетонные, каменные работы, монтаж сборных несущих и ограждающих конструкций, отделочные, кровельные и гидроизоляционные работы, устройство полов, столярные и стекольные работы и др. Общестроительные работы выполняются, как правило, силами генподрядчика.

Работы подрядные – работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых входят строительные, монтажные работы, работы по ремонту зданий и сооружений, а также другие виды работ согласно договору на строительство.

Работы скрытые:

– работы, скрываемые последующими работами и конструкциями. Качество и точность этих работ невозможно определить после выполнения последующих отдельных видов работ;

– работы по устройству опор, обводов, фундаментов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций, прокладка водопроводных, канализационных и теплофикационных трубопроводов и других отдельных ответственных конструкций при ремонте и восстановлении зданий на просадочных грунтах. Данные работы должны подвергаться освидетельствованию и промежуточной приемке по мере их готовности, с составлением акта на каждый скрытый вид работы.

Работы специальные строительные – отдельные виды работ при строительстве зданий, сооружений, объектов, для выполнения которых генподрядчик на условиях субподрядного договора привлекает специализированные организации или заказчик заключает прямой договор со специализированными организациями. К специальным строительным работам относятся электромонтажные, сантехнические, слаботочные, противопожарные и охранные, теплоизоляционные, буровзрывные, а также монтаж технологического оборудования, возведение заводских труб, водопонижение грунтовых вод и др.

Разрешение на строительство – основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

Разрешение на строительство специальное – документ, разрешающий осуществлять строительство объектов недвижимости федерального значения и любых иных объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения в соответствии со специальными правилами использования территорий и специальными градостроительными нормативами, а также документ, выдаваемый на основании лицензии на проведение работ с использованием сведений, составляющих государственную тайну, в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной тайне.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве – использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.

Расходы накладные (косвенные):

– административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников строительства, расходы на организацию работ на строительных площадках, прочие накладные расходы;

– нормативные затраты для обеспечения процесса деятельности подрядчика.

Расходы постоянные – расходы, не зависящие непосредственно от объема строительных работ, удельный размер которых в себестоимости при увеличении объема работ сокращается, а при уменьшении увеличивается.

Расчет (смета, калькуляция издержек производства) подрядчика – комплект документов, предназначенных для обоснования подрядчиком своих предложений по свободной (договорной) цене на строительную продукцию. В нем приводится стоимость работ и затрат, предлагаемых подрядчиком к исполнению в соответствии с заключаемым договором подряда.

Расчеты локальные сметные – составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Расчеты объектные сметные – объединяют в своем составе данные из локальных сметных расчетов и локальных смет в целом на объект и подлежат уточнению, как правило, на основе рабочей документации.

Расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) сводные сметные – документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются и утверждаются отдельно на производственное и непроизводственное строительство. Они составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Расширение действующего предприятия – строительство дополнительных производств и отдельных объектов, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе, на территории действующего предприятия, примыкающих к нему или на обособленных площадках.

Региональные центры по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) – организации, созданные в республиках, входящих в состав Российской Федерации, в краях, областях, городах Москве и Санкт-Петербурге для проведения политики ценообразования в условиях рыночных отношений, включая информационное обеспечение участников инвестиционного процесса данными о текущем изменении цен на строительную продукцию.

Регистрация – процедура, посредством которой какой-либо орган указывает соответствующие характеристики продукции, процесса или услуги, или особенности органа, или лица в соответствующем общедоступном перечне.

Регламент градостроительный – совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Реконструкция (реставрация) объектов недвижимости – деятельность, направленная на сохранение, восстановление и использование объектов историко-культурного наследия в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации об охране памятников истории и культуры.

Реконструкция жилого дома – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных), замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

Реконструкция здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения):

– комплекс операций по переустройству действующего здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) в целях повышения технического уровня, улучшения технико-экономических показателей, условий эксплуатации и охраны окружающей среды;

– комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения).

Ремонт – комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности объекта и восстановлению ресурса изделия или его составных частей.

Ремонт зданий и сооружений капитальный – работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) в связи с их физическим износом и (или) разрушением на аналогичные или иные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения):

– комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) и восстановлению его ресурса или ресурса его составных частей;

– комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Ремонт здания капитальный – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Ремонт здания текущий – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Свободная (договорная) цена на строительную продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг) – цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

Себестоимость строительных работ – затраты строительной организации на их производство и сдачу заказчику.

Смета – документ, определяющий на основе проектных данных сметную стоимость строительства объекта, в том числе необходимые затраты на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретение оборудования, а также другие затраты, связанные с осуществлением строительства. При отсутствии иных указаний в договоре подрядчик обязан выполнять все работы в соответствии с проектно-сметной документацией.

Смета дополнительная – сметный документ на проведение и оплату дополнительных работ и затрат.

Сметная норма – совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, расхода материалов, изделий и конструкций и т. п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ. Состав и количество ресурсов в сметных нормах должны отвечать последним достижениям в области технологии и организации строительного производства, современному уровню оснащения строительно-монтажных организаций, отражать накопленный в строительстве передовой опыт, а также прогрессивные проектные решения, материалы, изделия и конструкции.

Сметно-нормативная (нормативно-информационная) база системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве – комплекс сборников сметных нормативов (государственных сметных норм и цен). На федеральном уровне указанные сборники вводятся в действие Госстроем России.

Сметные нормативные документы (сметные нормативы) – комплекс сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами и положениями, содержащими в себе необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей народного хозяйства.

Собираемость конструкций – свойство независимо изготовленных элементов обеспечивать возможность сборки из них конструкций зданий и сооружений с точностью их геометрических параметров, соответствующей предъявляемым к конструкциям эксплуатационным требованиям. Количественной характеристикой собираемости является уровень собираемости, который оценивают долей сборочных работ, выполняемых без дополнительных операций по подбору, пригонке или регулированию параметров элементов.

Собственная ходовая часть мобильного (инвентарного) здания или сооружения – транспортное устройство, предназначенное для передислокации мобильного (инвентарного) здания или сооружения контейнерного типа.

Примечание: собственная ходовая часть может быть съемной или несъемной.

Собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков.

Содержание здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) – комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) и техническому надзору за его состоянием.

Соискатель лицензии – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обратившиеся в лицензирующий орган с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление конкретного вида деятельности.

Соискатель свидетельства (в области сертификации), заявитель – лицо или орган, добивающиеся получения соответствующего свидетельства от органа по сертификации.

Сооружение – объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов и т. д.

Сооружение двойного назначения – инженерное сооружение производственного, общественного, коммунально-бытового или транспортного назначения, приспособленное (запроектированное) для укрытия людей, техники и имущества от опасностей, возникающих в результате последствий аварий на потенциально опасных объектах, а также от воздействия современных средств поражения.

Сооружения временные – все временные сооружения любого типа, устанавливаемые подрядчиком на строительной площадке и необходимые для выполнения и завершения работ.

Соответствие – соответствие продукции, процесса или услуги установленным требованиям.

Социальная инфраструктура – комплекс объектов обслуживания и взаимосвязей между ними, наземных и дистанционных, в пределах градостроительного образования (территории, поселения, группы поселений и др.).

Специфика управления строительством – определяется особенностями ее подотраслей, входящих в состав строительной отрасли. К основным особенностям относят: неподвижность и территориальную закрепленность строительной продукции, а следовательно, мобильность исполнителей и орудий труда и усложнение координации деятельности строительных структур; большую продолжительность производственного цикла; большое влияние природных факторов и усиление экологических требований и др.

Срок гарантийный:

– период, на который подрядчик гарантирует бесплатное выполнение работ, связанных с устранением допущенных по его вине недостатков, выявленных в установленный договором срок;

– период, на который подрядчик гарантирует качество выполненной работы и обязуется устранить допущенные по его вине недостатки за свой счет. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока. Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все составляющие результаты работы. Гарантийный срок начинает течь с момента передачи объекта заказчику (подписания актов сдачи-приемки).

Срок окупаемости инвестиционного проекта – срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта с использованием прямой иностранной инвестиции до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат коммерческой организации с иностранными инвестициями, или филиала иностранного юридического лица, или арендодателя по договору финансовой аренды (лизинга) приобретет положительное значение.

Стандарт:

– государственный стандарт, санитарные нормы и правила, строительные нормы и правила и другие документы, которые в соответствии с законом устанавливают обязательные требования к качеству товаров (работ, услуг);

– нормативный документ по стандартизации, разработанный, как правило, на основе согласия, характеризующегося отсутствием возражений по существенным вопросам у большинства заинтересованных сторон, принятый (утвержденный) признанным органом (предприятием).

Стоимость объекта инвентарная – затраты застройщика по возведению объекта в соответствии с договором на строительство с его начала до ввода в эксплуатацию.

Стоимость объекта оценки инвестиционная – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов средняя фактическая – определяется как сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на 1 кв. метр общей площади всех законченных строительством за отчетный период жилых домов (включая индивидуальные жилые дома, общежития, пристройки и надстройки, спальные корпуса домов-интернатов и детских домов, жилые помещения в нежилых зданиях) независимо от даты начала строительства, степени комфортности, этажности, включая дома, строительство которых осуществлялось с нарушением нормативных сроков.

Стоимость строительства объекта – необходимые затраты, связанные с осуществлением строительства, определяемые сметой.

Строительная индустрия – изготовление в промышленных условиях изделий для применения в качестве элемента строительных конструкций зданий и сооружений.

Строительная конструкция – часть здания, сооружения определенного функционального назначения (каркас здания, покрытие, перекрытие и др.), состоящая из элементов, взаимно связанных в процессе выполнения строительных работ.

Строительная площадка – производственная территория, выделяемая в установленном порядке для размещения строительных сооружений, а также машин, материалов, конструкций, производственных и санитарно-бытовых помещений и коммуникаций, используемых в процессе возведения строительных зданий и сооружений.

Строительное изделие – элемент строительной конструкции (колонна, ферма, ригель, плита перекрытия, панель стены, арматурный каркас и др.), изготовляемый вне места его установки.

Строительное производство – выполнение комплекса подготовительных и основных строительно-монтажных и специальных строительных работ при возведении и реконструкции, техническом перевооружении, капитальном ремонте всех типов зданий и сооружений в любых климатических зонах.

Строительство – вид производственной деятельности, результатом которой являются строительная продукция или строительные материалы и изделия.

Строительство «под ключ» – предусматривает обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации или оказанию услуг, на основе сосредоточения функций управления всеми стадиями инвестиционного процесса в одной организационной структуре и осуществляется как единый непрерывный комплексный процесс создания готовой строительной продукции (проектирование – выполнение строительных и монтажных работ, включая комплектацию строек технологическим и инженерным оборудованием – ввод в эксплуатацию).

Строительство завершенное – затраты застройщика по введенному в эксплуатацию объекту строительства.

Строительство законченное – принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке.

Строительство незавершенное – затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию.

Строительство новое – строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, осуществляемое на новых площадках в целях создания новой производственной мощности, а также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности (производительности, пропускной способности, вместимости здания или сооружения) взамен ликвидируемого предприятия, дальнейшая эксплуатация которого по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной, а также в связи с необходимостью, вызываемой производственно-техническими или санитарно-техническими требованиями.

Строительство объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения – создание, реконструкция, расширение, техническое перевооружение находящихся в частной, муниципальной, государственной и иных формах собственности зданий, строений, сооружений и их комплексов, осуществляемые за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов и иных источников финансирования в соответствии со специальными правилами использования территорий, специальными государственными стандартами, градостроительными нормативами и правилами, особым порядком разработки, согласования и утверждения градостроительной документации, а также специальными разрешениями на строительство объектов недвижимости, составляющих государственную тайну, и объектов военной инфраструктуры.

Субподрядчик – специализированная подрядная организация, привлекаемая генеральным подрядчиком на договорных условиях для выполнения на строящемся объекте отдельных видов строительных, специальных строительных, ремонтных, монтажных работ.

Субсидия – бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов, имеющая целевое назначение оплата предоставляемых гражданам материальных благ или оказываемых услуг.

Субъекты инвестиционной деятельности:

– инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса;

– физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.

Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в норме капитальных вложений (субъекты инвестиционной деятельности) – инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Тендер – конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

Тендерная документация – комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объектов строительства и предметов торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Технический надзор – контроль качества выполняемых подрядчиком строительных, ремонтных, монтажных и пусконаладочных работ на конкретном объекте и соответствия их проектным решениям (МДС 11–15.2001).

Техническое перевооружение действующих предприятий (объектов) – комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Торги подрядные:

– форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса;

– вид конкурса для размещения заказа на строительство, проектирование, предусматривающие выбор подрядчика для выполнения необходимых работ.

Участник конкурса – поставщик (исполнитель), осуществляющий предпринимательскую деятельность по производству товаров (работ, услуг) и подавший заявку на участие в конкурсе.

Участник конкурса (претендент):

– юридическое лицо, принявшее участие в конкурсе, выполнившее и документально подтвердившее все конкурсные требования;

– исполнитель работ, услуг, подавший заявку на участие в конкурсе.

Целевые взносы – денежные средства, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества либо садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства на приобретение (создание) объектов общего пользования.

Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Цена паушальная – общая цена без дифференциации ее составляющих (термин введен распоряжением Минстроя РФ № 18–23р, Госкомимущества РФ № 2532-р от 18 октября 1994 года).

Цена работы – в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Цена работы может быть определена путем составления сметы.

Цена товара (работы, услуги) рыночная – цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Экономия подрядчика:

– разница между ценой работы и фактическими расходами подрядчика. Подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что экономия подрядчика повлияла на качество работ. В договоре может быть предусмотрено распределение экономии между сторонами;

– в случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не покажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Эксплуатация здания или сооружения – использование здания или сооружения по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Энергосбережение – реализация правовых, организационных, научных, производственных, технических и экономических мер, направленных на эффективное использование энергетических ресурсов и на вовлечение в хозяйственный оборот возобновляемых источников энергии.

Энергоснабжающая (теплоснабжающая) организация:

– коммерческая организация независимо от организационноправовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии;

– коммерческая организация независимо от организационноправовой формы, осуществляющая продажу абонентам (потребителям) по присоединенной тепловой сети произведенной или (и) купленной тепловой энергии и теплоносителей.

Примечания

1

Распределять «входной» НДС пропорционально вкладам участников, на наш взгляд, представляется неверным. В результате формирования инвестиционной стоимости строительства объекта распределяются фактические затраты, а суммы «входного» НДС приходятся как раз на эти затраты.

(обратно)

2

Для организации инвестора-застройщика расходы по списанию затрат на внешние коммуникации, приходящиеся на его долю, не должны включаться в первоначальную стоимость объекта основных средств, так как эти объекты внешних коммуникаций не принадлежат ему на праве собственности.

(обратно)

Оглавление

Введение

1. Инвестиционно-строительная деятельность

  1.1. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве

  1.2. Субъекты инвестиционной деятельности

  1.3. Договорные отношения субъектов инвестиционной деятельности

  1.4. Деятельность иностранных инвесторов на территории Российской Федерации

  1.5. Участие органов власти в инвестиционной деятельности

  1.6. Лицензирование

  1.7. Получение разрешения на строительство

2. Учет и налогообложение долгосрочных инвестиций

  2.1. Долгосрочные инвестиции государственных органов и органов местного самоуправления

    2.1.1. Порядок предоставления инвестиций в виде бюджетных средств

    2.1.2. Разработка и утверждение инвестиционных контрактов

    2.1.3. Размещение средств государственного и местного бюджета на конкурсной основе

    2.1.4. Бухгалтерский учет и налогообложение инвестиций в виде бюджетных средств у получателя

    2.1.5. Контроль над целевым использованием бюджетных средств

    2.1.6. Отчетность о целевом использовании бюджетных средств

  2.2. Долгосрочные инвестиции юридических лиц

  2.2.1. Бухгалтерский учет и налогообложение долгосрочных инвестиций

    2.2.1.1. У инвестора

    2.2.1.2. У получателя инвестиций

3. Учет и налогообложение в строительстве

  3.1. Основные схемы в строительстве

  3.2. Бухгалтерский учет и налогообложение у заказчика (заказчика-застройщика)

    3.2.1. Предмет деятельности, задачи и функции заказчика (заказчика-застройщика)

      3.2.1.1. Задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом

      3.2.1.2. Функции заказчика (заказчика-застройщика)

    3.2.2. Бухгалтерский учету заказчиказа-стройщика

      3.2.2.1. Учет расходов

      3.2.2.2. Учет доходов

      3.2.2.3. Экономия заказчика (заказчика-застройщика)

      3.2.2.4. Общая схема бухгалтерских операций

    3.2.3. Налогообложение у заказчика-застройщика

      3.2.3.1. Налог на прибыль

      3.2.3.2. Налог на добавленную стоимость

  3.3. Бухгалтерский учет и налогообложение у подрядчика

    3.3.1. Особенности бухгалтерского учета

      3.3.1.1. Методы определения дохода

    3.3.2. Налогообложение

  3.4. Прочие расходы, возникающие при строительстве

    3.4.1. Обеспечение строительства материалами

    3.4.2. Строительство временных зданий и сооружений

      3.4.2.1. Титульные здания (сооружения)

      3.4.2.2. Нетитульные здания (сооружения)

    3.4.3. Услуги генподрядчика

    3.4.4. Учет расходов, не увеличивающих инвентарную стоимость строительства

    3.4.5. Приостановление строительства

  3.5. Завершение строительства

    3.5.1. Формирование инвентарной стоимости объекта

    3.5.2. Формирование инвестиционной стоимости строительства

    3.5.3. Расходы, связанные с подключением внешних коммуникаций

    3.5.4. Сдача и приемка построенного объекта

    3.5.5. Отражение расходов на государственную регистрацию объекта в бухгалтерском учете и налогообложении

  3.6. Совмещение участниками строительства различных функций: особенности бухгалтерского учета и налогообложения

    3.6.1. Заказчик-застройщик, совмещающий функции подрядчика

    3.6.2. Заказчик-застройщик, совмещающий функции инвестора

    3.6.3. Заказчик-застройщик, совмещающий функции инвестора и подрядчика

      3.6.3.1. Бухгалтерский учет

      3.6.3.2. Налогообложение

Приложения

  Приложение 1 Перечень нормативных документов:

  Приложение 2 Строительные термины и понятия

Реклама на сайте